Как купить квартиру, дом, участок, дачу или другую недвижимость без риэлтора

МНЕНИЕ ПЕРВЫХ ЧИТАТЕЛЕЙ

Мария, продавец: «После энергичного вступления автор не сбавляет темп и дает именно то, что обещал – конкретику без воды. Главы 2 и 3 – это тот самый навигатор, о котором говорилось. Чувствуется, что двигаешься по четкому плану: сначала определились с целями, теперь разбираемся с типами жилья, потом – с отделкой. Ощущение контроля и системности усиливается».

Глава 2. Различия и особенности вторички и новостройки

Решена жилищная проблема! Компетентные органы заявили, что цена за квадратный метр больше не будет увеличиваться. Будет уменьшаться сам квадратный метр

Риэлторский юмор

Выше мы с вами рассмотрели общие принципы покупки недвижимости. Далее постараемся охватить детально все вопросы, с которыми может столкнуться покупатель.

В этой главе я хочу рассказать вам о различиях нового жилья и уже находившегося в чьей-то собственности. На риэлторском языке это называется новостройкой и вторичкой соответственно.

Сразу оговорюсь, что все нижеприведенные положительные или отрицательные качества каждого вида недвижимости необязательно будут присутствовать в выбираемых вами объектах, но, как любят говорить наши западные «партнеры», с высокой долей вероятности (highly likely).

А сейчас более подробно о каждом виде недвижимости.

Вторичкой называют жилье (дома или квартиры), которые на момент продажи находились в чьей-то собственности. То есть приобретать такие объекты вы будете у предыдущего собственника – физического или юридического лица, на которого оформлено право собственности.

Безусловно, вторичное жилье имеет ряд преимуществ:

+ Первое: это очень богатый выбор вариантов. Вы можете подобрать себе недвижимость в любом районе нужного вам населенного пункта. Определившись заранее с необходимыми параметрами, вы можете купить жилье дешевле или дороже, в зависимости от района расположения. Для вас есть квартиры на любом этаже, с любым видом из окон. Можно выбрать дом или квартиру с уже готовым ремонтом или под ремонт, если захотите проявить свои дизайнерские способности или сэкономить.

+ Второе: покупая такое жилье, всегда можно своими глазами увидеть любой из приглянувшихся вам вариантов, что не всегда можно сделать в новостройке. При этом удобно на месте оценить и буквально пощупать площади, объемы, оценить виды из окон, звуки из соседних квартир, почувствовать окружающую обстановку в целом и ощутить себя собственником этого жилья. Сравнить это можно с покупкой автомобиля в автосалоне и проведением тест-драйва автомобиля. Согласитесь, сложно приобретать автомобиль, видя его только на картинке. Вот и с недвижимостью так же.

+ Третье: как правило, вторичное жилье располагается в обжитых районах с развитой инфраструктурой. То есть, скорее всего, у вас в шаговой доступности будут магазины, общественный транспорт, школы, детские сады, поликлиники и т. п., а возможно, даже и рабочие места в близлежащих организациях и предприятиях.

+ Четвертое: в основном квартиры и дома вторичного рынка продаются в состоянии, пригодном для проживания, поэтому заехать и жить в них можно практически сразу после покупки, а делать или нет ремонт для себя – это каждый решает сам. Зато звуки от соседского ремонта, вам будут надоедать намного реже, нежели после приобретения квартиры в новостройке, так как, по статистике, первые три года в новой квартире практически невозможно днем поймать момент тишины.

+ Пятое: в домах и квартирах, продающихся на вторичном рынке, практически нет скрытых дефектов. Все недостатки постройки, перекосы, трещины и т. п., в принципе, видны сразу. Если в чем-то сомневаетесь, пригласите для консультации инженера-строителя, чтобы быть уверенным в надежности и безопасности дальнейшей эксплуатации объекта.

+ Шестое: на вторичном рынке проще найти жилье, удовлетворяющее именно вашим условиям покупки. То есть вы можете купить за наличный расчет или в ипотеку, использовать материнский капитал или другие жилищные сертификаты, можете договориться на рассрочку платежа или отдать в зачет общей суммы имеющееся у вас движимое или недвижимое имущество. У вас есть возможность сторговаться с продавцом на взаимоприемлемую сумму или в качестве торга попросить оставить нужную мебель или технику. В общем, возможны любые варианты купли-продажи, лишь бы они устраивали продавца и покупателя.

+ Седьмое: сделку по вторичному жилью можно провести очень быстро – всего за пару часов, а если вы покупаете недвижимость за ипотечные средства с использованием сервиса электронной регистрации, то и сама регистрация перехода права собственности происходит почти мгновенно – если ничто не препятствует процессу, буквально за сутки. То есть через сутки вы уже становитесь собственником купленного жилья.

Конечно, у вторички есть и минусы:

– Первый и один из определяющих – это история объекта. Покупая недвижимость на вторичном рынке, надо быть готовым к тщательной юридической проверке документов. Важно понимать, кто и на каких основаниях владел этим объектом; покупалась ли эта недвижимость непосредственно у застройщика или у предыдущего владельца, а может, была получена по наследству или приватизирована. Здесь необходимо провести довольно серьезную работу, чтобы потом не лишиться и недвижимости и уплаченных за нее денег. Более подробно об этом я расскажу в соответствующей главе.

– Второй минус состоит в том, что недвижимость до вас эксплуатировали предыдущие собственники, и это влечет за собой некоторые нюансы. Редко кто довольствуется состоянием приобретенного объекта. Как правило, новому собственнику приходится делать косметический, а иногда и капитальный ремонт, менять сантехнику, электрику и т. п., что влечет за собой немалые затраты. Это надо учитывать еще на этапе подбора такого жилья и закладывать стоимость возможного ремонта в общие расходы на приобретение.

– Третий минус. Нужно понимать, что практически вся вторичка продается в домах, имеющих определенный возраст. Соответственно, с течением времени происходит естественный износ коммуникаций: сантехники, электрики, лифтового оборудования, отделки и оборудования мест общего пользования и т. п. Хорошо, если вы рассматриваете дома не старше 10 лет, там этот износ не сильно выражен, хотя и бывает заметен. Но если вы выбираете объекты старше 10 лет, то должны быть готовы к тому, что выглядеть и функционировать все вышесказанное будет уже не так, как новое.

– Четвертый минус касается в основном квартир в многоэтажных домах постройки ранее 2000 года. Соседство в таких домах может быть не самым приятным. Во времена советской власти и некоторое время после квартиры выдавались бесплатно. К такому жилью и местам общего пользования в многоквартирном доме некоторые владельцы относятся не самым лучшим образом, так как своих денег они за это не платили, и досталось им это, как говорится, на халяву. Хотя и в частной застройке того же периода можно столкнуться с подобными проблемами: соседство не всегда может соответствовать вашему уровню.