Жилищное право. Курс лекций и практикум

Признаки: изолированность (отдельный вход); недвижимость (кадастровый учёт и регистрация прав в ЕГРН); пригодность для постоянного проживания.

Виды жилых помещений (ст. 16 ЖК):

Вид

Определение

Жилой дом, часть жилого дома

индивидуально-определённое здание из комнат и помещений вспомогательного использования

Квартира, часть квартиры

структурно обособленное помещение в многоквартирном доме с прямым доступом к помещениям общего пользования, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений

Комната

часть жилого дома или квартиры, предназначенная для непосредственного проживания

Многоквартирный дом (ч. 6 ст. 15 ЖК, с 2022 г.) — здание, состоящее из двух и более квартир, включающее общее имущество. Дом блокированной застройки («таунхаус») — самостоятельный объект, не являющийся квартирой.

Не являются жилыми помещениями: апартаменты (нежилые помещения — на них не распространяются нормы о регистрации по месту жительства на общих основаниях, тарифы для населения, правила ЖК об общем имуществе применяются по аналогии), номера гостиниц, садовые дома (могут быть признаны жилыми домами — постановление Правительства № 47), вагончики, подвалы.

Общая площадь жилого помещения (ч. 5 ст. 15) — сумма площадей всех его частей, включая вспомогательные помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Требования к жилому помещению (постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47): расположение в жилой зоне; исправное состояние несущих конструкций; инженерные системы (электроосвещение, водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция; в газифицированных районах — газ); защита от влаги; инсоляция; высота помещений; допустимые уровни шума и вредных веществ. Комнаты и кухни в подвальных и цокольных этажах не допускаются.

2. Назначение жилого помещения и пределы использования (ст. 17 ЖК)

• Жилое помещение предназначено

для проживания граждан

.

• Допускается использование для

профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности

проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это

не нарушает права

других граждан и требования к помещению (репетитор, адвокат, программист).

•

Не допускается

размещение в жилых помещениях

промышленных производств, гостиниц

; жилое помещение в МКД

не может использоваться для предоставления гостиничных услуг

(запрет «хостелов в квартирах» — с 1 октября 2019 г.); не допускается миссионерская деятельность, кроме богослужений и обрядов.

• Пользование осуществляется с учётом

прав соседей

, требований пожарной безопасности, санитарных норм,

Правил пользования жилыми помещениями

(приказ Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр).

Сдача квартиры внаём (в том числе посуточно) сама по себе не запрещена, если не превращается в гостиничную услугу и не нарушает права соседей; региональные законы «о тишине» ограничивают шум в ночное время.

3. Жилищный фонд. Учёт. Надзор

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 ЖК).

По форме собственности:

Фонд

Собственник

Частный

граждане и юридические лица

Государственный

Российская Федерация; субъекты РФ

Муниципальный

муниципальные образования

По целям использования:

Фонд

Назначение

Жилищный фонд социального использования

жилые помещения государственного и муниципального фондов, предоставляемые по договорам социального найма, а также по договорам найма жилищного фонда социального использования (наёмные дома)

Специализированный жилищный фонд

служебное жильё, общежития, маневренный фонд, жильё для детей-сирот, для социальной защиты и др.

Индивидуальный жилищный фонд

помещения частного фонда, используемые собственниками для своего проживания, проживания членов семьи и иных граждан на условиях безвозмездного пользования

Жилищный фонд коммерческого использования

помещения, используемые собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования

Учёт. Жилищный фонд подлежит государственному учёту (ч. 4 ст. 19). С 1 марта 2026 г. (Федеральный закон № 180-ФЗ) учёт ведётся в ГИС ЖКХ на основе электронных паспортов многоквартирных и жилых домов; сведения вносят в том числе застройщики. Параллельно действуют кадастровый учёт и регистрация прав в ЕГРН.

Государственная информационная система ЖКХ (Федеральный закон № 209-ФЗ; сайт dom.gosuslugi.ru): сведения о домах, управляющих организациях, тарифах, начислениях, собраниях; возможность оплачивать услуги, передавать показания, голосовать на общих собраниях, направлять обращения.

Контроль и надзор (ст. 20 ЖК):

•

государственный жилищный надзор

— органы исполнительной власти субъектов (государственные жилищные инспекции); предмет — соблюдение обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда, к содержанию общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг, порядку собраний, раскрытию информации в ГИС ЖКХ;

•

муниципальный жилищный контроль

— в отношении муниципального жилищного фонда;

•

общественный жилищный контроль

— общественные объединения, советы домов;

•

лицензионный контроль

— в отношении управляющих организаций (лекция 8).

Проверки проводятся по правилам Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ о государственном контроле (надзоре); основная форма реагирования — предписание об устранении нарушений.

4. Признание помещения непригодным, дома — аварийным

Порядок (постановление Правительства РФ № 47):

1. Заявление собственника, нанимателя либо заключение органа надзора.

2. Оценку проводит межведомственная комиссия, созданная органом местного самоуправления (для муниципального и частного фонда) либо органом власти (для государственного).

3. Комиссия рассматривает заявление, как правило, в течение 30 дней, при необходимости назначает обследование, запрашивает заключение специализированной организации.

4. Заключение комиссии: помещение соответствует требованиям; требуется капитальный ремонт, реконструкция; помещение непригодно для проживания; дом аварийный и подлежит сносу либо реконструкции.

5. На основании заключения орган власти издаёт распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения и сроков отселения.

Основания признания непригодным: ухудшение эксплуатационных характеристик из-за физического износа; изменение окружающей среды и микроклимата (превышение санитарных норм); расположение в опасных зонах; последствия аварий, пожаров, если восстановление невозможно.

Правовые последствия:

Кто проживает

Гарантии

Наниматель по договору социального найма

предоставление другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, равнозначного по общей площади, в границах того же населённого пункта (ст. 85–89 ЖК)

Собственник

изъятие помещения с выплатой возмещения либо по соглашению — предоставление другого жилого помещения с зачётом стоимости (ст. 32 ЖК); если дом включён в адресную программу переселения — право выбора между возмещением и жильём

Малоимущие, состоящие на учёте

жильё вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК)

Заключение комиссии и бездействие администрации можно обжаловать в суд.

5. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (гл. 3 ЖК)

Условия перевода жилого помещения в нежилое (ст. 22):

• доступ к помещению возможен

без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым

помещениям (отдельный вход), либо есть техническая возможность его оборудовать;

• помещение —

не часть

жилого помещения и не используется как место постоянного проживания;

• право собственности

не обременено

правами третьих лиц;

• в МКД перевод квартиры допускается, если она расположена

на первом этаже

либо выше первого, но помещения

непосредственно под ней — нежилые

;

• не допускается перевод в

наёмном доме социального использования

; для религиозной деятельности.

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если помещение не отвечает требованиям к жилью и нет возможности обеспечить соответствие либо право на него обременено.

Порядок (ст. 23):

1. Собственник подаёт заявление в орган местного самоуправления (через МФЦ или портал).

2. Документы: правоустанавливающие; план и технический паспорт; поэтажный план дома; проект переустройства или перепланировки (если требуются); протокол общего собрания собственников помещений в МКД с решением о согласии на перевод жилого помещения в нежилое; письменное согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому (два последних требования — с 2019 г.).

3. Решение — не позднее 45 дней; уведомление заявителю в течение 3 рабочих дней.

4. Если нужны работы — уведомление является основанием для их проведения; завершение подтверждается актом приёмочной комиссии.

Отказ (ст. 24): непредставление документов; несоблюдение условий ст. 22; несоответствие проекта требованиям законодательства. Отказ обжалуется в суд.

Решение собрания о согласии на перевод принимается большинством голосов собственников, принявших участие в собрании, при особых правилах кворума (с учётом собственников помещений подъезда) — ч. 1.2 ст. 46 ЖК.

6. Переустройство и перепланировка (гл. 4 ЖК)

Глава 4 ЖК с 2019 г. распространяется на любые помещения в МКД — и жилые, и нежилые.

Понятие

Определение (ст. 25 ЖК)

Примеры

Переустройство

установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт

перенос газовой плиты, установка дополнительного санузла, замена газовой колонки, перенос радиаторов

Перепланировка (в редакции Закона № 608-ФЗ, с 01.04.2024)

изменение границ и (или) площади помещения, и (или) образование новых помещений (в том числе объединение или разделение), и (или) изменение внутренней планировки (в том числе без изменения границ и площади)

снос или возведение перегородок, объединение двух квартир, разделение квартиры

Порядок согласования (ст. 26):

1. Заявление в орган местного самоуправления; документы: правоустанавливающие, проект, технический паспорт; согласие всех членов семьи нанимателя (для социального найма); заключение органа охраны памятников — при необходимости; протокол общего собрания — если работы невозможны без присоединения части общего имущества (тогда требуется согласие всех собственников — ч. 2 ст. 40).

2. Решение о согласовании или отказе — не позднее 45 дней.

3. Проведение работ по проекту.

4. Завершение (ст. 28): акт приёмочной комиссии; с 1 апреля 2024 г. перепланировка считается оконченной со дня внесения изменений в ЕГРН (при изменении границ и площади — со дня государственной регистрации прав на образованные помещения); для этого готовится технический план.

Что запрещено (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, строительные и санитарные правила): затрагивать несущие конструкции с ухудшением их прочности; располагать санузел или ванную над жилыми комнатами и кухнями соседей; объединять газифицированную кухню с жилой комнатой без перегородки; переносить радиаторы на лоджию; ухудшать условия эксплуатации дома и проживания соседей.

Самовольные переустройство и перепланировка (ст. 29) — проведённые без согласования либо с нарушением проекта.

Последствие

Содержание

Административная ответственность

ст. 7.21 КоАП РФ

Обязанность привести помещение в прежнее состояние

в разумный срок и в порядке, установленных органом, согласующим перепланировку

Сохранение в перепланированном состоянии

по решению суда, если этим не нарушаются права и интересы граждан и нет угрозы их жизни и здоровью

Если помещение не приведено в прежнее состояние

суд по иску органа местного самоуправления принимает решение: в отношении собственника — о продаже помещения с публичных торгов с выплатой ему вырученных средств за вычетом расходов; в отношении нанимателя — о расторжении договора социального найма

Обязанность привести помещение в прежнее состояние переходит к новому собственнику: покупая квартиру, нужно сверять фактическую планировку с данными ЕГРН и технического паспорта.

7. Практикум

Ситуация

Решение

Собственник квартиры на третьем этаже хочет открыть в ней парикмахерскую

нужно перевести помещение в нежилое, но условия не соблюдены: квартира выше первого этажа, под ней жилые помещения, нет отдельного входа (ст. 22)

Гражданка-репетитор принимает учеников в своей квартире

допускается: профессиональная деятельность проживающего лица, если не нарушаются права соседей (ч. 2 ст. 17)

Собственник сдаёт квартиру в МКД посуточно как «мини-отель» на 12 койко-мест с вывеской

запрещено: жилое помещение в МКД не может использоваться для предоставления гостиничных услуг (ч. 3 ст. 17); основание для иска соседей и надзорных мер

Собственник снёс перегородку между кухней и комнатой без согласования; несущие конструкции не затронуты, кухня электрифицирована

самовольная перепланировка: штраф по ст. 7.21 КоАП; можно обратиться в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном состоянии, представив заключение о безопасности

Покупатель обнаружил, что прежний собственник самовольно перенёс ванную в жилую комнату; администрация требует восстановить планировку

обязанность лежит на новом собственнике (ст. 29); расходы можно взыскать с продавца, если недостаток был скрыт

Собственник хочет присоединить к квартире часть общего коридора

необходимо согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36)

Жильцы считают дом аварийным, администрация не реагирует

заявление в межведомственную комиссию (с заключением специализированной организации); бездействие и заключение комиссии обжалуются в суд; обращение в жилищную инспекцию и прокуратуру

Основные понятия

Жилое помещение; жилой дом; квартира; комната; многоквартирный дом; апартаменты; общая площадь; жилищный фонд: частный, государственный, муниципальный; фонд социального использования; специализированный фонд; государственный учёт; ГИС ЖКХ; электронный паспорт дома; государственный жилищный надзор; межведомственная комиссия; непригодное для проживания помещение; аварийный дом; перевод помещения; переустройство; перепланировка; акт приёмочной комиссии; самовольная перепланировка.

Вопросы для самопроверки

1. Дайте определение жилого помещения. Назовите его признаки и виды.

2. Как может использоваться жилое помещение? Что запрещено размещать в нём?

3. Как классифицируется жилищный фонд?

4. Что изменилось в учёте жилищного фонда с 1 марта 2026 г.?

5. Кто и в каком порядке признаёт помещение непригодным для проживания, а дом аварийным?

6. Каковы условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое?

7. Чем переустройство отличается от перепланировки? Каков порядок согласования?

8. Каковы последствия самовольной перепланировки?

Лекция 3. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения

Тема 3 · 2 часа

План лекции

1. Основания возникновения права собственности на жилое помещение.

2. Права и обязанности собственника.

3. Члены семьи собственника и бывшие члены семьи.

4. Иные лица, пользующиеся жилым помещением: отказополучатель, получатель ренты.

5. Общая собственность на жилое помещение. Коммунальная квартира.

6. Прекращение права собственности: изъятие для государственных и муниципальных нужд, бесхозяйственное содержание. Выселение.

7. Практикум.

1. Основания возникновения права собственности

Основание

Норма

Сделки: купля-продажа, мена, дарение, рента

гл. 30–33 ГК; договор продажи жилого помещения — письменный, существенные условия: предмет, цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования (ст. 558 ГК)

Участие в долевом строительстве

Федеральный закон № 214-ФЗ: договор регистрируется; расчёты через счета эскроу

Строительство индивидуального жилого дома

ст. 218 ГК; уведомительный порядок (ст. 51.1 ГрК)

Полная выплата паевого взноса членом кооператива

п. 4 ст. 218 ГК; ст. 129 ЖК

Приватизация

Закон РФ № 1541-I

Наследование

раздел V ГК

Приобретательная давность

ст. 234 ГК: 15 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения

Судебное решение

ст. 8 ГК

Право собственности возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН (ст. 8.1, 131 ГК), за исключением случаев, установленных законом (наследование — со дня открытия наследства; выплата пая — с момента полной выплаты).

Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан России занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений государственного и муниципального фондов.

•

Однократно

; несовершеннолетние, участвовавшие в приватизации, сохраняют право на ещё одну приватизацию после совершеннолетия.

• Требуется

согласие всех

совместно проживающих членов семьи, имеющих право на приватизацию, включая несовершеннолетних от 14 до 18 лет.

•

Не подлежат приватизации:

аварийное жильё, общежития, служебные жилые помещения (за некоторыми исключениями), жильё в закрытых военных городках.

• С 2017 г. приватизация

бессрочна

.

• Решение принимается в

двухмесячный срок

; отказ обжалуется в суд.

•

Деприватизация

: гражданин, приватизировавший единственное жильё, вправе передать его обратно в муниципальную собственность и заключить договор социального найма.

2. Права и обязанности собственника (ст. 30 ЖК; ст. 209, 288 ГК)

Права: владение, пользование и распоряжение помещением в соответствии с его назначением и пределами использования; предоставление во владение и пользование гражданам по договору найма, безвозмездного пользования, юридическим лицам — по договору аренды (для проживания граждан); продажа, дарение, залог, завещание.

Обязанности (бремя содержания):

• нести

бремя содержания

помещения, а в МКД — и

общего имущества

соразмерно своей доле;

• поддерживать помещение в надлежащем состоянии,

не допускать бесхозяйственного обращения

;

• соблюдать

права и законные интересы соседей

, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества;

• вносить

плату

за жилое помещение и коммунальные услуги,

взносы на капитальный ремонт

;

• собственник жилого дома или части дома обязан обеспечивать обращение с твёрдыми коммунальными отходами — заключить договор с региональным оператором.

Запрет «микродолей» (ч. 1.1 ст. 30 ЖК, с 1 сентября 2022 г.). Собственник не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на жилое помещение, если в результате площадь, приходящаяся на долю каждого сособственника и определяемая пропорционально его доле, составит менее 6 кв. м общей площади; сделки, заключённые с нарушением, ничтожны. Исключения: возникновение долей в силу закона (наследование по закону), приватизации, использования материнского капитала.

Ограничения распоряжения:

• отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся

под опекой или попечительством

члены семьи собственника либо

оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние

, — с согласия

органа опеки и попечительства

(п. 4 ст. 292 ГК);

• сделки с долями, а также с жильём несовершеннолетних и ограниченно дееспособных —

нотариальная форма

;

•

преимущественное право покупки

доли у остальных сособственников (ст. 250 ГК): месяц на ответ для недвижимости;

• жильё, приобретённое с использованием

материнского капитала

, оформляется в общую собственность родителей и детей.

3. Члены семьи собственника и бывшие члены семьи (ст. 31 ЖК)

Члены семьи собственника:

•

проживающие совместно

с ним в принадлежащем ему помещении

супруг, дети и родители

;

•

другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы

и, в исключительных случаях, иные граждане — если

вселены собственником в качестве членов семьи

.

Для первой группы достаточно факта совместного проживания; для второй нужно выяснять волю собственника (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14). Регистрация по месту жительства — лишь одно из доказательств.

Права и обязанности членов семьи:

• право пользования помещением

наравне с собственником

, если иное не установлено соглашением;

• обязаны использовать помещение по назначению, обеспечивать сохранность;

• дееспособные члены семьи несут

солидарную

с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования помещением (например, по оплате коммунальных услуг).

Бывшие члены семьи (ч. 4 ст. 31):

• при

прекращении семейных отношений

право пользования за бывшим членом семьи

не сохраняется

, если иное не установлено соглашением;

• если у него

нет оснований

приобрести или получить другое жильё и

имущественное положение

не позволяет обеспечить себя жильём, суд может

сохранить право пользования на определённый срок

;

• суд вправе обязать собственника

обеспечить иным жилым помещением

бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых он исполняет