Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2

Что интересно, CLRA не содержит требования к смежности[107] земельных участков. То есть, например, может сложиться ситуация, при которой два земельных участка, разделенные публичной дорогой, будут находиться вместе в режиме commonhold. Статья 57 CLRA называет их «многообъектными» (multiple site commonholds).

Также широко определяются и австралийские термины subdivision или lot. Акты штатов определяют их как одно или несколько кубических пространств, обозначенных на страта-плане и не включающих в себя какую-либо общую инфраструктуру (common infrastructure).

Таким образом, объектом эксклюзивных прав может быть любое определенное специальным образом пространство, например, помещения, целое здание, парковочное место и др., при соблюдении нескольких условий: возможность независимого использования и регистрации права за конкретным лицом.

Широко обсуждался вопрос, где заканчивается эксклюзивное право собственника помещения. Было предложено два ответа[108]. Первый, условно называемый «middle of the wall theory», говорит, что граница проходит посередине граничащей стены. Второй («last layer of whitewash theory») предлагает раздел по последнему слою штукатурки. Превалирующий подход заключается в том, что нужно использовать комбинацию этих двух принципов. До тех пор пока в правоотношении участвуют только собственники различных помещений в одной структуре, должен использоваться второй подход (например, ремонт квартиры). Как только в отношение входит третье лицо (налоговая служба или страховщик), применяется первый способ.

Возвращаясь к российскому праву, не представляется обоснованным разграничение ГК РФ помещений на жилые и нежилые[109]. Это деление имеет место в публичном праве в рамках жилищного и административного права при решении вопросов предоставления жилой площади, соблюдения санитарных и технических требований. Для оборота вещей и установления прав на них (то, с чем в первую очередь сталкивается гражданское право) это деление едва ли имеет место (разве что для договора найма жилого помещения, в регулировании которого необходимо закреплять дополнительную защиту нанимателя). Это доказывает и вышеприведенный опыт других стран, где данная классификация, попав в текст закона 70 лет назад, практически вымерла на практике. Более того, рыночные отношения порой создают новые продукты, которые «ломают стереотипы»: речь идет о популярных апартаментах, которые де-юре являются нежилыми коммерческими помещениями, но де-факто они продаются застройщиками для проживания граждан. В дополнение можно вспомнить и о Постановлении Пленума ВАС РФ № 64, которое унифицировало правовой режим жилых и нежилых помещений. А раз правовой режим един, то зачем создавать два вида объектов гражданских прав?

Отказаться же вообще от помещения как самостоятельной недвижимой вещи не удастся. Популярность поэтажной собственности обусловлена следующими причинами[110]: доступность по цене по сравнению с другими видами жилой собственности; владение жильем, сопряженное с меньшей степенью личной ответственности за содержание дома; расположение в районах с более легким доступом к центрам деловой и культурной активности в городах; возможность быстрой реакции на меняющиеся запросы потребителей и организации целого ряда дополнительных жилищных и бытовых услуг по приемлемым ценам; отсутствие зависимости от владельца жилья и постоянного роста арендной платы; развитие системы кредитования покупателей жилья, где целевые займы могут достигать 90 % и даже 100 % его стоимости.

Представляется, что многие проблемы российского права связаны с тем, что не устоялись или просто не сформировались некоторые фундаментальные понятия гражданского права. Так, в пример можно привести понятие «недвижимая вещь». Последний термин, конкретизирующийся в ст. 130 ГК РФ, славящейся своей неопределенностью и непостоянностью перечня, и в судебной практике[111], которая порой заставляет недоумевать всю правовую науку, находится в наиболее бедственном положении. Нам представляется, что эта статья ГК РФ устанавливает чрезмерно широкий перечень объектов недвижимости, что не имеет под собой правовых оснований. В ее защиту приводятся обычно только политические и исторические доводы. Целью нашей статьи не является детальное обоснование ошибочности такого подхода законодателя, однако представляется, что российское гражданское право должно двигаться в направлении принципа единого объекта[112]. Таким образом, недвижимыми вещами останутся только земельные участки и помещения (как единственное исключение, которое включает в себя и машино-места), о чем, собственно, и говорит опыт многих других юрисдикций[113].

Очередным шагом, который привел к еще большему усложнению ситуации, стало введение законодателем в ст. 130 ГК РФ новой недвижимости, а именно машино-места. Инициаторы данного нововведения говорили о том, что эти изменения увеличат оборот таких объектов, что именно существующая неразбериха его сдерживает. На практике же рыночная активность осталась прежней[114], но стоит признать, что этот вопрос заслуживал внимания федерального законодателя, ведь вокруг машино-мест в разных субъектах Российской Федерации складывалась разная регистрационная и судебная практика.

Варианты решения проблемы были известны давно, мы их лишь перечислим: самостоятельная недвижимая вещь; долевая собственность с соглашением о порядке пользования[115]; не вещь, а часть общего имущества многоквартирного дома; кооператив. Будет справедливо сказать, что законодатель пытался придать стабильность и определенность правам на машино-места, однако, как нам представляется, сделал он это неудачно[116]. Понятно, что, имея «российскую» конструкцию поэтажной собственности, было бы непоследовательным применять к машино-местам режим долевой собственности. Хотя с отменой преимущественного права покупки и приданием соглашению о порядке пользования вещного эффекта проблема была бы решена более изящно. Кооперативная же форма в России не является популярной.

На наш взгляд, законодатель не учел два момента.

Во-первых, в жилых многоквартирных домах и офисных зданиях, где парковочные места находятся на нижних и подземных этажах, а также на прилегающей территории, необходимо было более активно использовать потенциал общего имущества здания. Вопрос отнесения того или иного парковочного места к единоличной собственности или общему имуществу должна решать проектная документация застройщика. Таким образом, еще на стадии проектирования можно задать определенный норматив соотношения машино-мест и помещений в здании, оставив некоторое их количество в единоличной собственности для дополнительных продаж. Это решение позволит более эффективно использовать ресурс земли в плотно застроенных городах, не придется совершать отдельные сделки купли-продажи, не нужна дополнительная документация на каждый объект (кадастровый паспорт и др.). Контраргумент о том, что не всем участникам поэтажной собственности нужно машино-место в здании, имеет экономический, но не правовой характер. Находясь в условиях открытого рынка, субъект всегда может выбрать подходящий объект для покупки: соглашаясь на покупку помещения, он присоединяется к проекту в целом. Стоит добавить, что сама проблема установления права собственности на машино-место преувеличена. Этот случай не требует эксклюзивных прав на определенный объект, как это делается в ситуации с помещениями. Потребность субъекта в последнем случае намного теснее связана с конкретным помещением: именно там он проживает или работает, хранит свои вещи, готовит пищу и т. д. В случае с машино-местом этого нет, связь субъекта и объекта намного менее заметна: потребность заключается лишь в необходимости надежно припарковать автомобиль. Обязательно ли на одном и том же месте?

То решение, что было в итоге принято, ведет к появлению тысяч новых объектов, которые должны будут проходить кадастровый учет, регистрацию прав, заключение отдельных договоров по их поводу.

Кроме того, вполне возможно появление так называемых «правовых матрешек» – совокупность машино-мест создает новое общее имущество сособственников и новое общество внутри другой поэтажной собственности (здания в целом). Это законодательное решение ведет лишь к дальнейшему дроблению понятия «недвижимая вещь», может быть, стоило остановиться на минимальном уровне – «помещение».

Во-вторых, непонятен ход законодателя: зачем вообще создавать машино-места как новый объект? Сама формулировка абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ оставляет желать лучшего: «часть здания или сооружения». Вполне можно было обойтись расширением на них режима помещений (как и делалось на практике до изменения ст. 130 ГК РФ). Это решение привело бы к вполне устойчивой структуре из трех вариантов: либо субъект является собственником помещения – квартиры или офиса, к праву на которые присоединена доля в общем имуществе дома, где есть машино-места, либо является собственником единого объекта – помещения[117] (в площадь которого входит и квартира, и машино-место), либо является собственником только помещения (машино-места). Последний вариант возможен, если лицо покупает такой объект в соседнем доме или в своем, но сверх норматива, заложенного в проектной документации. Такое тройственное решение дало бы максимальную свободу выбора хозяйствующим субъектам, как это сделано и в зарубежных правопорядках. Задача гражданского права – дать участникам оборота выбрать подходящую модель регулирования их отношений в зависимости от ситуации.

Говоря о вопросе конкретного разделения на общие и индивидуальные части, надо понимать, что он решается в конкретных условиях каждого правопорядка, а сложившаяся за десятилетия судебная практика потом служит основой для классификаций различными авторами[118]. Мы не будем подробно останавливаться на этом вопросе в силу его казуистичности, отметим лишь основную идею. Она заключается в том, что каждый правопорядок имеет критерии выделения общего имущества в поэтажной собственности, на основании которых возможна его дифференциация на императивно-общее и диспозитивно-общее имущество[119].

3.2. Саморегулирование собственников и принуждение к соблюдению правил общества собственников

Во всех исследуемых правопорядках законодатель оставляет собственникам большой простор усмотрения для принятия своих решений, для собственного урегулирования отношений. Обратной стороной такой диспозитивности является дальнейшее ограничение свободы собственника.

В Германии существует возможность принятия обществом своей «конституции» – Gemeinschaftsordnung, которая содержит все существенные правила по управлению и пользованию общим имуществом, получению необходимых одобрений, отношениям с управляющим, платежам на общие расходы. Этот документ вносится в жилищную поземельную книгу. Могут предусматриваться штрафы за невыполнение обязанностей, запреты коммерческого использования помещений в здании, в том числе аренды и найма, вплоть до запрета содержания собак в доме или игры на музыкальных инструментах в определенное время[120].

В развитие, дополнение и изменение законодательно установленных норм могут заключаться соглашения и приниматься решения собрания (для вещного эффекта регистрируются только соглашения). Их главная цель – избежать конфликтов, например, могут устанавливаться правила или очередность пользования определенным оборудованием. Если не удается договориться, можно добиваться урегулирования через суд, тогда он создаст своим решением правила совместного пользования.

В Швейцарии и Австрии сособственники могут воспользоваться диспозитивностью по очень широкому кругу вопросов, который ограничен только отдельными императивными правилами, преследующими чаще всего социальные цели (например, в Австрии это императивное требование по минимальной доле[121] (Mindestanteil) – против образования коммунальных квартир).

В английском праве предусмотрено принятие собственниками commonhold community statement (далее – CCS). Этот документ является основой прав и обязанностей ассоциации и собственников. Например, он может устанавливать обязанность собственников уплачивать определенную денежную сумму (и проценты в случае неуплаты), выполнять определенную работу, воздерживаться от сделок или от использования своего «юнита» определенным образом. Могут быть и такие обязанности[122], как обязанность воздерживаться от вызывания раздражения и создания неприятностей, от определенного поведения[123]. В итоге получается сеть позитивных и негативных обязательств, которые сохраняют свою силу и при изменении состава участников. CCS должен содержать правила использования, ремонта и содержания общих частей, правила страхования их ассоциацией; процедуру принятия решения по вопросам управления commonhold. Можно установить даже третейскую или медиативную оговорку.

Так как CCS чаще всего принимается еще на стадии строительства застройщиком, в этом же документе определяется количество и размеры commonhold unit[124], содержится технический план, соблюдающий предписываемые требования (например, об этажности, минимальной площади помещений, внешнем облике и др.).

Очень похожая ситуация сложилась в американском праве: застройщик подготавливает всеобъемлющий набор прав и обязанностей, которые воплощаются в отдельном документе (condominium declaration, иногда его называют master deed)[125]. Этот же документ содержит разделение объекта в трехмерном пространстве на индивидуальные юниты и общие части (так называемый plat, детально показывающий расположение и размеры). Каждый собственник, покупая свой «юнит», связывает себя условиями данной декларации. Так как изначально все закрепить в декларации затруднительно, в последующем ассоциацией собственников могут издаваться конкретизирующие правила (articles и bylaws).

В российском праве также допускается определенная степень саморегулирования, что проявляется, к примеру, в ст. 44–46, 117, 145 ЖК РФ. Но уровня диспозитивности регулирования вышеуказанных правопорядков отечественный правопорядок явно не достигает. Необходимо допустить большее саморегулирование участников поэтажной собственности по аналогии с зарубежными юрисдикциями, дать им свободу самим определять правила совместного проживания, использования общего имущества и решать другие вопросы. В конце концов, основополагающими принципами гражданского права являются в том числе юридическое равенство, автономия воли и имущественная самостоятельность.

Сейчас же, например, ст. 30 ЖК РФ говорит об обязанности собственника помещения соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, которые утверждаются постановлениями Правительства РФ[126]. Можно придать данным актам типовой характер и диспозитивную силу, чтобы заинтересованные собственники могли принять собственные правила. Публично-правовой характер присущ и системе капитального ремонта, где существуют региональные программы и региональные операторы.

Расширенные возможности в саморегулировании могут дать российскому праву различные гибкие конструкции, отлично приспосабливающиеся к разным жизненным ситуациям. Например, за рубежом это привело к появлению Sondernutzungsrecht (в Германии), limited use area (в Англии) или limited common areas в США. Их природа сходна, а цель заключается в предоставлении преимущественных прав пользования на отдельные части общего имущества[127] или для установления определенного вида использования. Можно привести пример института, называемого в американской литературе phase condominium. Суть его заключается в том, что застройщик, реализовав первую очередь строительства, тестирует рынок на предмет спроса. Если экономические показатели хорошие, то он продолжает застройку, но исключительно в рамках заложенного проекта по condominium declaration. Таким образом, соблюдается баланс интересов: девелопер оставляет за собой возможность расширять стройплощадку, а уже купившие свои «юниты» субъекты застрахованы от уплотнительной или некачественной застройки поблизости.

Теперь стоит обсудить конфликтную ситуацию, когда собственникам договориться не удалось, а правила, установленные судом, не сняли напряженности. Итак, если одно лицо что-либо существенно не удовлетворяет в регулировании отношений пользования общим имуществом, распределении расходов и др., единственным выходом будет продажа объекта своей поэтажной собственности. Но что делать, если один собственник вредит всему обществу? Не будут же другие продавать свое имущество или довольствоваться только убытками. Законодательство многих стран считает, что сама договорная основа совместного проживания собственников настолько важна, что в случае серьезных нарушений, которые влекут невозможность дальнейшего существования общества с таким «вредителем», необходимо предоставить возможность другим собственникам принудить его к продаже.

При подобном развитии событий в Германии собрание собственников принимает решение, которым предъявляется требование к отдельному собственнику, а в случае его неисполнения предъявляется иск. Решение суда в таком случае заменяет волеизъявление собственника в договоре купли-продажи, в вещном соглашении и при внесении в жилищную поземельную книгу соответствующих изменений. Помещение продается через публичный аукцион (öffentliche Versteigerung).

Иностранные правопорядки также предусматривают механизмы принуждения собственников к уплате различных платежей (плата за поддержание в надлежащем состоянии общего имущества, страховые взносы, взносы в фонд ремонта). В случае их неуплаты добровольно на протяжении долгого времени в Швейцарии устанавливается залог в силу закона (gesetzliches Pfandrecht) на долю собственника. ГК Швейцарии[128] идет даже еще дальше и устанавливает право удержания (Retentionsrecht) на движимые вещи, находящиеся в помещениях такого собственника.

Схожие подходы к принуждению присущи американскому праву. По иску ассоциации собственников на объект собственника может быть наложен залог (lien). Соответственно, «юнит» может быть выставлен на принудительную продажу с целью взыскания. Как альтернативный вариант, может быть предъявлен иск о взыскании напрямую к собственнику[129].

Представляется, что российское гражданское право в случае отхода от гипертрофированного публично-правового регулирования данных правоотношений также может расширить круг применения иска по ст. 293 ГК РФ, как и в различных других правопорядках, например, за невыполнение условий решений общества собственников и несоблюдение правил пользования, неуплату взносов на ремонт и содержание.

Заключение

Несмотря на достаточно глубокие корни поэтажной собственности, уходящие еще в Средневековье, современная история данной правовой категории насчитывает менее 100 лет, за которые иностранные правопорядки уже успели накопить достаточно большой опыт, как теоретический, так и практический. Это проявляется не только в богатстве юридической литературы, но, что важнее, в значительном количестве судебной практики по самым разным вопросам, встававшим при применении различных законодательных моделей в жизни. Думаю, этот опыт необходимо использовать в будущей реформе российского законодательства о вещных правах. Учет иностранного опыта поможет избежать необдуманных шагов, ошибок и недочетов при проведении будущей законотворческой работы.

Стоит признать, что поэтажная собственность не дает абсолютного господства над вещью в том его понимании, какое было у юристов во времена создания ГК Франции. Лицо частично даже утрачивает автономию воли, так как становится зависимым от пользования общим имуществом и от решений общего собрания. Но экономическая реальность XXI в. не предполагает дом и огромный земельный участок для каждого жителя планеты. Поэтажная собственность дает лицам шанс иметь собственное жилье или помещение для работы в городских удобствах.

Идея права собственности как безграничного и абсолютного господства устарела уже давно, более того, никогда в чистом виде она не применялась на практике. Современное публичное (земельное и градостроительное) право и экономика (концепция ограниченности ресурсов) сильно потеснили классические частноправовые институты. Поэтажная собственность строится не на индивидуалистском подходе, а на принципах общности и предотвращения социальных конфликтов. Границы, которые возникают у прав собственников, естественны и устанавливаются ради общего блага. Российское право должно пережить очередной этап вечного поиска баланса между субъективным правом собственности и его ограничениями.

Ежегодно в Российской Федерации вводятся в эксплуатацию десятки миллионов квадратных метров жилых и нежилых помещений, не менее 70 % населения проживает в различных многоквартирных домах. При этом, как было показано в статье, правовое регулирование данной области гражданско-правовых отношений оставляет желать лучшего.

В данной работе автор пытался подчеркнуть, что существует как минимум четыре подхода, которые могут описать происходящие процессы языком гражданского права, как представляется, с равным успехом. Различия конструкций поэтажной собственности заключаются в ходе их исторического развития от начальной точки. Эволюционируя, они сильно сблизились и по существу на данный момент большинство из них различаются между собой лишь в акцентах на отдельных деталях.

Все рассмотренные правопорядки развиваются при наличии понимания, что необходимо устанавливать эксклюзивные права на объекты недвижимости и решать социально-экономические проблемы, которые заключаются не только в необходимости обеспечить всех жильем или рабочим пространством, но и в потребности предупредить или (если не удалось) разрешить споры. Совместное пользование одним объектом (а в многоэтажных зданиях число пользователей может доходить до нескольких сотен или даже тысяч) всегда должно предполагать большую гибкость, проявляющуюся в предоставлении широкой возможности для саморегулирования, и прозрачность в правовом регулировании, заключающуюся в системности и логичности, со стороны всего законодательства, а также правоприменительной и судебной практики.

И.И. Акимова

Формы и последствия отказа от осуществления прав по договору в свете реформы российского гражданского законодательства

Институт отказа от осуществления прав по договору является одним из наименее исследованных в отечественной цивилистической доктрине. Между тем в ходе продолжающейся реформы российского гражданского законодательства регулирование его кардинально изменилось. Внесение новых положений в ГК РФ поставило множество вопросов как с теоретической, так и с практической точки зрения.

В настоящей статье приводятся подходы к определению правовой природы данного института, описываются различные варианты его воплощения на практике, а также анализируется его соотношение с некоторыми другими институтами гражданского права.

В исследовании обосновывается необходимость дифференцированного подхода к решению проблемы последствий отказа от осуществления договорных прав в зависимости от вида таких прав.

I.I. Akimova

Forms and Consequences of Renunciation of the Contractual Right in the Light of the Russian Civil Legislation Reform

Renunciation of the contractual right is one of the most obscure civil law institutes in Russia. Meanwhile, its regulation has been dramatically changed during the reform of Russian Civil Code. As a result of introduction of new provisions into the Russian Civil Code, many challenges in interpretation and application of these rules have emerged.

This article explores some approaches to the legal nature of that institute, possible ways of its practical application, as well as its correlation and interrelation with other civil law institutes.

Finally, a differential approach to resolving the problem of consequences of renunciation of contractual rights depending on their type is substantiated.

Введение

До реформы российского гражданского законодательства на отказ от осуществления прав по договору распространялся общий запрет п. 2 ст. 9 ГК РФ. В 2015 г. в Кодексе появилась новая статья – ст. 450.1, п. 6 и 7 которой предусматривают специальное регулирование такого отказа. Согласно п. 6 заявление об отказе от осуществления прав по договору, сделанное стороной, осуществляющей предпринимательскую деятельность, ведет к невозможности осуществления этого права по тем же основаниям в дальнейшем. Пункт 7 распространяет аналогичные последствия на случаи, когда сторона не осуществила свое право в сроки, установленные законом, другими правовыми актами или договором.

Причину появления данных новелл можно отыскать в проекте Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России[130] (далее – Концепция). Авторы Концепции указывают на проблему отсутствия в российском договорном праве возможности отказа от договорных прав в целом. Необходимость таких поправок объясняется изменением исторических условий. По мнению разработчиков Концепции, строгое правило п. 2 ст. 9 ГК РФ «очевидно, не соответствует современному уровню развития отечественного гражданского оборота, особенно в сфере предпринимательской деятельности»[131]. В связи с этим предлагалось внести корректировки в ст. 9. Тем не менее в итоге пошли по иному пути и вместо изменения ст. 9 ГК РФ в общую часть обязательственного права была включена новая статья 450.1.