Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора

Многоквартирные дома были представлены типовыми постройками в так называемых «рабочих поселках» и отдельными премиальными проектами.

Рабочие поселки. В Москве было построено около 40 «рабочих поселков», значительная часть которых сохранилось до настоящего времени. Большинство из этих домов попали под программу реновации, но некоторые «рабочие поселки» будут сохранены в качестве памятников исторического наследия: Дубровка, Абельмановская застава, Нижняя Пресня (Мантулинская), Усачевка, Русаковка, Дангуэровка.

Премиальные проекты:

Дом на Набережной (улица Серафимовича 2);

Дом артистов МХАТ в Брюсовом переулке;

Дом Госстраха на Малой Бронной;

Дом Наркомфина (Новинский бульвар 25 полностью реконструирован – дом «премиум-класса»);

Гостиница Москва (Охотный ряд 2, полностью реконструирована с сохранением прежней архитектуры, в продаже апартаменты «премиум-класса»);

Дом Моссельпрома (в настоящее время нежилой);

Административно-жилое здание спортивного общества «Динамо» (в настоящее время нежилое).

Сталинский период (1930-1955)

Новый период в истории жилищного строительства Москвы начался в 1935 году с постановления правительства «О генеральном плане реконструкции Москвы». В соответствии с генпланом, территория города увеличилась более чем вдвое (с 285 до 600 кв.км). В состав города вошли значительные территории на Юго-Западе (современные Раменки, Черемушки, Очаково-Матвеевское), Западе (Кунцево, Фили-Давыдково, Хорошёво, Щукино), Востоке (Измайлово).

Значительную роль в формировании нового градостроительного облика сыграла программа обводнения Москвы. Начатая в 1932, программа была полностью реализована в 1937 году. Окончание программы позволило Москве полностью избавиться от дефицита воды для промышленных и бытовых нужд. Реализация программы сильно изменила существующий ландшафт: на карте Москвы появились Химкинское водохранилище и канал им. Москвы, Северный и Южный речные порты, сильно изменились границы Москва-реки.

В архитектуре сталинский период обычно известен как «сталинский ампир», хотя непосредственно к «ампиру» относятся дома послевоенного периода (1945-1955 гг.). Довоенная сталинская архитектура представляла собой в основном возвращение к дореволюционному русскому классицизму, хотя строились отдельные дома и в других стилях ( в основном, конструктивизма и ар-деко).

Архитектурными символами сталинской архитектуры стали всемирно известные 7 сестер – 7 величественных небоскребов, возведенных в послевоенное время – здание МИД, здание МГУ, Здание на площади Красных Ворот, гостиницы «Ленинградская» и «Украина», дома на Кудринской Площади и Котельнической набережной. 4 из 7 сталинских высоток – являются жилыми и в них можно приобрести квартиры или апартаменты.

Сталинский период продлился с 1935 по 1955 годы, а «позднесталинские» серии типовых кирпичных домов возводили до начала 60-х годов.

Премиальные проекты домов делились на 2 класса «номенклатурные» (для представителей органов государственной власти, Министерства Обороны, видных деятелей науки и искусства) и «директорские» – для руководства предприятий. Каждый из этих домов возводился по индивидуальному архитектурному проекту.

«Номенклатурными» домами» ( т.е. премиальной застройкой сталинского периода) наиболее активно застраивались Тверская улица, Ленинский и Кутузовский проспекты, Фрунзенская, Смоленская и Ростовская набережные, Садовое кольцо и Проспект Мира. Этот тип домов также зачастую называют «фасадными», так как дома в основном строились вдоль оживленных автомагисталей и имели богато украшенные фасады

«Директорские» дома строились на Варшавском шоссе, в Алексеевском районе, на Северо-Западе Москвы.

Наиболее известные архитекторы жилых домов сталинского периода:

Аркадий Мордвинов – Гостиница «Украина», «Дом под юбкой» (Тверская 17), Тверская 2, Тверская 4, ряд домов на Ленинском проспекте и Фрунзенской набережной;

Дмитрий Чечулин – Жилой дом на Котельнической набережной, Кутузовский проспект 18, Ленинский проспект 12, Ленинский проспект 16;

Иван Жолтовский – Дом НКВД (Смоленская площадь 11/13), Ленинский проспект 11, Рижский проезд 3;

Алексей Щусев – Дом Академика (Ленинский проспект 13), Дом Архитекторов (Ростовская набережная 5);

Лев Руднев – «Генеральский дом» (Дом Министерства Вооруженных сил СССР по адресу Гончарная 26);

Александр Жуков – «Дом Знаменитостей» (Тверская 9);

Евгений Рыбицкий – Дом офицеров МГБ (Земляной Вал 46-48);

Алексей Душкин – административно-жилое здание на Красных Воротах;

Зиновий Розенфельд – ряд домов на Кутузовском проспекте и Варшавском шоссе;

Леонид Поляков – дома на набережной Тараса Шевченко;

Константин Джус-Даниленко – дома на Фрунзенской набережной, проспекте Мира и улице Авиамоторной.

Список наиболее известных и престижных сталинских домов выглядит следующим образом:

Дом знаменитостей (Тверская 9)

Гостиница «Украина» (Кутузовский проспект 2/1с1)

Кутузовский проспект 18

Дом офицеров МГБ (Земляной Вал 46-48)

Дом под юбкой (Тверская 17)

Дом писателей (Лаврушинский переулок 17)

Тверская 4

Жилой дом Министерства ВС СССР (Гончарная 26/32)

Жилой дом Наркомата обороны (Гончарная 38)

Жилой дом на Кудринской площади (Кудринская площадь 1)

Жилой дом Военно-Инженерной академии (Подколокольный переулок 16/2)

Жилой дом на Котельнической набережной (Котельническая набережная 1/15)

Дом НКВД (Смоленская площадь 11/13)

Дом архитекторов (Ростовская набережная 5)

Дом академиков (Ленинский проспект 13)

Ленинский проспект 11

Административно-жилое здание на площади Красных Ворот (Садовая-Спасская ул. 21)

Смоленская набережная 5/13

Дом работников министерства геологии (Смоленская набережная 2А)

Дом управления пароходства канала Волга-Москва (Ленинградский проспект 1)

Дом Полярников (Никитский бульвар 9)

Генеральский дом на Патриарших прудах (Ермолаевский переулок 9)

2 дома, построенных в сталинский период можно отнести к классу «премиум» – Дом знаменитостей (Тверская 9) и Генеральский дом (Ермолаевский переулок 9).

В общей классификации сталинские дома, расположенные в премиальных локациях (Кутузовский проспект, Смоленская и Фрунзенская набережные, проспект Мира, Садовое кольцо, набережная Тараса Шевченко) относятся к «бизнес-классу». Также к «бизнес-классу» относятся квартиры и апартаменты в 4 сталинских высотках – Дом на Котельнической набережной, Дом на Кудринской Площади, гостиница «Украина», административно-жилое здание на Красных Воротах.

Типовое довоенное жильё продолжало традицию «рабочих поселков» эпохи конструктивизма. Эти дома расположены в районах Южнопортовый, Соколиная Гора и ряде других рядом с крупными промышленными предприятиями того времени.

В 1939 году был реализован интересный проект, известный как «Ажурный дом» (Ленинградский проспект 27).

Дом был построен методом крупноблочного строительства и мог стать первым серийным проектом массового комфортного жилья. К сожалению, начало войны не позволило реализовать эти планы. К планам развития типового серийного жилья вернулись в послевоенное время – были начаты работы по разработке типовых кирпичных и крупнопанельных проектов (серии II-01, II-02, II-03 (САКБ), II-04, II-08, СМ-6, МГ-1, МГ-2, II-14). Эти серии известны под объединенным названием «позднесталинские».

Директорские дома, а также схожие с ними «позднесталинские» кирпичные дома типовых серий II-02, СМ-6, II-08 относятся к классу «комфорт».

Серии II-01, II-03 (САКБ), II-04, II-05, II-14, МГ-1, МГ-2 относятся к классу «эконом».

Типовое жилье «позднесталинских» серий распространено в районах: Хорошёвский, Раменки, Алексеевский, Фили, Кунцево, Аэропорт-Сокол, Нагатино, Текстильщики, Лефортово, Соколиная Гора, Измайлово, Савёловский, Сокольники, Даниловский

Индивидуальное жильё было представлено индивидуальными домами в дачных поселках, землю в которых предоставляли видным деятелям государственной власти науки и культуры. В настоящее время эти поселки называются «стародачными местами» . Наиболее известные из них: Переделкино, Николина Гора, Абрамцево, Жуковка, Голицино, Жаворонки, «Советский Писатель», Кратово, Валентиновка. С точки зрения инвестиционной привлекательности, это типовые поселки, не отличающиеся от своих аналогов в данных локациях. Единственное «стародачное место», которое представляет из себя значительный инвестиционный интерес – Серебряный Бор (жилой массив Хорошёво-Мневники).

Стиль сталинской архитектуры пережил второе рождение уже в современной России. В стилизации под «сталинский ампир» созданы жилые комплексы: Триумф Палас, Суббота, Мирный, Редан и строящиеся в настоящее время ;жилые комплексы Alcon Tower и Театральный квартал.

Часть зданий сталинского периода после реконструкции превратились в современные жилые комплексы – например ЖК «Sinatra» (Большой Тишинский переулок 38).

Квартиры в премиальных домах, расположенные в первой зоне Москвы, а также квартиры в типовых сериях класса «комфорт» являются интересными инвестиционными объектами и рекомендуются к покупке.

Первый период индустриального домостроения – «хрущёвский функционализм» (1955-1964)

Новая глава в развитии жилищного строительства Москвы началась в 1955 году с выхода постановления ЦК КПСС «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Было полностью прекращено строительство домов по индивидуальным проектам. Достроенные дома лишались элементов внешней отделки и получили название «обдирных». Строительство типовых «позднесталинских» серий продолжалось, но было признано экономически нецелесообразным и полностью прекратилось к началу 60-х годов. Перед архитекторами и строительными организациями поставили задачу разработки проектов массового строительства, которое было возможно только при радикальном сокращении бюджета строительства.

История архитектуры сделал очередной зигзаг и, если архитектура сталинского периода была по сути возрождением дореволюционного классицизма, то период Хрущёва стал возвратом к идеям советского конструктивизма в максимально утилитарной форме «функционализма» (т.е. отказа от любых архитектурных «излишеств» в пользу основных «функций» жилья).

Ставка была сделана на комплексную застройку районов быстровозводимым бюджетным массовым жильём. Первым и самым известным проектом такого рода стала серия К7 архитектора В.П. Лагутенко (деда известного российского певца). С точки зрения потребительских свойств, проект отличался ухудшением всех значимых параметров:

– высота потолков 2,48,

– площадь кухонь – 6 метров,

– кардинальное сокращение площадей комнат,

– отказ от балконов.

Несмотря на снижение качества, строительство К-7 решило главный вопрос того времени – массовое строительство и решение острого «квартирного вопроса». Опыт был признан успешным и задал основной вектор жилищного строительства – бюджетные быстровозводимые серии. За несколько лет было разработано и внедрено 23 типовых серии. Основной объем составили серии из ж/б плит: К-7, II-32, II-35, 1605-АМ/05, 1МГ-300, II-28, I-515. Помимо них были разработаны новые проекты кирпичных (серии I-511, I-447) и блочных (серия I-510) домов.

Отличительными характеристиками новых проектов, которые вошли в истории под названием «хрущёвки», стали:

– уменьшенная высота потолков 2,48-2,55 м,

– минимальные размеры комнат,

– плохие характеристики тепло- и шумоизоляции,

– отсутствие балконов и лифтов,

– маленькие кухни и прихожие,

– совмещенные санузлы,

– маленькие размеры и некачественная отделка мест общего пользования.

Отдельные серии жилья «хрущёвского периода» возводилось в Москве до 1972 года и в течение долгого времени квартиры в этих домах определяли нижнюю ценовую границу в каждой локации. Все дома этого периода относятся к классу «эконом». Мы не делаем тщательного анализа жилья этого периода, так как в связи с программой сноса ветхого жилья до 2017 года было снесено 1772 дома, а по программе «Реновации ветхого жилья» до 2025 года будет снесено еще более 4 000 домов «хрущёвского периода» – т.е. большая часть домов «хрущёвского периода» будет выведена из эксплуатации до конца 2025 года.

На данный момент большая часть серий «хрущёвского периода» попадают под снос в рамках программы реновации. В данной книге будут рассмотрены только 2 серии, спроектированные в этот период, но активно строившиеся уже в следующий «брежневский» период – II-18/09 и I-515/9. Они не попали в программу реновации; квартиры в домах этих серий в течение ближайших 25-30 лет будут формировать нижнюю ценовую границу своих жилых массивов.

Остальные серии «хрущевского периода» рассматриваются обычно только в целях получения жилья по программе реновации, инвестиционной ценности не представляют и к покупке не рекомендуются. Полный список построенных, строящихся и проектируемых домов по программе реновации смотрите в разделе «Современный период».

Строительства премиальных проектов и индивидуального жилья (за исключением частного дачного строительства) в «хрущёвский период» не велось.

Брежневский период (1965-1991)

Последний советский период называется «брежневским» в честь Л.И. Брежнева, возглавлявшего страну с 1965 по 1982 год. Данный период запомнился массовым строительством типовых серий панельного жилья, которые также называются «брежневками».

С точки зрения жилищного строительства «брежневский период» продолжил тенденции предыдущего периода и запомнился в основном массовым строительством типового панельного жилья. Вместе с тем, есть и ряд отличий:

– потребительские свойства квартир «брежневского» периода значительно выше;

– произошла дифференциация в рамках типового жилья. Начиная с «брежневского периода» типовое жильё можно подразделять на классы «эконом» и «комфорт»;

– возобновилось строительство «премиального» жилья (так называемые «цэковские» и «ведомственные» дома);

– функционализм «хрущёвского периода» бал дополнен идеями «неоконструктивизма» и «брутализма» (жилые комплексы Park Place, «Дом-корабль», «Дом-сороконожка»);

– фактически впервые с дореволюционного периода были реализованы проекты «городской усадьбы» (правительственные дачи на Воробьевых горах, «Поселок космонавтов») и «клубного дома» («Дом Рыжкова»);

– появилось определенное пространство для творчества, и обезличенная архитектура «хрущевского периода» сменилась узнаваемыми проектами известных архитекторов. Наибольшую лепту внесли М.В. Посохин (ОПЖР в Чертаново, комплексная застройка районов Москвы), А.Д. Меерсон (ЖК «Лебедь», «Дом-сороконожка»), Я.Б. Белопольский (ЖК «Park Place»).

В «позднесоветский период» Москва приобрела современный узнаваемый вид как с точки зрения границ города, так и с точки зрения массовой типовой панельной застройки.

Застроилась большая часть современных московских районов, расположенных между ТТК и МКАД (Чертаново, Крылатское, Печатники, Царицыно, Выхино, Вешняки, Ивановское, Гольяново, Бибирево, Лианозово, Медведково, Дегунино, Дмитровский, Строгино, Очаково-Матвеевское, Северное Тушино, Ясенево, Бирюлёво, Орехово-Борисово, Братеево, Зябликово, Коньково, Тёплый Стан). Во второй половине 80-х годов появляется первая массовая застройка за пределами МКАД – в районах Северное Бутово, Новокосино, Солнцево и Новопеределкино.

Типовое жилье «позднесоветского периода» представлено в Москве более чем 35 типовыми проектами. Встречаются среди них и проекты из кирпича, но в целом позднесоветская типовая застройка ассоциируется с панельной застройкой. «Позднесоветский» период в целом продолжает идеи «функционализма» предыдущего периода, при этом значительно возрастает качество жилья. Также продолжается традиция застройки микрорайонами – значительная часть типовой застройки возводится «с нуля» в новых районах Москвы на бывших cельскохозяйственных землях.

По сравнению с предыдущим периодом, в квартирах типовых серий:

– увеличилась высота потолков (средняя высота потолков 2,7 м);

– увеличилась площадь кухонь;

– в квартирах появились лоджии;

– более широкие лестничные пролёты, более проработанные входные группы и места общего пользования;

– наличие лифтов.

Типовые серии панельного и блочного жилья «позднесоветского периода» принято подразделять на «ранние» и «поздние» серии.

К «ранним» сериям типового жилья относятся серии: II-18/9, II-18/12, II-49, II-57, I-515/9, 1605-АМ, 1МГ-600, 1МГ-601, II-68, И-209А. Жильё в домах этих серий обладает худшими потребительскими свойствами и сохраняет ряд недостатков, присущих жилью «хрущевского периода».

К «поздним» относятся серии: И-700, И-700А, П-3, П-30, П-31, П-32, П-4, П-22, П-42, П-44, П-46, П-55, И-521А, КОПЭ. Жилье в «поздних» сериях обладает достаточно высокими потребительскими свойствами и сравнимо с современными сериями класса «эконом». Усовершенствованные модификации «поздних» серий П44, КОПЭ, П3 строятся до сих пор.

Типовые кирпичные проекты «позднесоветского периода» представлены сериями II-29, «Башня Вулыха» и II-67 (модификации «Смирновская», «Тишинская», «Москворецкая»).

Помимо типовых серий, стоит отметить отдельные проекты позднесоветского периода:

Олимпийская деревня (район Тропарёво-Никулино) – первый район массовой застройки домами серии П-3;

Образцово-перспективный жилой район в Чертаново (район Северное Чертаново), состоящий из домов с уникальной для позднесоветского периода архитектурой. Новацией проекта стало строительство двухуровневых квартир и подземной автостоянки. Проект должен был стать типовым, но этим планам не удалось реализоваться. В итоге, за пределами Чертаново этот проект был реализован лишь однажды (так называемый «Чазовский дом» в жилом массиве Кралытское – ул. Осенняя 2 и 4к1);

«Дом-корабль» (Большая Тульская ул. 2) – 16-этажный дом, построенный в стиле «брутализма» с рекордными 980 квартирами в доме;

«Дома-кольца» – дома типовой серии I-515/9, построенные в необычной форме колец к Олимпиаде 1980 г. Изначально было запланировано 5 домов, но реализовано только 2 (ул. Нежинская 13 и ул. Довженко 6);

«Дом-сороконожка» (ул. Беговая 34) – дом, продолжающий идею домов-коммун в стиле советского конструктивизма;

Жилой-комплекс «Лебедь» (Ленинградское шоссе 29-35) – проект архитектора Меерсона, предвосхитившего идеи современных жилых комплексов, совмещающих несколько башен, вырастающих из единого стилобата. В проекте обыгрывалась идея организации «вертикального» жилого микрорайона. Наработки, полученные при строительстве данного жилого комплекса, легли в основу типовой серии «Лебедь», строящейся в Москве в различных модификациях до 2003 года.

Все типовые панельные серии «брежневского» периода принято относить к классу «эконом».

Типовые серии кирпичных домов (II-29, II-67, «Башня Вулыха») и каркасно-панельная серия «Лебедь» – к классу «комфорт».

В связи с активной программой реновации и сносом домов «хрущевского» периода, цены на типовое жилье позднесоветского периода теперь определяет нижний ценовой предел в каждой локации Москвы и может использоваться в этом качестве для инвестиционного анализа.

Типовое жильё «позднесоветского периода» в целом уступает по своим потребительским свойствам типовому жилью современного периода, но может рассматриваться для покупки в инвестиционных целях. В связи с большой разнородностью данного типа жилья, при покупке необходим более тщательный инвестиционный анализ.

Важно: при покупке тщательно проверяйте серию дома. Делайте предпочтение «поздним» сериям. Также помните, что в период c 2025 по 2032 года в программу реновации попадут многие дома серий II-49, II-57 и 1605АМ – покупку жилья в домах этих серий лучше избегать.

Премиальная застройка представлена наиболее престижными «цэковскими» домами (дома для сотрудников ЦК КПСС и членов их семей), а также многочисленными «ведомственными» домами (дома для руководства общесоюзных министерств и ведомств).

Наиболее известные «цэковские» дома располагались в жилых массивах Патриаршие Пруды, Воробьевы горы и Тверской: Косыгина 8, Косыгина 10, Спиридоновка 19, Гранатный переулок 10, Леонтьевский переулок 15, Плотников переулок 13.

Ведомственных домов было построено в Москве около 100. В отличии от «цэковских» они строились не только в первой, но и во многих районах второй зоны. Обычно строили не менее 3-4 домах рядом. Такие мини-кварталы премиальной застройки получили в народе название «царские села».

В отличии от премиальной сталинской застройки, архитектура которой разительно отличалась от скромных построек рабочих кварталов, премиальная застройка «позднесоветского периода» внешне нарочито неброская. Как правило, это 5-12 этажные кирпичные дома с улучшенными характеристиками, внешне мало отличимые от соседствующей типовой застройки. Основные преимущества премиальной застройки по сравнению с типовой: высота потолков 3-3,2 м, увеличенные площади кухни и жилых комнат, качественные входные группы.

Во второй половине 80-х годов для космонавтов и членов из семей рядом с парком Останкино был построен первый советский поселок таунхаусов «Поселок Космонавтов».

В конце 80-х в СССР в районе Остоженке был построен первый по-настоящему клубный дом, рассчитанный всего на 15 квартир. Заказ на строительство дома разместил председатель Совета министров СССР Н.Н. Рыжков, поэтому дом вошел в историю под именем «Дом Рыжкова» (Пожарский переулок 7а).

В 1990 году было принято решение о строительстве специального жилого комплекса для размещения иностранных граждан. Комплекс, получивший название «Park Place Moscow», был построен турецким подрядчиком в стиле неоконструктивизма и стал прообразом современных многофункциональных комплексов: на территории комплекса помимо жилых зданий расположены бизнес-центр, рестораны и кафе, объекты социальной инфраструктуры.

Ведомственные дома в зависимости от расположения относятся к классам «бизнес» и «комфорт+». Отдельные «цэковские» дома могут быть отнесены к классу «премиум». Вся группа премиальной позднесоветской застройки представляет значительный инвестиционный интерес и рекомендуется к покупке.

Лужковский период (1992 – 2010)

В 1992 году градоначальником Москвы стал Юрий Михайлович Лужков. Он занимал эту должность до 2010 года и по традиции данный период получил название «лужковский». Особенностями лужковского периода стали:

– появление по-настоящему «премиального» квартала застройки в Москве – Остоженки;

– начало строительство загородных домов, используемого в качестве постоянного жилья – активная застройка Рублево-Успенского и Новорижского шоссе;

– в премиальном сегменте произошло деление на классы «премиум» и «элит» (deluxe);

– начало строительства делового центра Москвы – Москва Сити;

– отход от функционализма и возрождение разнообразных стилей в архитектуре;