Дом мечты: Как его построить и не наломать дров?

Природными факторами, влияющими на ликвидность участка, являются зеленые массивы и водоемы. Наиболее ликвидными считаются объекты, расположенные непосредственно по береговой линии водоема. А также влияет расстояние от МКАД. Для Московского региона наиболее престижными направлениями считаются Новая Рига, Киевка, Рублёвка (запад и северо-запад), наименее – восток и юго-восток. Вот 7 правил для ВСЕХ регионов, которые необходимо учесть при выборе участка:

Участок должен находиться на земле, разрешенной к использованию под ИЖС.

Участок должен находиться в организованном коттеджном поселке.

К участку должны быть подведены все необходимые коммуникации, чтобы “врезаться” было легко.

Участок должен быть транспортно доступным в любое время года и к нему должна вести удобная дорога.

Участок должен находиться в экологически благополучном районе.

Рядом с ним должны быть в наличии леса и водоем. Свалки и кладбища перечеркивают все плюсы.

Участок должен быть свободен от всевозможных обременений.

Критерии ликвидности

Всегда найдутся люди, которые скажут, что можно было бы дешевле землю купить или построиться.

Марк Твен писал: «Покупайте землю, этот товар, который больше не производят». Под ликвидностью понимают возможность продать актив быстро и за адекватные деньги. Ликвидность участков зависит от платежеспособного спроса. А это значит, что потенциальное приобретение имеет смысл оценить объективно, независимо от личных предпочтений. Если ликвидность участка невысока, то продавец обречен на долгое ожидание «своего покупателя». И далеко не всегда это ожидание вознаграждается. Часто приходится снижать изначальную цену. При этом же даже банковские кредиты под залог недвижимости часто зависят от ликвидности земельного участка. Об этом я подробно рассказываю в своём тренинге “Финансовая грамотность”. Не стоит пугаться, что некоторые критерии ликвидности могут противоречить друг другу. По-своему будет хорош и участок с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой и участок в нетронутой дикой природе. И там и там есть свои плюсы и минусы. Идеальный найти можно. Все критерии должны подбираться индивидуально под желания.

Упражнение 3. Мои критерии

Напишите свои 7 критериев ликвидности (это возможность продажи участка быстро и за приличные деньги) участка, которые вашей семье необходимы и будут полностью отвечать потребностям.

Упражнение 4. Дом или квартира?

Найдите в интернете отзывы про разницу между домом и квартирой. Взгляните на ситуацию с позиции наблюдателя, а не читателя. И оцените все плюсы и минусы каждого выбора.

Частный дом

Квартира

Плюсы

Минусы

Перспектива роста

Обучишь молодежь – быстрее стройку поведешь.

Загородный дом строится чаще всего для семейных людей или семейными людьми для детей. И неважно – многодетная это семья или состоящая из трех-четырех человек, как в моём случае. Всегда нужно позаботиться о дополнительных местах для бабушек и дедушек, гостей, детей и их детей. Домовладельцы (или пока домостроители) должны заранее рассчитывать на перспективу роста. И при постройке семейного гнезда важно отдать приоритет подрастающему поколению. Несмотря на то что дети в возрасте двадцати лет не хотят жить в загородном доме и думают о том, как перебраться в Москву и «отрываться по полной». Но года проходят, и они начинают понимать важность жилья для семейного пользования. Раньше представители старшего поколения семьи постоянно или почти постоянно жили в загородном доме, а работающие члены семьи с внуками посещали их в выходные дни, праздники либо в летние месяцы, когда сами брали отпуск. Но стоит заметить также, что в последние годы наблюдается обратная тенденция – стремление к загородному образу жизни среди младшего поколения. Например, моя троюродная сестра Настя Н. поменяла престижную работу с видом на Кремль и высокую зарплату юриста в элитном агентстве недвижимости на уютный домик за городом и тишину, и нисколько не жалеет.

Упражнение 5. Готовый или строить?

Определитесь с вопросом: «Строить самостоятельно или купить готовый?» Оцените в полном объеме свои силы, возможности и стремления.

«За» самостоятельное строительство: _____________________________________________

«За» покупку готового объекта (но имейте в виду что он будет дороже в 2 раза и переделать под себя не получится): ______________________________________________

Упражнение 6. Обязательная домашняя работа

Если вы решили покупать готовый проект, то посмотрите в интернете проекты на разных сайтах и оцените их. Вы можете не только найти готовые, но и заказать индивидуальный под себя и свой участок. Но нужно понимать, что в таком случае его стоимость будет в 2-3 раза выше готового. И в этом случае индивидуальный может оказаться преимуществом. Как только приобретете проект, переходим к следующей главе.

ВЫБИРАЕМ ТЕХНАДЗОР

Оборудование для строительства дома

Самурай, желающий неуклонно следовать бусидо, даже в нынешнее мирное время не будет думать о доме, как о своём постоянном обиталище и не будет растрачивать усилия на изысканное его украшение. Кроме того, если дом окажется охваченным огнём, он должен быть готов быстро построить новое жилище. Поэтому того, кто не предвидит этого, тратит на строительство дома слишком много денег и даже с охотой влезает в долги, можно считать только лишенным здравого смысла и понимания вещей.

Кодекс Бусидо

Перед перечислением оборудования, хочу вспомнить о том, какие постулаты выделяли самураи в строительстве дома:

Должны быть внешние ворота, и сторожевой домик, крыльцо и вход, а также хороший зал для приема гостей.

Дом должен быть красив, ведь по нему оценивают внутренний мир хозяина.

Дом должен надежно укрывать от осадков, но при этом нужно как можно меньше тратиться на ремонт и обновление.

Вот! Ну а теперь поговорим об инструментах для строительства. В отечественных магазинах строительных и отделочных материалов мы можем найти действительно широкий ассортимент различных товаров. Обязательно следует проконсультироваться со мной по всем интересующим вопросам, если вы хотите добиться максимальной отдачи и эффективности от проделанной работы. Современное оборудование для строительства дома можно разделить на несколько основных категорий.

Инструменты для строительства

Многие инструменты взаимозаменяемы, поэтому покупка одного инструмента позволит вам вести необходимые работы и в дальнейшем по целому ряду дополнительных задач, что является неоспоримым плюсом.

Стоимость оборудования

Конечно, самое бюджетное оборудование я вам не советую. Его даже на данную стройку не хватит. Это я сам, на своем опыте, понял. Думал, а что там пару шурупов прикрутить? Затем всё же купил полупрофессиональное, со сменными аккумуляторами… На века. До сих пор работает!

Упражнение 1. Подготовьте

Подготовьте бетономешалку, перфораторы и переноски. Или уточните у подрядчика, есть ли все необходимые для этого инструменты, если планируете эту задачу поручить им.

Как правильно выбрать подрядчика для строительства дома

Когда человек нам не нравится, мы найдем любые поводы отказать ему в помощи, а если он нам нравится, мы всегда убедим себя, что ему необходимо помочь.

Джордж Бернард Шоу, ирландский драматург и романист

Не устану повторять о необходимости проекта дома. Каждая стройка дома делится на несколько этапов. И первый этап в любом строительстве после визуализации – это архитектурный проект. Он нужен для планировки будущего здания. Вы, с помощью проекта, определите, сколько нужно материала, от фундамента до самой крыши, где лучше всего расположить дом на участке. А также проект является документом, который согласовывает отношения между заказчиком и подрядчиком, чтобы подрядчик не отходил в самодеятельность, а заказчик чтобы каждый день стены не передвигал. Я в своей практике постоянно встречаюсь с тем, что там, где нет проекта, всегда есть ссоры и недопонимания. И я даже не отгружаю по отсрочке этим клиентам, и всегда ответственность за просчет лежит на заказчике. Вспоминаю историю. Приезжает ко мне молодая пара – так, мол, и так, проекта нет, мы сами. Муж на разрыв пытается работать, и за прораба строит с рабочими из Средней Азии, а жена за дизайн отвечает, и по воскресеньям присутствует на стройке. Выбрали фасадный материал, и тут жена решила добавить эркер (выступающая за плоскость фасада часть помещения, позволяет увеличить внутреннее пространство жилища). Муж молча со всем соглашался, докупал материал и платил за переделки до определённого момента, пока не сбежала бригада работяг со Средней Азии и не пришла солидная компания, которая заключила договор и приступила к работе. И все переделки стали выливаться в тройную сумму для заказчика (это всегда дороже). По итогу, последний каприз жены был фатальный. Муж понял, что за снос стены, вывоз мусора и, соответственно, строительство новой стены придется выложить круглую сумму, и отказал жене. Сейчас они в разводе, а этот недострой выставлен на продажу…

А еще проект является мерилом правды в суде!

Дальше нужно определиться с земельным участком (собрать всю информацию об участке, грунте, чтобы не ошибиться с фундаментом и глубиной залегания). Например, как получилось у Дмитрия Портнягина (трансформатор) – на участке грунты оказались нестабильными, и пришлось делать дополнительную подготовку, что, естественно, удорожает всю стройку. Также необходимо определиться и с подключением коммуникаций к будущему дому. Собрав всю эту информацию, можно составлять смету.

Дальше остается только определиться с тем, кому строить будущий дом. Если дом будет возводиться строительной бригадой, то к этому вопросу надо отнестись очень серьезно. Нужно обязательно, если это не строительная фирма, а бригада рабочих, составить соглашение о строительстве дома. При выборе строительной компании надо обратить внимание на несколько важных моментов.

В первую очередь нужно смотреть на опыт (кейсы) и как долго фирма находится на этом рынке. Вот мой лайфхак: берем телефон заказчика, которому строила эта фирма дом и не стесняемся, звоним и напрашиваемся в гости. При встрече задаём вопросы:

Что бы вы изменили или сделали по-другому?

Порекомендовали бы вы подрядчика своим родственникам.

Во-вторых, нужно узнать, есть ли в фирме квалифицированные специалисты, а также есть у них весь набор инструментов для будущих работ. Но, как обычно бывает, у таких фирм цены немного больше, зато они смогут дать вам гарантию и сделают все с качеством.

Но есть и такие компании, где работает постоянно пара человек, и при получении заказа набирается новый состав рабочих. У таких организаций расход меньше, поэтому цены ниже. Так что лучше всего выбирать что-то среднее. Если выбор пал на несколько компаний, то лучше всего ознакомиться с их профессиональной деятельностью – узнать все об условиях оплаты и гарантиях. И лучше всего со всеми документами обратиться к юристу, чтобы, в случае чего, не потерять денежные средства при неправильно составленном договоре.

И последний совет. Узнайте конкретную стоимость строительства дома, смета составляется за несколько дней. В каких-то фирмах ее составляют бесплатно, а где-то – платно. И, узнав цену по смете, уже смело можно определяться с организацией, которая будет строить будущий дом мечты, где вам будет комфортно и уютно.

Можно, конечно, экономить. Но делать это надо с умом. Например, необязательно все работы поручать строительной организации, что-то можно выполнить самостоятельно (например, нанесение обоев или покраска и т. п.).

Упражнение 2. Узнать

Узнайте номер и адрес прошлого заказчика и посетите объект. Поинтересуйтесь, как проходила работа, некоторые нюансы могли всплыть спустя год или два. Выпишите все его предупреждения: ___________________________________________________________

Долго и дорого: интервью с Тимуром Уриатмкопели собственником строительной фирмы

Знания – это город, в строительство которого каждое человеческое существо вносит свой камень.

Ральф Уолдо Эмерсон, американский эссеист, поэт, философ

Тимур Уриатмкопели, собственник строительной фирмы “Дача 21”

– Для чего вообще нужен технадзор? У большинства людей слишком много страхов и в своей книге я прописываю их и помогаю разобраться в вопросе, как построить свой дом и кого привлечь к работе.

– Если строит дом человек, который, к примеру, занимается продажей машин или выпечкой хлеба, то, конечно, я считаю, технадзор нужен. И нужен именно грамотный технадзор, который не будет в сговоре с подрядчиком. Сколько было таких случаев. Мы, как строительная компания, являемся подрядчиком на объекте. Заказчик нанимает технадзор. И нанимая его должен видеть работу, которую они уже проделывали. Часто бывает, что они показывают работу ради работы. Например, мы закладываем определенный фундамент, определенную арматуру и заказчик спрашивает технадзор: “А правильно ли они все делают? Правильно ли была заложена арматура?” На что технадзор отвечает: “Да, они заложили правильно, но можно сделать лучше”. То есть, однозначно, технадзор показывает свою значимость, улучшая конструкцию. Бывает такое. Но само нахождение технадзора на объекте дисциплинирует и строительную компанию и успокаивает заказчика. То есть, со стороны заказчика это нужная вещь.

– Что происходит после подготовительных работ? Участок разметили, все подготовили, завезли…

– Ну, участок разметили, затем идет разметка дома, то есть, как “посадить” дом на участок. Это еще надо делать на этапе проектирования!

– И ландшафтный дизайн?

– Если хочешь построить идеальный дом, то ты должен отнестись к этому с максимальной ответственностью. Когда ты покупаешь участок, то под него уже подбираешь проект. И должен уже тогда понимать, как все сделать. Не очень хорошо будет, если ты купишь проект и такие основные зоны, как терраса, гостиная и кухня, где люди проводят 80% своего времени, будут смотреть на север, чей-то забор, на помойку. Необходимо также определить подъездные пути, чтобы спецтехника для выгрузки материалов могла свободно заехать и выгрузиться на определенной площадке. Мы стараемся на многом сэкономить, этого же хочет и клиент. Во многих коттеджных поселках есть, так называемое, условие – чтобы не испортить асфальт, коммуникации, которые вдоль дороги идут, они заставляют делать заезд на участок и площадку для разгрузки, примерно 8-10 плит. После этого, дом, когда размечен, надо согласовать с заказчиком. Заказчик утверждает, что дом размечен правильно. Кстати, в последнее время стало обязательным делать ГПЗУ (прим. градостроительный план земельного участка – вид документации по планировке территории) …

– Даже в частном?

– Да. Если у тебя есть земля, по которой ты получишь фактический адрес, то тебе необходимо получить разрешение. И ты должен его получить сразу, после ГПЗУ. Он дает тебе разрешение, что в этом “пятне” ты имеешь право строить. Обычно это три метра от соседского забора с каждой стороны по минимуму и с передней части, откуда подъезд, кажется – 5 метров. В принципе, это такая классика. Но на некоторых участках могут быть ограничения, например, из-за кабелей, газовых труб или еще чего-то. После того как ты разместил дом правильно, рабочие выставляют диагонали и начинают копать участок.

– Соответственно, приезжает техника и начинают рыть котлован, если с цоколем?

Да, если будет плита, то тот же самый котлован, но только маленький. Если это ленточный свайный ростверк или ленточный фундамент, то тогда – траншеи. И дальше все по порядку – фундамент, стены, первый этаж, второй, кровля. Важно еще понимать, откуда пойдут основные коммуникации, такие как вода, канализация и электрика.

– То есть, с какой стороны и сразу делать закладные?

– Это еще на этапе проектирования лучше определить и четко разметить. И конечно же, необходимо заранее поговорить с газовщиками или самому поднимать технадзор, откуда идет, примерно, главная магистраль и откуда будут вести газ. А то получится, что ты все сделал, все очень хорошо получилось на плане, а на деле они мешают друг другу. Электрика, канализация, водопровод – очень гибкие. Ты можешь их сделать сам. А вот именно газ – это газовое хозяйство. По факту ты должен понимать, откуда они поведут и знать, как будут проектировать. И лучше все это знать на этапе проектирования. Вот у тебя сколько дома вентиляционных каналов?

– У меня все по основной стенке идет и на комнаты.

– Ну, у тебя разводка на комнаты. Я так понимаю у тебя дом не 500 м2, да? А вот многие как делают – вентиляционные каналы по умолчанию идут на кухню, санузел, топочная-бойлерная. Там, где будут стоять газовые приборы, везде должен быть вентиляционный канал. Раньше даже так не делали. Но в идеале хорошо, чтобы и в комнатах были вентиляционные каналы. Потому что это сделать очень тяжело, я сразу говорю. И на начальном этапе и тем более – потом.

– Почему тяжело?

– Ну ты же не сделаешь 25 труб.

– Но все же делается внутри стенки и сразу закладывается один канал.

– Смотри, вот на этом проекте заложена классика. А как ты сделаешь канал на спальню?

– Получается нужно еще одну трубу делать?

– Да. В идеале, из этого можно вытянуть. Но каждую трубу ты не будешь поднимать на каждую комнату по всем стенкам. 2-3 стояка сделать и все. Чем дом проще, тем лучше. Я, например, по своему дому смотрю и вижу разницу воздуха в комнатах, где есть канал, а где его нет. А когда вообще тяга маленькая, на окнах появляется испарина. Без вентиляции со временем на стенах появляется плесень.

ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ

Подготовка участка к строительству

Каждый отец семейства должен быть хозяином у себя дома, а не в доме соседа.

Вольтер, философов-просветитель XVIII века

Процесс начинается с фактического перенесения плана на реально существующий земельный участок. Это очень важный этап, где малейшая ошибка просто недопустима, нельзя ни на сантиметр отклониться от согласованного архитектурного плана.

Для этого потребуются: колышки, которые можно надёжно зафиксировать; отвес; нейлоновый шнур; строительный уровень; большой угольник и строительная рулетка.

Порядок работ состоит из следующих этапов:

1. Очистка территории от кустарников и деревьев;

2. Разбивка осей здания: вбивается кол, откладывается ширина с помощью нейлоновой нити и второго колышка, далее, при помощи угольника, откладывается длина и фиксируется колышком с нитью, остальные стороны разбиваются тем же образом. Потом откладывается меньший контур здания. Разница между контурами составляет точную ширину фундамента.

С помощью лазерного построителя уточняется перпендикулярность линий. Если такового не имеется, то, согласно теореме Пифагора, выполняется следующее уточнение – берется шнур длиной 12 м., от одного конца отмеряют 4 м., а от второго 3 м. и ставятся засечки. Соответственно, середина занимает 5 м. Концы шнура нужно соединить и приложить к углу прямоугольника, растянуть вдоль перпендикулярных линий, которые образуют угол. При верном расчёте "гипотенуза" должна быть натянута. Только после построения перпендикуляра откладывают тем же образом параллельные им линии. После построения всего контура рекомендуется проверить диагонали участка.

3. Разбивка несущих стен и внутреннего контура посредством обносок, которые устанавливают снаружи в 1,5 – 2 м. от фундамента. Обноски состоят из 2 колышков, которые фиксируют деревянную доску, не меньше чем на высоту фундамента. Сверху, на колышки, фиксируются перекладины. Важно каждую обноску проверять при помощи инженерного уровня или лазера. Для каждой стены выгоняется своя обноска, сверху, по углам, вбиваются гвозди и натягивается нить. По двум точкам проверяется уровень при помощи отвеса и лазера. Обноски можно возводить сплошные, а можно и скамейками.

Перед началом земельных работ обноски снимают, перенося все разметки на грунт. В процессе прокладки траншей рекомендуется, при помощи шнура, лазера, рулетки и колышков, проверять правильность выполнения. Так в будущем можно избежать малейших погрешностей, что является основным показателем качества на этом этапе работы.

Упражнение 1. Планирование

Расстояние от дома до забора должно составлять не менее двух метров. Также сразу распланируйте септик (канализацию), ведь самый стратегически важный объект в доме – это унитаз. Лучше сразу все сделать правильно, чем потом только он один будет мучить жильцов при эксплуатации.

Дешевый и надежный фундамент

Где любят нас – лишь там очаг родимый.

Джордж Ноэл Гордон Байрон, английский поэт-романтик

Подводя промежуточный итог – у вас есть участок и на нем вы решили возвести небольшой дом своими силами. Для начала надо определиться с местом на участке, где будет стоять дом. Произвести небольшие геологические изыскания для определения качества грунта в месте застройки. Можно обратиться в строительный отдел местного самоуправления, у них наверняка есть геологические карты или описания грунтов в данной местности, а можно поговорить с соседом, который уже построился. И вообще, очень важно дружить с соседями, потому что у них можно узнать не только состояние грунтов и анализ воды, как я писал выше, а также на какую сторону дороги вести водоотведение с крыши. Данная информация даст вам возможность правильно выбрать тип фундамента. Грамотное решение по конструкции фундамента позволит снизить расходы, не жертвуя качеством и надежностью.

Фундамент на винтовых сваях решит многие проблемы. У такого фундамента есть некоторые преимущества перед традиционными технологиями.

Не требуется подготовка участка. Расчистка, копка котлована или траншеи и обратная засыпка с трамбовкой грунта в пазухи. Достаточно расчистить участок от деревьев и других посадок.

Завинчивание свай происходит без применения тяжелой техники.

Низкие транспортные расходы. Не надо возить песок, щебень, опалубки и пр.

Быстрота установки.

Пригодность практически для любых грунтов, кроме скальных.

Вворачиваются ниже глубины промерзания грунта, что исключает движение фундамента в зимний период.

Возможность строить на этом фундаменте не только дома из легких материалов.

Сваи заворачиваются согласно расчетной схеме на размеченном участке. Глубина залегания свай определяется исходя из многолетних данных о глубине промерзания почвы в вашем регионе.

Лишнее обрезается по разметке, сделанной с помощью нивелира, и устанавливаются оголовники, на которые монтируется брус или швеллер – на них будут возводиться конструкции дома. Если вы хотите на этом фундаменте возвести кирпичный или газобетонный дом, придется заливать ростверки и сделать гидроизоляцию.

Необходимые расчеты количества свай сделают проектировщики или компания, у которой вы приобретете сваи вместе с подрядом на их установку. Не забудьте заключить с ней договор поставки и договор подряда с обязательной ответственностью за качество свай и выполненных работ, а также гарантийными обязательствами.

Упражнение 2. Фундамент

При формировании фундамента учитывайте высотность будущего дома и нагрузку, которая ляжет на него.

Возведение стен

Дом, в котором нет книг, подобен телу, лишенному души.

Цицерон Марк Туллий, древнеримский политический деятель

Вода. Без воды никак :-) (скважина или колодец). Также нам понадобятся цемент (минимальное качество М-400), песок мытый, и строительные блоки с черновыми кирпичами, по желанию, с облицовочными. Не забудьте о бетономешалке, так как замес раствора строителями вручную (мягко говоря, титанический труд – сам пробовал, знаю) и будет стоить дороже и готовиться дольше.

Для эстетичного вида рекомендуется не добавлять цветной пигмент, чтобы швы были темные (при осадках он может потечь и окрасить фасад здания), а покупать готовую цветную смесь нужно того же процента влагопоглощения, исходя из выбора облицовочного кирпича (смотрим чтобы совпадал % влагопоглощения кирпича и смеси). Не соглашайтесь на добавление сажи в раствор, в целях экономии, швы потеряют свой вид в течение двух лет. Советую обработать кирпич гидрофобизатором чтобы на нем не появились высолы, но имейте в виду, что появится эффект мокрой кладки.

Сразу определите расстояние кладки (зазора между кирпичами), по стандарту он составляет 10 или 8 мм. хотя специалисты Германии и Голландии рекомендуют шов не менее 12 мм. Это дело вкуса и предпочтения. У дома, имеющего внутренние углы, в этих местах кладка осуществляется тоже двумя способами – внахлест или сплошной линией по углу. Если используете сетку, то обязательно убедитесь, что она крепится к углам и рядовой кладке. Чтобы придать архитектурную выразительность, подумайте, как можно визуально отделить фундамент от облицовочных элементов. Декоративный кирпич покупайте такой, чтобы он сочетался с оттенком крыши (или точно в цвет).