Бабушкины сети. Техники мошенничества на недвижимость и защита от них

Жертвы часто испытывают проблемы с когнитивными функциями. Хронический стресс и тревога могут привести к нарушению концентрации внимания, проблемам с памятью, снижению когнитивной производительности. Жертва может испытывать сложность при выполнении обыденных задач, забывать важную информацию, испытывать затруднения при принятии решений. Это может привести к снижению производительности на работе и ошибкам в профессиональной деятельности.

Межличностные отношения жертв часто значительно страдают в результате мощенничества. Жертва может развить конфликты с членами семьи из-за финансовых проблем или из-за своего психологического состояния. Супруги могут начать обвинять друг друга в случившемся, дети могут обижаться на родителей из-за потери дома. Эти конфликты часто приводят к разводам, отчуждению семей, разрыву отношений. В некоторых случаях жертва может потерять не только своё имущество, но и свою семью.

Родительские отношения также часто страдают. Если жертва является родителем, мошенничество может привести к нестабильности в жизни детей: переезды, изменение условий жизни, финансовые проблемы. Это может негативно сказаться на развитии детей, их успеваемости в школе, их психологическом состоянии. Дети могут испытывать стресс, тревогу, проблемы с развитием.

Жертвы часто теряют социальный статус и испытывают снижение социального капитала. Они могут быть избегаемы людьми, которые знают о случившемся, так как люди часто неправильно понимают жертв финансовых преступлений, обвиняя их в глупости или наивности. Жертва может потерять уважение со стороны коллег, друзей, соседей. Это может привести к социальной изоляции и к снижению самооценки жертвы.

Жертвы также часто теряют веру в справедливость и в государственные институты. Если судебное разбирательство затягивается, если не удаётся вернуть утраченное имущество, если мошенник не наказывается, жертва начинает верить, что система несправедлива, что государство не может защитить граждан. Эта потеря веры часто переносится на другие области, приводя к общему цинизму и недоверию.

Жертвы часто теряют способность к риску и предпринимательству. Опыт мошенничества часто делает людей чрезмерно осторожными, боящимися принимать любые финансовые решения. Это может привести к потере возможностей инвестирования, развития бизнеса, улучшения своего финансового положения. Жертва часто переходит в консервативный режим, отказываясь от любых новых финансовых инициатив, что приводит к упущению возможностей.

Существуют также потери, связанные с вынужденной социальной мобильностью. Жертва может быть вынуждена переехать в другой город или регион для смены работы, для близости к судам, где рассматривается её дело, или для попытки начать жизнь заново. Это означает потерю социальных связей в прежнем месте проживания, необходимость адаптации к новой среде, потеря стабильности.

Жертвы часто теряют образовательные возможности. Если жертва является молодым человеком, мошенничество может помешать ему получить образование, так как он может быть вынужден работать, чтобы компенсировать финансовые потери. Если жертва собиралась вкладывать средства в образование своих детей, мошенничество может лишить детей этих возможностей, что может повлиять на их будущую карьеру и заработки.

Жертвы также могут потерять возможность к пенсионному планированию. Если жертва потеряла значительную часть своих накоплений, она может быть вынуждена работать дольше или может столкнуться со снижением своего уровня жизни в пенсионном возрасте. Это может привести к беспокойству о будущем, к невозможности наслаждаться пенсионной жизнью, к зависимости от других людей.

Жертвы часто теряют время и энергию, необходимые для других аспектов жизни. Судебные разбирательства, сбор документов, встречи с адвокатами, рассмотрение в суде – всё это требует значительной траты времени и психической энергии. Жертва может быть вынуждена отложить или отменить планы, которые она делала, может упустить важные моменты в жизни семьи, может потерять возможности для личного развития.

Жертвы также часто теряют правовые защиты и изолированно работают с системой. Даже если жертве удалось получить судебное решение в её пользу, исполнение этого решения часто бывает сложным. Мошенники часто скрывают свои активы, переводят их на других лиц, выводят их за пределы страны. Жертва может победить в суде, но не получить компенсацию. Дополнительно, жертва должна самостоятельно инициировать исполнительные процедуры, что требует дополнительных расходов и времени.

Потери жертв часто имеют каскадный эффект, когда первоначальные потери приводят к дополнительным потерям, которые, в свою очередь, приводят к ещё большим потерям. Например, потеря квартиры приводит к необходимости аренды, что приводит к финансовым затруднениям, которые приводят к невозможности помочь членам семьи, что приводит к конфликтам в семье, что приводит к разводу, что приводит к ещё большим финансовым потерям при разделе имущества.

Совокупные потери жертвы мошенничества на рынке недвижимости часто выходят далеко за пределы того, что может быть компенсировано денежными средствами. Даже если жертве удаётся в конечном итоге вернуть свою квартиру или получить денежную компенсацию, психологические, физические и социальные потери часто остаются. Жертва может никогда полностью не восстановиться от травмы, может навсегда изменить своё отношение к миру и к людям.

Цепочка бенефициаров

Мошенничество на рынке недвижимости не является деятельностью отдельного преступника, действующего в одиночку. Это сложная система, в которой доходы, полученные от преступной деятельности, распределяются между множеством участников, каждый из которых имеет определённую роль в организации и получает определённую долю прибыли. Понимание этой системы распределения критически важно, так как оно объясняет, почему мошенничество столь устойчиво к попыткам его пресечения и почему оно может масштабироваться на географическом и организационном уровнях. Цепочка бенефициаров не является простой и линейной. Это часто многоуровневая структура с различными точками входа, параллельными потоками и обратными связями, которая создаёт такую сложность и запутанность, что выявление всех участников и их взаимных связей становится чрезвычайно сложной задачей даже для специализированных правоохранительных структур.

На вершине иерархии находится организатор или руководитель преступной схемы. Этот человек редко непосредственно взаимодействует с жертвой и редко совершает какие-либо видимо преступные действия. Его основная роль состоит в разработке общей стратегии, в выборе целей, в координации всех компонентов схемы и в управлении системой распределения доходов. Организатор часто получает наибольшую долю от прибыли, так как он берёт на себя наибольший риск и координирует весь процесс. Его доля может составлять от 30 до 50 процентов от общей суммы, полученной от мошеннической схемы. Организатор часто обладает глубокими знаниями о правовой системе, имеет широкие связи с коррумпированными чиновниками и пользуется авторитетом в преступном мире. Часто организатор имеет опыт работы в области права, имеет высшее образование, и может быть известен в определённых кругах как человек, который может «решить проблему» за деньги. Организатор часто остаётся в тени, и его имя редко упоминается в судебных делах, которые возбуждаются против участников его схемы. Это достигается через использование подставных лиц, промежуточных звеньев и системы кодирования информации, при которой разные участники не знают друг друга и не знают полного плана операции.

Под организатором находятся его ближайшие помощники, которых можно назвать соруководителями или координаторами. Эти люди известны организатору и выполняют функции контроля над исполнением плана в разных областях. Один соруководитель может отвечать за работу с жертвами, другой за подготовку документов, третий за координацию работы с судом, четвёртый за отмывание денег. Каждый соруководитель получает долю от прибыли, которая зависит от объёма и важности его ответственности. Обычно соруководители получают от 10 до 20 процентов от общего дохода. Они также выступают буфером между организатором и остальными участниками схемы. Это позволяет организатору оставаться в тени и уменьшает вероятность его прямого контакта с участниками, которые могут быть арестованы и выданы следствию.

Следующий уровень иерархии состоит из специализированных специалистов, которые выполняют ключевые функции в схеме. К этой группе относятся адвокаты, занимающиеся подготовкой исков и представлением интересов в суде; нотариусы, удостоверяющие документы; кадастровые инженеры, подготавливающие документы для регистрации; работники регистрационных органов, вносящие записи в реестр; банковские работники, оформляющие счета и кредиты. Каждый из этих специалистов получает компенсацию за свои услуги, которая может варьироваться в зависимости от их роли. Адвокат может получить от 50 000 до 500 000 рублей за подготовку и ведение одного дела. Нотариус может получить от 5 000 до 50 000 рублей за удостоверение одного документа. Работник регистрационного органа может получить от 10 000 до 100 000 рублей за внесение одной записи. Банковский работник может получить от 10 000 до 100 000 рублей за оформление одного счета или кредита. Размер компенсации часто зависит от того, как явно преступный характер имеет действие. Работники, которые более непосредственно участвуют в преступлении (например, нотариус, удостоверяющий заведомо поддельный документ), получают более высокую компенсацию, чем работники, которые просто выполняют свои обычные функции без полного понимания того, что они помогают совершению преступления (например, банковский работник, просто оформляющий счет).

Под специализированными специалистами находятся промежуточные посредники, которые координируют связь между организатором и исполнителями. Эти люди часто имеют менее явную роль в схеме. Они могут быть агентами по недвижимости, которые выбирают потенциальных жертв и первоначально контактируют с ними; людьми, которые проверяют и собирают информацию о потенциальных жертвах; людьми, которые следят за исполнением разных этапов плана; людьми, которые осуществляют сбор денег от жертв и их передачу организатору. Посредники обычно получают от 5 до 15 процентов от суммы, которую они собрали или с которой они работали. Их роль менее явно преступная, чем роль специалистов, поэтому они часто обладают меньшей осведомлённостью о полном масштабе схемы и о её преступном характере. Однако это не означает, что они не несут ответственность. Они активно участвуют в выборе жертв, в их манипуляции и в сборе денег, и поэтому их роль является существенной для успеха схемы.

Параллельно с посредниками находится отдельная ветвь специалистов по отмыванию денег и по выводу средств. Эти люди занимаются тем, чтобы деньги, полученные от преступной деятельности, были легализованы и могли быть использованы без вызывающих подозрений. Они создают сложные финансовые конструкции, открывают счета в разных банках, инвестируют в различные активы, совершают платежи различным компаниям. Эти специалисты получают от 5 до 20 процентов от суммы, которую они отмывают. Они часто работают с большими суммами денег и имеют доступ к финансовым системам и инструментам, поэтому их роль является критически важной для того, чтобы мошеннический доход не был пресечен финансовыми органами.

На нижних уровнях иерархии находятся люди, которые выполняют более простые и менее опасные функции. К этой группе относятся люди, которые выполняют роль истцов или ответчиков в судебных делах; люди, которые выступают в роли свидетелей; люди, которые оформляют поддельные документы; люди, которые доставляют документы; люди, которые следят за жертвой; люди, которые совершают иные вспомогательные функции. Эти люди часто получают фиксированную оплату за выполнение определённой задачи, которая может варьироваться от нескольких тысяч рублей до десятков тысяч рублей. Они часто не полностью понимают, какой деятельности они способствуют, и считают себя просто выполняющими временную работу или помогающими знакомому человеку. Однако их роль, хотя менее очевидна, чем роль руководителей, является важной для осуществления практических шагов преступной деятельности.

Важно отметить, что структура цепочки бенефициаров не является жёсткой. Она может варьироваться в зависимости от масштаба схемы, её сложности, географического охвата и типа используемых методов. В некоторых случаях цепочка может быть проще, с меньшим количеством уровней. В других случаях она может быть значительно более сложной, с дополнительными уровнями и ветвями. Кроме того, часто один человек может занимать несколько ролей в системе. Например, адвокат, занимающийся подготовкой исков, может также выступать как посредник, осуществляющий первоначальный контакт с жертвой и её убеждение.

Система распределения доходов в этой цепочке строится на принципе взаимной выгодности и взаимного контроля. Каждый участник понимает, что его собственный доход зависит от успеха всей схемы. Если кто-то совершает ошибку или не выполняет свою роль хорошо, вся схема может рухнуть, и никто не получит свой доход. Это создаёт взаимный интерес к тому, чтобы каждый участник выполнял свою роль качественно. Одновременно, система распределения доходов также служит механизмом обеспечения молчания и лояльности. Каждый участник имеет финансовый интерес в том, чтобы схема не была раскрыта. Более того, каждый участник знает, что если он предаст систему, он не только лишится дохода, но и может столкнуться с возмездием со стороны остальных участников. Это создаёт мощный механизм самозащиты системы от разоблачений… Цепочка бенефициаров также включает людей, которые могут быть названы «коррумпированными вратами» в государственной системе. Это работники правоохранительных органов, судьи, работники налоговых органов, работники органов регистрации, которые предоставляют информацию, защиту или содействие преступной организации. Эти люди часто получают регулярные выплаты за предоставление информации, за игнорирование определённых действий, за помощь в избежании отслеживания. Их роль в цепочке бенефициаров может быть менее видимой, но она является критически важной для успеха схемы. Без доступа к информации, без возможности избежать обнаружения, без поддержки со стороны органов власти мошеннические схемы не могли бы функционировать на том масштабе, на котором они функционируют в настоящее время.

Интересный аспект системы распределения доходов состоит в том, что она часто структурирована таким образом, чтобы минимизировать прямые связи между участниками. Организатор часто не знает лично многих из тех, кто участвует в его схемах. Вместо этого, информация и деньги передаются через промежуточные звенья, которые служат буфером между разными уровнями иерархии. Это имеет несколько целей. Во-первых, это затрудняет работу правоохранительных органов, так как они не могут легко проследить связи между участниками. Во-вторых, это защищает организатора от ареста, так как у него часто нет прямых доказательств его причастности к конкретным преступлениям. В-третьих, это позволяет быстро заменить арестованного участника без нарушения всей системы, так как остальные участники продолжают взаимодействовать с буфером, а не напрямую с арестованным участником.

Система также часто включает механизмы для решения конфликтов между участниками. Если возникает спор о распределении доходов, если кто-то считает, что получил менее справедливую долю, если кто-то подозревает другого в воровстве или предательстве, возникает необходимость в механизме разрешения этого конфликта. В преступных организациях часто существуют «судьи» или «арбитры», которые рассматривают такие споры и принимают решения. Эти люди обладают авторитетом в преступном мире и их решения уважаются всеми участниками. Система арбитража, хотя и неформальна, часто является более эффективной, чем официальная правовая система, так как участники мотивированы быстро и тихо разрешить конфликт, чтобы не привлечь внимание правоохранительных органов.

Динамика цепочки бенефициаров со временем меняется. Когда схема только начинает функционировать, она может быть простой и включать только нескольких участников. Однако по мере успеха схемы и по мере её расширения, количество участников растёт, структура усложняется, появляются новые уровни иерархии. На этом этапе система часто становится более уязвимой, так как большое количество участников означает, что вероятность того, что кто-то совершит ошибку или решит сотрудничать с правоохранительными органами, растёт. Однако одновременно система часто становится более устойчивой, так как она развивает механизмы самозащиты, механизмы для контроля за участниками, механизмы для быстрого реагирования на угрозы.

Интересная и тревожная тенденция состоит в том, что некоторые преступные организации, занимающиеся мошенничеством на рынке недвижимости, начали использовать элементы лидерской многоуровневой системы маркетинга. В такой системе участники не только получают доход от собственной деятельности, но и получают процент от доходов людей, которых они набрали в схему. Это создаёт мощный стимул для рекрутирования новых участников и для масштабирования системы. Одновременно это создаёт еще больший уровень иерархии, так как люди, которые успешно рекрутируют новых участников, получают больший доход и переходят на более высокие уровни системы.

Цепочка бенефициаров часто простирается и на жертв мошенничества. В некоторых случаях жертва может быть втянута в роль соучастника преступления. Например, жертва может быть убеждена подписать документ, для защиты своих интересов, но на самом деле этот документ используется мошенниками для совершения дополнительных преступлений. В этом случае жертва становится одновременно жертвой и соучастником, хотя она часто не сознаёт полное значение своих действий. Это создаёт ещё более сложную динамику, так как жертва становится вовлечённой в систему и может затруднять собственное спасение.

Для граждан, понимающих эту цепочку бенефициаров, становится ясным, почему мошенничество на рынке недвижимости столь распространено и столь трудно искоренить. Это не деятельность одного преступника, а сложная система, в которой множество людей, часто включая государственных чиновников, получают выгоду от преступления. Без скоординированного и масштабного противодействия, без удаления источников выгоды для участников системы, мошенничество будет продолжаться и расширяться. Понимание этого должно мотивировать граждан на повышение бдительности и на борьбу с попытками манипуляции, так как каждая жертва мошенничества не только теряет своё имущество и здоровье, но и невольно питает систему, которая приносит выгоду множеству других людей, включая тех, кто должен был бы защищать граждан от таких преступлений.

ЧАСТЬ II: СУДЕБНЫЕ СХЕМЫ И ВОЗВРАТ КВАРТИР

Глава 4. Схема «Возврата через суд»: как это работает

Классическая последовательность действий мошенников

Судебное мошенничество с целью присвоения недвижимого имущества следует определённому алгоритму, который преступники отрабатывали в течение многих лет. Хотя варианты могут отличаться в зависимости от конкретной ситуации, географического региона и имеющихся ресурсов, базовая последовательность действий остаётся относительно постоянной. Знание этой последовательности имеет критическое значение для граждан, так как позволяет им распознать опасные знаки на ранних этапах развития мошеннической деятельности, когда противодействие ещё возможно и эффективно. Мошеннический процесс, как правило, начинается задолго до подачи какого-либо иска в суд. Предварительная работа занимает недели или месяцы и включает в себя множество этапов, каждый из которых имеет решающее значение для общего успеха схемы.

На самом первом этапе происходит идентификация и анализ целевого объекта. Мошенники используют различные источники информации для выявления потенциального имущества, которое будет предметом их интересов. Они могут просмотреть объявления о продаже недвижимости, изучить реестры собственников, обратиться к органам регистрации прав, провести интернет-поиск. Они ищут квартиры, которые отвечают определённым критериям: высокая стоимость, желательно полностью оплаченные и без обременений, расположенные в престижных районах, которые легко поддаются реализации. Особое внимание уделяется квартирам, принадлежащим пожилым людям или людям, которые по какой-то причине менее защищены правовой инфраструктурой. Параллельно с идентификацией объекта происходит сбор информации о текущих собственниках. Мошенники изучают судебную практику по делам, связанным с этим имуществом, проверяют наличие решений суда, обременений, залогов. Особое внимание уделяется выявлению фактов, которые могут быть использованы для создания видимости законных оснований для судебного иска. Например, если квартира была унаследована давно, и наследники не оформили документы надлежащим образом, это может быть использовано. Если квартира была приватизирована в 1990-е годы, и документы могут содержать формальные ошибки, это также может быть использовано.

Следующий этап включает в себя поиск или создание истца, человека, который будет выступать в суде имеющим претензию на имущество. Идеально, если это реальный человек с реальными основаниями для претензии, но мошенники часто создают фикцию таких оснований. Они могут выдумать наследника, создать видимость отчуждателя квартиры, или использовать реального, но легко управляемого человека, которого они контролируют через различные формы давления или поощрения. Этот человек будет официальным лицом, от имени которого будут подаваться документы в суд и который будет выступать в роли истца. Мошенники обычно выбирают таких людей, которые не будут привлекать внимания правоохранительных органов либо потому, что они слишком наивны, чтобы понять серьёзность происходящего, либо потому, что они достаточно запуганы, чтобы следовать инструкциям.

Третий этап – - это подготовка документационной базы. Здесь начинается активная работа со специалистами, вовлечёнными в мошеннический заговор. Документы должны выглядеть убедительно и должны содержать все необходимые реквизиты, печати, подписи. Если требуется нотариальное удостоверение, мошенники либо добиваются согласия нотариуса на удостоверение поддельного документа, либо создают поддельный нотариальный бланк и печать. Если требуется регистрация в органах, они договариваются с работником регистрационного органа, который за вознаграждение сделает необходимую запись. На этом этапе может быть подготовлено множество документов: поддельные завещания, поддельные договоры купли-продажи, поддельные акты передачи имущества, поддельные доверенности и многое другое. Каждый документ должен быть в полной мере убедительным, содержать правильно воспроизведённые отметки органов власти, иметь историю создания, которая может быть объяснена и обоснована.

Четвёртый этап состоит в подготовке судебного дела. На этом этапе адвокат или юрист, вовлечённый в мошенничество, начинает разработку юридической стратегии. Он анализирует потенциальные возражения со стороны ответчика (то есть текущего собственника), разрабатывает аргументацию, подготавливает исковое заявление, которое излагает претензии истца в форме, приемлемой для суда. На этом этапе мошенники часто консультируются с другими юристами, хотя те не всегда осознают, что помогают преступлению. Исковое заявление должно быть составлено таким образом, чтобы на первый взгляд выглядеть основательным и обоснованным, содержать ссылки на нормы законодательства, на судебную практику, на имеющиеся доказательства. Мошенники часто используют очень сложный юридический язык, создавая видимость профессионального подхода, которая может впечатлить судью и озадачить ответчика, особенно если ответчик не имеет опыта в судебных разбирательствах.

Пятый этап – это, установление контакта с жертвой и последующее её введение в заблуждение. Здесь используются техники социального инжиниринга, описанные ранее. Мошенник может представиться риэлтором, юристом, банковским сотрудником или государственным чиновником. Его целью является получение информации о жертве, её финансовом состоянии, её семейных обстоятельствах, её психологических уязвимостях. Если жертва находится в сложной ситуации, мошенник может предложить решение этой проблемы. Если жертва ищет способ получить деньги, мошенник может предложить выгодную сделку. На этом этапе может также произойти подписание жертвой различных документов, обычных и формальных, но которые на самом деле могут быть использованы мошенниками в различных целях.

Шестой этап состоит в подаче иска в суд. На этом этапе исковое заявление, подготовленное на четвёртом этапе, вместе со всеми поддельными документами и доказательствами направляется в суд. Адвокат или представитель истца лично подаёт документы, часто вместе с заявлением о том, что он готов представлять интересы истца. Суд регистрирует иск, и начинается судебный процесс. На этом этапе текущий собственник (жертва) должен быть надлежащим образом уведомлён о поданном иске, но в некоторых случаях мошенники могут манипулировать процедурой уведомления, создавая ситуацию, при которой жертва не получает своевременное уведомление или получает его в таком виде, что не полностью понимает серьёзность ситуации.