Полная версия
Мошенники и их Схемы. Инструкция как уберечь Себя и Близких
Кабальная сделка. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана недействительной по иску потерпевшего.
Если сделка признана недействительной по одному из этих оснований, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьёй 167 ГК РФ. Кроме того, убытки, причинённые потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несёт другая сторона.
Есть два основных варианта схемы в зависимости от статьи, по которой сделка признана недействительной:
Односторонняя реституция. Суд возвращает продавцу квартиру, но не обязывает его возвращать деньги покупателю.
Виндикация через цепочку сделок. В этой схеме участвует промежуточный продавец. После финальной продажи первоначальный владелец заявляет, что первую сделку с ним совершили мошенническим путём. Квартиру возвращают изначальному собственнику.
Суды часто встают на сторону продавца, считая его уязвимым (особенно если это пожилой человек). Покупатель при этом рискует остаться без жилья и без средств.
Схема крайне опасна не только для покупателей, но и для рынка вторичной недвижимости в целом, так как она (и судебная практика, существовавшая до постановления Верховного суда в декабре 2025 года) подрывала доверие в целом к судебной системе и государственным институтам, призванным регистрировать переходы прав на недвижимость.
Покупателю грозит потеря денег и жилья. По «схеме Долиной» суд может признать сделку недействительной и вернуть жильё продавцу, но не обязать его компенсировать покупателю затраты. Кроме того, есть риск для покупателей с ипотекой. Если банк уже перевёл деньги продавцу, а сделку признали недействительной, покупатель остаётся с ипотекой «в никуда».
При этом практически никакие классические методы обезопасить себя (на примере дела Долиной) не имели должного эффекта. Нотариальное заверение сделки, справки из психоневрологического диспансера и видеозапись процедуры не гарантировали защиты покупателя. В некоторых случаях продавцы могли действовать в сговоре с мошенниками, имитируя обман, чтобы сохранить жильё и получить деньги от покупателя.
Приведу статистику на конец 2025 года. По данным МВД, после реализации 251 квартиры было подано 90 исков в суд. Из них 55 ещё не рассмотрены, по 2 Newton право собственности на жильё оставили за покупателями, а по 14 – за продавцами.
В 41 % случаев сделка признавалась недействительной, и покупатель оставался и без денег, и без квартиры; в 39 % случаев применялась двусторонняя реституция; в 20 % случаев бывшему собственнику отказывали в иске.
Теперь восстановлю хронологию событий по делу Долиной.
Начало обмана (весна 2024 года)
По словам Ларисы Долиной, мошенники начали «обрабатывать» её с весны 2024 года. Певица получила звонок от человека, который представился ректором Московского государственного института культуры (МГИК), где она преподавала. Голос, вероятно, был подделан с помощью искусственного интеллекта.
Злоумышленники убедили артистку срочно снять все деньги со счетов и перевести их на «безопасные» счета, не рассказывая об этом родным или сотрудникам банков. Несмотря на попытки банков предотвратить перевод средств, Долина убеждала их, что деньги идут на организацию гастрольного тура.
Позже мошенники заявили, что некто пытается оформить кредит в счёт квартиры певицы, и убедили её продать недвижимость. Артистке сказали, что сделка будет фиктивной, а имущество она получит обратно в скором времени.
Продажа квартиры (май – июнь 2024 года)
В мае 2024 года между Ларисой Долиной и предпринимательницей Полиной Лурье был заключён предварительный договор купли‑продажи квартиры. 20 июня – основной договор.
Квартира в Хамовниках площадью 236 м² была продана за 112 млн рублей при рыночной стоимости около 200–205,5 млн рублей. Лурье нашла квартиру через объявление в интернете, на сделку вышла через риелтора Дениса Бурова.
Сначала она передала Долиной аванс в 1 млн рублей и получила расписку. Примерно через три недели стороны заключили договор купли‑продажи, после чего Лурье внесла оставшуюся сумму. Расчёты во многом были наличными.
После оплаты полной стоимости Лурье получила расписку, а в ЕГРН был зарегистрирован переход права собственности. По условиям договора Долина должна была выехать из квартиры не позже 15 июля 2024 года, но продолжала в ней жить. Полученные от Лурье деньги Долина по указанию мошенников вывела и передала третьим лицам.
Осознание обмана и обращение в полицию (август 2024 года)
В начале августа 2024 года мошенники потребовали от Долиной продать ещё и загородный дом, а деньги от этой сделки направить на «безопасный счёт». На этом этапе певица осознала, что стала жертвой обмана, и 3 августа обратилась с заявлением в прокуратуру.
Сумма ущерба сначала оценивалась в 200 млн рублей, но позже выросла до 317,6 млн рублей, из которых менее половины составляли деньги от продажи квартиры.
Исковые заявления и первые судебные решения (2024–2025 годы)
В августе 2024 года Лариса Долина подала иск в Хамовнический районный суд. Она требовала признать сделку купли‑продажи квартиры недействительной и прекратить права собственности Лурье на квартиру. Юристы певицы настаивали, что Лурье не проявила осмотрительности при заключении сделки: не обратила внимания на сильно сниженную цену жилья и другие признаки того, что Долина находилась под влиянием третьих лиц.
Полина Лурье подала встречный иск, потребовав выселить Ларису Долину из квартиры. 10 октября 2024 года суд объединил оба иска.
Выяснилось, что риелторы из компании «WhiteWill» добровольно вернули Долиной комиссию в размере более 3 млн рублей, а Лурье купила квартиру на кредитные деньги под значительный процент, который была вынуждена оплачивать. Третьим лицом к суду привлекли Анжелу Цырульникову – курьера мошенников, которая забирала деньги у помощника Долиной и перевозила их в криптообменник.
28 марта 2025 года Хамовнический суд признал сделку недействительной и оставил право собственности за Ларисой Долиной. 8 сентября Мосгорсуд подтвердил решение суда первой инстанции, а 27 ноября второй кассационный суд оставил его в силе. Суд не обязал Долину вернуть деньги Лурье, так как посчитал, что фактическими выгодоприобретателями стали преступники.
Пересмотр дела Верховным судом (декабрь 2025 года)
Полина Лурье обжаловала решения нижестоящих судов в Верховном суде. В декабре 2025 года инстанция отменила все предыдущие решения, оставила квартиру за Лурье и отправила вопрос о выселении Долиной в Мосгорсуд.
Финальный акт передачи квартиры (январь 2026 года)
После ряда согласований и задержек 19 января 2026 года адвокат Полины Лурье получила ключи от квартиры Ларисы Долиной. Однако возникли сложности с актом приёма‑передачи: 9 января 2026 года сторона Лурье отказалась принимать ключи.
По словам защиты Долиной, квартира была готова к передаче 5 января, но Лурье не смогла приехать и назначила дату на 9 января. Акт был датирован пятым числом, поэтому защита Лурье отказалась принимать ключи. Адвокат Лурье уточнила, что её подзащитная не приняла ключи, так как представитель Долиной не был наделён полномочиями для совершения акта приёма‑передачи.
Дело вызвало широкий общественный резонанс и привело к появлению термина «эффект Долиной» – ситуации, когда продавец после совершения сделки с недвижимостью пытается через суд вернуть жильё, ссылаясь на то, что действовал по указанию мошенников.
Разбор полётов со стороны риелтора с опытом
Понятно, что каждая из сторон всей этой истории действовала в своих собственных интересах. Когда Лариса Долина осознала, в какой ситуации оказалась, она приняла вполне логичное для неё решение – нанять хорошего адвоката для защиты своих финансовых интересов.
В судах нижестоящих инстанций юристы Долиной выдвигали аргументы и доказательства в пользу признания сделки недействительной на основании статьи 178 ГК РФ. После признания сделки недействительной был применён механизм односторонней реституции. Квартиру вернули Долиной, а деньги Лурье обязали взыскивать с мошенников.
Подобного рода решение обывателю кажется нарушением всех базовых принципов права и здравого смысла: обманули Долину, а ответственность должна нести Полина Лурье. При этом ещё более абсурдной кажется история про то, что Долина не получила деньги. В рамках дела она сама подтверждала факт выемки денег из сейфового хранилища и последующей передачи их мошенникам.
В связи с чем представители Долиной и суд упрекали Лурье в отсутствии должной осмотрительности?
Недавняя практика показывает, что по дорогим объектам недвижимости и покупатель, и продавец часто прибегают к расчётам с помощью наличных в связи с тем, что ни одной из сторон не хочется проблем с заморозкой переводов и столкновением с процедурой подтверждения законного происхождения денег. Ситуация понятная для опытных участников рынка.Игнорирование нетипичного поведения продавца. Суд указал, что поведение Долиной во время сделки было необычным: она настаивала на оплате наличными и поэтапном освобождении жилплощади, что могло насторожить покупателя. Эти условия выходили за рамки стандартной практики, но Лурье их приняла без дополнительных вопросов.
Справки из ПНД и НД не требуются для проведения сделки. Суды, с одной стороны, стремились встать на сторону Долиной, с другой – упрекали покупателя в отсутствии дополнительных, не обязательных требований к народной артистке.Отсутствие проверки психического состояния продавца. По версии защиты Долиной, Лурье не потребовала справку из психоневрологического диспансера (ПНД), хотя это могло бы снизить риски. Хотя Долина утверждала, что не состоит на учёте, а её статус (преподаватель вуза, предприниматель, доверенное лицо президента) косвенно подтверждал адекватность, суд посчитал, что дополнительная проверка не была избыточной в данной ситуации.
Защита Лурье аргументировала, что торг в 13 % – это нормально для дорогостоящей квартиры, но суд не принял это во внимание. Давайте учтём тот факт, что рынок недвижимости в РФ в 2024 году находился в кризисе: ставки по ипотеке огромны, покупателей нет. Опять‑таки у опытных участников рынка такой торг не вызвал бы сомнений.Согласование подозрительно низкой цены. Изначально квартира оценивалась в 130 млн рублей, а кадастровая стоимость составляла около 123 млн рублей. Однако после торга цена снизилась до 112 млн рублей. Суд мог расценить это как «красный флаг», особенно учитывая, что в доме не было парковочных мест и детской площадки, а квартира требовала ремонта.
Более активная позиция на этом этапе могла бы помочь выявить проблемы раньше. Тоже очень странное утверждение. Стороны договорились об условиях сделки и зафиксировали их в договоре купли‑продажи. Часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда продавец после сделки проживает в квартире относительно продолжительное время, вот только оформляется это по‑другому.Недостаточный контроль за исполнением обязательств после регистрации сделки. После регистрации права собственности Лурье ждала три недели, а затем дала Долиной ещё неделю на освобождение квартиры. Только после этого она начала предпринимать действия.
А теперь я бы хотел дать несколько советов по поводу того, чего действительно не стоило делать.
В первую очередь, до подписания акта приёма‑передачи нельзя было давать доступ Продавцу к деньгам. Современные способы расчёта позволяют провести такую сделку. Это либо Аккредитив с указанием акта приёма‑передачи как одного из документов, необходимых для раскрытия аккредитива, либо Эксперт‑сейфинг, если очень захотелось бы всё‑таки провести сделку с Наличными.
Вообще, сделка с наличными – это не очень хорошая история. В текущих реалиях от неё стоило бы отказаться, даже несмотря на пожелания одной из сторон. Не вижу проблем в том, чтобы Долина потом могла снять деньги со своего счёта и так же передать их мошенникам, а Покупатель был бы дополнительно защищён.
С актом – классическая история про «Вечером деньги, утром стулья». Хорошо бы наоборот.
Я и всё риэлторское сообщество горячо приветствуем решение Верховного суда. Надеюсь, на него будут ориентироваться другие суды нижестоящих инстанций при разборах аналогичных дел.
По‑человечески жаль людей, которые стали жертвами мошенников, но при этом ни в коем случае нельзя перекладывать ответственность Продавцов на плечи добросовестных покупателей.
С точки зрения Государства неплохо было бы однозначно прописать список действий, которые достаточно совершить покупателю, чтобы являться однозначно добросовестным.
02. Продажа квартиры по поддельным документам,
Мошеннические схемы с поддельными документами в сфере недвижимости часто направлены на незаконное завладение имуществом или деньгами. Злоумышленники подделывают паспорта, выписки из ЕГРН, договоры, свидетельства о праве на наследство, постановления судебных приставов и другие документы. Большинство подобных схем купируется, если прибегать к проверенным безопасным схемам проведения сделок с недвижимостью, которых обычно придерживаются агенты по операциям с недвижимостью.
Поддельные паспорта
Мошенники могут подделать паспорт собственника недвижимости, вклеив в него свою фотографию, при этом оставив подлинную серию и номер. Это позволяет им выдавать себя за владельца и совершать сделки от его имени.
При проверке паспорта следует обращать внимание на водяные знаки, оттиски, наличие всех страниц, ровность шрифта, отсутствие вздутой плёнки. Также важно убедиться, что человек на фото в паспорте похож на продавца. А ещё важно проверить, похожа ли подпись в паспорте на подпись, которую продавец ставит в договоре купли‑продажи.
Возможны ситуации, при которых человек, выдающий себя за собственника, таковым не является. Мошенник или его соучастник могут быть просто похожи внешне на продавца.
Фальшивые выписки из ЕГРН
Выписки из ЕГРН содержат информацию о собственнике, истории переходов прав, наличии обременений (арестов, ипотек). Мошенники могут предоставить поддельную выписку, чтобы создать видимость законности сделки. Например, они могут скрыть факт ареста имущества или представить выписку с недостоверными данными о собственнике.
Проверить подлинность выписки можно через официальный портал Росреестра или «Госуслуги». С современными технологиями не составит никакого труда добросовестному продавцу прямо при вас заказать, получить и переслать вам свежую выписку из ЕГРН с телефона на телефон. Подобного рода схема кажется редкой и крайне маловероятной.
Поддельные договоры
Злоумышленники часто подделывают договоры купли‑продажи, дарения, аренды, долевого участия. Например, они могут создать фиктивный договор купли‑продажи несуществующей квартиры, чтобы получить аванс от покупателя. Также распространены случаи подделки договоров аренды муниципальной недвижимости.
Перед внесением аванса собственнику или лицу, выдающему себя за него, обязательно запросить базовые документы и провести по открытым источникам проверку. Как бы странно это ни прозвучало для человека извне, гораздо практичнее вносить аванс в агентство недвижимости, чем напрямую собственнику. Вернуть аванс от собственника сложнее, а судиться с ним из‑за 50–100 тыс. рублей обычно никто не хочет.
Особое внимание стоит уделить объектам, которые предлагаются по минимальным ценам.
Поддельные свидетельства о праве на наследство
Мошенники могут подделать свидетельство о праве на наследство, чтобы незаконно завладеть имуществом. Например, они могут создать фиктивных «внебрачных детей» с поддельным свидетельством о рождении, которые через суд оформляют наследство на себя, а затем продают недвижимость.
Проверить подлинность наследственных документов можно через реестр наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты. И не следует покупать объекты, по которым за последнее время происходило большое количество сделок (более одной) без детальной проверки.
Объекты недвижимости, право собственности на которые было получено по наследству, всегда вызывают особенный интерес и должны подвергаться углублённой проверке. При наличии аналогов с более понятными правоустанавливающими документами лучше выбрать их для сделки.
Поддельные постановления судебных приставов
Чтобы продать арестованную недвижимость, мошенники могут подделать постановление о снятии ареста. Арест всегда отражается в выписке из ЕГРН, и если в ней арест есть, а продавец показывает поддельное постановление, это должно насторожить.
Подобная схема тоже кажется крайне маловероятной. Мы в обязательном порядке запрашиваем свежую выписку из ЕГРН, а также проверяем данные на сайте Росреестра. Там тоже отображаются записи по арестам и другим обременениям.
Поддельные закладные
Ипотека и выдача закладной регистрируются в Росреестре и видны в выписке из ЕГРН. Злоумышленники могут на самой закладной поставить фальшивый штамп о погашении, чтобы скрыть наличие ипотеки. Это позволяет им продать имущество, обременённое ипотекой, без ведома банка.
Эта ситуация похожа на предыдущую. Никаких телодвижений без свежей выписки из ЕГРН и проверки продавца по открытым источникам.
Поддельные электронные подписи
Мошенники могут похитить личные данные владельца недвижимости и использовать поддельную усиленную электронную квалифицированную подпись для регистрации сделки в Росреестре без его ведома. При наличии телефона продавца с доступом к его «Госуслугам» можно провести сделку дистанционно без его присутствия.
Поэтому мы можем смело рекомендовать гражданам ставить запрет на сделки без личного присутствия. Сделать это можно через визит в МФЦ.
Использование поддельных документов для оформления кредита под залог недвижимости
Злоумышленники могут оформить кредит на имя собственника, используя поддельные документы, что приведёт к аресту имущества. Важно хранить документы по собственным объектам в надёжном месте и не предоставлять их без лишней необходимости посторонним лицам. Важно крайне внимательно предъявлять документы при сдаче объекта недвижимости в наём. Лучше ограничиться выпиской из ЕГРН.
03. Мошенничество с доверенностями
Отдельно опишу мошенничества с доверенностями. Они наносят существенный ущерб рынку недвижимости. Мы находимся в ситуации, когда запрос на сделки с доверенностями высок, а покупатели напуганы существенными рисками при проведении подобных сделок.
В декабре 2025 года я провёл сделку по доверенности. Мои клиенты – супружеская пара – находились физически в Португалии. Квартира находилась в залоге у банка, так как покупалась с привлечением ипотечного займа. Покупатель, в свою очередь, тоже брал заёмные средства для покупки объекта недвижимости. В сделке присутствовали как нотариальная доверенность, выпущенная в РФ, так и консульская доверенность от другого супруга. В итоге сделка благополучно прошла: продавец получил свои деньги, а покупатель – объект недвижимости.
Давайте теперь разберёмся в существующих схемах мошенничества с доверенностями. В каждом из пунктов я расскажу, как обезопасить себя при покупке объекта, который продаётся по доверенности. Сами схемы связаны с подделкой документов, злоупотреблением полномочиями или введением в заблуждение участников сделки. Такие действия могут привести к потере денег и имущества, а также к судебным разбирательствам.
Подделка нотариальной доверенности
Мошенники создают фальшивый документ, который внешне выглядит как настоящая нотариальная доверенность. Они могут подделать подпись нотариуса, печать, реквизиты или QR‑код. Например, злоумышленник может арендовать квартиру, подделать паспорт владельца и доверенность, а затем продать недвижимость, которая ему не принадлежит.
В обязательном порядке необходимо проверять действительность доверенности на сайте Нотариальной палаты. Для этого вам потребуется реестровый номер, дата выдачи и ФИО нотариуса. Все эти данные указаны на самой доверенности.
Часто при попытке проверить действительность доверенности люди вводят номер бланка. Он находится на лицевой стороне документа. Реестровый номер выведен в конце документа.
Одного факта действительности доверенности недостаточно. Желательно подойти в офис к нотариусу, который выдавал доверенность, и убедиться в подлинности документа и верности подписей.
Использование поддельных консульских или апостильных доверенностей
Такие доверенности оформляются за рубежом, и их сложнее проверить. Мошенники могут использовать их для продажи недвижимости, так как покупатели не всегда умеют проверять такие документы.
Личный опыт подсказывает, что и по такой доверенности можно продать объект. Как вариант, можно рассмотреть покупку такого объекта в ипотеку. В таком случае банк проверит действительность доверенности.
Подмена имён в доверенности
Злоумышленник снимает квартиру, берёт из договора паспортные данные собственника и оформляет доверенность на право продажи этой квартиры от своего имени (как якобы от собственника) на имя настоящего собственника. Затем он меняет местами ФИО доверителя и представителя в документе, сохраняя QR‑код и реквизиты официального бланка. В результате получается доверенность на его имя от имени собственника жилья.
С точки зрения добросовестного продавца, лучше сделать нотариальную тождественность (равнозначность) доверенности. Она может пригодиться при электронной сделке, а также зафиксирует текст доверенности. Ещё желательно сделать нотариальную копию бумажной доверенности, чтобы у покупателя было меньше сомнений.
С точки зрения покупателя, получателем денег, даже если сделка по доверенности, не может быть никто, кроме самого продавца. При требовании о переводе денег только продавцу и качественной проверке мошенники сразу исчезнут.
Использование доверенности умершего человека
После смерти собственника доверенность утрачивает силу, но мошенники могут скрыть этот факт и провести сделку от имени умершего. Поэтому в день сделки в обязательном порядке надо связаться с доверителем по телефону, а лучше по видеосвязи, для фиксации нахождения его в здравом уме и твёрдой памяти.
Опять‑таки деньги после регистрации сделки должны быть отправлены на счёт продавца, а не доверенного лица.
Мошенничество с недееспособным собственником
Если собственник признан недееспособным, безвестно пропавшим или банкротом, доверенность становится недействительной. Однако мошенники могут использовать доверенность, выданную до изменения статуса собственника, или ввести его в заблуждение, чтобы получить документ.
Тут следует пообщаться с собственником по видеосвязи и записать разговор. Если продавец находится за границей (а это самая частая причина использования доверенности) и хочет продать свою недвижимость, он охотно выйдет на связь. Дополнительно можно провести такую сделку у нотариуса и выйти на связь с собственником в присутствии нотариуса. Хорошо, если доверенность и сделку готовит один и тот же нотариус.
Присвоение денег доверенным лицом
Представитель может получить оплату за недвижимость, но не передать её собственнику. Это особенно рискованно, если в доверенности не запрещено получение денежных средств.
Тут всё просто: деньги должен получить только сам собственник. Ничего не мешает ему получить деньги на свой счёт. Если продавец хочет продать объект недвижимости, он должен это учитывать.
Передоверие без контроля
Если собственник разрешил передоверие, сделку может заключать человек, которого он даже не знает. Это опасно при сделках с недвижимостью. Не стоит покупать объекты по доверенностям с правом передоверия прав. Эта история сразу попахивает мошенничеством. В голову не приходит сценария, когда это было бы уместно.
Для продавца лучше подготовить новую доверенность. Для покупателя – не ввязываться в сделки по доверенности с правом передоверия.
Отмена доверенности без уведомления
Собственник может отозвать доверенность в любой момент, и если покупатель не проверит статус документа перед сделкой, он рискует подписать договор с неуполномоченным лицом.
Именно поэтому доверенность нужно проверить в момент сделки, а перевод денег лучше завязать на акт приёма‑передачи, на котором вы ещё раз сможете проверить действительность доверенности.
Как избежать мошенничества: рекомендации по проверке доверенности
Использовать официальный сервис Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Нужно ввести реестровый номер доверенности, дату её удостоверения и фамилию нотариуса. Система покажет, числится ли документ в реестре, а также информацию об отмене доверенности (если она есть).
Не полагаться на QR‑код, так как мошенники могут вести на подложный сайт. Проверить QR‑код через официальное мобильное приложение «Нотариат.рф». Это гарантирует переход на подлинный реестр доверенностей.