Строительный контроль

4. Договорная основа авторского надзора

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт) на осуществление авторского надзора. Он заключается между застройщиком (техническим заказчиком) и проектной организацией — разработчиком проектной документации.

Если проектная документация разрабатывалась несколькими юридическими лицами (например, архитектурная часть — одно бюро, конструктивная — другое, инженерные системы — третье), каждая из этих организаций вправе осуществлять авторский надзор по своему разделу. Это соответствует требованиям пункта 3 части 2 статьи 2 Федерального закона 384-ФЗ.

В ситуации, когда проектировщик является структурным подразделением самого заказчика или подрядчика (внутренний проектный отдел), договор может не заключаться — вместо него издаётся организационно-распорядительный документ (приказ руководителя) о назначении специалистов, уполномоченных на ведение авторского надзора.

Существенные условия договора на авторский надзор:

Перечень объектов и видов работ, в отношении которых осуществляется надзор.

Календарный план-график посещений объекта специалистами авторского надзора (может быть привязан к этапам работ).

Состав группы специалистов с указанием их квалификации, полномочий и порядка замены.

Права и обязанности сторон, включая право доступа специалистов на объект и в места производства работ.

Порядок фиксации замечаний (ведение журнала авторского надзора) и сроки их устранения подрядчиком.

Условия оплаты услуг (как правило, ежемесячно или поэтапно на основании подписанных актов сдачи-приёмки).

Срок действия договора (обычно от начала строительства до подписания акта приёмки объекта).

5. Права и обязанности сторон

Специалисты, осуществляющие авторский надзор, имеют право:

Беспрепятственного доступа на строительную площадку и в места производства строительно-монтажных работ в течение всего периода строительства.

Ознакомления с технической и исполнительной документацией (общий и специальные журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ, протоколы испытаний).

Внесения записей в журнал авторского надзора о выявленных нарушениях и отступлениях от проектных решений с указанием сроков их устранения.

Требования от подрядчика приостановки работ, выполняемых с грубыми нарушениями проекта, до принятия соответствующего решения заказчиком.

Внесения через заказчика предложений о привлечении должностных лиц к ответственности за систематические или грубые нарушения.

Специалисты авторского надзора обязаны:

Посещать объект в соответствии с согласованным графиком, а также по вызовам заказчика в случае необходимости оперативного решения вопросов.

Вести журнал авторского надзора с подробной фиксацией всех обнаруженных отклонений от проектной документации.

Участвовать в освидетельствовании скрытых работ и приёмке ответственных конструкций (в объёмах, предусмотренных договором).

Предоставлять заказчику оперативные консультации по вопросам реализации проектных решений.

Своевременно информировать заказчика о выявленных дефектах и нарушениях, которые могут повлиять на безопасность и надёжность объекта.

Заказчик (застройщик, технический заказчик) обязан:

Обеспечить специалистам авторского надзора беспрепятственный доступ на объект и создать условия для работы (помещение, доступ к документации, средства связи).

Своевременно информировать проектировщика обо всех изменениях, вносимых в проектную документацию в процессе строительства.

Обеспечить подрядчику получение копий всех указаний и замечаний, внесённых в журнал авторского надзора, и контроль их исполнения.

Подрядчик (лицо, осуществляющее строительство) обязан:

Обеспечить доступ специалистов авторского надзора на объект и в места производства работ.

Предоставлять по запросу необходимую исполнительную документацию (акты, протоколы испытаний, паспорта на материалы).

Выполнять требования, зафиксированные в журнале авторского надзора, в установленные сроки и уведомлять об их устранении.

6. Журнал авторского надзора

Центральным документом, фиксирующим весь процесс авторского надзора, является журнал авторского надзора. Его форма и порядок ведения установлены СП 246.1325800.2023.

Требования к оформлению:

Журнал должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен всеми подписями на титульном листе и скреплён печатью заказчика. Оформление ведётся в соответствии с требованиями к текстовой документации (по аналогии с ГОСТ 2.105).

Состав журнала включает следующие обязательные листы:

Титульный лист (наименование объекта, шифр проекта, заказчик, проектировщик, подрядчик).

Перечень подрядных организаций, участвующих в строительстве.

Список специалистов, уполномоченных на ведение авторского надзора, с указанием проектной организации, должности, контактных данных и реквизитов документа о полномочиях.

Регистрационный лист посещения объекта специалистами авторского надзора (фиксируются даты приезда и отъезда).

Учётный лист (основной раздел), в который вносятся записи о выявленных отступлениях от проектной документации, их оценка, сроки устранения и отметки о выполнении.

Порядок ведения записей в учётном листе:

Каждая запись должна содержать:

Дату обнаружения нарушения или проведения консультации.

Описание выявленного отклонения от проектной документации (с привязкой к конкретному листу проекта, узлу, чертежу).

Оценку характера дефекта (критический, значительный, малозначительный).

Причину появления дефекта (по возможности).

Конкретный срок устранения, согласованный с подрядчиком и заказчиком.

Подписи представителя авторского надзора, подрядчика и заказчика.

При отказе подрядчика или заказчика от подписания записи в журнале специалист авторского надзора делает об этом соответствующую отметку, и запись считается действительной.

Журнал авторского надзора хранится на объекте и предъявляется по требованию инспектора ГСН при проверках. По завершении строительства он включается в состав исполнительной документации, передаваемой заказчику.

7. Цикл взаимодействия в процессе авторского надзора

Взаимодействие участников строительства с проектировщиком, осуществляющим авторский надзор, выстраивается по следующему алгоритму, охватывающему все этапы реализации проекта.

Этап 1. Заключение договора и подготовительный период.

Заказчик заключает договор на авторский надзор с проектной организацией (или издаёт приказ при внутреннем проектировании). Стороны согласовывают график посещений и формируют группу специалистов. Подрядчик уведомляется о том, что на объекте будет вестись авторский надзор, и о лицах, уполномоченных на его осуществление. Журнал авторского надзора оформляется, брошюруется и передаётся на объект заказчиком.

Этап 2. Проведение надзора в ходе строительства.

Специалисты авторского надзора посещают объект согласно утверждённому графику, а также по вызовам заказчика при возникновении нештатных ситуаций. В ходе каждого визита выполняются следующие действия:

Визуальный и (при необходимости) инструментальный осмотр выполняемых работ на предмет соответствия проектной документации.

Сверка применяемых материалов, конструкций и оборудования со спецификациями проекта.

Проверка записей в общем и специальных журналах работ.

Консультирование представителей подрядчика и заказчика по проектным решениям.

Этап 3. Фиксация замечаний и контроль их устранения.

Все обнаруженные отклонения незамедлительно вносятся в учётный лист журнала авторского надзора с указанием срока устранения. Подрядчик, получив выписку из журнала, обязан устранить замечания в установленный срок и уведомить об этом заказчика и проектировщика.

Этап 4. Участие в освидетельствовании скрытых работ и ответственных конструкций.

В случаях, предусмотренных договором, специалисты авторского надзора принимают участие в освидетельствовании скрытых работ и приёмке ответственных конструкций. Их подпись в актах освидетельствования подтверждает, что работы выполнены в соответствии с проектной документацией.

Этап 5. Завершение строительства и подготовка итоговой документации.

По окончании строительства проектировщик подготавливает итоговый отчёт или справку о результатах авторского надзора, в которой указываются: общее количество посещений объекта, перечень выявленных замечаний и статус их устранения, заключение о соответствии выполненных работ проектной документации. Эта справка прилагается к исполнительной документации и предъявляется приёмочной комиссии.

8. Типичные ошибки при организации авторского надзора и их последствия

Ошибка 1. Отсутствие договора на авторский надзор при его фактической необходимости.

Нередко заказчик пытается сэкономить, отказываясь от заключения договора авторского надзора на сложном объекте. Когда в ходе строительства возникают отклонения от проекта, некому зафиксировать их и оценить последствия. Результат: построенный объект может не соответствовать проекту, что влечёт отказ в выдаче ЗОС органами ГСН, а в дальнейшем — судебные споры с подрядчиком о качестве работ.

Ошибка 2. Формальное ведение журнала авторского надзора.

Вместо подробного описания выявленных дефектов с привязкой к конкретному листу проекта и указанием сроков устранения в журнал вносятся формальные записи: «Посетил объект. Замечаний нет». При возникновении судебного спора такой журнал теряет доказательственную ценность, поскольку не позволяет установить, что именно проверялось и какие дефекты могли быть пропущены.

Ошибка 3. Отсутствие контроля за устранением замечаний.

Специалист авторского надзора фиксирует замечание в журнале, но не проверяет его устранение при следующем посещении. Замечания накапливаются, подрядчик их игнорирует, заказчик не информирован. К моменту итоговой проверки ГСН накапливается критическая масса неустранённых отступлений от проекта, что приводит к отказу в выдаче ЗОС.

Ошибка 4. Несогласованная замена материалов и конструкций.

Подрядчик по своей инициативе заменяет предусмотренные проектом материалы на аналоги без согласования с проектировщиком. Если авторский надзор не осуществляется или осуществляется формально, замена остаётся незамеченной. Впоследствии применение непредусмотренных проектом материалов может повлиять на несущую способность конструкций или пожарную безопасность.

Ошибка 5. Подмена авторского надзора строительным контролем.

Заказчик ошибочно полагает, что инженер строительного контроля полностью заменяет авторский надзор. Это не так: СК проверяет соблюдение технологии и обязательных норм, а авторский надзор — соответствие выполняемых работ конкретному проекту. Эти функции дополняют друг друга, но не взаимозаменяемы.

Ошибка 6. Слабое взаимодействие между проектировщиком, заказчиком и подрядчиком.

Специалисты авторского надзора приезжают на объект, не имея актуальной информации о ходе работ. Заказчик не предоставляет им изменённые листы проекта, подрядчик не извещает о готовности скрытых работ. В результате визит специалиста авторского надзора оказывается бесполезным — он не может проверить то, что уже закрыто последующими конструкциями.

9. Контрольные точки для инженера строительного контроля

Инженер СК не подменяет авторский надзор, но активно взаимодействует с его специалистами и использует результаты их работы. В его обязанности входит:

При входном контроле проектной документации удостовериться, что в договоре подряда или задании на проектирование определены условия авторского надзора.

Проконтролировать, что журнал авторского надзора оформлен (прошит, пронумерован, скреплён печатью заказчика) и передан на объект до начала строительства.

Своевременно информировать заказчика о необходимости вызова специалистов авторского надзора при возникновении отклонений от проекта, требующих согласования.

Обеспечить учёт записей из журнала авторского надзора при составлении реестра замечаний строительного контроля и планов их устранения.

Проверять своевременность устранения подрядчиком замечаний, внесённых специалистами авторского надзора, и фиксировать статус устранения в журнале СК.

Перед итоговой проверкой ГСН сверить, что итоговая справка (отчёт) авторского надзора оформлена и включена в состав исполнительной документации.

10. Итоговый чек-лист готовности авторского надзора на объекте

Перед началом строительства инженер СК должен убедиться:

Договор на осуществление авторского надзора заключён (или издан приказ при внутреннем проектировании).

Согласован и утверждён график посещений объекта специалистами авторского надзора.

Сформирована группа специалистов; реквизиты документов о полномочиях внесены в журнал авторского надзора.

Журнал авторского надзора оформлен, прошнурован, пронумерован и передан на объект.

Подрядчик письменно уведомлен об условиях авторского надзора, о лицах, уполномоченных на его ведение, и о порядке доступа на площадку.

В процессе строительства инженер СК должен отслеживать:

Соблюдение графика посещений специалистами авторского надзора.

Полноту и конкретность записей в журнале авторского надзора.

Своевременность устранения подрядчиком замечаний, зафиксированных в журнале.

Наличие подписей уполномоченных лиц под записями в журнале.

При завершении строительства инженер СК должен проверить:

Все замечания авторского надзора устранены и закрыты в журнале.

Итоговая справка (отчёт) о результатах авторского надзора подготовлена проектировщиком и подписана сторонами.

Журнал авторского надзора и итоговая справка включены в состав исполнительной документации.

Авторский надзор — это интеллектуальная гарантия того, что построенный объект является точным материальным воплощением проектного замысла. При грамотной организации взаимодействия всех участников он становится не формальной процедурой, а реальным инструментом предотвращения дорогостоящих ошибок и судебных споров.

Строительный контроль заказчика и строительный контроль подрядчика

Строительный контроль — обязательная функция всех участников строительства, однако её содержание, цели и правовая природа существенно различаются в зависимости от того, кто её осуществляет. Ключевой принцип, закреплённый в современной нормативной базе и последовательно реализованный в СП 543.1325800.2024, — это независимость контроля: строительный контроль заказчика и строительный контроль подрядчика не могут выполняться одними и теми же лицами или организациями. Это не формальное ограничение, а фундаментальная гарантия объективности, исключающая конфликт интересов.

Строительный контроль разделён на два самостоятельных направления: контроль подрядчика (лица, осуществляющего строительство) — это «аудит изнутри», оперативное управление качеством в процессе производства работ; контроль заказчика (застройщика или технического заказчика) — это «аудит извне», проверка того, насколько качественно и добросовестно подрядчик выполняет свои функции, включая собственный строительный контроль. Ниже детально разбираются оба направления с акцентом на нормативную базу, правовой статус, цели, задачи, зоны ответственности и практические алгоритмы взаимодействия.

Строительный контроль заказчика 1. Нормативно-правовая основа строительного контроля заказчика

Деятельность по строительному контролю заказчика опирается на следующую нормативную базу (актуальная редакция на апрель 2026 года):

Градостроительный кодекс РФ — статья 53 прямо возлагает обязанность проведения строительного контроля на застройщика (технического заказчика) наряду с лицом, осуществляющим строительство. Пункт 22 статьи 1 и часть 2 статьи 53 ГрК РФ определяют строительный контроль как функцию технического заказчика, которая может выполняться только членом СРО (за исключением случаев, предусмотренных частями 2.1 и 2.2 статьи 52 Кодекса).

Постановление Правительства РФ 468 от 21.06.2010 (в редакции от 06.05.2024) — утверждает Положение о проведении строительного контроля, регламентируя, в чём именно заключается строительный контроль застройщика и строительный контроль подрядчика.

СП 543.1325800.2024 «Строительный контроль» — основной технический документ, который окончательно закрепил распределение «зон ответственности» между контролёрами подрядчика и заказчика, сделав невозможным подмену одной функции другой.

Гражданский кодекс РФ — статья 748 закрепляет право заказчика осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования материалов заказчика.

Федеральный закон 309-ФЗ от 31.07.2025 — устранил коллизии по обязательному членству в СРО, установив, что вне зависимости от того, кто является заказчиком, профессиональный контролёр обязан иметь допуск СРО.

Профессиональный стандарт «Специалист строительного контроля» (утверждён Приказом Минтруда России от 12.09.2025 558н, действует с 1 марта 2026 года) — устанавливает квалификационные требования к специалистам строительного контроля, включая обобщённую трудовую функцию «Проведение строительного контроля застройщика (технического заказчика)».

2. Определение, цели и задачи строительного контроля заказчика

Строительный контроль заказчика — это комплекс проверочных мероприятий, осуществляемых застройщиком (техническим заказчиком) либо привлекаемой им по договору организацией, направленный на верификацию (подтверждение достоверности) результатов контроля, проведённого подрядчиком, и оценку соответствия выполняемых работ, применяемых материалов и исполнительной документации требованиям проектной документации и технических регламентов.

Основной акцент контроля заказчика — не дублирование контрольных функций подрядчика, а их проверка и выборочная перепроверка. Обязанностью заказчика является осуществление строительного контроля с учётом проведения соответствующих контрольных мероприятий в отношении работы подрядчика — наряду, но никак не вместо подрядчика.

Цели строительного контроля заказчика:

Обеспечение независимой и объективной оценки качества выполняемых работ.

Защита интересов застройщика (инвестора) путём своевременного выявления отклонений, дефектов и нарушений.

Обеспечение соответствия построенного объекта проектной документации, прошедшей экспертизу, и требованиям технических регламентов.

Подтверждение достоверности исполнительной документации, оформляемой подрядчиком.

Основные задачи строительного контроля заказчика:

Верификация входного контроля — проверка полноты и качества выполнения подрядчиком входного контроля проектной и рабочей документации, а также строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования. Заказчик не подменяет подрядчика при входном контроле материалов, а выборочно перепроверяет его результаты.

Верификация операционного контроля — выборочная проверка соблюдения подрядчиком технологических процессов, оценка правильности ведения общего и специальных журналов работ, контроль своевременности оформления актов освидетельствования скрытых работ.

Верификация приёмочного контроля — подтверждение того, что подрядчик надлежащим образом выполнил освидетельствование скрытых работ, ответственных конструкций и этапов строительства, а оформленная им исполнительная документация достоверна и полна. Согласно пункту 5.4 СП 543.1325800.2024, полноту и соблюдение лицом, осуществляющим строительство, сроков контроля проверяет именно застройщик (технический заказчик).

Контроль устранения замечаний — отслеживание исполнения подрядчиком предписаний, выданных как самим заказчиком, так и органами государственного строительного надзора, а также специалистами авторского надзора.

Участие в итоговой приёмке объекта — комплексная проверка готовности объекта к вводу в эксплуатацию, оценка полноты и качества исполнительной документации, участие в работе приёмочной комиссии.

3. Правовой статус: обязательное членство в СРО

Нормативный фундамент правового статуса контролёра заказчика опирается на статью 52 ГрК РФ. Строительный контроль от лица застройщика классифицируется как вид деятельности, оказывающий влияние на безопасность объектов капитального строительства. Следовательно, организация, принимающая на себя эти обязательства, в обязательном порядке должна состоять в профильной СРО.

Федеральный закон 309-ФЗ от 31.07.2025 устранил ранее существовавшие коллизии: теперь вне зависимости от того, кто является заказчиком, профессиональный контролёр обязан иметь допуск СРО. Это требование распространяется как на штатных сотрудников заказчика, так и на привлекаемые по договору организации.

Лицо, осуществляющее строительный контроль от имени заказчика, несёт гражданско-правовую ответственность перед заказчиком за ненадлежащее качество оказанных услуг, а саморегулируемая организация несёт субсидиарную ответственность из средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств.

4. Формы организации строительного контроля заказчика

Заказчик может организовать строительный контроль одним из следующих способов:

Собственными силами — при наличии в штате квалифицированных специалистов, соответствующих требованиям профессионального стандарта, и действующего членства в СРО. В этом случае издаётся приказ о назначении ответственных лиц с указанием их полномочий.

С привлечением технического заказчика — функции строительного контроля передаются специализированной организации (техническому заказчику) по договору. Технический заказчик, в свою очередь, обязан быть членом СРО.

С привлечением разработчика проектной документации — застройщик или технический заказчик может привлекать проектировщика для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (часть 2 статьи 53 ГрК РФ).

5. Права и обязанности заказчика при осуществлении строительного контроля

Заказчик (его представитель по строительному контролю) имеет право:

Беспрепятственного доступа на строительную площадку и в места производства работ в течение всего периода строительства.

Ознакомления с полным объёмом технической и исполнительной документации (общий и специальные журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ, протоколы испытаний, паспорта и сертификаты на материалы).

Выдачи предписаний об устранении выявленных нарушений с указанием конкретных сроков.

Требования от подрядчика приостановки работ, выполняемых с нарушениями, угрожающими безопасности объекта.

Отказа в приёмке работ, выполненных с отступлениями от проектной документации или обязательных требований, до устранения замечаний.

Инициирования проведения дополнительных испытаний и экспертиз в случае сомнений в качестве применяемых материалов или выполненных работ.

Заказчик (его представитель) обязан:

Проводить строительный контроль на всех этапах строительства в соответствии с программой контроля.

Осуществлять верификацию результатов входного, операционного и приёмочного контроля, выполненного подрядчиком.

Своевременно фиксировать результаты проверок в общем журнале работ (Раздел 4 «Сведения о строительном контроле»).

Извещать подрядчика о выявленных недостатках работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Контролировать своевременность устранения подрядчиком выявленных замечаний.

Обеспечить формирование и хранение полного комплекта исполнительной документации.

6. Типичные ошибки заказчика при организации строительного контроля

Формальный подход к строительному контролю. Заказчик ограничивается подписанием актов освидетельствования скрытых работ без реальной проверки соответствия выполненных работ проекту. Контроль сводится к присутствию на объекте, а не к активной верификации. Последствие — системные дефекты остаются невыявленными до итоговой проверки ГСН, что влечёт отказ в выдаче ЗОС.