Полная версия
Мошенники и их Схемы. Инструкция как уберечь Себя и Близких
09. Информационные услуги Агентств Недвижимости
Схема мошенничества с использованием «информационных услуг» агентств недвижимости на протяжении длительного времени была достаточно распространённой. Она основывается на продаже информации о якобы доступных для аренды или продажи объектах недвижимости, которые на самом деле либо не существуют, либо уже давно сданы или проданы.
В силу массового распространения современных гаджетов и активной рекламы площадок по аренде или продаже недвижимости эта схема снизила своё значение, но всё равно в медийном пространстве периодически появляются упоминания о ней даже в текущих реалиях. Расскажу, как работает эта схема и как можно защититься от такого рода мошенничества.
1. Привлечение клиентов через привлекательные объявления
Мошенники создают объявления о сдаче или продаже квартир по очень привлекательным ценам. Эти объявления размещаются на популярных сайтах и платформах, где люди ищут недвижимость. В объявлении описываются привлекательные условия аренды или продажи, иногда даже прилагаются фотографии, взятые из других источников или поддельные.
2. Контакт с «агентом»
После отклика на объявление потенциальный клиент связывается с «агентом», который сообщает, что квартира действительно доступна, но требует оплатить услуги агентства для получения контактной информации владельца. Агент уверяет, что за небольшую плату клиент получит список актуальных предложений, включая интересующую квартиру.
3. Получение оплаты за информационные услуги
Мошенник требует предоплату за предоставление информации о доступных объектах недвижимости. Это может быть разовая плата или подписка на информационные услуги. Оплата может производиться через банковский перевод, электронные платёжные системы или другие способы, не дающие возможности легко вернуть деньги.
4. Предоставление некорректной или устаревшей информации
После получения оплаты мошенники предоставляют клиенту список объектов, который:
либо содержит устаревшую информацию;
либо включает объекты, которые уже сданы или проданы;
либо содержит вовсе несуществующие адреса.
Клиент пытается связаться с владельцами объектов, но сталкивается с несуществующими номерами телефонов или с информацией о том, что квартиры уже давно сданы или проданы.
Доказать мошенничество в таких ситуациях действительно очень сложно, так как компания формально выполняет условия договора, предоставляя информацию. Если в договоре чётко прописано, что услуга заключается в передаче данных, а не в гарантированном подборе жилья, вернуть деньги через суд практически невозможно.
Коммерческая структура может заниматься сбором и продажей информации. В плоскость мошенничества такая схема переходит только в случае обмана клиента – если изначально ему обещали сдать квартиру, а по факту подписали договор на предоставление информационных услуг.
Насколько мне известно, действующие агенты получают вознаграждение только если:
сдали объект своего клиента;
сняли для клиента объект – причём один раз.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 30 ноября 2017 года № 48, для квалификации действий как мошенничества необходимо установить прямой умысел на хищение, возникший до получения чужого имущества. О наличии такого умысла могут свидетельствовать, в частности, заведомое отсутствие у лица реальной возможности исполнить обязательство в соответствии с условиями договора.
Теперь расскажу про способы защиты от подобной схемы
В первую очередь в обязательном порядке нужно знакомиться со всеми документами, которые вы подписываете. Если вы подписали договор о предоставлении информационных услуг и вам их предоставили, вы обязаны оплатить услуги по этому договору. При этом не очень важно, какого качества была эта информация.
Текст договора должен соответствовать устным договорённостям.
Странным кажется совет не выплачивать аванс агенту, который будет заниматься подбором недвижимости для вас в аренду или на покупку. Он физически будет совершать действия и отчитываться перед вами, тратить свой самый важный ресурс – время.
При этом нужно щепетильно подойти к вопросу выбора агента:
изучить его личную репутацию и репутацию агентства, в котором он работает;
почитать отзывы в интернете;
изучить его социальные сети.
Хорошая практика – подписывать договор на подбор помещения с описанием характеристик.
10. Деньги за Аренду на ветер
Начну с истории моей коллеги Анны, которая занималась, среди прочего, и зарубежной недвижимостью, в том числе продажей квартир от застройщиков в Турции и на Кипре. К ней обратились её старые знакомые с просьбой сдать их объект недвижимости в тёплой причерноморской стране.
К этому моменту в стране уже были введены законы, существенно усложняющие коммерческую деятельность иностранцев по сдаче своего жилья, хотя в момент приобретения объекта законы были совершенно другими – более лояльными к иностранным инвесторам.
Так вот, сдача происходила через знакомых. Наниматель был найден через интернет – тоже по знакомым. Это были эмигранты из СССР, проживающие в Германии. Они внесли аванс, чтобы забронировать за собой право на съём. Поиск других нанимателей был приостановлен.
А вот когда они приехали отдыхать, выяснилось, что у квартиры уже новый собственник, и он никоим образом не хочет предоставлять своё жильё в наём. Крайней в этой истории оказалась моя коллега. Ей из своих денег пришлось компенсировать аванс нанимателям, и она осталась даже в минусе после этой сделки.
Отсюда два вывода:
даже со знакомыми людьми лучше фиксировать договорённости на бумаге и проверять их;
в случае сложных сделок лучше прибегать к проверенным методам съёма через площадки, которые, если что, вернут вам деньги.
Теперь более подробно опишу три распространённые мошеннические схемы в сфере аренды недвижимости: сдача чужой квартиры, сдача уже проданной квартиры и субаренда без намерения действительно сдавать жильё.
1. Сдача чужой квартиры
В этой схеме мошенник размещает объявление о сдаче квартиры, которая ему не принадлежит. Часто используются фотографии и описания, взятые из реальных объявлений или из интернета.
Мошенник может утверждать, что он действует от имени собственника, находится в командировке, отпуске или за границей, поэтому просит перевести предоплату за «бронирование» или первый месяц аренды. Иногда аферисты даже показывают ключи от квартиры, чтобы создать видимость легитимности.
Как это работает:
Потенциальный арендатор заинтересовывается выгодным предложением (часто по цене ниже рыночной).
Мошенник давит на срочность: утверждает, что на квартиру большой спрос и нужно срочно внести деньги, чтобы «забронировать» её.
После получения предоплаты мошенник исчезает, а жертва остаётся без денег и без жилья. Настоящий собственник о сделке ничего не знает.
Признаки мошенничества:
отсутствие подробной информации о квартире;
отказ от личной встречи;
требование предоплаты до просмотра;
спешка и давление.
При этом на практике люди сами зачастую предлагают агенту деньги, чтобы забронировать за собой право снять объект недвижимости. Часто подобного рода предложения не заканчиваются ничем. Наниматель на объекте мамой клянется, что точно снимет через день, два, неделю, а потом растворяется. Некоторые из них начинают потом требовать свой аванс обратно и угрожать негативными отзывами.
Поэтому лично мне не нравятся никакие истории с авансами по квартире в наём. Лучше договориться о встрече с собственником и подписать договор. При этом ключи должны передаваться в обмен на деньги после подписания договора найма, а наниматель должен проверить документы до подписания.
Правильная практика – запросить свежую онлайн‑выписку из ЕГРН по объекту. Делается это быстро и бесплатно.
2. Сдача уже проданной квартиры
Эта схема предполагает, что мошенник сдаёт квартиру, которая уже была продана другому лицу. Например, злоумышленник может получить доступ к данным о квартире (например, через украденные документы или взломанные аккаунты) и разместить объявление о её сдаче.
Иногда мошенники используют информацию о квартирах, которые недавно были выставлены на продажу, но уже сняты с продажи. Иногда сами бывшие собственники (как в истории с Анной) выступают в роли мошенников, хотя подобная схема кажется в рамках РФ крайне странной. Данные мошенника сразу есть у правоохранительных органов, и наказание неизбежно.
Другое дело – в другой стране, где вряд ли с таким бывшим собственником будут судиться, и уже сразу же есть крайний в виде агента. По факту именно в отношении него и было совершено мошенничество с отъёмом его денег.
Как это работает:
Мошенник размещает объявление с привлекательными условиями.
Когда появляются заинтересованные арендаторы, он предоставляет старые документы, утратившие свою силу или которые скоро утратят свою силу.
Просит внести аванс или залог.
После получения денег мошенник исчезает, а жертва обнаруживает (часто с задержкой), что квартира уже принадлежит другому человеку и заехать в неё не представляется возможным.
3. Сдача арендованной квартиры в субаренду
Сама по себе коммерческая схема не является противозаконной, особенно в том случае, если компания или риелтор занимаются именно субарендой, если с собственником заключён соответствующий договор и получены все необходимые документы: нотариальная доверенность, копии правоустанавливающих документов и пр.
В мошеннической схеме арендатор, который сам снял квартиру, пересдаёт её другим людям, не имея на то разрешения собственника. Часто используются поддельные документы (например, доверенность от собственника или договор аренды). Иногда мошенник даже не снимает квартиру, а просто создаёт видимость аренды, чтобы собрать деньги с нескольких «субарендаторов».
Как это работает:
Мошенник арендует квартиру на короткий срок или вовсе не арендует её, но создаёт видимость правообладания.
Он размещает объявление о сдаче этой же квартиры в субаренду, часто по привлекательной цене.
С нескольких арендаторов собирается предоплата или залог.
Мошенник исчезает, а жертвы остаются без денег. Собственник квартиры может узнать о ситуации только после жалоб новых «арендаторов».
Варианты развития:
иногда мошенник сдаёт одну и ту же квартиру нескольким людям одновременно, собирая деньги с каждого;
в других случаях он может пересдать квартиру посуточно или организовать в ней хостел, что нарушает условия первоначального договора аренды.
Для всех трёх схем – общие меры предосторожности:
Проверяйте документы. Запрашивайте оригиналы правоустанавливающих документов (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности и т. д.) и сверяйте их с данными в выписке из ЕГРН.
Запрашивайте свежую онлайн‑выписку, чтобы убедиться, что не произошёл новый переход права. Данные по последнему переходу можно посмотреть на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру объекта.
Связывайтесь с собственником. Если речь идёт о субаренде, попросите контакты настоящего владельца и уточните, действительно ли он разрешил пересдавать квартиру.
Не вносите предоплату до подписания договора. Договор должен чётко фиксировать права и обязанности сторон.
Осматривайте квартиру лично перед заключением сделки. Вы должны получить ключи сразу же после подписания договора.
Избегайте спешки. Если вам давят на срочность, это повод насторожиться.
Проверяйте контрагентов по открытым источникам. Просите документы у агента, который проводит сделку.
11. Ремонт в Арендной коммерции
Пару лет назад я гостил у родственников под Москвой. Вечером разговор зашёл про разного рода бизнес‑схемы. В частности, они поделились информацией о том, чем жил ресторанный бизнес Москвы в то время.
Новые объекты стремительно открывались и закрывались. Среди их знакомых были ребята, которые на волне подъёма предпринимательской активности приняли решение попробовать свои силы в HoReCa (Hostel, Restaurant, Catering – хостелы или отели, рестораны и кейтеринг: доставка еды и проведение мероприятий).
Под это дело знакомые сняли помещение близко к центру Москвы и на свои деньги приступили к ремонту. Помещение сдавалось без такового – на рынке коммерческой недвижимости такое практикуется. Договор был заключён на год, и в нём были пункты, касающиеся пролонгации, но они не носили обязательного характера.
Через год собственник попросил их покинуть помещение, чтобы пересдать его на более выгодных условиях. Никакие переговоры и предложения компенсировать ремонт не возымели результата. На начальном этапе к сделке не были привлечены ни толковый агент, ни опытный юрист. Поэтому расходы в несколько миллионов рублей на ремонт пришлось списать на опыт.
Это одна из коварных схем мошенничества в сфере аренды коммерческой недвижимости – связана с ремонтом за счёт арендатора. В этой схеме недобросовестные арендодатели обещают арендаторам длительный срок аренды после первоначального краткосрочного договора, побуждая их вложить значительные средства в ремонт. После завершения ремонта арендатору отказывают в продлении договора – и арендодатель получает обновлённое помещение бесплатно.
Расскажу, как работает эта схема и как можно защититься от таких мошенников.
1. Привлечение арендатора
Арендодатель предлагает привлекательные условия аренды коммерческой недвижимости – например, низкую арендную плату или выгодное расположение. Арендатор, заинтересованный в долгосрочной аренде, соглашается на заключение краткосрочного договора, рассчитывая на его продление в будущем.
2. Обещания о продлении договора
Арендодатель устно обещает арендатору продлить договор на длительный срок после завершения первоначального краткосрочного договора. Арендатор вкладывает значительные средства в ремонт помещения, надеясь на долгосрочное использование обновлённого объекта.
3. Вложение средств в ремонт
Арендатор начинает ремонт помещения, вкладывая свои деньги и ресурсы в улучшение состояния недвижимости. Ремонт может включать значительные работы, такие как перепланировка, замена коммуникаций, отделка и установка оборудования.
4. Отказ в продлении договора
После завершения ремонта арендодатель отказывает арендатору в продлении договора аренды или выставляет невыгодные условия для продления. Арендатор вынужден покинуть помещение, оставив все улучшения, которые остаются в собственности арендодателя.
5. Сдача обновлённого помещения новым арендаторам
Арендодатель сдаёт обновлённое помещение новому арендатору по более высокой арендной плате, получая выгоду от сделанных улучшений. Новый арендатор получает обновлённое помещение, не зная о предыдущих вложениях.
Теперь расскажу про способы защиты:
Оформление долгосрочного договора сразу. Наиболее надёжным способом защиты является заключение долгосрочного договора аренды с чёткими условиями. Настоятельно требуйте заключения договора аренды на срок, который позволит окупить вложения в ремонт.
Включение условий о ремонте в договор. Включите в договор аренды условия, регулирующие ремонт и компенсацию вложений в случае досрочного расторжения договора. Оговаривайте в договоре условия ремонта и возврата вложенных средств или амортизации в случае расторжения договора по инициативе арендодателя.
Письменные гарантии. Требуйте письменные гарантии продления договора на условиях, оговорённых заранее. Запросите у арендодателя письменные обязательства относительно продления договора аренды на согласованных условиях.
Привлекайте юриста для проверки и оформления договора аренды. Проконсультируйтесь с юристом перед подписанием договора, чтобы убедиться в его защищённости и законности.
Инвестиционные договоры. Рассмотрите возможность заключения инвестиционного договора на проведение ремонта. Составьте инвестиционный договор, определяющий права и обязанности сторон в отношении ремонта и его компенсации. Ремонт может быть проведён за счёт арендной платы – и это должно быть прописано в договоре аренды.
12. Проблемные застройщики
Сначала в целом опишу ситуацию на рынке первичного жилья, а потом расскажу про мошеннические схемы.
По данным на январь 2026 года, в России наблюдается снижение числа проблемных объектов, которые можно было бы назвать «долгостроями», однако полностью проблема с таким жильём ещё не решена.
В России существует Единый реестр проблемных объектов – это систематизированный перечень сведений о многоквартирных домах и иных объектах недвижимости, в отношении которых:
нарушены сроки завершения строительства более чем на 6 месяцев;
нарушены сроки передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства более чем на 6 месяцев;
застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.
Реестр формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Доступ к нему можно получить на сайте «наш.дом.рф» в разделе «Сервисы» – «Единый реестр проблемных объектов».
Текущая ситуация
По информации на 12 сентября 2025 года, в 53 регионах России не осталось долгостроев. Только в 2024–2025 годах работу с проблемными объектами завершили 25 регионов. С 2019 года были восстановлены права 257,2 тысячи пострадавших дольщиков.
Однако в отдельных регионах проблемные объекты всё ещё сохраняются. Например, по данным на январь 2026 года, в Краснодаре в ЕРПО оставались три долгостроя: ЖК «Луч», ЖК «Заря» (литер 1) и ЖК «Анит‑Сити». Эти объекты находились в реестре и годом ранее, несмотря на обещания достроить их в 2025 году.
На рынок строительства влияют несколько факторов, которые могут приводить к задержкам:
Снижение спроса на ипотеку и высокие ставки. Это уменьшает денежный поток от продаж, из которого компании платят проценты и гасят основной долг по кредитам.
Рост издержек. Увеличиваются цены на стройматериалы (цемент, арматура, плитка), расходы на логистику и зарплаты.
Дефицит рабочих кадров. Нехватка рабочей силы усугубляется оттоком мигрантов, уходом части рабочих на другие проекты или в другие сферы деятельности.
Финансовые трудности застройщиков. Просрочка по кредитам застройщиков в 2025 году выросла на 27 % и к концу года достигла около 280 млрд рублей. Доля просрочки в общем объёме кредитов на строительство к ноябрю 2025 года превысила 5 %.
Несмотря на сложности, в Банке России отмечали, что риски в строительной отрасли остаются управляемыми, а финансовое положение большинства застройщиков – стабильным. С осени 2025 года продажи начали ускоряться, что может положительно сказаться на ситуации с долгостроями.
Мошеннические схемы в сфере строительства жилья
Одна из распространённых мошеннических схем в сфере строительства жилья в России заключалась в том, что застройщики привлекали деньги дольщиков, а после получения средств прекращали работы и исчезали. Такая практика была особенно распространена до введения жёсткого регулирования в этой сфере: Федерального закона от 30.12.2004 № 214‑ФЗ и правок к нему от 2019 года, которые обязывают хранить деньги дольщиков на заблокированных эскроу‑счетах.
Как работала схема:
Застройщик заключал с гражданами договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) или иные документы (предварительные договоры, договоры инвестирования, займа и т. д.), обещая построить жильё и передать его в оговорённые сроки.
Дольщики вносили деньги, рассчитывая на получение квартиры после завершения строительства.
После получения средств застройщик либо вообще не начинал строительство, либо имитировал работы: например, проводил минимальные мероприятия на площадке, чтобы создать иллюзию активности. В некоторых случаях стройматериалы с объектов вывозили под видом «излишков».
После получения крупных сумм застройщик прекращал общение с дольщиками, скрывался, а компания могла быть ликвидирована или объявлена банкротом.
Деньги, полученные от граждан, часто расходовались на личные нужды, легализовывались или направлялись на другие цели, не связанные со строительством.
Поскольку договоры часто оформлялись с нарушениями (например, без государственной регистрации ДДУ, без разрешительной документации на строительство), дольщики сталкивались с трудностями при попытке вернуть деньги через суд.
Примеры подобных случаев
Дело в Красноярске (2025 год). Застройщик компании «Бытовыч» (позже выяснилось, что реальная компания – ООО «ФинансГруп‑Красноярск») привлекал средства дольщиков, обещая построить частные дома. После получения денег работы прекращались, а люди оставались без жилья. Следствие установило, что большая часть средств была похищена. Ущерб мог составить сотни миллионов рублей.
Дело о ЖК «Кино» в Краснодаре (2021 год). Геннадий Дьяков, Алексей Цегельник и Игорь Гайворонский создали видимость строительства мультикомплекса «Кино» в Краснодаре. Они привлекали средства граждан по договорам долевого участия на сумму более 754 млн рублей. Потерпевшими были признаны более 1000 человек. Обвиняемые также легализовали свыше 58 млн рублей, полученных преступным путём. Суд приговорил Дьякова к 7 годам лишения свободы, Гайворонского – к 5 годам 6 месяцам, Цегельника – к 5 годам.
Документы, регулирующие сферу долевого строительства
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» обязывал застройщиков заключать с участниками долевого строительства только договоры долевого участия (ДДУ) и соблюдать ряд требований (наличие разрешений на строительство, право на землю и др.).
Система проектного финансирования с использованием эскроу‑счетов (введена в 2019 году). Деньги дольщиков хранятся в банке на специальных счетах, и застройщик получает к ним доступ только после завершения строительства. Это существенно снизило риски для граждан.
Статья 200.3 УК РФ (введена в 2016 году) предусматривает ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства о долевом строительстве в крупном размере. Если же у застройщика изначально не было намерения исполнять обязательства, действия могут квалифицироваться как мошенничество (ст. 159 УК РФ).
Рекомендации для предотвращения подобных ситуаций:
проверять наличие у застройщика разрешений на строительство, права на земельный участок, проектной декларации и других документов;
заключать только договоры долевого участия (ДДУ), которые подлежат государственной регистрации;
избегать договоров инвестирования, предварительных договоров купли‑продажи, договоров займа и других форм привлечения средств, не предусмотренных № 214‑ФЗ;
сохранять все документы, связанные со сделкой (договоры, платёжные поручения, переписку) – они могут понадобиться при обращении в суд или правоохранительные органы.
Заключение
В конце этой статьи хочется отметить, что из ситуации, когда в десятых годах за время стройки объекты дорожали в два раза, мы пришли к ситуации, когда недостроенное жильё из‑за жёсткого регулирования и применения льготных ставок по ипотеке уже на старте стоит на 10–20 % дороже аналогичных вариантов на вторичном рынке.
Раньше покупка новостройки была похожа на игру в рулетку: повезёт или не повезёт. Причём и ранее были надёжные застройщики. А теперь покупка новостройки – это финансовый расчёт. Зачастую покупка такого жилья доступна только людям с детьми, имеющим право на льготную семейную ипотеку.
13. Ипотечный обман с завышением
Озвученная схема – это форма мошенничества в сфере кредитования, при которой злоумышленники имитируют наличие первоначального взноса путём завышения стоимости недвижимости в договоре купли‑продажи. Это позволяет получить ипотечный кредит, а затем передать полученные средства подельникам, не планируя погашать заём. При этом заёмщик может ссылаться на то, что жильё является его единственным, что осложняет для банка процесс взыскания задолженности. Главная цель мошенников – получить деньги ипотечного займа без необходимости его последующего погашения с уходом от оплаты через банкротство.
Как работает схема:
Покупатель договаривается с продавцом (часто вовлечённым в схему) указать в договоре купли‑продажи завышенную стоимость квартиры – на сумму, равную требуемому первоначальному взносу.
Продавец выдаёт покупателю расписку о получении первоначального взноса, хотя на самом деле деньги не передаются.
Находится организация, готовая подтвердить завышенную стоимость в отчёте. Иногда для этого на рекламных площадках размещаются фейковые объявления по объектам‑аналогам. Опираясь на них, оценочная компания формирует цену для банка. Это необходимо, чтобы банк одобрил кредит исходя из «рыночной» цены объекта.