Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора

Коттеджные поселки: Береговой, Северная Слобода, Набережный

Строящиеся проекты: Бригантина, МФК «ФизТех Сити»

Программа реновации: Дмитровское шоссе влд 167, корпуса 3А, 4А, 5А, 8А, 9А (2019)

Зеленоград

Описание. Жилой массив, расположенный на расстоянии 20 км к северо-западу от МКАД. В составе Москвы с 1991 года. На юге граничит с жилым массивом Химки, на востоке граница проходит по Ленинградскому шоссе, на севере – по лесному массиву, на востоке – по жд Ленинградского направления и улице Андропова. Расположен на территории Зеленоградского административного округа Москвы.

Основные улицы: Панфиловский проспект, Кутузовское шоссе, Центральный проспект

Станции метро: нет

Рекреационные зоны: Парк Победы

Жилой фонд: Активная застройка с 1960 года

Современный период:

Жилые комплексы: Зеленый Бор, В Зеленограде, Лесное Озеро, Серебряные Росы, Зеленоград Сити

Коттеджные поселки: Андреевский парк

Строящиеся проекты: Жемчужина Зеленограда, Зеленый квартал

Программа реновации: Георгиевский проспект 1934, 1935, 1936 (2020), Солнечная аллея 934 (2020), мкр. №9 корп 935, 936 (2022), Зеленоград влд 927 (после 2022), Заводская влд 8 (после 2022), Заводская влд 14 (после 2022)

*г. Зеленоград со всех сторон окружен поселениями Солнечногорского района МО. В целом, они сопоставимы по потребительским свойствам и транспортной доступностью с жилой недвижимостью Зеленограда. Единственное реальное отличие – отсутствие московской прописки. В случае, когда этот фактор не является решающим – можно рассматривать жилые комплексы Андреевка, Первый Андреевский, Андреевская Ривьера, Уютный, Флайт Сити, Зеленый Квартет

Реутов, Новокосино

Описание. Жилой массив, расположенный к востоку от МКАД. На западе ограничен МКАД, на севере и юге – лесными массивами, на востоке – промзоной. Расположен на территории города Реутов МО и района Новокосино ВАО Москвы.

Район Новокосино вошел в состав Москвы в 1986 году. Район был полностью застроен с 1987 по 1997 годы. Жилой фонд представлен типовыми сериями (П-3, П-30, П-46, П-55, П-46, П-44, КОПЭ, П-44М, ПД-4, П-46М).

Основные улицы: Носовихинское шоссе, Победы, Ленина, Юбилейный проспект, Салтыковская

Станции метро: Новокосино

Главные архитектурные достопримечательности:  

Рекреационные зоны: Центральный Городской парк, Фабричный пруд

Жилой фонд: жилой фонд представлен типовой застройкой 60-80х годов и современными жилыми комплексами классов «бизнес», «комфорт» и «эконом»

Современный период:

Жилые комплексы: Штат 18, Лесная 11, Маяк, Новокосино, Новокосино 2, Юбилейный, Рациональ, Гагарина 23

Строящиеся проекты: Измайловский Лес

Люберцы, Котельники, Жулебино, Косино-Ухтомский, Некрасовка

Описание. Жилой массив, расположенный к юго-востоку от МКАД. На западе ограничен МКАД, на севере – лесным массивом, на востоке – очистными сооружениями, на юге – жд Казанского направления. Расположен на территории городов Люберцы и Котельники МО, района Косино-Ухтомский ВАО, восточной части района Выхино-Жулебино и района Некрасовка ЮВАО.

Люберцы – город с 1925 года. Активная застройка с середины 50-х годов XX века. Жилой фонд представлен типовым жильем (серии I-447, I-511, П-46, П-57, П-44, КОПЭ, П-44Т, П-3М, ИП-46С, П-111М, ДомКон) и современными жилыми комплексами классов «комфорт» и «эконом».

Котельники – город с 2004 года. Активная застройка с конца 50-х годов XX века. Жилой фонд представлен типовым жильем (серии I-447, II-68, П-46, П-44Т, П-3М, П-46М, П-111М) и современными жилыми комплексами классов «комфорт» и «эконом».

Район Жулебино вошел в состав Москвы в 1985 году. Активная застройка с середины 90х годов XX века. Жилой фонд представлен новым типовым жильем (серии П-46, П-55, П-44, КОПЭ, П-3М, П-46М, П-111М) и современными жилыми комплексами класса «комфорт».

Район Косино-Ухтомский вошел в состав Москвы в 1981 году. Активная застройка с середины 00х годов XXI века. Жилой фонд представлен новым типовым жильем (серии П-3, П-46, П-44Т, П-44М, И-155, ИП-155Б, ГМС-2001, П-46М).

Район Некрасовка вошел в состав Москвы в 2002 году. Активная застройка с середины 00х годов XXI века. Жилой фонд представлен новым типовым жильем (серии П-44Т, П-44К).

Основные улицы: Новорязанское шоссе, Дзержинское шоссе, Юбилейная, Комсомольский проспект

Станции метро: Косино, Жулебино, Лухмановская, Улица Дмитриевского, Некрасовка

Рекреационные зоны: Жулебинский парк, озеро Святое, озеро Белое

Жилой фонд: жилой фонд представлен типовой застройкой 60-80х годов и современными жилыми комплексами классов «комфорт» и «эконом»

Современный период:

Жилые комплексы: Некрасовка, Некрасовка Парк, Дмитриевский, Первый Клубный Дом, Мой адрес Некрасовка-2,

Строящиеся проекты: Кузьминский Лес, Люберцы Парк, Гоголь Парк, Twin House, Облака, Первый Лермонтовский, Pilot 9/18, Квартал Некрасовка, Жулебино Парк, Pilot 9/18, Оранж Парк,

Программа реновации: Черное Озеро влд 3 (2020), Черное Озеро влд 4 (2020), Каскадная улица влд 21 зу 1 и зу 2(2020), Оренбургская влд 3 (2020), Оренбургская влд 4 (после 2022), Черное Озеро влд 7 (после 2022), Черное Озеро влд 8 (после 2022), Камова влд 1 (после 2022)

*Помимо перечисленных комплексов, в незначительном удалении от этого жилого массива находятся схожие по потребительским свойствам жилые комплексы Люберцы Самолет, Белая Дача парк, Зеленый Остров, Новые Котельники, Карамельный

Троицк

Описание. Жилой массив, расположенный в 17 км к югу от МКАД. Троицк – анклав, вошедший в состав Москвы в 1960 году. С 2012 года является административным центром ТАО (Троицкого Административного Округа) Москвы. В состав жилого массива входит также деревня Ватутинки, расположенная в южной части НАО (Новомосковского Административного Округа) Москвы. На севере граничит с жилым массивом Новой Москвы, на юге, западе и востоке окружен лесными массивами. Троицк получил развитие в послевоенное время как «академгородок».

Основные улицы: Калужское шоссе, Чароитовая, Московская, Текстильщиков

Станции метро: нет

Жилой фонд: В составе Москвы с 1960 года. Активная застройка с начала 60-х годов. Жилой фонд представлен типовой застройкой (серии I-447, I-515, II-29, II-68, П-57, П-44Т, И-2076) годов и современными жилыми комплексами классов «комфорт» и «эконом»

Современный период:

Жилые комплексы: Троицкая Ривьера, Солнечный, Новые Ватутинки

Коттеджные поселки: Изумрудный, Андерсен

Строящиеся проекты: Кленовые Аллеи, Russian Design District

Видное

Описание. Жилой массив, расположенный к юго-востоку от МКАД. На севере граница проходит по МКАД, на юге, востоке и западе – окружен лесными массивами. Расположен на территории города Видное – административного центра Ленинского района МО.

Основные улицы: Трасса М4 «Дон», проспект Ленинского комсомола, Тинькова, Заводская

Станции метро: нет

Жилой фонд: жилой фонд представлен типовой советской застройкой сталинского периода и 60-80х годов и современными жилыми комплексами классов «комфорт» и «эконом»

Современный период:

Жилые комплексы: Завидное, Резиденция 9-18, Краски Жизни, Зеленые Аллеи, Березовая Роща, Южное Видное

Строящиеся проекты: Квартал, Suhanovo Spa Deluxe, Три Квартала, Пригород Лесное, Миловидное, Живописный, Светлый мир Biopolis

*За пределами города Видное расположены аналогичные по потребительским свойствам жилые комплексы: Государев Дом, Эко Видное, Видный Берег, Первый квартал, Миниполис Дивное, Up-квартал Римский

Восточный

Описание. Жилой массив, расположенный в 2 км к северо-востоку от МКАД. На севере граница проходит по Щелковскому шоссе, на востоке и юге окружен лесными массивами, на западе граница проходит по промзоне. Расположен на территории района Восточный ВАО и микрорайонов Щитниково, Янтарный и Изумрудный города Балашиха МО.

Основные улицы: Щелковское шоссе, Акуловский проезд, Западная, Кольцевая

Станции метро: нет

Жилой фонд: жилой фонд представлен типовой застройкой 50-80х годов и современными жилыми комплексами класса «эконом»

Современный период:

Жилые комплексы: микрорайон Янтарный, микрорайон Изумрудный

Строящиеся проекты: в настоящее время строительство новых проектов не ведется

Программа реновации: ул. 9 Мая влд 28 (2021)

История жилой недвижимости Москвы

В рамках развития история жилой недвижимости Москвы, мы рассмотрим следующие этапы:

Дореволюционный, представленный «доходными домами» и «городскими усадьбами»;

Советский, делящийся на 4 этапа:

Период 1923-1930 годов, представленный, в основном течением «русского конструктивизма»;

Сталинский – 1930-1955, представленный в основном «сталинским классицизмом и «сталинским ампиром», а также отчасти стилями «конструктивизм» и «ар деко»;

Хрущевский -1955-1963, представленный «функционализмом»;

«Позднесоветский» период – 1963-1991, продолживший традиции «функционализма»

Текущий период, который также делится на 2 этапа

Лужковский период 1992-2011

Современный – с 2011 года по настоящее время

Основная цель данной книги определить идеальный объект для инвестиций. Но, к сожалению, на данный момент в Москве сложился достаточно разрозненный рынок «новостроек» и «вторичного жилья». Поэтому, прежде чем мы перейдем непосредственно к оценке жилых объектов, нам нужно найти своеобразный «общий знаменатель» всей жилой недвижимости Москвы, построенной в разные периоды. С начала 2000-х годов, риэлторы привыкли делить весь жилфонд на «новый» и «старый», «первичку» и «вторичку». Всё, что было построено ранее середины 90-х годов, называлось «старым жилфондом» и делилось без присвоения классов. Деление старого жилфонда происходило либо по времени постройки – «сталинки», «брежневки» и т.д., либо по материалу строительства – «панельки», «кирпичные» и т.д. Т.е., при оценке Вам будет нужно сравнить, скажем, брежневскую панель и строящийся жилой комплекс типового проекта компании ПИК. Равнозначны ли они друг другу? Какой из типов жилья дороже? Насколько? Из-за чего?

При выборе недвижимости Вам будет необходимо сравнивать различные объекты, построенные в разные периоды с использованием различных материалов и делать обоснованный выбор. Вдобавок к различным видам квартир, в последние годы на рынке появился большой объем нежилых помещений – апартаментов и лофтов – которые, несмотря на название, с точки зрения потребительских свойств являются полным аналогом квартир. Следующий фактор – появление большого количества реконструированных домов конца 19-го начала 20-го века. Каким образом их оценивать? Сравнивать с новостройками в этой же локации или со старым жилфондом?

Т.е., для корректной оценки, нам необходимо либо оценивать каждый жилой объект индивидуально, либо требуется найти единый критерий оценки, применимый абсолютно для любых помещений, используемых для постоянного проживания (квартиры, апартаменты, лофты), вне зависимости от года постройки, материала строительства и других факторов.

Таким единым критерием является «класс» объекта.

Мы будем рассматривать 6 основных классов:

«Эконом»

«Комфорт

«Кофморт+»

«Бизнес»

«Премиум»

«Элит»

Некоторые объекты не могут быть четко отнесены к определенному классу и занимают промежуточное положение. Их необходимо оценивать по совокупности факторов – в случае когда больше 50% критериев соответсвует определенному классу – присваивается этот класс.

В рамках каждого периода мы будем отдельно рассматривать «массовое жилье» типовых серий и «премиальное жилье» индивидуальных проектов, а также делать различие между многоквартирными домами, изначально спроектированными и построенными для проживания нескольких семей в рамках одного дома и индивидуальных домов, спроектированных и построенных для проживания одной семьи.

Массовое жильё

Бизнес-класс

Премиальное жильё

Эконом

Комфорт

Комфорт+

Бизнес

Премиум

Элит

Локация

Везде

Везде

Везде

1-ая и 2-ая зоны Москвы, центральные части жилых массивов 4 зоны

1-я и 2-я зоны Москвы плюс отдельные проекты в 4ой зоне Западного и Северо-западного кластеров

Внутри Садового кольца (плюс отдельные проекты с внешней стороны Садового кольца)

Архитектура

Типовой проект

Типовой проект

Индивидуальный проект

Индивидуальный проект

Индивидуальный проект известного архитектора

Индивидуальный проект известного архитектора

Материал стен

Жб панели, некоторые кирпичные проекты ранних серий

Жб панель, кирпичные проекты ранних серий

Монолит

Монолит

Кирпич, монолит

Кирпич, монолит

Количество квартир на площадке

Не регламентируется, возможна коридорная систем

До 8

До 6

До 5

До 3

До 2

Высота потолков

От 2,5

От 2,7

От 2,8

От 2,9

От 3,2

От 3,5

Преобладающие марки лифтов

Щербинка, КМЗ

Щербинка, КМЗ

Otis, Sigma

Schindler, Kone

ThyssenKrupp

ThyssenKrupp

Остекление

Не регламентируется

Бюджетные пластиковые стеклопакеты

Трехкамерные пластиковые стеклопакеты

Трехкамерные пластиковые стеклопакеты с повышенный коэффициентом энергосбережения

Деревянный профиль, высококачественные стеклопакеты, повышенная площадь остекления

Деревянный профиль, высококачественные стеклопакеты, повышенная площадь остекления

Вентиляция

Квартирография

Не регламентируется, обычно максимальное количество комнат не превышает 3

Студии, 1-4 комн квартиры

Студии, 1-5 комн квартиры

Студии, 1-5 комн квартиры

Нет студий, 1-6 комн квартиры

Только квартиры большой площади

Площадь кухни

До 8

От 8

От 12

От 12

От 20

От 25

Площади квартир

Студия – от 14кв.м

1-комн – от 28

2-комн – от 44

3-комн – от 56

Студия – от 28 кв.м

1-комн – от 34

2-комн – от 50

3-комн – от 65

4-комн – от 85

Студия – от 30 кв.м

1-комн – от 40

2-комн – от 65

3-комн – от 85

4-комн – от 100

Студия – от 32 кв.м

1-комн – от 45

2-комн – от 65

3-комн – от 85

4-комн – от 120

1-комн – от 60

2-комн – от 80

3-комн – от 110

4-комн – от 150

Многокомнатные – от 200 кв.м

2-комн – от 100 кв.м

3-комн – от 150

4-комн – от 200

Многокомнатные – от 300 кв.м

Двор

Не регламентируется

Двор с элементами благоустройства и оборудованными детскими площадками

Закрытая охраняемая территория с благоустройством, «двор без машин»

Закрытая охраняемая территория с благоустройством, «двор без машин»

Благоустроенный внутренний двор, обустроенный по проекту известного архитектора, малые архитектурные формы, оригинальные насаждения

Благоустроенный внутренний двор, обустроенный по проекту известного архитектора, малые архитектурные формы, оригинальные насаждения

Паркинг

Не регламентируется

Возможна придомовая парковка

Подземный паркинг, коэффициент не менее 0,7 машиномест на 1 жилое помещение

Подземный паркинг, коэффициент не менее 1 машиноместа на 1 жилое помещение

Подземный паркинг, коэффициент не менее 1,5 машиномест на 1 жилое помещение

Подземный паркинг, коэффициент не менее 2 машиномест на 1 жилое помещение

Этажность

Не регламентируется

Не регламентируется

Не регламентируется

Не регламентируется

Не более 14 этажей

Не более 7 этажей

Консьерж

Нет

Нет

Да

Да

Да

Да

Перечень критериев неполный, но даёт понимание какие характеристики необходимо оценивать.

Правило 5. Мы будем считать жилыми объектами все объекты, построенные для постоянного проживания, в том числе, апартаменты и лофты. Все жилые объекты делятся согласно главному критерию оценки – классу объекта. Классов объектов 6 – эконом, комфорт, комфорт плюс, бизнес, премиум и элит. В случае, если мы не можем однозначно отнести объект к определенному классу, мы относим его к классу, к которому относится большая часть параметров оценки.

Дореволюционный период (1880-1917)

В дореволюционный период жилое строительство в Москве было представлено индивидуальными «городскими усадьбами» и многоквартирными «доходными домами».

Все городские усадьбы относятся к премиальному жилью. В настоящее время этот тип построек обычно называют «особняки». На данный момент, практически все известные особняки Москвы используются в коммерческих целях. Старинные особняки в качестве индивидуального премиального жилья практически не используется (за исключением резиденций послов).

Однако всё может измениться. В 2018 году на продажу вышел старинный особняк после реконструкции по адресу улица Большая Ордынка дом 29/10 стр. 3. Собственник приобрел его с торгов и превратил в комфортный жилой особняк. Возможно, в Москве возродится культура жизни в городских усадьбах, и мы увидим еще не одно подобное здание, используемое в качестве постоянного жилья.

Особняки в первой зоне Москвы относятся к классам «элит» и «премиум».

Доходные дома – многоквартирные дома, строившиеся собственниками для дальнейшей сдачи в аренду. Бум строительства доходных домов пришелся на начало 20-го века, хотя в Москве есть сохранившиеся многоквартирные дома и 1880-1890-х годов.

В проектировании московских домов принимали участие выдающиеся архитекторы той эпохи – Эрнст Нирнзее, Лев Кекушев, Фёдор Шехтель, Иван Кондратенко, Александр Мейснер, Густав Гельрих, Валентин Дубовский, Николай Проскурнин. Преобладающие стили московских доходных домов классицизм и модерн.

Доходный дом графа Шереметева, 3 дома расположенные в закрытом дворике по адресу Романов переулок дом 3, стр. 1,6,7.

1898 год постройки. Архитектор Александр Мейснер. Стиль – французское барокко. После революции стал называться «5ый Дом Советов». В доме проживали видные партийные и военные деятели СССР – Н.С. Хрущев, А.А. Жданов, Л.М. Каганович, Г.М. Маленков, М.В. Фрунзе, В.М. Молотов, С.М. Буденный, К.Е. Ворошилов, Г.К. Жуков и многие другие.

Дом хлеботорговца Рахманова (Дом с колосьями), расположенный по адресу улица Покровка, 19

1899 год постройки. Архитектор Петр Дриттенпрейс. Стиль – русский модерн. Известен как первое жилое здание, построенное в стиле модерна.

Доходный дом Рекка, расположенный по адресу улица Пречистенка 13, строение 1

1911 год постройки. Архитектор Густав Гельрих. Стиль – неоклассицизм. Дом описан в «Мастере и Маргарите» Михаила Булгакова под названием «Калабуховский дом». Был полностью реконструирован в 2006 году и на данный момент считается одним из самых дорогих жилых домов Москвы класса «элит».

Доходный дом страхового общества Россия, расположенный по адресу Сретенский бульвар дом 6/1, стр. 1 и 2.

1902 год постройки. Архитектор Николай Проскурнин. Стиль – поздний итальянский ренессанс. В течение 30 лет считался наиболее красивым жилым домом Москвы.

Всего за период 1880-1920 в Москве было построено порядка 550 доходных домов, но в качестве жилых в настоящее время используется менее 200. Большая часть доходных домов расположены в жилых массивах Арбат, Остоженка, Тверской, Мещанский и Патриаршие Пруды.

Многие доходные дома, как например известный «Дом-Сказка» (Доходный дом Перцовой), сейчас используются в качестве офисных помещений или дипломатических резиденций, поэтому выпадают из нашего обзора.

В современный период значительное количество доходных домов получило новую жизнь за счет полной реновации объектов. К числу наиболее известных стоит отнести жилые комплексы: Bunin, Дом Рекка, Дом Гельриха, Дом Вильнера-Калиновского, Saint Nickolas, Дом Исакова. Такие объекты в исследованиях могут причисляться и к категории «доходным домов» и к категории «современных жилых комплексов».

Также в современный период были реконструированы и превращены в жилые комплексы дореволюционные здания, использовавшиеся в индустриальных и торговых целях (жилые комплексы «Большевик», «Дом Депрэ», «Artisan» и ряд других).

Важно! При покупке квартиры в доходном доме обязательно смотрите на год постройки. Избегайте домов с годом постройки 1918-1922 – это дома, достройка которых пришлась на время революции и гражданской войны – с закономерным ухудшением качества строительства. Больше всего домов этого периода датировано датой 1917 года – это не год строительства, а год, когда новые власти поставили жилые дома на учет – фактические эти дома были построены в период 1905-1915 годов.

Изучайте историю дома. Изначально, доходные дома делились на 3 класса в зависимости от предполагаемых арендаторов. Отдавайте предпочтение высшему классу, изначально предназначенному для сдачи в аренду высокопоставленным чиновникам и богатым купцам.

Старайтесь избегать домов с деревянными перекрытиями и давним годом капительного ремонта.

Благодаря расположению в наиболее премиальных локациях Москвы, доходные дома до реконструкции в основном относятся к классу «бизнес», а после реконструкции попадают в зависимости от характеристик дома в классы «премиум» и «элит». Представляют значительный инвестиционный интерес и рекомендуются к покупке.

Период конструктивизма (1923-1930)

В течение 5 лет после революции 1917 года, жилищное строительство в Москве практически не велось. Новый период жилищного строительства стартовал в 1923 году, продлился до 1930 и вошел в историю под названием «советский конструктивизм». Наиболее известными архитекторами-конструктивистами были братья Веснины, Борис Великовский, Аркадий Лангман, Георгий Олтаржевский, Моисей Гинзбург, Владимир Кильдишев, Владимир Маят, Константин Мельников, Евгений Шервинский, Илья Голосов, Иван Леонидов, Лазарь Чериковер, Владимир Татлин, Алексей Щусев и Борис Иофан.

Выдвинув лозунг: «Пространство, а не камень – материал архитектуры», конструктивисты первыми в мире предложили концепцию жилых районов взамен точечной застройки отдельных зданий. Новый подход заключался в формировании комфортного пространства для жизни – районов с жилыми зданиями и объектами культуры и быта.

Второй тезис конструктивистов «Функция определяет форму» задало вектор развития жилищного строительства на весь 20 век, породив необъятные кварталы прямоугольных коробок для размещения максимального количества людей.

Настоящим прорывом конструктивистов стало создание Хавско-Шаболовского жилого массива, сохранившегося до сих пор. Жилые дома необычной формы, стоявшие на фоне гигантской Шуховской башни, создавали футуристический пейзаж и были олицетворением коммунистического будущего в глазах москвичей.

В период конструктивизма индивидуальные жилые дома практически не строились, единственным исключением, сохранившимся до наших дней, был «Поселок Художников» на Соколе – кооперативный поселок, основанный в 1923 году.