Мошенники и их Схемы. Инструкция как уберечь Себя и Близких

Обратиться к нотариусу, который удостоверял доверенность. Он может подтвердить соответствие документа закону.

Проверить текст доверенности. В ней должны быть указаны:

дата составления;

срок действия (если не указан, считается, что документ действует в течение одного года с даты выдачи);

личные и паспортные данные доверителя и доверенного лица;

адрес и описание объекта недвижимости;

полномочия представителя;

подписи доверителя и нотариуса;

печать;

запись о регистрации в реестре с подписью и печатью нотариуса.

Убедиться, что у представителя есть право на:

продажу объекта;

подписание договора купли‑продажи;

подачу документов в регистрационные органы;

Если в доверенности указано, что получателем денег может быть только собственник, средства нужно перевести на его счёт.получение денег.

Проверить дееспособность собственника. Если есть сомнения в адекватности собственника (например, он пожилой или имеет признаки зависимости), запросить справку из психоневрологического или наркологического диспансера.

04. Схемы “Чёрных риэлторов”

Журналистский штамп «чёрные риелторы» прочно вошёл в обиход, хотя на самом деле это никакие не риелторы – это просто мошенники и уголовники, которые с помощью разных схем вокруг недвижимости пытаются нажиться на проблемных категориях населения.

«Чёрные риелторы» используют целый арсенал незаконных методов – от обмана и психологического давления до подделок документов и физического воздействия. Их цель – завладеть недвижимостью, чаще всего принадлежащей социально уязвимым людям: одиноким пенсионерам, людям с психическими расстройствами, алкоголикам, наркозависимым, а также жильцам муниципальных квартир.

Типичные «жертвы»:

одинокие владельцы квартир (особенно пожилые) – часто не имеют близких, которые могли бы защитить их интересы;

люди с психическими расстройствами или деменцией – не всегда способны адекватно оценивать последствия своих действий;

лица с алкогольной или наркотической зависимостью – подвержены манипуляциям, могут подписать документы в состоянии опьянения;

жильцы по договору социального найма – муниципальная квартира не является собственностью, но мошенники могут использовать её для схем с приватизацией и последующей продажей;

наследники, не успевшие оформить права – если собственник умер, а наследники не вступили в права в течение 6 месяцев, имущество может быть объявлено выморочным и перейти государству – этим пытаются воспользоваться мошенники.

Давайте пройдёмся по встречающимся на рынке схемам. Начну с короткой и характерной истории.

В начале моей карьеры ко мне обратился человек с желанием срочно продать квартиру, причём её ни в коем случае нельзя было выставлять на рекламные площадки. Я начал выяснять детали. Мужчина дал адрес квартиры и несколько фото. По ним стало понятно, что в квартире жили неблагополучные люди. Мы навели справки по полученной информации. Сразу после этого с объектом и этим человеком сразу расхотелось иметь какое‑либо дело.

Выяснилось, что квартирой владеет 20‑летняя девушка, родом из Владивостока. Владеет вот уже второй месяц, а приехала в Санкт‑Петербург неделю назад, с её слов. Ей продал квартиру молодой человек – единственный наследник своих папы и мамы. А за последние 3 года в этой квартире как раз и скончались папа, мама и бабушка.

Я сразу же отказался, но после отказа узнал от «дяди» собственницы, что есть ещё объект на ул. Турку. Там живёт алкоголик, который уже женился. Месяц‑другой – и квартира будет приватизирована, а он поедет к родственникам под Лугу.

Расскажу про каждую схему более подробно.

1. Фиктивный брак с жильцом муниципальной квартиры

Мошенник или его подельник (подельница) вступает в фиктивный брак с одиноким владельцем муниципальной квартиры. После регистрации брака подаёт заявление на приватизацию, получая право на долю в квартире. Затем продаёт квартиру или вынуждает бывшего супруга/супругу отказаться от прав на жильё.

Но чаще реализуется схема, когда «счастливый» молодожён уезжает в область или на тот свет. Иногда уже после сделки у него объявляются наследники, которые могут отсудить у нового владельца его квартиру. Поэтому к объектам недвижимости, право на которые возникло в результате свежей приватизации, нужно проявить особенную внимательность либо вообще обойти стороной – от греха подальше.

2. Договор пожизненного содержания

Чёрные риелторы убеждают одинокого пенсионера заключить договор, по которому они якобы будут обеспечивать уход до конца жизни. Такой вид договора называется пожизненной рентой. В обмен квартира переходит в собственность риелторов после смерти владельца.

На практике мошенники ускоряют смерть пенсионера (например, лишая его ухода, лекарств, создавая невыносимые условия), чтобы быстрее завладеть жильём. При этом существуют на рынке и добросовестные конторы, которые чётко соблюдают условия договора и выплачивают регулярно своему подопечному ежемесячное вознаграждение в соответствии с договором.

Ничто подобное было показано в отечественном фильме «Нулевой километр»: там пенсионеров изводили с помощью радиоактивных изотопов.

3. Завладение квартирой умершего

Злоумышленники отслеживают объявления о смерти владельцев квартир или получают информацию от сообщников в ЖЭКах, больницах и моргах. При этом зачастую сотрудники этих организаций являются участниками организованной преступной группы.

Мошенники подделывают доверенности, свидетельства о смерти, завещания и другие документы. Далее оформляют квартиру на подставных лиц и продают.

Основной маркер по таким квартирам – быстрая перепродажа. В текущих онлайн‑выписках из ЕГРН, которые заказывает сам собственник со своими персональными данными, также указаны и предыдущие владельцы, а также даты перехода права. Если таких дат много и они все рядышком, быть может, не стоит останавливаться на этом объекте. Либо необходимо провести углублённую проверку.

4. Помещение владельца в психбольницу

Часто подобная схема практикуется в отношении людей с алкогольной или наркотической зависимостью. Через сообщников‑врачей инициируют процесс признания владельца недвижимости недееспособным. Далее назначают подставное лицо опекуном, который получает право распоряжаться имуществом. Позже квартиру продают или переоформляют на мошенников.

В отсутствие родственников или близких друзей жертва не может сделать ничего и по факту не только лишается своей недвижимости, но и попадает в заключение.

Возможна и другая схема: уже в лечебном учреждении пациент внезапно влюбляется в медсестру или санитарку, временно обретает дееспособность, а потом, после праздничных торжеств и оформления документов, снова отправляется в лечебное учреждение с обновлённым диагнозом. Такой сюжет был запечатлён в одной из серий отечественного сериала «Убойная сила».

5. Захват квартиры через долю

Мошенники покупают небольшую долю в квартире с несколькими собственниками. Иногда приобретение доли маскируется под дарение. Ранее дарили микродолю, чтобы потом не отправлять уведомления другим дольщикам. А после этого уже продавали оставшуюся часть доли без проблем в собственность мошенников.

Далее мошенники вселяются и создают невыносимые условия для других жильцов (шум, антисанитария, смена замков), вынуждают соседей продать свои доли за бесценок, угрожая дальнейшим давлением.

Уберечься от такой ситуации можно, только сохраняя нормальные взаимоотношения с соседями. В лучшем случае нужно выкупить долю, которая предлагается к продаже в вашем объекте недвижимости. Это убережёт нервы, деньги, а может, и сохранит жизнь.

6. Использование постоянной регистрации

Мошенник добивается постоянной регистрации в муниципальной квартире – через связи в органах, знакомство и душевные посиделки с собственником либо просто через давление. Даже после приватизации и продажи квартиры сохраняет право на проживание. Это позволяет ему требовать долю от продажи или вымогать деньги за добровольный выезд.

Нужно очень аккуратно подходить к проверке квартир, право собственности на которые было получено в рамках приватизации. В городе Санкт‑Петербурге необходимо получить архивную форму 9 и форму 12, чтобы потом у вас не возникло нежелательных сожителей.

7. Подмена договора займа договором купли‑продажи

Жертве предлагают подписать договор купли‑продажи квартиры (часто по заниженной цене) с устной договорённостью об «обратном выкупе» на невыполнимых условиях. При этом сумма «продажи» фактически равна сумме займа, но в документах это не отражается.

После подписания договора право собственности на недвижимость переходит к «покупателю», и жертва теряет контроль над имуществом. В отличие от залога, при купле‑продаже собственник сразу теряет право владеть и пользоваться квартирой.

Если жертва не сможет выполнить условия обратного выкупа (которые часто заведомо невыполнимы), она рискует навсегда лишиться жилья. Оспорить такую сделку сложно, так как формально она выглядит законной. Нужно доказывать в суде, что это притворная сделка, прикрывающая заём с залогом.

8. Кабальный договор займа

Кабальный договор займа – это сделка, которую человек заключает под влиянием тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных условиях, а кредитор об этом знает.

Типичные признаки кабальности:

завышенная процентная ставка, значительно превышающая среднерыночные показатели;

короткий срок возврата крупной суммы;

непропорционально высокие штрафные санкции за просрочку;

«плавающие» или скрытые проценты, позволяющие кредитору в одностороннем порядке увеличивать ставку;

условие об отступном: в случае неисполнения обязательств квартира автоматически переходит в собственность кредитора без суда;

требование расписки на сумму, превышающую фактически выданный заём (иногда равную рыночной стоимости жилья).

Как уберечься от подобных ситуаций?

сохранить семью и крепкие социальные связи с родственниками и друзьями;

дружить с соседями;

обрастать полезными контактами;

не покупать комнаты в проблемных квартирах.

Как не стать несчастным покупателем подобного жилья?

Обращаться за помощью к специалистам для детальной проверки и сопровождения сделки – особенно если у вас на горизонте замаячила желанная квартира по наследству, завещанию, дарению, приватизации и т. п.

05. Увод квартиры с ЭЦП через Госуслуги и Росреестр

Мошенничество с электронной цифровой подписью (ЭЦП) в контексте сделок с недвижимостью может осуществляться через увод или подделку ЭЦП продавца. Технически это реализуется несколькими способами, каждый из которых имеет свои особенности.

1. Кража носителя с ЭЦП

ЭЦП часто хранится на USB‑токене, который выглядит как обычная флешка. Мошенники могут физически украсть этот носитель, например, если владелец оставил его без присмотра в офисе, дома или в общественном месте. Если на токене установлен простой или скомпрометированный PIN‑код (например, заводской, который не был изменён), злоумышленник получает полный доступ к подписи.

Как это происходит:

вор забирает токен;

вводит PIN‑код (если он известен или подобран);

использует ЭЦП для подписания документов, например договора купли‑продажи недвижимости.

2. Социальная инженерия и фишинг

Мошенники могут обманом заставить владельца добровольно передать доступ к ЭЦП. Это может быть:

Телефонное мошенничество. Злоумышленники представляются сотрудниками техподдержки, «Госуслуг» или банка, убеждая продиктовать код из SMS или предоставить доступ к компьютеру.

Фишинг. Жертве отправляют письмо с ссылкой на поддельный сайт, где требуется «обновить сертификат» или «подписать документ». При переходе по ссылке устанавливается вредоносное ПО, которое даёт доступ к ЭЦП.

Уговоры. Например, под видом «помощи с установкой драйверов» или «настройки подписи» мошенники убеждают установить программу удалённого доступа (AnyDesk, RustDesk), что позволяет им управлять компьютером и подписывать документы дистанционно.

3. Подделка документов для оформления ЭЦП на чужое имя

Мошенники могут оформить ЭЦП на имя другого человека, используя поддельные или украденные документы. Для этого обычно требуются сканы паспорта, ИНН и СНИЛС. Эти данные могут быть получены из слитых баз данных, через взломанные аккаунты или путём прямого подделывания документов.

Процесс:

сбор персональных данных (сканы документов, номера ИНН и СНИЛС);

обращение в удостоверяющий центр (УЦ) с поддельными документами;

получение ЭЦП на имя жертвы без её ведома.

Иногда в этом участвуют недобросовестные сотрудники УЦ, которые за вознаграждение оформляют подписи без должной проверки личности.

4. Использование уязвимостей в ПО или токене

Хотя саму криптографию ЭЦП подделать сложно, злоумышленники могут эксплуатировать уязвимости в программном обеспечении или самом носителе:

Вредоносное ПО. Вирусы, загруженные на компьютер владельца ЭЦП, могут перехватывать управление в момент подписания документов, подменяя подписываемый документ на другой (например, вместо договора купли‑продажи по реальной цене подставляется документ с заниженной стоимостью).

Уязвимости токена. В некоторых случаях токены могут содержать незадекларированные возможности («кротовьи норы»), которые позволяют извлечь или скопировать ключ ЭЦП.

5. Сговор с сотрудниками

Недобросовестные сотрудники компаний или организаций (например, банков, УЦ) могут незаконно использовать ЭЦП, к которой у них есть доступ. Это может быть как использование действующей подписи, так и оформление новой на имя сотрудника без его ведома.

Собственно криптографическую часть ЭЦП (алгоритмы ГОСТ) практически невозможно подделать. Поэтому мошенники не пытаются взломать саму подпись, а действуют через:

кражу ключа или носителя;

оформление подписи на чужое имя через подделку документов;

использование уязвимостей в системе (ПО, токен);

социальную инженерию.

Последствия

При использовании украденной или поддельной ЭЦП мошенники могут:

оформить сделку купли‑продажи недвижимости без ведома собственника;

зарегистрировать право собственности на подставное лицо;

подать документы в Росреестр через интернет, что делает преступление менее заметным.

Как защититься

Хранить токен в надёжном месте, не оставлять без присмотра либо вообще не пользоваться этой технологией.

Использовать сложный пароль для токена и регулярно его менять.

Не передавать ЭЦП другим людям, даже доверенным.

Устанавливать антивирусное ПО и не открывать подозрительные письма или файлы.

Периодически проверять, не оформлена ли на вас ЭЦП без вашего ведома (например, через личный кабинет на «Госуслугах»).

Подать в Росреестр заявление о запрете проведения сделок с недвижимостью без личного участия.

Удалить приложение с ЭЦП после совершения вашей сделки. Проще выпустить новую ЭЦП для новой сделки.

Если есть подозрения на несанкционированное использование ЭЦП, необходимо немедленно отозвать сертификат в удостоверяющем центре и обратиться в полицию.

06. Продажа квартиры без согласия и ведома супруга

Начну с истории. Друг решил со мной проконсультироваться по поводу покупки участка земли. Был нюанс: у продавца свежий паспорт, выданный неделю назад. На вопрос «Почему так?» последний как на духу ответил, что участок приобретался в браке. Брак трещит по швам. Делить деньги не хочется, а продать до развода хочется. Поэтому он «потерял» старый паспорт, а в новый просто не стал ставить штамп о браке – тем более теперь это не обязательно. Это гарантированно оспоримая сделка. Однако Росреестр её с высокой долей вероятности зарегистрировал бы. Подавалась бы она на регистрацию в простой письменной форме. Нотариус бы такого не пропустил.

Механизм обмана обычно строится по одному из следующих сценариев.

Во‑первых, мошенник может подделать подпись второго супруга на ключевых документах – в частности, на нотариальном согласии на продажу и в договоре купли‑продажи. Создаётся видимость законной сделки: фальшивые документы выглядят убедительно, и покупатель может не заподозрить подвоха.

Во‑вторых, один из супругов порой сознательно вводит другого в заблуждение: скрывает факт продажи или уверяет, что согласие второго супруга формально не требуется. В результате жертва узнаёт о сделке уже после её завершения – например, от новых владельцев или из официальных уведомлений о смене собственника.

В‑третьих, мошенники нередко стремятся провести сделку максимально быстро, часто предлагая цену ниже рыночной. Это позволяет привлечь покупателя и снизить риск того, что второй супруг успеет вмешаться. Иногда в схему вовлечены недобросовестные нотариусы: они заверяют поддельные документы, зная об их фальшивости, либо просто не проводят должной проверки. В результате сделка получает формальное «одобрение», что усложняет её последующее оспаривание.

Когда второй супруг узнаёт о продаже, он, как правило, обращается в суд. В исковом заявлении он указывает на отсутствие своего согласия и предоставляет доказательства фальсификации документов – например, экспертизу подписи.

Чтобы не стать жертвой подобной схемы, стоит придерживаться нескольких ключевых правил.

Если в паспорте продавца есть штамп о том, что он был в браке на момент приобретения объекта недвижимости или выплачивал деньги за него в браке, требуйте нотариально заверенное письменное согласие второго супруга на продажу. Лучше, если оба супруга лично присутствуют при подписании документов. Если это невозможно, нотариус должен отдельно подтвердить согласие отсутствующего супруга – и вы вправе убедиться в этом самостоятельно.

Если штампа в паспорте нет, отправьте продавца в ЗАГС, чтобы он взял там справку о том, что не состоял в браке на момент приобретения объекта недвижимости.

Не пренебрегайте помощью профессионалов. Привлеките лицензированного юриста для юридической экспертизы всех документов.

Работайте только с проверенными риелторами и нотариусами: они обязаны проверить подлинность бумаг и установить личность продавца.

07. Невозвратный аванс за аренду или покупку недвижимости

Во время подбора однокомнатной квартиры для своего клиента я наткнулся на интересное объявление: фотографии посредственные, мутные, цена привлекательная, но не слишком низкая. Так бывает, когда собственники сами продают свой объект недвижимости.

По телефону ответил представитель собственника. На вопросы отвечать не очень хотел, говорить с агентом – тоже. В итоге я начал договариваться о просмотре объекта, но тут получил встречное предложение оплатить просмотр, чтобы ему зря не мотаться. Оплатить предполагалось по номеру карты. Я отказался.

Именно на это и похож один из самых распространённых видов обмана на рынке недвижимости – мошенничество с авансом. Злоумышленники выманивают деньги под предлогом аренды или покупки жилья, а затем исчезают, оставляя жертву без средств и без объекта сделки.

В основе обмана – комбинация психологического давления и подделки документов. Сначала мошенники размещают привлекательные объявления: предлагают жильё по цене заметно ниже рыночной. Чтобы усилить эффект, используют качественные фото (часто взятые из реальных объявлений) и заманчивые описания. Это создаёт поток заинтересованных клиентов.

Далее злоумышленники нагнетают срочность: уверяют, что объект пользуется огромным спросом и его вот‑вот заберут. Жертву подталкивают к быстрому решению – якобы единственный способ «забронировать» квартиру – срочно внести аванс.

Для убедительности мошенники могут показать поддельные документы: свидетельство о праве собственности, договор аренды или купли‑продажи. Внешне они выглядят правдоподобно, что снижает настороженность жертвы.

Когда человек переводит деньги (на банковский счёт, через платёжные системы или даже наличными), мошенники прекращают контакт. Они исчезают, оставив жертву без жилья и без денег.

В финале жертва пытается связаться с «продавцом» или «арендодателем», но обнаруживает, что телефоны не отвечают, а адрес либо не существует, либо принадлежит другому владельцу. Настоящий собственник зачастую даже не подозревает о сделке – и тогда становится ясно: это мошенничество.

Чтобы не стать жертвой, важно действовать осмотрительно и проверять каждую деталь.

Прежде всего, тщательно проверяйте документы. Требуйте оригиналы правоустанавливающих бумаг и сверяйте их с данными Росреестра. Если продавец уклоняется от предоставления подлинников или предлагает только копии, это тревожный сигнал.

Старайтесь выйти на прямой контакт с собственником. Узнайте его контактные данные и проверьте их достоверность. Можно также опросить соседей или консьержа – они могут подтвердить или опровергнуть информацию о владельце.

Не вносите аванс до проверки объекта и продавца. Если продавец настаивает на предоплате без документов, от сделки лучше отказаться.

Привлекайте профессионалов. Опытные риелторы, юристы и нотариусы помогут проверить чистоту сделки, выявить подозрительные моменты и правильно оформить документы. Нотариальное удостоверение договора дополнительно снижает риски.

Изучите репутацию посредника. Если вы работаете с агентством или частным риелтором, поищите отзывы о них в интернете, на профильных форумах и в соцсетях. Сотрудничайте только с проверенными компаниями, имеющими долгую историю и положительные рекомендации.

08. «Двойная продажа» недвижимости

Такая мошенническая схема, при которой один и тот же объект недвижимости продаётся нескольким покупателям. Продавец заключает договоры с разными людьми, получая деньги от каждого из них, но право собственности в итоге получает только один покупатель – тот, кто первым зарегистрировал сделку в Росреестре. Остальные участники остаются без жилья и часто без возможности вернуть средства.

Казалось бы, с современными технологиями электронной регистрации и способами безналичного расчёта она должна была остаться в прошлом, но нет. Есть ряд регионов или видов объектов, по которым принято рассчитываться в день сделки и верить друг другу на слово. Хочется привести в пример город Сочи, а также объекты загородной недвижимости – будь то небольшие, но приятные по цене участки либо участки с дачными домами.

Любую сделку с недвижимостью рекомендую проводить с использованием безопасных и проверенных методов: с использованием аккредитивов или сервисов безопасных расчётов, когда продавец получает деньги только после регистрации перехода права.

Существует несколько вариантов реализации такой старой схемы с двойной продажей:

продавец заключает предварительные договоры с несколькими покупателями, собирает авансы или задатки, а затем либо регистрирует сделку только с одним из них, либо исчезает с полученными деньгами;

продавец заключает несколько договоров купли‑продажи, не подавая заявление о регистрации права собственности в Росреестр. В этом случае право собственности получит тот, кто первым подаст документы на регистрацию.

Признаки двойной продажи:

спешка: продавец торопит с внесением аванса или задатка, ссылаясь на высокий спрос или наличие других претендентов;

отказ предоставить полную историю переходов прав на недвижимость;

несоответствия и противоречия в датах, условиях договоров и других документах;

заниженная цена – это может быть признаком попытки скрыть проблемы с объектом;

отсутствие регистрации договора в Росреестре (для первичного рынка).

Как суд решает спор о праве собственности?

Согласно судебной практике, при двойной продаже суд руководствуется следующими принципами:

преимущество имеет тот покупатель, которому недвижимость уже передана во владение (например, переданы ключи, документы, он вселился в квартиру);

если недвижимость никому не передавалась, право собственности получает тот, кто первым заключил или оплатил договор;

если невозможно установить, кто был первым, преимущество отдаётся тому, кто первым обратился в суд.

Покупатели, которые не получили право собственности, могут подать иск о возмещении убытков к продавцу. Однако если продавец скрылся, обанкротился или не имеет средств, вернуть деньги может быть сложно.

Особенно осторожным следует быть при покупке недвижимости по переуступке прав, через посредников или по договорам, не подлежащим обязательной регистрации. Мне на практике встречались объекты, по которым до регистрации права собственности на объект право требовать этот объект от застройщика переходило 2–3 раза. В такой ситуации обязательно по каждому из переходов иметь документы, подтверждающие взаиморасчёты, иначе и финальная сделка может быть оспорена.