Жилищное право. Курс лекций и практикум

алиментные обязательства

, — по их требованию;

• по истечении срока право пользования прекращается; гражданин обязан освободить помещение, иначе

выселяется по суду

(ст. 35).

Ребёнок и развод родителей. Расторжение брака родителей не прекращает семейных отношений ребёнка с родителем-собственником: право пользования жилым помещением за ребёнком сохраняется (п. 14 постановления Пленума № 14).

Исключение — «отказники» от приватизации (ст. 19 Вводного закона). Правило ч. 4 ст. 31 не применяется к бывшим членам семьи собственника приватизированного помещения, если в момент приватизации они имели равные права пользования и отказались от участия в ней: их право пользования носит бессрочный характер и сохраняется при продаже квартиры.

Переход права собственности (п. 2 ст. 292 ГК). Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу — основание прекращения права пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Исключения: «отказники» от приватизации; отказополучатели; получатели ренты; лица, включённые в ордер члена ЖСК до выплаты пая; наниматели по договору найма (ст. 675 ГК).

4. Иные лица, пользующиеся жилым помещением

Лицо

Основание

Особенности

Отказополучатель (ст. 33 ЖК)

завещательный отказ: наследодатель обязывает наследника предоставить помещение в пользование

пользуется наравне с собственником в течение указанного в завещании срока; вправе требовать государственной регистрации права; сохраняет право при смене собственника (ст. 1137 ГК)

Получатель ренты (ст. 34 ЖК)

договор пожизненного содержания с иждивением

пользуется помещением на условиях ст. 33, если иное не установлено договором; рента обременяет недвижимость и следует за ней

Ссудополучатель

договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК)

права определяются договором

Наниматель

договор коммерческого найма (гл. 35 ГК)

переход права собственности не прекращает договор найма (ст. 675 ГК)

5. Общая собственность на жилое помещение. Коммунальная квартира

Общая долевая и совместная собственность: супруги — совместная собственность (ст. 34 СК, если брачным договором не установлено иное); наследники, участники приватизации — долевая.

Владение и пользование (ст. 247 ГК): по соглашению всех участников, а при недостижении — в порядке, установленном судом (определение порядка пользования: выделение комнат соразмерно долям). Если выделить комнату невозможно, участник вправе требовать компенсации за пользование его долей. Вселение третьих лиц — с согласия всех сособственников.

Выдел доли и «незначительная доля» (ст. 252 ГК): в квартире выдел в натуре, как правило, невозможен; при незначительности доли, невозможности её реального выделения и отсутствии существенного интереса в использовании суд может обязать остальных участников выплатить компенсацию и без согласия собственника доли.

Оплата: каждый сособственник платит соразмерно доле; суд может определить порядок оплаты и обязать выдавать отдельные платёжные документы (п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 22).

Коммунальная квартира (ст. 41–43 ЖК; ст. 59 ЖК):

• собственникам комнат принадлежит на праве общей долевой собственности

общее имущество в квартире

(кухня, коридор, санузел); доля пропорциональна площади комнаты и следует судьбе права на комнату;

• изменение размера общего имущества — только с согласия

всех

собственников комнат;

• при

продаже комнаты

остальные собственники комнат имеют

преимущественное право покупки

(ст. 42 ЖК, ст. 250 ГК);

•

освободившаяся комната

(ст. 59 ЖК) предоставляется проживающим в квартире: сначала — малоимущим нуждающимся по социальному найму; затем — обеспеченным менее нормы предоставления; затем — по договору купли-продажи; при отсутствии таких граждан — на общих основаниях.

6. Прекращение права собственности. Выселение

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК).

• Жилое помещение изымается у собственника в связи с изъятием участка, на котором расположен дом (строительство дороги,

аварийность дома

, комплексное развитие территории).

• Собственник получает

уведомление

о принятом решении и

проект соглашения

; соглашение включает размер возмещения, сроки и условия.

• Если собственник в течение

90 дней

(3 месяцев) со дня получения проекта не подписал соглашение, орган вправе обратиться в

суд

с иском о принудительном изъятии.

•

Возмещение (ч. 7):

рыночная стоимость жилого помещения; рыночная стоимость

общего имущества

и доли в праве на земельный участок;

убытки

, причинённые изъятием (переезд, аренда временного жилья, поиск и оформление нового, упущенная выгода); по практике — также компенсация за

непроизведённый капитальный ремонт

.

• По соглашению с собственником ему может быть предоставлено

другое жилое помещение

с зачётом его стоимости.

•

Ограничение (ч. 8.2, с 28.12.2019):

гражданин, который приобрёл помещение в доме

после признания его аварийным

(кроме наследования), вправе получить возмещение не выше

цены приобретения

; предоставление другого жилья ему не положено.

• Собственнику, не имеющему иного жилья, в аварийном доме может быть предоставлено жильё

маневренного фонда

.

Бесхозяйственное содержание жилого помещения (ст. 293 ГК). Если собственник использует помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильём, допуская его разрушение, орган местного самоуправления предупреждает его и назначает срок для ремонта. При продолжении нарушений суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов.

Иные основания прекращения: отчуждение; обращение взыскания (в том числе на заложенное по ипотеке жильё — даже единственное; ст. 446 ГПК защищает единственное жильё должника, не являющееся предметом ипотеки); продажа с торгов при самовольной перепланировке (ст. 29 ЖК); гибель; конфискация.

Выселение гражданина, право пользования которого прекращено (ст. 35 ЖК):

• при прекращении права пользования (по ЖК, закону, договору, решению суда) гражданин

обязан освободить

помещение в срок, установленный собственником;

• при отказе —

выселение по требованию собственника на основании решения суда

; участвует

прокурор

(ч. 3 ст. 45 ГПК);

• гражданин, пользующийся помещением на основании завещательного отказа или решения суда о сохранении права и использующий его

не по назначению

, систематически нарушающий права соседей или бесхозяйственно обращающийся с ним, после предупреждения собственника также может быть выселен по суду.

Самоуправное выселение (смена замков, вынос вещей) незаконно и влечёт ответственность (ст. 19.1 КоАП, ст. 330, 139 УК). Снятие с регистрационного учёта производится на основании вступившего в силу решения суда о признании утратившим право пользования или о выселении.

7. Практикум

Ситуация

Решение

После развода муж-собственник квартиры (куплена до брака) требует выселить бывшую жену и их общую дочь 8 лет

бывшая жена утратила право пользования; суд может сохранить его на срок, если у неё нет иного жилья и средств; за ребёнком право пользования сохраняется — он остаётся членом семьи отца; на практике суд сохраняет право матери на период, связанный с проживанием ребёнка

Квартира приватизирована на мать; сын в 2005 г. отказался от участия в приватизации. Мать продала квартиру, покупатель требует выселить сына

в иске откажут: право пользования «отказника» бессрочно и сохраняется при смене собственника (ст. 19 Вводного закона)

Собственник хочет подарить племяннику 1/20 доли в квартире площадью 40 кв. м

на долю придётся 2 кв. м — менее 6 кв. м; сделка ничтожна (ч. 1.1 ст. 30 ЖК)

Сособственники не могут договориться, кто живёт в какой комнате

иск об определении порядка пользования (ст. 247 ГК); при невозможности выделить комнату — требование о компенсации

Дом признан аварийным, администрация предлагает собственнику возмещение по кадастровой стоимости без учёта переезда

возмещение включает рыночную стоимость помещения и доли в общем имуществе и земельном участке, убытки, компенсацию за непроизведённый капремонт (ч. 7 ст. 32 ЖК); при несогласии — спор в суде, оценочная экспертиза

Гражданин купил квартиру в доме через год после признания его аварийным за 900 000 руб.; рыночная оценка возмещения — 2 млн руб.

возмещение — не выше цены приобретения, 900 000 руб. (ч. 8.2 ст. 32)

Собственник комнаты в коммунальной квартире продал её постороннему, не предложив соседям

нарушено преимущественное право покупки; другой собственник комнаты вправе в течение 3 месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК)

Основные понятия

Право собственности на жилое помещение; приватизация; бремя содержания; микродоля; член семьи собственника; бывший член семьи; сохранение права пользования на определённый срок; отказ от приватизации; завещательный отказ; пожизненное содержание с иждивением; общая долевая собственность; порядок пользования; преимущественное право покупки; коммунальная квартира; изъятие жилого помещения; возмещение; бесхозяйственное содержание; публичные торги; выселение.

Вопросы для самопроверки

1. Назовите основания возникновения права собственности на жилое помещение.

2. Каковы условия приватизации? Какие помещения не подлежат приватизации?

3. Каковы права и обязанности собственника жилого помещения?

4. Что такое запрет «микродолей»?

5. Кто относится к членам семьи собственника? Каковы их права?

6. Каковы жилищные права бывших членов семьи собственника? Какие исключения установлены?

7. Как осуществляется пользование жилым помещением, находящимся в общей собственности?

8. Каков порядок изъятия жилого помещения для государственных и муниципальных нужд? Что входит в возмещение?

9. В каком порядке производится выселение из жилого помещения собственника?

Лекция 4. Общее имущество в многоквартирном доме. Общее собрание собственников

Тема 4 · 2 часа

План лекции

1. Общее имущество в многоквартирном доме: состав, правовой режим.

2. Доля в праве на общее имущество. Содержание общего имущества.

3. Общее собрание собственников: компетенция.

4. Порядок созыва и формы проведения собрания.

5. Кворум и принятие решений. Протокол.

6. Обжалование решений. Совет многоквартирного дома.

7. Практикум.

1. Общее имущество в МКД: состав, правовой режим (ст. 36 ЖК; ст. 287.4–287.6 ГК)

Состав общего имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК; Правила № 491):

• помещения,

не являющиеся частями квартир

и предназначенные для обслуживания

более одного помещения

: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,

подвалы

с инженерными коммуникациями;

• иные помещения, предназначенные для социально-бытовых потребностей собственников (колясочные, помещения для досуга);

•

крыши

,

ограждающие несущие и ненесущие конструкции

(фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, окна и двери в помещениях общего пользования);

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное

оборудование

, обслуживающее более одного помещения (стояки, общедомовые приборы учёта, первые отключающие устройства);

•

земельный участок

, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (детские и спортивные площадки, парковки в границах участка).

Критерий: имущество обслуживает более одного помещения. Радиатор отопления в квартире с отключающим краном — имущество собственника; стояк и радиатор без отключающих устройств — общее имущество.

Правовой режим:

• принадлежит собственникам помещений на праве

общей долевой собственности

;

•

уменьшение размера

общего имущества возможно только

с согласия всех собственников

— путём реконструкции (ч. 3 ст. 36);

• по решению общего собрания объекты общего имущества могут быть

переданы в пользование иным лицам

(аренда подвала, размещение рекламы, оборудования связи), если это не нарушает права граждан (ч. 4 ст. 36); доходы принадлежат собственникам;

•

земельный участок

переходит в общую долевую собственность

бесплатно

с момента его формирования и кадастрового учёта (ст. 16 Вводного закона); до этого собственники владеют и пользуются им в необходимой мере и вправе защищать владение;

• собственник помещения

не вправе

выделить свою долю в натуре и

отчуждать её отдельно

от помещения (ст. 37).

2. Доля в праве на общее имущество. Содержание

Доля (ст. 37 ЖК) пропорциональна общей площади помещения собственника и следует судьбе права на помещение: при продаже квартиры доля переходит к покупателю автоматически.

Пример. Общая площадь всех жилых и нежилых помещений дома — 5 000 кв. м; квартира — 50 кв. м. Доля собственника — 50 / 5 000 = 1 %. Столько же у него голосов на общем собрании, и в той же пропорции он несёт расходы на содержание общего имущества.

Содержание общего имущества (ст. 39 ЖК; Правила № 491):

• бремя расходов несут

собственники помещений

— и жилых, и нежилых — соразмерно доле;

• неиспользование помещения, отсутствие договора с управляющей организацией

не освобождают

от оплаты;

• содержание включает: осмотры, обеспечение готовности инженерных систем, уборку и санитарную очистку, сбор и вывоз отходов, пожарную безопасность, содержание придомовой территории,

текущий ремонт

, подготовку к сезонной эксплуатации;

минимальный перечень

услуг и работ утверждён постановлением Правительства № 290;

• общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем

безопасность

для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, доступность пользования;

• при оказании услуг ненадлежащего качества или с перерывами размер платы

уменьшается

(постановление № 491), составляется акт.

3. Общее собрание собственников: компетенция (ст. 44 ЖК)

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме — орган управления многоквартирным домом; проводится для управления домом путём обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Основные вопросы компетенции (ч. 2 ст. 44):

•

реконструкция

дома, строительство хозяйственных построек,

капитальный ремонт

, использование фонда капитального ремонта;

• выбор

способа формирования фонда капитального ремонта

, размера взноса сверх минимального, владельца специального счёта;

•

пределы использования земельного участка

, введение ограничений пользования им; благоустройство;

•

пользование общим имуществом иными лицами

, в том числе размещение рекламных конструкций;

• выбор

способа управления

домом и

управляющей организации

;

•

текущий ремонт

общего имущества;

• использование

ГИС ЖКХ

или иных информационных систем при проведении собраний;

• заключение собственниками

прямых договоров

с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с отходами;

• согласие на

перевод

жилого помещения в нежилое;

• наделение

совета дома

и его председателя полномочиями;

• включение дома в границы территории, подлежащей

комплексному развитию

;

• другие вопросы, отнесённые ЖК к компетенции собрания.

Собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, и изменять повестку (ч. 2 ст. 46).

4. Порядок созыва и формы проведения (ст. 45, 47, 47.1 ЖК)

Виды собраний:

•

годовое

— проводится ежегодно, по общему правилу в течение

второго квартала

года, следующего за отчётным;

•

внеочередное

— по инициативе

любого собственника

, управляющей организации; по письменному обращению собственников, обладающих

не менее чем 10 % голосов

, собрание обязаны организовать управляющая организация или правление ТСЖ в течение 45 дней.

Реестр собственников. Управляющая организация обязана вести реестр и предоставить его инициатору собрания в течение 5 дней (ч. 3.1 ст. 45).

Сообщение о собрании: не позднее чем за 10 дней до даты проведения — заказным письмом, вручением под подпись либо размещением в общедоступном помещении дома, определённом решением собрания, либо через ГИС ЖКХ. Содержание: инициатор; форма; дата, место, время (для заочной части — дата окончания приёма решений и адрес); повестка дня; порядок ознакомления с материалами.

Формы проведения (ст. 44.1):

Форма

Содержание

Очное голосование

совместное присутствие собственников для обсуждения и голосования

Заочное голосование

опросным путём (письменные решения-бюллетени) либо с использованием информационной системы (ГИС ЖКХ, региональные системы, иные системы по решению собрания)

Очно-заочное голосование

очное обсуждение и возможность передать письменные решения в установленный срок

Онлайн-собрание (ст. 47.1): голосование через ГИС ЖКХ или региональную систему; первое собрание в такой форме может быть проведено по инициативе собственника или управляющей организации; собственник вправе заранее подать письменный отказ от проведения собрания в системе. Продолжительность голосования — от 7 до 60 дней; протокол формируется системой автоматически.

Голосование: лично или через представителя по доверенности; число голосов пропорционально доле в праве на общее имущество; в письменном решении указываются сведения о голосующем, документ о праве собственности, варианты «за», «против», «воздержался» по каждому вопросу.

5. Кворум и принятие решений. Протокол (ст. 45, 46 ЖК)

Кворум. Собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума проводится повторное собрание.

Число голосов для принятия решения (ч. 1 ст. 46; сверяйте с действующей редакцией — нормы уточнялись, в том числе с 1 сентября 2026 г.):

Необходимое большинство

Вопросы (примеры)

Большинство голосов от общего числа голосов участвующих в собрании

общее правило: текущий ремонт, утверждение отчёта и размера платы, избрание совета дома и т. п.; с 1 сентября 2026 г. — также отдельные вопросы использования общего имущества самими собственниками (например, размещение кондиционеров и антенн)