Полная версия
Как купить квартиру, дом, участок, дачу или другую недвижимость без риэлтора
Как купить квартиру, дом, участок, дачу или другую недвижимость без риэлтора
Владислав Анатольевич Андриенко
© Владислав Анатольевич Андриенко, 2026
ISBN 978-5-0069-2678-3
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Благодарности
Благодарю Всевышнего за то, что дал мне силы и время написать эту книгу!
Огромное спасибо Татьяне – моей жене, музе и помощнице!
Моим папе и маме: Андриенко Анатолий Андреевич и Андриенко Наталия Андреевна, благодаря вам я появился на этот свет, вырос и приобрел знания, которыми теперь могу поделиться с читателями!
Особая благодарность читателям моей первой книги «КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, дом, участок, дачу или другую недвижимость БЕЗ РИЭЛТОРА», которые, познакомившись с ней, поделились положительными отзывами, что дало возможность другим людям быстрее принять решение о ее приобретении, а мне – вдохновиться написанием следующего бестселлера!
Спасибо коллегам-риэлторам, которые высоко оценили результаты моего труда над первой книгой!
Дорогие мои клиенты, эта книга написана в результате нашей плодотворной совместной работы в сфере недвижимости в течение более десяти лет. Спасибо вам за доверие!
Дисклеймер
Автор высказывает в книге свою точку зрения в соответствии с принципами свободы слова, выраженными в ст. 10 Европейской конвенции по правам человека, и абсолютно ни к чему и никого не призывает.
Мнение автора, изложенное в этой книге, не преследует целью дискриминировать или оскорбить кого бы то ни было.
Книга содержит общеизвестную и общедоступную информацию. Данный материал носит ознакомительный характер. Поскольку автору неизвестны подробности ситуации каждого конкретного читателя, а читатель не поручал автору консультировать его, эта книга не является консультацией по любым вопросам, связанным с недвижимостью, или риэлторской услугой.
За все действия и их последствия, предпринятые читателем, в том числе в связи с прочтением этой книги, читатель несет самостоятельную ответственность.
Примеры из практики, приведенные в этой книге, собраны и скомпонованы из совершенно разных ситуаций и к конкретным людям не имеют никакого отношения. Все совпадения случайны.
Проверяйте материалы на соответствие действующему законодательству, которое постоянно меняется.
Об авторе
Скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается.
Народная пословица
Несколько лет назад я написал книгу – инструкцию по продаже недвижимости без риэлтора. И самое ценное, что я получил после ее выхода, – это ваши отзывы. Люди, которые смогли безопасно и выгодно провести сделку. Именно ваша благодарность и стала топливом для второй книги.
«Почему эксперт по продажам вдруг взялся писать для покупателей?» – спросите вы. Ответ прост и суров: потому что я видел все изнутри. Я знаю все уловки, которые продавцы и недобросовестные агенты готовят покупателям. Я видел, на каких этапах люди теряют деньги, нервы, а иногда и жилье. И теперь моя задача – раскрыть вам эти карты. Чтобы вы, находясь по другую сторону сделки, были вооружены.
Для тех, кто меня еще не знает: меня зовут Владислав. Я – профессиональный риэлтор с 15-летним стажем в крупнейшем агентстве недвижимости Воронежа. А по первому образованию – инженер-строитель. Эта смесь опыта и технического склада ума помогает мне не просто «вести сделки», а выстраивать для клиентов надежные и прозрачные процессы.
Давайте сразу расставим точки над i: кто есть кто на рынке
Риэлтор – это ваш проводник. Его работа – обеспечить вам безопасную сделку, где каждая сторона получает то, что хочет. Хороший специалист постоянно учится и работает в правовом поле.
А есть «черные риэлторы» – это преступники, маскирующиеся под агентов. Их цель – не ваша удачная покупка, а ваше имущество. К сожалению, в новостях эти понятия часто смешивают. Задача этой книги – научить вас безошибочно видеть разницу. Разницу между профессионалом, который зарабатывает знаниями, и жуликом, который наживается на чужой беде.
«Зачем мне книга, если есть интернет?» – отличный вопрос.
Именно в нем и таится главная опасность. Покупка недвижимости – это не заказ еды на дом. Доверять советам из форума в сделке на миллионы – все равно что прыгать с парашютом, который собрали по ролику из интернета. Цена ошибки – ваши сбережения, ваши нервы, а для кого-то – единственное жилье.
«А другие книги?» – я их изучил.
Когда я только начинал, я прочитал больше десятка популярных книг по недвижимости. И признаюсь честно: они были написаны больше для экономистов и юристов. Сплошные графики, формулы и сухая теория, в которой тонула суть. Я пишу эту книгу, чтобы дать вам то, чего мне самому тогда не хватило, – простые и готовые инструкции к действию.
Без ложной скромности: читатели хвалят мою книгу за ясность. А все потому, что я и сам когда-то был на вашем месте. Мне пришлось методом проб и ошибок искать честного специалиста, набивая шишки. Я не хочу, чтобы вы повторяли этот путь.
И мой опыт не застыл в прошлом. Я постоянно нахожусь по обе стороны баррикад. Так же, как и вы, периодически покупаю и продаю недвижимость. Все, о чем пишу, я не только знаю в теории, но и регулярно проверяю на практике. Я вижу сделку вашими глазами и понимаю ваши страхи.
Мой 15-летний стаж, поддержка Гильдии Риэлторов Черноземья и сотни довольных клиентов – это мой фундамент.
Заходите в гости в соцсетях:
– ВКонтакте и Одноклассники: поиск по имени и фамилии «Владислав Андриенко»
А эта книга – ваш надежный план. Давайте пройдем весь путь так, чтобы на каждом этапе вы чувствовали твердую почву под ногами и полный контроль над ситуацией. Ваша новая недвижимость уже ждет вас, и мы сделаем так, чтобы вы получили ее лучшим и самым безопасным способом.
Кому и зачем нужна эта книга
Да, сегодня любой голосовой помощник выдаст вам тысячу советов о том, как купить квартиру. Проблема не в недостатке информации, а в ее избытке. Она разрознена, противоречива, и за ней часто стоят анонимные авторы с непроверенной квалификацией.
Представьте, что вам нужно построить дом. В интернете вы найдете все: как заливать фундамент, как класть кирпич, как тянуть проводку… Но ни одна статья не даст вам единого, последовательного и безопасного плана. В итоге у вас будет груда несвязанных материалов, но не будет понимания, с чего начать и как не обрушить всю конструкцию на последнем этапе.
С покупкой недвижимости – та же история. Информации много, а системы нет. И именно этим моя книга отличается от всего, что вы найдете в сети.
Кому будет полезна эта книга?
Эта книга – для вас, если вы:
– Покупаете жилье впервые и чувствуете, что не знаете, с какой стороны подступить.
– Меняете квартиру на большую или меньшую, потому что ваша жизнь изменилась (родились дети, дети выросли, хотите переехать в другой район).
– Планируете использовать ипотеку и хотите сделать это с минимальными рисками и переплатами.
– Рассматриваете недвижимость как инвестицию и хотите не потерять, а приумножить свои средства.
– Только задумываетесь о покупке в будущем и хотите подготовить почву – понять рынок, процедуры и свои возможности уже сейчас.
Книга также станет отличным помощником начинающим риэлторам как структурированное руководство к действию. А опытные коллеги, возможно, найдут здесь новые идеи для оптимизации своей работы.
Моя главная цель – чтобы после прочтения вы не просто знали больше, а чувствовали себя уверенно. Чтобы каждая задача по подбору, проверке и покупке жилья стала для вас выполнимой, а результат многократно превзошел ваши усилия.
Что вы найдете в этой книге (а что – нет)
Эта глава поможет нам сразу настроиться на одну волну и понять, какую практическую пользу вы получите от чтения.
Почему я вообще взялся за написание
За десять лет работы и преподавания я увидел одну и ту же проблему: начинающие риэлторы и обычные покупатели тонут в информационном вакууме. Нет четкого, понятного и системного руководства. Знания передаются, как говорится, из уст в уста или добываются горьким опытом. В итоге на рынок выходят «специалисты», чья экспертиза ненамного выше вашей. А обычный человек, единожды купив квартиру, может возомнить себя гуру и давать советы, последствия которых бывают катастрофическими.
Когда на кону стоят миллионы рублей и ваше будущее благополучие, доверять слухам и отрывочным статьям из интернета – непозволительная роскошь. Я написал эту книгу, чтобы заполнить этот вакуум и дать вам концентрат проверенных знаний, а не сырые данные.
Чего в этой книге НЕТ (и это ее сильная сторона)
Чтобы книга приносила реальную пользу здесь и сейчас, я сознательно отказался от всего, что вам не пригодится в практических действиях:
– Никакой воды. Вы не найдете здесь пространных графиков, сложных формул и результатов соцопросов, которые только занимают место в тексте.
– Никаких устаревающих данных. Я не привожу конкретные суммы, образцы документов или списки банков. Это меняется каждый месяц, и вы легко найдете актуальную информацию в открытых источниках.
– Никаких лекций по ипотеке или налогам. Процесс получения ипотеки сегодня максимально упрощен, а налоговые законы меняются слишком часто. Эту информацию вы получите точечно и бесплатно в банках и налоговой.
Что в этой книге ЕСТЬ (и это ее главная ценность)
Я даю вам не информацию, а систему и уверенность.
– Я дам вам принципы и алгоритмы. Вы поймете логику каждого этапа покупки, чтобы принимать верные решения в любой ситуации.
– Я помогу очистить голову от информационного шума. Вы перестанете метаться между советами бывалых и непроверенных экспертов.
– Я научу вас чувствовать сделку. Вы будете оставаться спокойным и собранным, потому что будете понимать, что происходит на каждом шагу, как опытный специалист.
Как пользоваться этой книгой?
Книга построена как навигатор. Каждая глава – это законченный блок, отвечающий на вопрос, что делать сейчас. Вам не требуется специальная подготовка. Можно читать последовательно или открывать нужный раздел в зависимости от вашей задачи – и сразу применять знания на практике.
Важное уточнение. Хотя основной фокус в примерах сделан на покупке квартир, в каждой главе для покупателей домов, участков, гаражей и другой недвижимости есть специальные дополнения с учетом их специфики. Вопросы покупки коммерческой недвижимости требуют отдельного глубокого разбора, но общие принципы, изложенные здесь, будут для вас надежным фундаментом.
Теперь, когда мы расставили все по местам, давайте начнем наш путь к вашей новой недвижимости.
От автора: проверено на живых людях
Прежде чем отправить эту книгу в печать, я решил сделать последнюю и самую нужную проверку. Мне было критически важно понять: говорит ли она с вами на одном языке? Будет ли полезна не коллегам-риэлторам, а именно вам – тем, кто впервые покупает жилье и плохо представляет, с чего начать?
Я отдал рукопись на суд самым честным и строгим критикам – обычным людям, далеким от рынка недвижимости. Моими первыми читателями стали:
– Мария, продавец, мечтающая наконец переехать из тесной двушки родителей в свою квартиру.
– Алексей, инженер, который копил на первый взнос по ипотеке и боялся всех этих «юридических сложностей».
– Олег, водитель маршрутки, продававший квартиру в городе, чтобы купить дом в деревне для семьи.
– Сергей, фермер, покупавший участок и постоянно сталкивавшийся с незнакомыми терминами в объявлениях.
Их задача была проста: читать и отмечать, где скучно, где непонятно, где, на их взгляд, я заумничаю, а где, наоборот, не хватает конкретики. Они не стеснялись в выражениях: «Влад, тут ты повторяешься! Объясни это проще, как соседу по гаражу! Вот этот пример – прямо про нас, так и было!»
Их честные, а иногда и колкие замечания помогли мне переписать многие главы. А их одобрение и фразы вроде «Теперь я знаю, что спросить у продавца» или «Наконец-то кто-то объяснил, чем риэлтор заслуживает свои деньги» стали для меня лучшей оценкой.
Ниже, перед ключевыми главами, я привожу их прямые цитаты и мнения. Думаю, их свежий, незамыленный взгляд поможет и вам сразу настроиться на нужный лад и понять, чем полезна каждая часть этой книги.
Искренне благодарю Марию, Алексея, Олега и Сергея за их время и откровенность. Эта книга стала лучше и ближе к вам именно благодаря им.
С уважением,
Владислав, автор
Мнение первых читателей
Алексей, инженер: «Книга цепляет сразу. Автор говорит со мной на одном языке – без заумностей, с примерами из жизни, с юмором. Это вызывает доверие. Я чувствую, что автор действительно „из наших“, прошел тот же путь и хочет уберечь от ошибок. После прочтения фрагмента понимаю, для кого книга и что в ней найду. Желание купить и прочитать дальше – возникает».
Глава 1. Для чего мы покупаем недвижимость
Клиент: «Скажите, у вас есть однушки с большой кухней и комнатой в виде аппендицита?»
Риэлтор: «Закончились. Остались только двушки с кухней до 6 метров и геморроем в документах».
Риэлторский юморЗнаете, в чем главная ошибка девяти из десяти покупателей? Они выбирают жилье сердцем, а не головой. Влюбляются в вид из окна и забывают спросить: «А сколько я буду платить за этот вид каждый месяц?» Давайте исправим это прямо сейчас!
Итак, давайте поговорим о том, для чего и как мы покупаем недвижимость.
– Варианты покупки недвижимости для проживания могут быть следующими:
1) классическая покупка – не зависит от предыдущей продажи другой недвижимости,
и
2) так называемый обмен – когда человек, продав один объект недвижимости, следом покупает другой, направив средства от предыдущей продажи на последующую покупку.
– Инвестиционная покупка недвижимости:
1) покупка с целью сдачи в аренду;
2) покупка в расчете на подорожание объекта;
3) смешанный вариант, когда приобретаемый объект сдается в аренду на время, в течение которого покупатель рассчитывает на подорожание объекта, с последующей его продажей при достижении запланированной цены на объект.
Все варианты покупки могут быть как с использованием собственных средств, так и с привлечением ипотечных денег банков, а также с применением сертификатов (например, материнского капитала).
Рассмотрим подробнее.
1.1. Покупка недвижимости для проживания с использованием собственных или ипотечных средств, а также с применением сертификатов.
Это самый простой вариант покупки недвижимости, при котором вы обладаете определенной суммой, которую хотите потратить на вожделенный объект. Если у вас нет всей суммы стоимости объекта, вы можете взять ипотечный кредит в банке или воспользоваться различными сертификатами на приобретение жилья, которые выдает государство или муниципальные органы власти (например, материнский капитал).
Для простоты рассмотрим покупку квартиры.
Здесь необходимо понимать, кто будет проживать в этой квартире, ведь предпочтения и физические возможности разных групп покупателей принципиально различаются.
Например, молодые семьи без детей или с детьми должны представлять перспективы пополнения семейства (или отсутствие оных), а соответственно, выбирать квартиру по количеству комнат, необходимых для комфортного проживания сейчас и в обозримом будущем. Планировка, этаж и отделка – это дело вкуса. Также имеет значение инфраструктура района проживания, в первую очередь детские сады и школы – в идеале они должны быть в шаговой доступности, чтобы родителям не пришлось тратить много времени, доставляя детей в учебные учреждения.
Случай из практики
Один мой хороший знакомый в конце 2000-х годов построил себе добротный дом в развивающемся коттеджном поселке недалеко от города. Пока дом строился, они с женой жили в однокомнатной квартире в городе, где места для двоих вполне хватало. Дом строился с перспективой рождения ребенка, который родился как раз к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Все было бы замечательно, да вот только поселок все еще активно застраивался, и в нем на то время не было никакой инфраструктуры: ни дорог, ни магазинов, не говоря уже о детском саде или школе, а до ближайшей остановки транспорта нужно было идти 20 минут.
Кто-то скажет: не проблема, можно иметь два автомобиля в семье и возить детей. Но, при том что зимой улицы не чистились местными властями, а осенью и весной грунтовые дороги превращались в сплошную жижу, вопрос ежедневных автопутешествий по повседневным делам был закрыт.
Дом был продан, и на вырученные средства была куплена просторная квартира в городе, где все необходимое рядом: детский сад, школа, поликлиника, магазины и общественный транспорт.
Конечно, каждый расставляет приоритеты по-своему, но я считаю, что тратить бесценное время жизни на многочасовые переезды от дома до работы или развозя детей по детским садам и школам – это преступление перед самим собой. Сэкономив эти многочисленные часы, можно сделать массу полезного для себя, близких, а возможно, и многих других людей вокруг.
«Молодые» пенсионеры и люди среднего возраста, дети которых уже выросли и живут отдельно, напротив, имеют все возможности пожить для себя и купить жилье за городом, чтобы наслаждаться тишиной, пением птиц и свежим воздухом. Это отличная возможность приобрести себе дом (таунхаус, квартиру) в населенном пункте подальше от городской суеты. К тому же будет удобно брать к себе внуков на лето, чтобы они набирались сил на лоне природы.
Если стоит вопрос выбора недвижимости для пожилого человека, то здесь необходимо внимательно подойти к выбору жилья. Пожилым людям, здоровье которых с каждым годом не улучшается, очевидно, удобнее жить на нижних этажах даже при наличии лифта, а он и в новых домах может выходить из строя. Коридоры и санузел в квартире или доме не должны быть узкими – с учетом вероятности ограниченных физических возможностей пенсионера.
Нужно обратить внимание на удобство двора и подъезда. Желателен пандус на входе, а лестницы и площадки должны быть достаточно удобными.
Лучше выбирать район с развитой инфраструктурой, где поликлиника, аптеки, магазины, остановка общественного транспорта располагаются рядом с домом, чтобы пенсионер мог обслуживать себя сам и меньше задействовал родственников.
Одинокие молодые люди и люди среднего возраста могут не так строго подходить к выбору жилья, потому что сил и здоровья еще предостаточно. Здесь выбор недвижимости – это вопрос личных предпочтений: этажи, планировка, отделка – все на вкус. Главное, определиться районом расположения будущего жилья, расстоянием до работы и объектов инфраструктуры.
В любом случае каждой группе покупателей необходимо взвесить все параметры подбираемого жилья на предмет соответствия цены качеству. Имеется в виду не только качество отделки, но и все характеристики недвижимости и инфраструктуры вокруг.
К сожалению (или к счастью), прошли те времена, когда несколько поколений проживали в одном доме. Об этом, например, мы можем прочитать в повести Артура Конан Дойля «Собака Баскервилей»:
– Я именно так и представлял себе все это, – сказал сэр Генри. – Настоящее родовое гнездо, правда? Подумать только – ведь мои предки жили в этом самом доме в течение пяти веков! Как вспомнишь об этом, невольно настраиваешься на торжественный лад.
Так как мы с вами живем сейчас не в Англии XIX века, следует помнить, что любую собственность когда-то придется продавать вам или вашим наследникам.
Случай из практики
Пожилая пара переезжает из северного региона России в один из городов Южного федерального округа. Выбирая себе квартиру, останавливаются на шикарной двухкомнатной квартире площадью около 90 кв. м в новом доме. Их ошибкой было то, что район, где находился дом, – крайне непопулярный и неудачный для проживания: рядом располагался химический завод, круглосуточно издающий неприятные запахи, а в самом районе много асоциальных личностей, из-за чего криминогенная обстановка весьма напряженная.
Но, видимо, этих покупателей привлекла хорошая цена на эту замечательную квартиру. Они купили ее и сделали там дорогой ремонт.
Прошло время, и родственникам, которые получили в наследство эту квартиру от бывших собственников, теперь приходится ее продавать. При этом они столкнулись с реалиями рынка: по хорошей цене эту квартиру никто покупать не хочет – чересчур депрессивный район, а по сниженной цене продавать жалко – слишком уж хорошая квартира.
Именно поэтому при покупке следует сразу продумать перспективу продажи, а именно – насколько легко будет реализовать эту недвижимость по рыночной цене, при необходимости. Лучше купить плохую квартиру в хорошем районе и привести ее в порядок (при условии, что у вас есть финансовый и временной ресурс на качественный ремонт), чем приобрести хорошую квартиру в плохом районе, а потом испытывать трудности с реализацией по адекватной цене.
На вышеуказанных примерах мы с вами, дорогой читатель, рассмотрели основные группы покупателей недвижимости, которые приобретают объект для проживания.
Остается только соотнести ваши желания, возможности и сложившуюся ситуацию, выбрать устраивающий вас объект недвижимости, сделать юридическую экспертизу документов на него и провести сделку купли-продажи. Обо всем этом более подробно я расскажу в следующих главах.
1.2. «Обмен» недвижимости – это наиболее сложный и часто встречающийся вариант.
В предыдущей книге я уже писал, что из-за советского наследия, когда мы не могли свободно продавать и покупать квартиры, так как они были государственными, а могли их только обменивать, этот вариант по инерции продолжают называть обменом. Но надо понимать, что обмена как такового здесь нет и в помине. Есть две сделки: продажа одной недвижимости и покупка другой. Обмен в чистом виде, когда объект недвижимости меняют на другой незнакомые друг другу люди по договору мены, за более десяти лет работы я не встретил ни разу.
Продажа своей и покупка альтернативной недвижимости намного удобнее прямого обмена. Вы продаете свою квартиру, получаете на руки деньги и выбираете себе лучшее жилье из нескольких подходящих вам вариантов. Причем при сходных физических характеристиках покупаемого жилья можно выбрать варианты от экономного до элитного. При классическом обмене вы должны довольствоваться тем, что вам предлагает тот собственник, у которого нашлась подходящая квартира и которому нужна ваша. Поэтому-то в советские времена обмен квартиры мог затянуться на несколько лет – очень трудно подобрать взаимоустраивающие варианты.
Процесс «обмена» недвижимости может быть разной степени сложности, в зависимости от ваших возможностей.
Например, если вы продаете свою единственную квартиру и покупаете другую, чтобы тут же переехать и жить в ней, то приготовьтесь к достаточно сложному и порой небыстрому процессу, в котором надо учесть несколько важных параметров и выполнить ряд задач:
а) рассчитать свои финансовые возможности, а именно: за какую среднюю стоимость вы планируете продать свой объект; за какую среднюю стоимость вы планируете купить новый объект; потребуется ли вам доплата, из каких источников вы планируете привлекать эти средства (наличные, ипотечные); предварительно оценив возможности получения этих средств из внешних источников (например, заранее получить одобрение ипотечного кредита).
б) установить адекватную стоимость продаваемой квартиры и сделать грамотную предпродажную подготовку, чтобы с реализацией не было проблем (обо всем этом – в моей первой книге);
