Торги по банкротству: Ваш пошаговый путь от новичка к профессионалу

Глава 14. Земельные участки: Что стоит учесть при покупке

Самая большая ошибка – смотреть на землю, а не на документы

Ценность земли на 90% определяется не ее плодородием, а юридическими характеристиками. Можно купить гектар в Подмосковье и обнаружить, что его нельзя не то что застроить, но и огородить.

1. Детальный кадастровый аудит: Что проверять в ЕГРН и не только

Кадастровый номер и статус:

Учтенный: Хорошо.

Ранее учтенный: Требует повышенного внимания. Границы могли быть установлены условно, возможны ошибки и наложения.

Временный: Участок не оформлен окончательно, риски высоки.

Категория земель и Вид разрешенного использования (ВРИ):

Категория: Земли населенных пунктов, земли сельхозназначения, земли промышленности и т.д. Смена категории – сложный, часто невозможный процесс.

ВРИ: Основной и вспомогательные. Это то, что именно можно делать на участке.

Пример: ВРИ «Для ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство) позволяет построить дом. ВРИ «Для ведения садоводства» – только садовый дом, который сложнее оформить как жилой.

Проверка через ПЗЗ (Правила землепользования и застройки):

Закажите онлайн-выписку из ПЗЗ вашего муниципалитета. Она покажет все ВРИ, возможные для этой территории.

Границы и обременения:

Уточнение границ: Убедитесь, что участок стоит на кадастре с точными границами. Если границы «примерные», вас может ждать спор с соседями.

Обременения:

Сервитут: Право прохода/проезда через ваш участок для третьих лиц (например, к озеру). Может обесценить землю.

Санитарно-защитная зона (СЗЗ): Участок может находиться в зоне вредного воздействия завода. Строительство жилья там запрещено.

Красные линии: Линии улиц, проездов. Строить нельзя.

2. Выездная проверка земли: «Топографическая разведка»

Рельеф и геология: Участок на склоне? Возможны оползни. Высокий уровень грунтовых вод? Дорогостоящий дренаж.

Подъездные пути: Есть ли асфальтированная дорога? Или только грунтовка, которая размывается весной?

Коммуникации: Самый больной вопрос. Есть ли технические условия на подключение? Столбы – это не подключение. Наличие газовой трубы в километре – не подключение. Требуйте у управляющего ТУ или акты о подключении. Их отсутствие – повод снизить цену в 2-3 раза.

Соседи и окружение: Заброшенная свалка по соседству, действующее птицеводческое хозяйство (запах) или, наоборот, охраняемый лес – все это влияет на стоимость.

3. Скрытые «земельные мины»

Объекты культурного наследия: На участке может оказаться «вновь выявленный археологический памятник». Стройка будет запрещена.

Историческое загрязнение: Если на участке была АЗС или химчистка, почва может быть загрязнена. Росприроднадзор обяжет вас проводить дорогостоящую рекультивацию.

Земли лесного фонда: Иногда под их видом продаются земли иных категорий. Покупка такой земли – 100% потеря денег.

Стратегический вывод:

И оборудование, и земля требуют узкоспециализированной экспертизы. Ваша самая частая и дорогая ошибка – попытка сэкономить на привлечении профильного инженера или кадастрового инженера. Их гонорар в десятки раз меньше, чем убытки от покупки «мины».

Глава 15. Золотая Целина. Земли сельхозназначения с потенциалом изменения ВРИ

Покупка не земли, а права на ее будущее.

Вы смотрите на гектары полей у растущего города. Цена – копейки. Но вы видите не пшеницу. Вы видите будущий жилой квартал, логистический парк или коттеджный поселок. Вы покупаете опцион на будущее. Ваша валюта – не деньги, а знание Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и умение проводить их через публичные слушания.

1. Типы «золотых жил»

Земли в зоне планируемого развития населенного пункта («в черте»): Самый ликвидный актив. Границы города уже подползают к вашему участку. В ПЗЗ уже может быть заложена зона жилой или коммерческой застройки.

Земли у ключевых транспортных артерий: Участки рядом с строящейся/существующей трассой, кольцевой дорогой. Потенциал под логистику, АЗС, придорожный сервис.

«Анклав» для элитной застройки: Участки у леса, у воды, с красивым ландшафтом. Потенциал для изменения ВРИ под «дачное строительство» или «ведение садоводства» для создания элитного поселка.

2. Due Diligence «Градостроительного Стратега»

Ваша библия – ПЗЗ вашего муниципального образования.

ШАГ 1: Анализ ПЗЗ.

Карта градостроительного зонирования: В какой территориальной зоне находится участок? Какие ВРИ являются для нее основными, условно разрешенными и вспомогательными?

Градостроительные регламенты: Какие параметры установлены (максимальная этажность, процент застройки, отступы от границ)? Есть ли ограничения (санитарно-защитные зоны, зоны охраны ОКН)?

ШАГ 2: Проверка «красных линий» и иных ограничений.

ГКУ/ГИС ОГД: Проверьте, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): водоохранные зоны, зоны ЛЭП, санитарные зоны предприятий. Это «стоп-сигнал».

ШАГ 3: Анализ экономики изменения ВРИ.

Стоимость процедуры: Проведение публичных слушаний, разработка документации, возможные взносы на развитие инфраструктуры (вклад в инженерную подготовку).

Временной горизонт: Процедура может занять от 1 до 3 лет. Ваш капитал должен быть терпеливым.

Кейс: «Поле, которое стало городом»

Что покупали: 50 га земель сельхозназначения за пределами города, но в зоне его перспективного развития. Цена – 50 млн. руб.

«Алмаз»: Участок находился между строящейся федеральной трассой и генпланом развития города.

«Смертельный риск»: ВРИ «для сельскохозяйственного производства» не позволял ничего, кроме выращивания культур.

Ключ к решению: Инвестор, изучив ПЗЗ, обнаружил, что на смежном участке была установлена зона «предпринимательства» (под логистику). Он инициировал процедуру изменения ПЗЗ, доказав на публичных слушаниях, что его участок логически продолжает эту зону и его развитие создаст новые рабочие места и налоговые поступления. Он профинансировал транспортное моделирование и экологические изыскания, чтобы снять возражения.

Итог: Через 2 года ВРИ был изменен на «логистические и складские комплексы». Стоимость земли сразу выросла до 500 млн. руб. Инвестор продал участок крупному девелоперу, не вложив ни рубля в строительство.

3. Механика изменения ВРИ: Искусство лоббирования

Публичные слушания – ваша сцена: Ваша задача – не просто подать заявление, а подготовить убедительную презентацию для администрации и местных жителей. Покажите, как ваш проект принесет пользу муниципалитету (налоги, работа, инфраструктура).

Коалиция с крупным игроком: Иногда выгоднее не продавать землю после изменения ВРИ, а войти в совместный проект с девелоперской компанией, имеющей опыт и ресурсы для освоения территории.

«Зеленый» тренд: Все чаще изменение ВРИ под коммерцию требует компенсационных мероприятий – создания новых рекреационных зон, озеленения, строительства социальных объектов. Заложите это в бюджет.

Глава 16. Международный скандал: Активы с политическими рисками

Игра в шахматы с Кремлем и Белым домом одновременно.

Некоторые активы находятся на перекрестке геополитических интересов. Покупка такого актива – это вызов спецслужбам, санкционным комитетам и политическим элитам.

Кейс: «Нефтяные месторождения «Восток-Сибирь Лимитед»»:

Актив: Дочерняя компания международного концерна, попавшего под санкции.

"Алмаз": Лицензии на разработку перспективных месторождений.

"Смертельный риск": Актив контролируется офшорной компанией из юрисдикции, попавшей под санкции ЕС и США.

Операция "Троянский конь":

1. Фаза легализации:

Создание SPV в "безопасной" юрисдикции (ОАЭ, Казахстан).

Получение заключений от американских и европейских юристов о соответствии сделки санкционному режиму.

2. Фаза "тихого захвата":

Покупка не самого актива, а долгов его материнской компании.

Давление на кредиторов через международные арбитражи.

3. Фаза политического урегулирования:

Неформальные переговоры через посредников с представителями МИД.

Параллельные консультации с санкционными комитетами.

Итог: После 18 месяцев переговоров удалось:

Провести сделку через цепочку из 5 SPV

Получить негласные гарантии от всех сторон конфликта

Сохранить лицензии и начать разработку

Цена успеха: 40% прибыли от проекта ушло на юридическое сопровождение и политические консультации. Но оставшиеся 60% – это миллиарды долларов.

Часть 4. Стратегия покупки

Глава 17. Где прячутся жемчужины: Повторные торги и Публичные предложения

Пока новички толпятся на первых торгах, профессионалы охотятся в «втором эшелоне». Почему? Потому что там нет ажиотажа, а цены иногда падают до смешного.

Повторные торги: Распродажа по цене «отчаяния»

Что это: Если первые торги не состоялись (не было участников или ни одна заявка не прошла), конкурсный управляющий снижает цену на 10% и выставляет лот снова.

Ваша тактика: Это ваш «золотой час». Основные конкуренты либо уже выиграли свои лоты, либо выдохлись. Ажиотаж спал. Здесь царит рациональность. Ваш шанс спокойно и недорого забрать тот самый лот, который на первых торгах ушел бы за дорого.

Публичное предложение (ПП): Финальная стадия распродажи

Что это: Если лот не продался и на повторных торгах, он уходит на этап публичного предложения. Здесь цена начинается с минимума повторных торгов и постепенно снижается, пока не найдется покупатель.

Как работает: Допустим, начальная цена на ПП – 5 млн. руб. Она выставляется на 30 дней. Если покупателя нет, цена снижается, например, раз в неделю, на 10-15%. И так до тех пор, пока вы не нажмете заветную кнопку «Купить».

Глава 18. Охота из засады: Детальное руководство

Охота из засады:

Войдите в игру заранее: Внесите депозит.

Дождитесь своего ценника: Спокойно наблюдайте, как цена падает.

Ударьте на нужном уровне: Как только цена достигнет той суммы, при которой рентабельность зашкаливает – покупайте.

Тактика «Охоты из засады» – детальное руководство

Механика публичного предложения: как это работает на практике

Базовые принципы:

1. Постепенное снижение цены – начальная цена последовательно снижается через равные промежутки времени (обычно 5-15 дней)

2. Фиксированные периоды – каждый ценовой уровень действует строго определенное время

3. Прозрачность процедуры – все этапы и условия заранее определены в документе "Порядок проведения публичных предложений"

Пример графика снижения цены:

– Период 1: 3 000 000 руб. (10 дней)

– Период 2: 2 500 000 руб. (10 дней)

– Период 3: 2 000 000 руб. (10 дней)

– Период 4: 1 500 000 руб. (10 дней)

3.2. Критически важные нюансы процедуры

Процесс подачи заявки:

1. В начале ценового периода вы:

– В первые часы вы переводите задаток на счет должника указанный карточке лота (но лучше заранее уточнить номер счета у конкурсного управляющего)

– В первые часы подаете заявку с приложением копии платежного поручения, где обязательно должен быть виден номер счета должника, на который вы переводите задаток: ваши фамилия имя отчество; в графе «назначение платежа» нужно указать за какой лот вносится задаток; на чеке или платежном поручении обязательно должна быть отметка банка об оплате.

– Указываете вашу цену предложения (не ниже цены периода)

Пример:

Цена периода: 1.5 млн. руб.

Ваша расчетная цена: 1.7 млн. руб.