Как купить квартиру, дом, участок, дачу или другую недвижимость без риэлтора

в) параллельно продаже заняться поиском подходящей альтернативной квартиры с учетом ваших финансовых и иных возможностей (об этом подробнее – в последующих главах);

г) учесть направление движения рынка недвижимости. На растущем рынке, когда цены идут вверх, легко продать свое жилье, но нелегко купить себе, так как цены могут расти очень быстро и хорошие объекты моментально раскупаются. На падающем, когда цены снижаются, – наоборот, подыскать себе вариант легко, а вот продать свое жилье сложно;

д) просчитать время проведения сделок по продаже и по покупке, чтобы не происходило накладок, и не было разрывов в процессе. Никому не интересно выехать жить «на улицу» между двумя сделками;

е) грамотно и с надлежащим документальным оформлением, чтобы не остаться без денег и без жилья, принять и передать задаток.

На профессиональном жаргоне процесс проведения нескольких сделок, связанных друг с другом, называется цепочкой. Бывают цепочки из двух и более сделок, но, как показывает опыт, включаться в цепочку больше трех сделок рискованно – есть вероятность, что одно из звеньев подведет, и развалится вся цепь.

Да, иногда такие сложные сделки удаются продавцам без опыта. Это происходит, когда в процесс одной из сделок подключается грамотный риэлтор. Но надеяться, что это произойдет в вашем случае, не стоит. Лучше рассчитывать на свои силы и все продумать либо сразу подключить профессионального помощника, который сведет все ваши риски к минимуму.

Второй вариант – это когда сделки продажи и покупки не связаны жестко друг с другом: продаваемое жилье не является единственным и/или продавцу есть где пожить между сделками. Это позволяет сделать процесс купли-продажи не столь напряженным, как в предыдущем примере, и спокойно выбирать новый объект в течение некоторого времени. Но следует помнить, что при определенных процессах, происходящих в экономике России, цены могут начать расти достаточно стремительно, и не стоит расслабляться, растягивая последовательность сделок на несколько месяцев.

Случай из практики

В сентябре – декабре 2021 года цены на недвижимость росли столь стремительно, что было очень рискованно затевать «обмен» жилья. Продавец, обрадовавшись, что взял задаток за свою квартиру по хорошей рыночной цене сегодня, завтра, выйдя на рынок недвижимости уже в роли покупателя, мог не найти себе подходящий вариант потому, что то, что он смотрел накануне, чуть ли не через день было «под задатком», а вновь появляющиеся варианты выставлялись собственниками уже значительно дороже. При таком положении дел многим продавцам приходилось отказываться от взятых на себя ранее обязательств перед потенциальными покупателями и возвращать задатки со штрафными санкциями.

На таком быстрорастущем рынке лишь профессиональные риэлторы могут справиться с процессом обмена и учесть интересы своего клиента, который выступает в роли продавца и покупателя одновременно, и оградить его от возможных финансовых потерь.

Отдельно хочу остановиться на вопросе покупки недвижимости с привлечением средств жилищных кооперативов. Если с ипотекой банки и покупатели – физические лица работают уже давно и этот вид кредитования достаточно жестко регулируется нашим законодательством, то деятельность кооперативов не всегда бывает прозрачна и понятна даже юристам со стажем, не говоря уж о простых людях.

В основе работы такого кооператива может лежать обычная финансовая пирамида, то есть выплаты предыдущим участникам осуществляются за счет последующих, вступивших в кооператив позже. Ничего криминального в этом нет, и многие такие организации работают достаточно долго и успешно, но лишь до той поры, пока удается привлекать новых членов кооператива. Как только приток новых соискателей снижается, а затем и прекращается вовсе, предыдущие члены кооператива лишаются взносов, которые уже внесли.

Работать или не работать с кооперативами – решать вам, но риски надо осознавать!

Справедливости ради надо отметить, что, покупая недвижимость в ипотеку, человек тоже берет на себя определенный риск: например, он может заболеть, лишиться работы и т. п., что затруднит или сделает невозможным внесение ежемесячных платежей, в результате чего банк может отобрать ипотечную недвижимость и продать ее с молотка.

Случай из практики

На моей практике я дважды сталкивался с деятельностью жилищных кооперативов.

Первый случай положительный: один мой клиент вступил в подобный кооператив, исправно платил положенные взносы и через 3 года приобрел двухкомнатную квартиру в собственность.

Второй случай сомнительный: продаваемая мной квартира понравилась потенциальному покупателю, который сказал, что приобретать ее он будет через кооператив, и дал номер телефона менеджера этого кооператива, чтобы я связался с ним и обсудил возможность сделки. В телефонном разговоре с этим менеджером выяснилось, что сначала мы должны провести сделку без оплаты стоимости объекта продавцу, при этом квартира переходит в залог этому кооперативу, и только после перехода права собственности кооператив перечислит деньги за квартиру. В связи с рискованностью данного мероприятия было принято решение не продавать квартиру на таких условиях, о чем я и сообщил менеджеру кооператива. Буквально через день мне позвонил специалист из другого кооператива и сказал, что вышеупомянутый кооператив прекратил свою деятельность и передал покупателя им, что они работают уже давно и никогда не закроются. Эта новость еще больше убедила меня в правильности отказа от такой сделки. Покупатель ушел искать другой объект, а квартиру я чуть позже продал за наличные деньги.

Теперь рассмотрим инвестиционную покупку недвижимости.

Начнем с того, что любое инвестиционное приобретение какого-либо актива проводится с целью сохранить, а еще лучше и приумножить вложенные деньги. Недвижимость не исключение. Вложения в недвижимость всегда считаются наиболее консервативными и надежными, так как она мало подвержена различным рискам, характерным для других видов инвестиций. Недвижимость почти невозможно украсть, ее очень трудно разрушить, она практически всегда растет в цене на длительных промежутках времени, не девальвируется, как все национальные валюты, и ее всегда можно использовать по назначению, то есть жить в ней или сдавать в аренду.

2.1. Покупка недвижимости с целью сдачи в аренду – это отличный способ вложения денег с целью их сохранения.

Для простоты я буду употреблять слово «аренда» как наиболее знакомое широкой аудитории. Дело в том, что по юридическим нормам в аренду сдаются коммерческие объекты, а жилые сдаются в наем. При этом в обиходе очень часто понятие «аренда» употребляется применительно как к коммерческим, так и к жилым объектам.

Заработать этим способом вряд ли получится, так как доход от сдачи в аренду примерно равен (а иногда и меньше) среднему банковскому проценту по вкладам и хорошо, если он будет идентичен официальной цифре по инфляции, но иногда может быть даже ниже.

Совет риэлтора

Некоторые граждане, начитавшись книг Роберта Кийосаки, рассчитывают, что, купив квартиру в ипотеку, смогут сдавать ее и покрывать ежемесячные выплаты по кредиту суммой арендной платы. Но не надо путать американские реалии с российскими: ипотека в США выдается под 2—3% готовых, а у нас процент по ипотечным кредитам намного выше. Поэтому рассчитывать на полное покрытие ипотечных платежей арендной платой не стоит.

Ничего не имею против Роберта Кийосаки лично. Я сам прочитал все его книги. Но, перенося его советы на российскую действительность, необходимо взвесить все за и против и все точно просчитать.

Но все же покупка недвижимости может быть лучше, чем банковский вклад, тем, что ваши деньги будут храниться не в бумажном и не в электронном виде, а в виде капитального строения. При этом если в случае какого-то форс-мажора, происходящего в стране, банк может вам отказать в выдаче ваших денег (что мы наблюдали в СССР повсеместно в 90-е годы) при необходимости, то недвижимость всегда будет вашей, и отобрать ее у вас будет весьма сложно (хотя и такие варианты в истории происходили, например, конфискация во время революции).

К тому же цены на недвижимость не отстают от общего рынка других товаров, поэтому вам, скорее всего, удастся сберечь свои деньги.

Конечно, есть мнения некоторых специалистов о том, что на длинном временном горизонте – порядка 20 лет – цены на российскую недвижимость растут в рублевом эквиваленте, но отстают от других вложений, например, в валюты развитых стран, но это тема для совершенно иной литературы, с которой при желании вы можете ознакомиться самостоятельно.

Хотя, по моим личным подсчетам, жилая недвижимость (квартиры), например, в Воронеже с 2005 по 2025 год подорожали в семь раз, а доллар США – только в 3,3 раза. А если еще добавить доходы от аренды, то получится, что недвижимость обгоняет не только инфляцию и доллар, но и приносит вам небольшой стабильный доход.

Итак, какие же факторы нужно учесть при покупке недвижимости для сдачи в аренду?

В первую очередь это район!

Понятно, что центр любого населенного пункта – это самая лучшая локация для арендной недвижимости, но не всем это может быть по карману.

Нарисуйте себе примерный портрет ваших арендаторов: если вы планируете сдавать недвижимость студентам, значит, рядом должно быть несколько учебных заведений; если рабочим и командировочным – значит, недалеко должны располагаться крупные предприятия; если семьям – то вам нужна квартира в спальном районе.

В любом случае район должен быть достаточно обжитой, со всеми объектами инфраструктуры и хорошей транспортной доступностью (я имею в виду общественный транспорт). Районы новостроек, где все еще ведутся работы по возведению новых домов, без магазинов, школ, детских садов и где до остановки транспорта нужно идти 25 минут, точно не подойдут, иначе ваша квартира будет стоять несколько лет без квартирантов.

Возраст дома особого значения не имеет.

Конечно, не стоит покупать для сдачи квартиры в старом фонде или в домах под снос. Состояние таких домов и квартир в них и социальный портрет их жильцов часто оставляют желать лучшего, поэтому квартиранты могут не заинтересоваться такой недвижимостью. Либо такую квартиру могут снять лица с «пониженной социальной ответственностью», от которых вы, кроме проблем, ничего не получите.

Естественно, квартиранты любят арендовать жилье в более новых домах, но не у каждого из них на это есть необходимые средства. Снять квартиру в более старом доме дешевле, чем в новом, при том что площадь и состояние будут одинаковыми. Поэтому инвестору, обладающему скромной суммой для покупки недвижимости, вполне, можно приобрести квартиру в доме 20-, 30-, а иногда и 40-летней давности постройки. Главное при этом, чтобы сам дом, придомовая территория и подъезд были ухоженными.

Наиболее ликвидными как для сдачи, так и для последующей продажи являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Также в последнее время стали популярными квартиры-студии. Их снимают в основном студенты и одинокие люди. Если вы хотите сдавать квартиру посуточно, то студия – отличный вариант! Часто студия в центре – вариант более финансово привлекательный, чем двушка в спальном районе.

Труднее будет найти арендатора или покупателя на жилье с тремя и большим количеством комнат.

Этаж расположения квартиры для сдачи в идеале должен быть средним, чтобы угодить вкусам большинства потенциальных квартирантов. Допустимы и последние этажи, но с хорошим видом из окон – это может даже положительно повлиять на стоимость аренды. Крайне не рекомендую приобретать для этих целей первый и второй этажи, так как в многоэтажном доме весьма вероятны проблемы с канализацией, которые всегда отражаются на жителях первых этажей.

Вот в принципе все основные моменты, которые нужно учесть.

Еще раз подчеркну, чтобы приобрести недвижимость для последующей сдачи ее в аренду, нужно поставить себя на место потенциальных квартирантов и ответить на следующие вопросы: кто эти люди? Чем они зарабатывают на жизнь? Какая инфраструктура им необходима? Каковы их предпочтения в выборе жилья? Какого качества и «наполнения» жилье их интересует?

Приобретая объект с учетом всех вышеуказанных характеристик, вы с большой долей вероятности сможете сдавать свою квартиру адекватным людям на постоянной основе, не испытывая трудностей с поиском арендаторов.

2.2. Рассмотрим вопрос покупки недвижимости в расчете на подорожание.

Традиционно многие инвесторы в России и других странах покупают недвижимость с расчетом на ее подорожание в будущем.

В большинстве случаев это оправдано, особенно в сегменте новостроек. Покупаем квартиру на этапе котлована, а продаем уже в готовом доме. Разница в стоимости при этом составляет примерно 10—30%. И это закономерно, так как не все покупатели готовы ждать окончания строительства дома от нескольких месяцев до нескольких лет. Большинству из нас хочется сразу въехать в купленное жилье. Также у многих возникают закономерные опасения несоблюдения сроков сдачи дома фирмой-застройщиком, а тем более потенциальной заморозки стройки по разным причинам. Несмотря на то что государство приняло все возможные меры по защите дольщиков, эти опасения все же имеют место.

Можно заработать и на вторичном рынке, купив ликвидную квартиру в хорошем районе по выгодной цене, а затем продать ее сразу (если цена покупки была очень низкой) или через некоторое время, когда цены на недвижимость вырастут.

Однако при выборе такой квартиры надо учесть несколько факторов.

Район, где расположена квартира, должен быть либо хорошо развит в плане инфраструктуры, либо активно развиваться. То есть даже если это район новостроек, то новые дома должны строиться, магазины – открываться, детские сады и школы – возводиться или уже быть построены. Конечно, и в целом район должен быть относительно благополучным. Депрессивные районы с большим количеством проживающих там наркоманов, алкоголиков и прочих асоциальных личностей, подойдут для целей покупки разве что тогда, когда вам подвернулся вариант с большой выгодой по стоимости.

Учтите, что купленный вами объект приобретается не для себя, а на продажу. Все его характеристики должны приближаться к идеальным для повышения ликвидности. Площадь должна быть как можно больше, с нужным вам числом комнат. Этажи берем средние или верхние с красивым видом. Хорошее состояние подъезда и двора – большой плюс. Наличие собственного парковочного места добавит квартире стоимости и привлечет много покупателей, так как ситуация с парковкой во дворах сейчас просто катастрофическая.

Состояние самой квартиры тоже имеет значение. Если вы покупаете квартиру уже с ремонтом – это здорово, так как не придется прикладывать дополнительных усилий и средств, для проведения предпродажной подготовки. В случае покупки квартиры без отделки или в плохом состоянии надо будет потрудиться для придания ей товарного вида.

Кстати, о предпродажной подготовке объекта я рассказал в моей первой книге «Как продать квартиру, дом, участок, дачу и другую недвижимость без риэлтора».

2.3. Смешанный вариант приобретения инвестиционной недвижимости предусматривает сдачу ее в аренду (долгосрочную или краткосрочную) до момента продажи.

Это самый выгодный вариант инвестиций в недвижимость, но здесь надо иметь в виду дополнительные финансовые расходы и затраты времени на решение вопросов, связанных с эксплуатацией квартиры посторонними людьми.

Ни для кого не секрет, что большинство квартирантов неаккуратно относятся к арендуемому имуществу. Поэтому, после того как съехали предыдущие жильцы, вам придется приводить квартиру в порядок: подкрашивать, менять, переклеивать, ремонтировать и т. д. И так с каждыми новыми жильцами.

Решение финансовых вопросов тоже будет занимать некоторое время: нужно встретиться, осмотреть квартиру, проверить оплату счетов по показаниям счетчиков, получить деньги. Кто-то скажет: «Да, ерунда, я все буду принимать через интернет – на дворе XXI век». Ну что ж, как говорится, флаг вам в руки! Только потом никому не жалуйтесь, что квартиранты съехали, ни за что не заплатили и что-то сломали. А все потому, что вам было лень лишний раз с ними встретиться.

Конечно, и перед реализацией квартиры надо будет обязательно провести финальную предпродажную подготовку.

Какой вариант инвестиционной покупки недвижимости вы выберете – решать только вам. Но при этом обязательно нужно все продумать и взвесить, тогда покупка не потянет за собой дополнительных больших расходов, а наоборот, порадует вас существенной прибылью!

Дома, участки, дачи, гаражи

Мотивы для покупки частных домов абсолютно те же, что и для покупки квартир: это покупка для проживания, вложения средств с целью их сбережения и приумножения, сдачи в аренду с целью получения дополнительного дохода.

Все принципы действий при покупке квартир справедливы для приобретения домовладений и описаны мной выше.

Земельные участки частные лица (а книга написана с расчетом именно на эту аудиторию) покупают, как правило, либо для последующего возведения жилого дома, либо для перепродажи в будущем.

Здесь надо учесть, что по российскому законодательству на пустом земельном участке в течение трех лет вы должны возвести строение и зарегистрировать его, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Поэтому, если вы покупали такой участок для перепродажи, успейте реализовать его в течение этого срока, иначе рискуете нарваться на штраф, а впоследствии и на изъятие этого участка в пользу государства.

Дачи и дачные участки покупают для отдыха, выращивания экологически чистой плодоовощной продукции и реже – для перепродажи.

При покупке земельных участков для строительства частных домов, дач и дачных участков следует учесть следующие параметры:

1. Необходимая вам площадь земли.

Важно понимать, сколько земли вам потребуется и для чего – для сада, огорода, газонов, цветников, площади под будущий дом и т. д. Эти параметры нужно рассчитать заранее, чтобы после покупки не выяснилось, что участок слишком мал и на нем не удается разместить все необходимое или, наоборот, слишком велик, поэтому и часть земли зарастает сорняком и требует дополнительного времени и внимания на уход за ней.

2. Инфраструктура населенного пункта, которая вам нужна.

Например, человек покупает участок в живописном месте на опушке леса у реки, чтобы поставить там небольшой «охотничий» домик исключительно для отдыха. У него в собственности хороший внедорожник, поэтому капитальная дорога ему не нужна. Дизель-генератор обеспечит электроэнергией, а родник снабдит чистой водой. Соответственно, общественная инфраструктура на таком участке совершенно необязательна. Зато есть тишина, свежий воздух и природные красоты.

Или же некто приобретает дачу или домик для летнего, а по возможности – и круглогодичного времяпрепровождения с семьей. Здесь будет отдыхать сам хозяин, его супруга, трое разновозрастных детей и родители-пенсионеры. Значит, им нужен населенный пункт со всей возможной инфраструктурой: дорога, свет, магазины, общественный транспорт и т. д.

3. Если покупаете готовый домик или дачу, рассчитывайте количество комнат исходя из числа членов семьи и гостей.

4. При покупке земельного участка под дачу нужно учитывать его назначение, например:

– ИЖС – для индивидуального жилищного строительства – можно строить жилой дом и иметь приусадебное хозяйство;

– ЛПХ – для личного подсобного хозяйства – назначение такое же, как и в предыдущем пункте, плюс возможность разводить домашних животных и птиц;

– земли сельхозназначения для ведения садоводства и огородничества – предназначены только для использования по соответствующему назначению и подразумевают не возведение на них капитальных жилых домов, а только лишь постройку дачных домиков.

Узнать, к какой категории относится участок, можно в выписке из ЕГРН, о которой расскажу далее.

С гаражами все просто: мы приобретаем их либо для личного пользования, то есть для хранения автомобиля, фруктов-овощей и консервов на зиму, в качестве склада для ненужных дома вещей, либо под сдачу в аренду или для собственного бизнеса.

В случае личного использования гаража или сдачи в аренду для этих целей другим лицам, желательно, чтобы гараж был в шаговой доступности от вашего места проживания или недалеко от жилых массивов.

В случае использования под сдачу в аренду для коммерческих целей такой гараж должен располагаться в кооперативе и/или районе с уже развитой коммерческой инфраструктурой. Например, есть немало гаражных кооперативов, в которых основная масса гаражей сдается для ведения различных видов микробизнеса (ремонта автомобилей, производства мебели, небольших складов и т. д.). По поводу законности ведения коммерческой деятельности в гараже вы можете проконсультироваться у юриста.

Вот, пожалуй, и все, что мне хотелось сказать в этой главе.

Главное, прежде чем решиться на покупку недвижимости, необходимо четко определить свои цели и задачи в этом направлении, учесть все важные параметры и соотнести их с собственными возможностями.

Случаи из практики

Приведу наглядные примеры того, как люди выбирают себе недвижимость, не определив заранее свои цели и возможности.

Пример первый. На заре моей риэлторской деятельности коллега, тоже начинающий риэлтор, рассказывал, что к нему обратился потенциальный покупатель с просьбой подобрать ему коттедж. Расспросив в общих чертах о пожеланиях заказчика, риэлтор начал возить его по объектам. Один объект не нравится, другой – тоже, третий, пятый, десятый… Всего этот покупатель вместе с этим агентом посмотрел 18 объектов. В конце концов риэлтор исчерпал свои возможности и передал клиента коллеге из другого офиса. Тот показал ему еще 15 объектов… И как вы думаете, дорогой читатель, купил ли этот человек что-нибудь? Правильно – нет!

Пример второй. К риэлтору обратился клиент с запросом на подбор дачи. При личной встрече они определили необходимые параметры дома и участка, а также обозначили примерный район поиска объектов. После просмотров нескольких объектов, подходящих по параметрам и месту, клиент сказал, что нашел себе дачу самостоятельно, но в том районе, который он изначально обозначил как совершенно неприемлемый.

Пример третий. Иногородние покупатели приехали в наш город для постоянного проживания, а заодно решили открыть здесь небольшой бизнес. Приобрели себе просторную и дорогую квартиру, а через год обратились к риэлтору, у которого ее покупали, с просьбой продать это жилье. На вопрос агента, в связи с чем принято решение о продаже, они ответили, что бизнес не пошел и приходится переезжать в другой, более крупный город.

Вышеприведенные случаи показывают, что люди, которые не решили для себя заранее вопрос, зачем, как и какую недвижимость они хотят приобрести, рискуют потерять много времени и денег. Но если деньги – это восполняемый ресурс, то время уходит безвозвратно!

Время – золото, но никакого золота тебе не хватит, чтобы купить время.

Китайская пословица

Чем здесь будет полезен риэлтор

Опытный специалист по недвижимости, заключая договор на обслуживание, в личной беседе выяснит потребности и возможности клиента. Может показаться удивительным, но некоторые люди только в разговоре с риэлтором начинают понимать, чего же они, в самом деле, хотят и что им для этого необходимо.

В зависимости от поставленной задачи риэлтор выстроит четкий план работ по покупке желаемой недвижимости и сэкономит ваши деньги, так как:

а) имеет информацию о наличии недооцененных объектов, рекламы которых нет в открытых источниках, что позволит купить недвижимость значительно дешевле средней рыночной стоимости;

б) сможет подобрать вам объект, в который не требуется вложения дополнительных средств;

в) имея богатый опыт работы, «сторгует» для вас бо́льшую сумму, нежели вы могли бы сами;

г) зная инвестиционные перспективы разных районов, сможет подобрать вам наиболее привлекательный объект, с точки зрения возможной продажи с прибылью в будущем.

Учтет все параметры предстоящей сделки: временны́е, финансовые, документальные.

Осилит и доведет до логического завершения процесс купли-продажи, состоящий из одной или нескольких сделок.

Возьмет на себя 99% работ по решению поставленной задачи, тем самым сэкономит ваше время.