Полная версия
— Книги?
— Платежные.
— Вы хотите смотреть платежные книги?
— Именно.
Степан медленно надел фуражку.
— Ну что ж. Тогда начнем с первого этажа.
Он повел меня к арке.
Я успела сделать всего несколько шагов, когда дверь булочной распахнулась и оттуда вышел крупный мужчина в белом фартуке.
— Степан Гаврилович!
— Что еще?
— Опять вода во дворе стоит!
Степан остановился.
— Вчера прочистили сток.
— Значит, плохо прочистили.
— Савельев, я лично видел...
Мужчина заметил меня.
— Прошу прощения.
— Не за что, — сказала я. — Где вода?
Оба посмотрели на меня.
— В дальнем углу, — ответил булочник.
Я пошла туда.
Небольшая лужа действительно растеклась вдоль стены. Не катастрофа. Но возле нее проходила дверь в служебное помещение, а по низу кладки уже тянулась темная полоса.
— Давно?
— Второй месяц, — сказал Савельев.
Степан возразил:
— После сильного дождя.
— После любого дождя.
Я присела возле стока.
Касаться ничего не стала.
Просто посмотрела на уклон двора.
— Вода идет сюда со всей половины?
Степан кивнул.
— Раньше уходила быстро.
— Что изменилось?
— Ничего.
Савельев хмыкнул.
— Конечно.
— Я тебя сейчас...
— Не надо, — перебила я. — Если два месяца назад все работало, значит, что-то изменилось. Кто-нибудь делал работы во дворе?
Степан задумался.
— Меняли часть камня возле каретника.
Я посмотрела туда.
Покрытие действительно отличалось.
Новая полоса мощения была немного выше.
— Возможно, уклон изменили.
Степан перевел взгляд с меня на двор.
— Может быть.
— Кто делал?
— Подрядчик княжеской конторы.
— Счет сохранился?
— Разумеется.
— Отложите.
Савельев неожиданно усмехнулся.
— Вот это правильно.
Степан посмотрел на него.
— А ты иди хлебом занимайся.
— Вот и занимаюсь. В отличие от некоторых.
Они явно спорили не первый год.
Я пошла дальше.
— Сколько Савельев платит?
Степан назвал сумму.
— Много?
— Для этого места нормально.
— Когда договор заканчивается?
— Через два года.
— Индексация есть?
Он остановился.
— Что?
Я быстро поправилась:
— Увеличение платы предусмотрено?
— Раз в три года.
— Последний раз когда меняли?
— Два года назад.
Нормально.
В голове уже складывалась первая картина.
Дом хороший.
Управляющий не выглядит беспомощным.
Жильцы и торговцы живут здесь давно.
Значит, если объект убыточен, причина не в пустующих площадях.
Мы прошли все шесть лавок.
Часовая мастерская.
Булочная.
Готовое платье.
Книжная лавка.
Небольшая чайная.
Мастерская дамских шляп.
Везде работали люди.
Везде были покупатели.
Я не увидела ни одного закрытого помещения на улице.
— Все шесть платят? — спросила я.
— Конечно.
— Задержки?
— У шляпницы иногда на несколько дней. Савельев платит заранее. Часовщик никогда не задерживает.
— Кто принимает деньги?
— Я.
— Наличными?
— Часть наличными, часть через банк.
— Квитанции?
— Есть.
Отлично.
Мы поднялись на второй этаж.
Подъезд был чистым, просторным, с широкими ступенями. На площадках горели небольшие световые кристаллы под матовыми колпаками.
— Это входит в расходы дома?
— Освещение? Да.
— Дорого?
— Зимой дороже.
Вопросы получались сами.
Степан сначала отвечал настороженно, потом, кажется, смирился.
На втором этаже находились самые дорогие квартиры.
Одна дверь открылась, когда мы проходили мимо.
Высокая женщина лет тридцати с девочкой за руку остановилась.
— Аксинья Павловна?
Второй раз за день меня узнали раньше, чем я человека.
— Добрый день.
Она улыбнулась.
И совершенно неожиданно подошла ближе.
— Я не знала, что вы приедете.
— Решила без предупреждения.
— Очень рада вас видеть. Матушка просила передать благодарность за декабрь.
Я понятия не имела, за какой декабрь.
— Надеюсь, все решилось хорошо?
— Да. Благодаря вам.
Степан рядом едва заметно шевельнулся.
Я уловила это боковым зрением.
— Очень хорошо.
Женщина еще немного поговорила о погоде, потом ушла.
Я подождала, пока дверь закроется.
— Что было в декабре?
Степан посмотрел на меня.
— Не помните?
— Напомните.
Он помолчал.
— Ее муж умер. Возникли сложности с наследством. Князь хотел расторгнуть договор и сдать квартиру дороже. Вы настояли, чтобы ей дали полгода без повышения платы.
Прежняя Аксинья.
Значит, она не была полностью отстранена от дома.
— Федор согласился?
— Не сразу.
— А потом?
— Вы очень шумели.
Я посмотрела на Степана.
— Шумела?
— Кричали на него прямо здесь, в конторе.
Это было неожиданно приятно.
Хотя бы одна наша черта совпала.
— И он уступил.
— Да.
— Часто я вмешивалась?
Степан снова насторожился.
— Раньше.
— А потом перестала?
— Последний год почти не приезжали.
— Почему?
— Не мое дело.
Неплохой ответ.
— Хорошо. Не будем.
Мы поднялись выше.
Из тридцати четырех квартир пустовали только три.
Одна после недавнего выезда жильцов.
Две требовали ремонта.
Часть квартир сдавалась семьям, часть одиноким жильцам. На четвертом этаже были помещения дешевле.
Я осматривала не комнаты, а состояние общих мест.
Крыша в одном подъезде действительно требовала внимания: на потолке верхней площадки виднелось пятно.
Перила крепкие.
Окна старые, но целые.
Двери в приличном состоянии.
Никаких признаков разоренного хозяйства.
— Теперь двор, — сказала я.
Степан вывел нас через второй подъезд.
Каретных помещений оказалось восемь.
— Сколько занято?
— Три.
Я остановилась.
— Только три?
— Сейчас многие держат экипажи в других местах.
— Почему остальные пустуют?
— А кому они нужны?
Вот первая площадь, которая ничего не приносила.
— Сколько лет пустуют?
— Некоторые давно.
— Их можно сдавать под другое?
Степан пожал плечами.
— Под что?
— Пока не знаю.
Дальше был подвальный склад.
Большой.
Сухой.
Почти пустой.
Потом две комнаты над лавками.
Одна использовалась для хранения старой мебели.
Вторая вообще стояла закрытой.
— Почему?
— Неудобная.
— Для жилья?
— Да.
— А для конторы?
Он посмотрел на меня.
— Какой конторы?
— Любой.
— Здесь шумно.
— Для конторы это не всегда недостаток.
Степан уже не спорил.
В конце первого этажа обнаружилась еще одна дверь.
Закрытая.
— А здесь что?
— Галерея.
— Какая?
Он достал ключ.
Замок открылся не сразу.
За дверью находился длинный проход с высокими окнами во двор. Когда-то здесь, судя по всему, располагались небольшие торговые помещения или мастерские. Остались перегородки, двери, даже старые вывески без надписей.
Я прошла вперед.
Пространство было огромным.
И совершенно пустым.
— Почему не используется?
— Уже лет семь закрыто.
— Причина?
— После перестройки улицы основная торговля вышла на фасад. Сюда покупатели перестали заходить.
— Вход только из подъезда?
— Есть отдельный со двора и второй из переулка.
Я дошла до конца.
Выход в переулок действительно имелся.
— Здесь сколько помещений?
— Раньше было двенадцать.
— Сейчас?
— Перегородки остались на десять.
Я открыла одну дверь.
Небольшая комната.
Окно.
Свет.
Для отдельной лавки слабовато.
Для маленькой мастерской, конторы, приемной или рабочего места — вполне.
— Почему это никто не сдает?
Степан посмотрел на меня так, будто ответ очевиден.
— Потому что никто не спрашивает.
— А кто-нибудь предлагал?
Он не ответил.
Вот и все.
Недвижимость не приносит доход от одного факта существования.
Ее надо продавать рынку.
Не обязательно целиком.
Иногда достаточно понять, кому именно нужна неудобная площадь.
— Теперь книги, — сказала я.
Степан закрыл галерею.
— Может, сначала отдохнете?
— Я не устала.
Это было неправдой.
Но отдыхать я буду после того, как пойму, что собираюсь подписать через несколько часов.
Контора управляющего находилась в небольшом помещении возле двора.
Стол.
Шкафы.
Сейф.
Полки с папками.
Никакой роскоши.
Зато порядок был почти образцовым.
Степан положил передо мной две толстые книги.
— Доходы и расходы за текущий год.
— И прошлый.
Он принес третью.
Я села.
Настасья расположилась возле окна.
Степан остался напротив.
— Вы будете сами смотреть?
— Да.
— Можно позвать счетовода.
— Потом.
Первые страницы выглядели нормально.
Я быстро разобралась с системой.
Квартиры были пронумерованы.
По каждой стояла сумма.
Отдельно — лавки.
Отдельно — складские и хозяйственные помещения.
Расходы шли по категориям.
Освещение.
Вода.
Дворовые работы.
Крыша.
Уборка.
Жалование.
Городские сборы.
Я листала дальше.
Январь.
Февраль.
Март.
Доходы шли ровно.
А потом почти исчезли.
Я вернулась на страницу назад.
— Что произошло в апреле?
Степан посмотрел в книгу.
— Ничего.
— Почему поступления от квартир упали почти в четыре раза?
Он нахмурился.
— Потому что большинство заплатили заранее.
Я медленно подняла голову.
— За сколько?
— За год.
— За весь?
— За одиннадцать месяцев вперед.
Вот она.
Та самая улыбка Федора.
То самое «обычно», когда я спросила, поступает ли доход ежемесячно.
— Когда?
— В конце марта.
— Почему жильцы вдруг решили заплатить за год?
— Князь предложил скидку.
— Какую?
Степан назвал процент.
Я пересчитала в уме.
Достаточно большую, чтобы предложение стало привлекательным.
И достаточно небольшую, чтобы собственник все равно получил приличную сумму сразу.
— Сколько квартир согласились?
— Двадцать семь.
— Из тридцати одной занятой?
— Да.
— Лавки?
— Четыре тоже заплатили вперед.
Я положила ладонь рядом с книгой.
Не на нее.
Просто на стол.
— Где деньги?
Степан посмотрел на меня.
— В княжеской конторе.
— То есть не на счете дома?
— Нет.
— Почему?
— Все доходы раньше поступали туда.
— А расходы?
— Мы подаем счета. Контора оплачивает.
— Сейчас тоже?
Он помедлил.
— Пока да.
— После передачи дома?
— Не знаю.
Я знала.
Если дом становится моим, расходы становятся моими.
А деньги за следующие одиннадцать месяцев уже у Федора.
Я перевернула страницу.
Сумма предварительной оплаты стояла отдельной строкой.
Я прочитала ее.
Еще раз.
Почти тринадцать тысяч рублей.
Не считая лавок.
— Покажите поступления от торговых помещений.
Степан перелистал книгу.
Еще несколько тысяч.
Прекрасно.
Очень разумная схема.
Если ты собираешься избавиться от доходного дома, сначала собери с него максимум денег вперед.
Потом передай новой владелице обязательства перед жильцами.
Формально квартиры заселены.
Формально договоры действуют.
Формально имущество доходное.
Просто доход уже получен другим человеком.
Я закрыла книгу.
— Князь предлагал жильцам скидку лично?
— Через контору.
— Вы возражали?
Степан нахмурился.
— На что?
— На годовую предоплату.
— А зачем? Для дома это было выгодно.
— Если деньги остаются у дома.
Он посмотрел на меня.
Понял.
— Вам их не передают?
— В соглашении об этом нет ни слова.
Степан медленно сел напротив.
До этого он стоял.
— Может, князь...
— Не будет гадать.
Я снова открыла книгу.
— Какие расходы предстоят в ближайший месяц?
Степан начал перечислять.
Я записывала на чистом листе.
Жалование.
Освещение.
Вода.
Уборка.
Мелкие работы.
Платеж за материалы.
Городской сбор.
На последнем я остановилась.
— Сколько?
Он назвал сумму.
Я посмотрела на него.
— Когда?
— Через тридцать дней.
— Его всегда платили из общего счета?
— Да.
— А сейчас на счете дома сколько?
Степан ответил не сразу.
— Отдельного счета дома нет.
Прекрасно.
— Наличность?
Он открыл сейф.
Денег там хватило бы на пару недель текущих расходов.
Не больше.
— А апрельские счета уже оплачены?
— Часть.
— Из княжеской конторы?
— Да.
— После сегодняшнего дня она продолжит платить?
Степан ничего не сказал.
Ответ был очевиден.
Я посмотрела в окно.
Во дворе прошла Варвара Егоровна с той же корзиной. Из булочной вышел помощник Савельева. На втором этаже открыли окно.
Тридцать четыре квартиры.
Шесть лавок.
Почти полностью заняты.
Хорошее место.
Живой поток людей.
Дом мог приносить отличные деньги.
Только за его основной продукт уже заплатили.
Другому человеку.
На год вперед.
Федор не отдавал мне доходный дом.
Он отдавал мне расходы доходного дома.
Очень красиво.
Настасья подошла ближе.
— Аксинья Павловна...
— Все хорошо.
Степан хмыкнул.
— Не похоже.
— Я сказала не вам.
Он замолчал.
— Сколько времени до трех?
Настасья посмотрела на маленькие часы у стены.
— Час двадцать.
Мне предстояло решить, отказываюсь ли я от дома.
Рациональный ответ был очевиден.
Отказаться.
Вернуться в контору.
Взять Бережки.
Пятьдесят тысяч.
Содержание.
Получить спокойную обеспеченную жизнь и не связываться с объектом, из которого бывший муж уже забрал почти весь ближайший доход.
Разумно.
Безопасно.
И именно этого ждал Федор.
Он заранее получил деньги.
Он знал, что я увижу книги.
Или рассчитывал, что не увижу.
В любом случае дом был подготовлен так, чтобы после передачи мне стало страшно.
Достаточно страшно, чтобы я вернулась к первоначальному соглашению.
Я посмотрела на сумму городского сбора.
Тридцать дней.
Вот реальная проблема.
Не одиннадцать месяцев.
Один месяц.
Если за этот срок я найду новый денежный поток, дом выживет.
Если нет — придется использовать часть единовременной выплаты.
Это возможно.
Но тогда я начну проедать капитал.
Плохая стратегия.
— Степан Гаврилович.
— Да?
— Что в доме еще не сдано?
Он сразу ответил:
— Три квартиры.
— Нет.
— Что нет?
— Не квартиры.
Он нахмурился.
— Вы спросили, что не сдано.
— Я спрашиваю обо всем, что принадлежит дому и сейчас не приносит денег.
Степан задумался.
— Каретники.
— Сколько свободных?
— Пять.
— Дальше.
— Подвальный склад почти пустой.
— Дальше.
— Две комнаты над лавками.
— Галерея.
Он посмотрел на меня.
— Галерея никому не нужна.
— Это вы уже говорили.
— Потому что так и есть.
— Ее пытались сдавать целиком?
— Несколько лет назад.
— А по частям?
— Там неудобные помещения.
— Для кого?
Степан нахмурился сильнее.
— Для нормальной торговли.
— Значит, надо найти ненормальную.
Настасья не удержалась и тихо рассмеялась.
Степан посмотрел на нее, потом на меня.
— Что вы хотите там устроить?
— Пока ничего.
— Тогда о чем речь?
Я встала и подошла к стене, где висел старый план первого этажа.
Сняла его с крючка.
Разложила на столе.
Фасадные лавки были отмечены крупными прямоугольниками.
За ними шел коридор.
Дальше — галерея.
Отдельный выход во двор.
Еще один в переулок.
Десять небольших помещений.
Часть дворового пространства.
Пять свободных каретников.
Подвал.
Две комнаты над торговыми помещениями.
Все это уже входило в мои будущие расходы.
Значит, должно было начать приносить деньги.
— Через сколько можно освободить старую мебель из комнаты над лавкой?
— За день.
— Вторая?
— Пустая.
— Подвал можно разделить?
— На что?
— На небольшие секции.
— Можно, наверное.
— Каретники сухие?
— Три точно.
— В галерее свет есть?
— Есть.
— Отдельные двери запираются?
— Большинство.
— Вода рядом?
— Во дворе.
Я слушала ответы и чувствовала, как тревога постепенно уступает место знакомому рабочему состоянию.
Не уверенности.
До уверенности было далеко.
Но проблема уже перестала быть бесформенной.
У нее появились площади.
Срок.
Расходы.
Ресурсы.
А с такими вещами можно работать.
Я закрыла книгу платежей.
Степан смотрел на меня с тем выражением, с каким управляющие обычно смотрят на собственника, который вот-вот предложит какую-нибудь дорогостоящую глупость.
— Значит, доход у нас все-таки есть.
— Где? — спросил он.
— Пока нигде.
Я посмотрела на план первого этажа.
— Но будет.
Глава 2. Я продам то, что никто не считал товаром
Степан Гаврилович еще некоторое время разглядывал меня, затем перевел взгляд на разложенный план.
— Допустим, — сказал он наконец. — Будет. Только откуда?
— Из того, за что мы уже платим и чем не пользуемся.
— Галереей не пользуемся потому, что она никому не нужна.
— Вы пытались найти для нее одного арендатора.
— И что?
— А там десять отдельных помещений.
Он покачал головой.
— Аксинья Павловна, я этим домом шестнадцать лет занимаюсь. Торговцам нужен вход с улицы. Им нужна вывеска на фасаде. Нужно, чтобы человек шел мимо, увидел товар и вошел. А в галерею надо специально идти через двор или переулок.
— Значит, нам не нужны торговцы, которым требуется случайный прохожий.
— А кто тогда нужен?
Я снова посмотрела на план.
Человеку, продающему хлеб, ткани или готовую одежду, действительно важен поток с улицы. Но далеко не всякая работа зависела от витрины. В моем прежнем мире владельцы недвижимости совершали одну и ту же ошибку: решали, каким должно быть помещение, раньше, чем выясняли, кому оно может понадобиться.
Склад считали плохим магазином.
Маленькую комнату — плохой квартирой.
Подвал — бесполезным остатком здания.
А потом находился человек, которому требовался именно склад, маленький кабинет или сухое помещение без окон, и недостаток внезапно становился преимуществом.
— Люди, которые работают по записи или по заказу, — сказала я. — Те, кому не нужна большая лавка. Те, кто сейчас принимает клиентов дома и мешает собственной семье. Те, кому требуется стол, дверь, свет и адрес.
Степан нахмурился.
— Какой еще адрес? Они и так где-то живут.
— Жить и работать не всегда удобно в одном месте.
Настасья, до этого стоявшая у окна, неожиданно сказала:
— У нас на Сретенской одна дама шьет на заказ. К ней с утра до вечера ходят заказчицы. Соседка снизу два раза жаловалась.
Степан посмотрел на нее.
— На Сретенской княжеский дом.
— И что?
— Ничего. Только это не Верейская.
— Зато проблема та же, — сказала я. — Человек может не нуждаться в большой дорогой лавке. Ему нужна небольшая комната, куда можно привести клиента и не пускать его в собственную квартиру.
— За это будут платить?
— Проверим.
— А если не будут?
— Тогда потеряем несколько дней, а не годовой договор.
Он помолчал, потом спросил:
— А каретники вы кому собрались сдавать?
— Пока никому.
— Подвал?
— Пока никому.
— Комнаты?
— Одну оставлю под контору.
— У меня уже есть контора.
— У вас есть. У меня нет.
Степан явно не сразу понял разницу.
Я собиралась стать собственницей дома через час, а мое единственное рабочее место пока находилось в кабинете управляющего. Если я действительно хотела разобраться с тридцатью четырьмя квартирами, шестью лавками и десятками договоров, мне требовалось место, где можно встречаться с людьми и хранить документы.
Кроме того, возвращаться каждый вечер в дом Федора ради работы с бумагами я не собиралась.
— Вторую комнату можно сдавать, — продолжила я. — Но сначала надо понять, кому она нужна и сколько за нее готовы платить.
— Это долго.
— У нас тридцать дней.
— До городского сбора.
— Именно.
Степан провел пальцем по усам.
— А если не получится?
— Тогда я воспользуюсь деньгами, которые получу при разводе.
Он удивился.
— Князь все-таки дает вам деньги?
— Пятьдесят тысяч.
Теперь Степан посмотрел на меня иначе.
— Тогда зачем вся эта суета? С такой суммой можно спокойно содержать дом до следующего года.
— Можно.
— Вот и содержите.
— А через год что?
— Начнут снова платить квартиры.
— А мои пятьдесят тысяч станут сорока. Или тридцатью. Или двадцатью, если полезет крыша, подорожает освещение и обнаружится еще что-нибудь вроде дворового стока.
Степан открыл рот, но я не дала ему перебить.
— Капитал не должен оплачивать обычную жизнь дома. Это плохой способ управлять недвижимостью.
— А хороший какой?
— Сделать так, чтобы дом содержал себя сам.
— При том, что за квартиры уже заплачено?
— Да.
Он откинулся на стуле.
— Хотел бы я посмотреть.
— Посмотрите.
Я свернула план.
— Только сначала мне надо вернуться к трем часам и окончательно получить этот дом.
Степан поднялся.
— Значит, после всего, что увидели, все равно берете?
— Именно после того, что увидела.
— Князь собрал деньги вперед.
— Знаю.
— Вам оставил расходы.
— Тоже знаю.
— И вы считаете это хорошей сделкой?
Я взяла перчатки со стола.
— Я считаю хорошей сделкой дом стоимостью сто двенадцать тысяч и пятьдесят тысяч деньгами вместо загородного дома стоимостью сорок четыре тысячи и ежегодной возможности просить у бывшего мужа очередную выплату.
Степан некоторое время считал в уме.
Потом недовольно заметил:
— Если так поставить вопрос...
— Я именно так его и ставлю.
— Только дом еще содержать надо.
— Поэтому завтра утром начинаем считать, что здесь можно сдавать без больших вложений.
Он кивнул на галерею:
— А если туда никто не пойдет?
— Тогда я признаю, что ошиблась, и придумаю другое.
Это, похоже, удивило его сильнее всего.
— Так просто?
— Ошибка становится дорогой не тогда, когда ее совершили. А когда слишком долго отказываются признать.
Настасья посмотрела на меня с интересом.
Степан же только буркнул:
— Посмотрим.
— Обязательно.
Я уже собиралась выйти, но остановилась у двери.
— И еще одно. До моего возвращения ничего в галерее не трогать, никого туда не пускать и ничего не обещать.
— А я и не собирался.
— Прекрасно.
— Вы вернетесь сегодня?
— Если дом станет моим, да.
— А если не станет?
Я подумала о Федоре.
— Тогда у князя Левшина будет очень странный доходный дом, потому что теперь я знаю, сколько пустого места он содержит за свой счет.
На этот раз Степан усмехнулся.
Совсем немного.
Но это уже был прогресс.
К конторе Осипа Карповича я вернулась без пяти три.
Федор уже ждал.
По тому, как он сидел, я сразу поняла: опоздай я минут на десять, получила бы отдельную лекцию о ценности его времени.
Я не опоздала.
Это лишало его удовольствия.
— Осмотрели? — спросил он вместо приветствия.
— Да.
— И?
Я сняла перчатки.
— Беру.
Осип Карпович, раскладывавший бумаги, остановился.
Федор медленно откинулся на спинку кресла.
— Вы уверены?
— Теперь да.
— Странно.
— Почему?
— Я рассчитывал, что после разговора с управляющим вы станете разумнее.
Вот оно.
Он знал.
Я села напротив.
— Особенно после разговора о предоплате?
Осип Карпович поднял глаза.
Федор не изменился в лице.
— Значит, Белов вам сказал.
