Монологи о бизнесе. Девелопмент жилья. 2021—2022

– Исторически российская архитектура подпитывалась лучшими мировыми традициями. Сейчас очевидно, что участие иностранных звезд в российских проектах на данном этапе времени невозможно. На паузе стоят совместные образовательные программы, профессиональные мероприятия по обмену опытом.

Но в моменте ничего страшного не происходит. В России сейчас очень много классных архитекторов. В том числе из-за выстроенной в свое время конкуренции с мировыми командами, когда архитекторы из разных стран участвовали в реализации множества проектов совместно с российскими бюро, творчески подпитывая друг друга.

Поэтому на достаточно длинный горизонт времени в России есть достаточное число профессиональных кадров, способных справиться с текущими задачами. Однако в стратегическом плане закрытость рынков не идет на пользу никаким отраслям. И дело даже не в том, что мировые архитектурные бренды ушли из России и для нашей страны это стало катастрофичным. Мировые столицы с прокачанной школой архитектуры, такие как Лондон и Нью-Йорк, теряют от прекращения интеграции с Россией ничуть не меньше. Практически все современные архитектурные шедевры мира – это плод работы международных команд. Разве что Северная Корея будет исключением, но только тут вопрос, знаем ли мы вообще какие-то значимые архитектурные проекты в Северной Корее. Скорее, нет.

– Считаете ли вы хорошей практикой, когда девелоперы создают собственные проектные команды внутри компании?

– Я – за разделение труда. И против сосредоточения всех функций в проекте в одних руках. Мне больше импонирует конкурсный подход, когда проектирование нового здания становится задачей по выбору лучшего решения, а не просто появления дома с заданными параметрами. Этап раздачи заказов через верх, когда в городе существовали фактически только бюджетные моспроекты и никакие другие архитектурные группы не могли быть допущены к проектированию, мы уже проходили. И, к счастью, смогли отказаться от этой практики.

– Какая участь ждет в этом случае существующие проектные институты?

– Постепенно они будут сокращаться. Внеконкурсное получение заказов на проектирование отнюдь не способствует качеству исполнения работы. Государство не должно одновременно играть в казино и быть крупье. Хочешь проектировать – уходи из чиновников и на свободном рынке архитектурных услуг доказывай свои профессиональные качества и способности.

Единственным исключением могут быть естественные монополии. Например, проведение работ, связанных с геоподосновой Москвы. Такие данные попросту запрещается передавать сторонним организациям и частным компаниям. Это вопрос безопасности города. К такого же типа структурам относятся наши подведомственные организации – Институт Генплана Москвы, ГлавАПУ, Мосгоргеотрест. Такие организации как раз готовят почву для будущего проектирования, за которое уже берутся архитектурные бюро.

– Кстати, о генплане. Вы посвятили ему много времени, изучая историю Генплана Москвы для своей диссертации. Однако, как я понимаю, сам принцип генплана как опорного стратегического документа для столицы сейчас вы отрицаете. Не так ли?

– Градостроительная документация в городе – это отдельная большая тема, о ней можно говорить бесконечно. Немногие, например, знают, что самый известный Генплан Москвы 1935 года на самом деле не содержал ничего нового, он просто фиксировал ранее построенное. Проекты обводнения Москвы, метро, расширение Тверской улицы – все это фактически уже было в стадии практической реализации, а не в теории, не в планах.

Часто проектные планы выполнялись вообще не для демонстрации общего стратегического развития территории, а для ситуационного проектирования в локальных зонах по мере экономической необходимости.

Идея, что можно в едином документе спланировать развитие города на 10—15 лет, утопична сама по себе. И пришла она в умы чиновников вместе с введением плановой экономики. Если говорить прямо, это такой своеобразный агитационный плакат, который фиксирует достижения и призван вызвать в душе горожан трепет и восхищение масштабом проделанной работы.

– Вы сейчас хотите сказать, что Москва строилась без генплана?

– Я как знаток этой темы уверенно констатирую, что генплана как документа, десятилетиями определяющего развитие столицы, в Москве никогда не было.

– И, видимо, уже не будет?

– Я в принципе считаю такие документы нереальными. Не верю в стратегическое планирование в градостроительстве. Жизнь всегда имеет большое число своих вводных, намного более мощных и значимых, чем то, что происходит сейчас, в моменте. И нарисовать город таким, каким он будет через 20 лет, – это утопия.

– Как же тогда вести планирование развития города?

– Никак. Исходя из ситуации. Очень чутко реагировать на задачи, которые прямо сейчас существуют, и решать их по мере возможности. Появилась возможность вычистить промзону – чистим. Очевидна задача по расширению сетки метро – строим. То есть планирование простое – делать что-то, когда сложились предпосылки.

– Звучит тревожно, признаюсь.

– Не стоит бояться, эта хаотичность – кажущаяся. Я вообще считаю, что вся история – это такой большой поход к поиску баланса между правилами и свободой. Как показывает практика, в истории города были разные периоды – и более жесткого регулирования, и моменты вольницы, как в конце XIX века, в пореформенной России. После смерти Бове и его команды мы перешли от сильной зарегулированности со стороны государства, градостроительной и планировочной, к большей свободе самовыражения. Поэтому, с одной стороны, мы получили целую плеяду архитектурных шедевров, с другой – ужасающе бедные рабочие районы. В 1918 году, когда большевистское правительство вернулось из Санкт-Петербурга в Москву, знаете, какие самые сложные городские проблемы были? Обеспечение города углем и уборка конского навоза с улиц. Представить себе это сейчас очень сложно. Мне кажется, сегодня мы движемся к правильному градостроительному балансу.

Я НИКОГДА НЕ МЕЧТАЛ БЫТЬ СТРОИТЕЛЕМ

ВЕНИАМИН ГОЛУБИЦКИЙ / ПРЕЗИДЕНТ ГК «КОРТРОС»

– Верите ли вы в то, что комфортная квартира может сделать семью счастливой? Если послушать маркетологов, то счастья без новой квартиры не бывает вообще. Но мы же с вами выросли не во дворцах…

– Счастье – это очень сложное понятие. Нельзя «собрать» его универсальным для всех по единой формуле. Оно разное для каждого. Для одного это запах маминой сдобы, для другого – прорубь с удочкой по выходным. Кто-то предпочитает жить в загородном доме, кто-то – в центре мегаполиса, в гуще событий. Но отрицать значимость бытового окружения для комфорта и правильного самоощущения любого человека было бы неправильно. Обстоятельства жизни, которые в том числе определяются и числом метров на каждого члена семьи, не могут не влиять на формирование и гармоничное развитие личности. Нас всех формирует среда. И поэтому для нас как для девелоперской компании создавать среду – это огромная, но необычайно благодарная работа.

– Никто в детстве не мечтает стать девелопером. Космонавтом, поваром, блогером наконец – это да. Но почему и как люди оказываются в этой профессии?

– Девелопер – не русское слово. Но оно уже устойчиво используется в России, так как у него нет синонима, в полной мере отражающего суть этой профессии. Это же не просто строитель, а именно инвестор в строительство. Вряд ли дети способны мечтать о такой профессии. Но почти наверняка можно сказать, что многие современные девелоперы в детстве любили играть в конструктор, строя башни из кубиков и соединяя разрозненные части в цельные, причудливые постройки. Допуская высокопарный слог, можно сказать, что они мечтали быть созидателями. Взрослея и посещая знаковые архитектурные памятники, уникальные здания и районы, человек укрепляется в желании создать нечто подобное.

Но таких людей немного. Чаще всего, если говорить о руководстве девелоперской компании, здесь оказываются инвесторы, которые выбрали своей стратегией именно получение прибыли в бизнесе строительства жилья.

Я тоже не планировал строить жилые комплексы. Если бы 40 лет назад кто-то сказал, что мне присвоят звание «Почетный строитель России» и стройка станет моей любимой работой, я был бы сильно удивлен. Моей страстью всегда была литература, я планировал поступать на филологический факультет. Но в какой-то момент меня убедили в непрагматичности этого решения, и я выбрал юриспруденцию как некий компромисс между желаемым и необходимым.

– Что важнее для вас как для человека творческого, но прагматичного: построить уникальный объект или побольше заработать?

– Не смогу дать однозначный ответ. Безусловно, любой девелопер не лишен амбиций, и одна из самых вдохновляющих целей работы – построить на десятилетия, на века нечто запоминающееся. Даже проекты иногда называют именем себя, как Trump Tower, например. Но дело даже не в высоте стен и объеме здания – это просто цемент, арматура, чертежи архитектора и руки исполнителей. Речь о создании Замысла, именно так, с большой буквы. О создании на территории не просто дома, но прежде всего среды для жизни. Чтобы новоселы, те, кто будет пользоваться плодами твоего труда, получили более высокий, качественно иной уровень жизни и быта. Вот это для меня основной вызов и главная цель.

Это не отменяет цель материальную. Для эффективной и стабильной работы любого бизнеса прибыль важна. И чем она выше, тем лучше.

– Возможен ли здесь компромисс – так, чтобы и проекты делать качественные (они требуют соответствующих инвестиций), и работать не в минус?

– Безусловно. При соблюдении важного условия новостройка стандартного класса не может быть маленькой. Только крупный комплекс может вытянуть расходы на обширную инфраструктуру и техническое качество. В Екатеринбурге наш проект «Академический» – это целый город на 300 тыс. жителей. Мы создали фактически полностью укомплектованный для комфортной жизни огромный район, где предусмотрено все необходимое: от систем «умного дома» в квартирах и общественных зонах до мест отдыха, спорта, творчества и работы. Такую нагрузку могут нести на себе только масштабные проекты, при локальной точечной застройке у девелопера на это не хватит ни места, ни денег.

– Так чего же в этом бизнесе больше: идей или денег?

– Конечно, идей. Они важнее. Сейчас все ведущие компании – посмотрите на Tesla, например – развивают идеи, придуманные ими много лет назад и казавшиеся тогда космическими и фантастичными. И именно на этом увеличивают свою капитализацию. Деньги наследуют идеям.

– Кажется, что сейчас строится все одинаковое. Раньше были просто дома. Сейчас – кварталы с комплексной инфраструктурой и прочим. Но «набор» этот почти одинаков для всех ЖК. И все в один голос говорят: «Мы строим не квадратные метры, а образ жизни»…

– А вы помните, когда вообще впервые были произнесены эти слова? В 2005 году. И я уверенно приписываю их авторство нашей компании. Мы первыми стали говорить о необходимости создания не просто жилья, но среды для жизни.

– Неужели тогда не было запроса на качественную среду? Мне кажется, это всегда было важным для покупателей новостроек.

– Отнюдь. Очень долго потребность в жилье была настолько острой, что с рынка сметали любые квартиры. Именно покупали просто квадратные метры. Десятилетиями в России мечта о собственной отдельной квартире оставалась для большинства людей несбыточной. Семьи ютились на тесных кухнях, не имея возможности разъехаться. Абсолютным счастьем, мерилом жизненного успеха считалось вселение в дом сталинской застройки, в центре, на Остоженке или на Кутузовском проспекте. Где, по правде говоря, весомыми достоинствами были только высокие потолки и толстые стены.

Сейчас совсем другое время. Заставить экономически независимого человека купить квартиру в старом фонде могут только ностальгия или юношеские комплексы. Прогрессивный покупатель выбирает абсолютно новые, качественно иные условия жизни. Тысячи еще совсем молодых людей уже совершили множество сделок с жильем. Сейчас есть возможность выбора квартиры по локации, качественным характеристикам, а доступность их подкрепляется множеством льготных ипотечных программ и государственных проектов, нацеленных на субсидирование приобретения жилья молодыми семьями, с участием материнского капитала. И люди не просто почувствовали свободу в выборе квартиры, но и развили вкус к качественно иной среде.

Современное жилье немыслимо без обустроенного, уютного двора, просторного паркинга, школ и садов, мест для спорта и прогулок – всего того, что сейчас делают по стандартам комплексной застройки.

И вот тогда, в далеком 2005 году, начиная в Екатеринбурге проект «Академический», мы мыслили именно так, планируя не просто котлованы и метры, но прежде всего среду. Кстати, когда мы презентовали этот проект на инвестиционном форуме MIPIM во Франции, иностранные инвесторы крутили пальцем у виска и иронично комментировали, что у русских «опять какие-то мифические планы и гигантомания».

– Сейчас это уже не выглядит как миф. Комплексное развитие территорий стало нормой.

– Потому что так движется весь бизнес: от идеи к практической реализации пробного проекта и далее – к масштабированию успешных моделей. Наша идея оказалась удачной и прошла проверку временем. Сфокусировав на себе внимание потребителей, она, естественно, стала применяться в абсолютном большинстве жилых девелоперских проектов.

– А раз стандарт комплексного развития территорий стал применяться в большинстве проектов, в чем же тогда заключается ваша уникальность? Почему покупатель приходит к вам? Как он идентифицирует на обширном рынке именно ваш продукт?

– Вот тут мы должны поговорить об очень важном понятии в современном девелопменте. О роли и значении бренда. Часть его, безусловно, проявляется в нейминге проектов. К сожалению, многие подходят к формированию «имен» жилых комплексов очень формально. Если рядом лес, то будет ЖК «Лесной», если речка – «Речной» и так далее. Но мы наши знаковые проекты брендируем в линейки. Например, если в Москве у нас строится высотный комплекс Headliner, то в Перми новостройка такого класса жилья тоже будет называться Headliner. Это уже не просто название, это характеристика новостройки. И тот, кто купил ее в Москве, понимает, что такой же стандарт качества будет у нее и в регионах.

– Насколько сейчас девелопер – самостоятельный игрок? Ведь в сфере строительства активно участвует государство, регулируя правила, нормы, оставляя за собой контроль и укладывая ваш бизнес в определенные рамки.

– Любой крупный бизнес не самостоятелен. Девелопмент не исключение. Нормально, что государство регулирует правила. И сейчас ситуация, на мой взгляд, очень комфортная: рынок развивается внутри четко очерченных границ как в плане законодательства, регулирующего взаимоотношения граждан и строителей в процессе соинвестирования жилья, так и в плане раздела обязательств между властью и бизнесом в части исполнения социальной нагрузки. Да, необходимость строить не просто дома на продажу, но и образовательную инфраструктуру, дороги, создавать рабочие места – это непростая задача даже для крупных девелоперов. Но взамен власти значительно урезали бюрократические процессы, повысили прозрачность взаимодействия с бизнесом, поддерживают и помогают. Вспомните хотя бы беспрецедентные меры поддержки девелоперов во время кризиса, связанного с пандемией коронавируса, – без них вся строительная отрасль могла бы откатиться в своем развитии на добрый десяток лет назад. Так что в девелопменте самостоятельность игроков – это не главная ценность.

BIG DATA И BIM – КАК И ЗАЧЕМ В ЭТО ИНВЕСТИРУЕТ «САМОЛЕТ»

ПАВЕЛ ГУШТЮК / ДИРЕКТОР ПО IТ-ПРОДУКТУ ПАО ГК «САМОЛЕТ»

– Сейчас слово «цифровизация» – остромодное у девелоперов. Все как один стремятся «перейти на цифру», все вливаются в стройные ряды адептов BIM (Building Information Modeling – информационное моделирование зданий) и CRM (Customer Relationship Management – cистема управления взаимоотношениями с клиентами), переходят на электронный документооборот, переводят сделки в онлайн. То есть оцифровывают отдельные процессы. Зачем?

– Локальные процессы всегда полезно наладить: перейти от бухгалтерии на бумаге к 1С, ввести электронный документооборот. Это глобально ничего не меняет.

– Тогда кому нужна эта цифровизация и стоит ли она того, чтобы в нее вкладываться?

– Небольшим компаниям, которые строят один-два дома в год, безусловно, не стоит усердствовать в этом. Нет смысла. В крайнем случае им лучше ориентироваться на так называемые коробочные решения, не требующие отдельной разработки. Цифровизация как глубокое, комплексное решение сама по себе необходима и возможна только в том случае, когда компания по своей организационной культуре, по степени отлаженности внутренних процессов готова к этому.

В нашем случае это именно так. Когда я говорю о глобальной цифровизации компании, понимаю под этим прохождение всей цепочки изменений культуры организации, от самого низа, условно говоря, контроля технологии и скорости укладки стен, до самого верха – общего управления бизнесом.

До вступления на этот непростой путь, года три назад, мы поездили по девелоперским компаниям Кореи, Китая, посмотрели на их практику, а также изучили весь имеющийся в России опыт, в том числе и по IT-платформам. И в итоге все-таки решили разрабатывать все внутри компании, индивидуально под себя. В этом смысле, возможно, нам было проще, чем пришлось бы нашим коллегам, мы все-таки еще очень молодая компания.

Честно говоря, цифровизация исторически ведь абсолютно противоположна девелопменту как бизнесу в российском его понимании.

– Как это? Цифра – это порядок, а стройка – анархия?

– Почти (смеется). Точнее, если уж употреблять политическую терминологию, то это несколько иное противопоставление: демократия – тоталитаризм. Большинство известных мне девелоперских компаний, особенно если речь о брендах с долгой историей, берут свое начало в подрядном бизнесе, в классической стройке. Постепенно переходя от стройки к управлению проектами, компании все еще остаются в старой, привычной им системе управления. Модель классического строительства основана на на жесткой вертикали, когда наверху принимаются решения, а внизу они просто исполняются. В цифровой компании эта модель не работает.

– На каких принципах тогда работает цифровая компания?

– В такой компании не одна, а множество вертикальных связей. Она отрицает саму возможность риторики «я начальник – ты дурак» или «я сказал – ты сделал». Она отрицает отношения по модели «заказчик – исполнитель» и основана на вовлечении в управление, принятие решений всех без исключения сотрудников компании. Если компания готова на такое изменение корпоративной культуры, она готова к цифровизации.

– Тогда к этому вообще мало кто готов!

– Это правда. Повторюсь, она всем подряд и не нужна. Но крупные компании, лидеры рынка с большими объемами стройки, уже давно грезят о переходе на новую модель управления. Не все еще готовы, но потребность чувствуют уже давно. Я бы сказал, что первые потуги изменений организационной структуры на рынке стали заметны еще лет семь назад. А сейчас уже на государственном уровне появилась эта потребность. Так, например, с 2021 года для участия в тендерах на госзаказы в строительстве необходимо иметь в компании реально работающую систему BIM, или по-русски – ТИМ (технологии информационного моделирования), как базовую составляющую цифровой экономики.

– Раз уж речь зашла о ТИМ, то поясните, до какой глубины оцифровки стройки вы дошли. А то нередко все заканчивается на архитектурно-планировочном этапе и не затрагивает экономику процессов.

– У нас ТИМ покрывает 97 % всех процессов. То есть наша стройка – это почти на 100 % 3D-модель, в которую введены все процессы, от объемно-планировочных и вплоть до проходок инженерных сетей и узлов изнутри и снаружи здания, установки розеток в квартирах, типологии отделочных материалов. И, безусловно, в нее включены все данные по каждому лоту, даже сама сделка продажи квартиры со всем к ней прилегающим документооборотом. В среднем же по рынку редко кто доходит до оцифровки даже 50 %.

– Что мешает вашим коллегам-конкурентам в цифровой трансформации? В чем, на ваш взгляд, основная проблема?

– Мне кажется, многие компании просто неправильно ставят задачу. Насколько я знаю опыт коллег (а я изучаю его постоянно), они просто не с того начинают. Толчком в трансформационных процессах у них часто становится какая-то локальная потребность. И устраняется эта конкретная «боль» подбором точечного, узкопрофильного «лечения»: внутренним айтишникам или внешним подрядчикам формулируется задача на разработку некоего программного продукта. Они его делают по наскоро сформированному техзаданию, долго, часто многие месяцы, занимаются процессом разработки и потом отдают результат заказчику. А продукт-то ему и не подходит! По разным причинам: в разработке были неверно исполнены изначальные задачи или сами задачи со временем изменились. Как бы то ни было, продукт не годен к использованию. Зря потрачены время, ресурсы, деньги. То есть сам по себе этот процесс ценности не рождает.

– А как правильно делать?

– Правильный путь в данном случае очень долгий. И начинаться он должен не с разработки IT-решений, а с изменения стратегии и культуры внутри компании, принципов взаимодействия, горизонтальных и вертикальных, с упразднения бюрократических проволочек, с развития прав на свободные высказывания.

– Вы же молодая компания, недавно созданная. Каким образом у вас могли накопиться проблемы, более типичные для зрелых организаций?

– Как раз поэтому. Возможно, мы просто не успели прямиком из фазы юности впасть в фазу стабильности. И до сих пор находимся в непрерывном изменении. Ошибаемся, встаем и пробуем снова.

– Философский вопрос сейчас задам. Что тяжелее: начать процесс или не бросить, если все пошло не по плану?

– Не бросить – сложнее. Коротко говоря, глобальные изменения процессов можно поделить на три стадии: описание процессов, оцифровка моделей и внедрение. На всех этапах – свои сложности. Но по мере продвижения вперед нарастают сомнения в самой возможности дойти по этому пути до конца.

– IT-продукты, которые вы используете сейчас, кем и как они созданы?

– Большая часть софта, который мы сейчас используем, разрабатывалась внутри нашей компании. Это одновременно и хорошо, так как мы имеем решения, идеально отвечающие нашим задачам, и не зависим от внешней поддержки обновлений (актуально особенно сейчас, в связи с санкциями иностранных разработчиков), и плохо, так как создание такого продукта связано с длительной, сложной работой и стоит недешево.

– Скажу честно, мне как потребителю не до конца понятен смысл цифровизации девелоперской компании. В плане ваших внутренних задач, оптимизации, прозрачности и прочего с этим все ясно. Но от того, что вы тратите миллиарды рублей на собственную трансформацию, ваши квартиры лучше или дешевле не станут. Тогда какая мне как вашему клиенту разница?

– Безусловно, цена жилья на рынке не изменится в меньшую сторону, даже если оптимизация расходов даст заметную экономию себестоимости строительства. Но относительно качества стройки я бы поспорил. Качественный контроль процессов, который является в том числе следствием цифровой трансформации, отлично отражается на стройке. Во-первых, повышается ее скорость, а это дает экономию себестоимости. Во-вторых, снижаются риски ошибок, в точности соблюдаются все технологические процессы. Не стоит забывать и о другой стороне цифры – оптимизации всех процессов в сделках: клиенту не нужно многократно приезжать в офис для подбора квартиры или ипотеки, для согласования и подписания документов – все по максимуму ведется дистанционно.

– Можно ли сейчас считать цифру конкурентным преимуществом?

– Трансформация в большей степени касается внутренних процессов компании. Не вникая в подробности, сложно отличить диджитал-девелопера от олдскульного собирателя бумажных архивов. Тем не менее уже сейчас прозрачность управления и оптимизация бизнеса дают возможность в публичном пространстве совершать шаги, которые выделяют компанию среди конкурентов. Например, только за счет оптимизации стоимости стройки мы можем без риска снижения собственной прибыли субсидировать нашим покупателям часть ставки по ипотечному кредиту. А онлайн-сервисы для розницы стали основой, рельсами клиентского пути.