Бабушкины сети. Техники мошенничества на недвижимость и защита от них

Техника «фантомной поддержки» также эффективна. Мошенник может создать впечатление, что существуют другие люди или организации, которые поддерживают его предложение или лояльны ему. Он может ссылаться на других клиентов, которые успешно совершили подобные сделки, показывать письма с благодарностью (часто поддельные), или просто утверждать, что множество людей в похожей ситуации совершили подобные действия. Это создаёт ощущение, что предложение мошенника общепринято и безопасно, что «все так делают», и жертва будет выглядеть странно или наивно, если откажется.

Социальный инжиниринг также часто включает техники манипуляции через социальные сети и цифровые коммуникации. Мошенник может создать поддельный профиль в социальной сети, выдавая себя за представителя легальной компании или государственного органа. Жертва, видя официальный язык, служебное фото и другие признаки легитимности, может не заподозрить подвох. Мошенник может отправить жертве сообщение, от имени организации, с просьбой подтвердить определённые данные или перейти по ссылке для получения важной информации. Жертва, полагая, что она общается с официальным представителем, предоставляет информацию или переходит по ссылке, которая может быть фишинговой страницей, созданной для кражи её данных.

Техника «намёка на беду» также используется в социальном инжиниринге. Мошенник может сообщить жертве, что если она не совершит определённое действие, она столкнётся с негативными последствиями. Например, он может сказать, что если жертва не подпишет определённый документ или не переведёт определённую сумму денег, её сделка может быть аннулирована, её квартира может быть конфискована, или она может столкнуться с юридическими проблемами. Это создаёт чувство тревоги и спешки у жертвы, что побуждает её действовать без тщательного анализа ситуации. Жертва может совершить действие, которое при спокойном размышлении она бы никогда не совершила.

Социальный инжиниринг также может использовать техники манипуляции через сексуальное или романтическое внимание. Хотя это менее распространено в контексте чисто деловых отношений, но в некоторых случаях мошенник может установить романтические или дружеские отношения с жертвой, чтобы завоевать её доверие и впоследствии манипулировать ею в контексте недвижимости. Жертва, ощущая близость и привязанность к мошеннику, может быть менее критична к его предложениям и более склонна к тому, чтобы помочь ему или дать ему то, что он просит.

Важно отметить, что социальный инжиниринг в контексте недвижимости часто работает не благодаря глупости жертвы, а благодаря нормальным психологическим особенностям человека. Жертвы часто являются умными и образованными людьми, но они попадаются на социальный инжиниринг, потому что он использует универсальные психологические механизмы, которые работают на большинство людей: стремление к доверию, желание избежать риска, неопределённость перед неизвестным, тревога и спешка. Понимание этих механизмов критически важно для граждан, так как позволяет им осознать, что они сами по себе не лучше и не хуже защищены от социального инжиниринга, чем другие люди, и что для защиты от него требуется не выше интеллекта, а наоборот, осознание этих механизмов и развитие навыков здорового скептицизма при взаимодействии с предложениями, которые кажутся слишком удобными или слишком срочными.

Глава 3. Экономика преступления: зачем это выгодно

Как мошенники зарабатывают на схемах

Мошенничество на рынке недвижимости представляет собой не спонтанную или импульсивную деятельность, а хорошо рассчитанную экономическую операцию. Для преступников это не просто преступление в классическом понимании слова, а инвестиционный проект, где цена входа, ожидаемый доход и риск просчитаны заранее. Понимание того, каким образом преступники извлекают прибыль из мошеннических схем, позволяет лучше осознать масштабность проблемы и причины, по которым эта деятельность столь привлекательна для преступников. Экономическая выгода, получаемая мошенниками, не сводится к простому присвоению денежных средств жертвы. Структура дохода многослойна и включает в себя различные компоненты, каждая из которых генерирует отдельный поток дохода.

Первичный источник дохода составляет прямое присвоение недвижимого имущества. Когда мошеннику удаётся, посредством судебного решения или реорганизации прав собственности, получить контроль над квартирой, он становится владельцем активов, стоимость которых в крупных городах исчисляется миллионами рублей. Однако немедленная перепродажа такого имущества опасна, так как новый покупатель может впоследствии обнаружить, что его данные были выстроены на поддельных документах. Поэтому мошенники часто используют более сложные механизмы реализации. Они могут передать квартиру третьему лицу через законную сделку, но на самом деле осуществив передачу с привлечением ещё одного слоя документов, которые затемняют происхождение имущества. Они могут сдать квартиру в аренду долгосрочно, получая регулярный доход, при этом остаток стоимости имущества становится как бы «резервным» активом, который может быть реализован позже. В некоторых случаях мошенники не реализуют квартиру вообще, а используют её как залог для получения кредита. Банк, выдавая кредит под залог легитимной недвижимости, не подозревает, что на самом деле он выдаёт кредит под залог имущества, полученного преступным путём. Мошенник получает наличные денежные средства и затем может не платить по кредиту, позволяя банку переживать потери. Эти различные методы реализации добытой недвижимости показывают, что для мошенника квартира является не просто одноразовым источником дохода, а многофункциональным активом, который может быть использован несколько раз и несколькими способами.

Вторичный источник дохода состоит из денежных средств, которые мошенники получают от жертвы во время осуществления преступной схемы. Обычно эти денежные средства маскируются как легитимные платежи за различные услуги. Жертва может быть убеждена, что она платит за услуги риэлтора, за юридическую консультацию, за оформление документов, за проверку истории имущества, за страховку, за регистрацию прав. Каждая такая услуга извлекает из жертвы определённую сумму денег. Сумма отдельного платежа может быть относительно небольшой – - от нескольких тысяч до сотен тысяч рублей – - но в результате совокупность этих платежей может составить значительную сумму. Кроме того, в некоторых случаях мошенники убеждают жертву внести авансовый платёж за ещё не завершённую сделку или внести залоговый взнос для «резервирования» имущества. Если скла добра, жертве затем объясняется, что сделка не состоялась по различным причинам, и аванс «использован» для оплаты услуг юристов, государственных комиссий или других расходов. Таким образом, мошенник извлекает денежные средства из жертвы вне зависимости от того, был ли ему удалось присвоить саму недвижимость.

Третий источник дохода связан с участием специалистов, которые вовлечены в мошеннические схемы в качестве сообщников. Эти специалисты – - адвокаты, нотариусы, кадастровые инженеры, работники регистрационных органов – - получают компенсацию за свои услуги. Размер этой компенсации варьируется в зависимости от масштаба схемы и роли конкретного специалиста. Адвокат, который готовит исковое заявление и представляет интересы мошенника в суде, может получить от нескольких десятков тысяч до сотен тысяч рублей за одно дело. Нотариус, который удостоверяет поддельный документ, может получить взятку от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей. Работник регистрационного органа, который вносит незаконную запись в реестр, может получить ещё бо́льшую сумму. Понимание того, что мошенник должен поделиться частью дохода с этими специалистами, объясняет, почему мошенничество столь масштабно – - оно требует сложной системы взаимовознаграждения, в которой каждый участник имеет финансовый интерес в успехе схемы. Дополнительно, система взаимовознаграждения также служит как механизм обеспечения молчания. Каждый участник имеет что скрывать, и это взаимное осознание того, что все вовлечены в преступление, служит мощным стимулом к сохранению тайны и отказу от сотрудничества с правоохранительными органами.

Четвёртый источник дохода связан с работой «промежуточных» лиц и посредников. Часто между мошенником, организующим схему, и специалистами, которые её исполняют, находятся промежуточные звенья – - люди, которые координируют работу, собирают информацию, осуществляют контакт с жертвой, ведут переговоры. Эти люди также получают компенсацию, часто в виде процента от извлечённого дохода. Такая система комиссионных выплат позволяет мошеннику, организующему схему, масштабировать свою деятельность без необходимости лично взаимодействовать с каждым участником. Вместо этого он может нанять нескольких менеджеров, которые координируют работу групп специалистов. Это напоминает структуру лидерской многоуровневой системы маркетинга, но вместо продажи товаров используется преступная схема. Мошенник, находящийся на вершине такой пирамиды, может контролировать деятельность, охватывающую десятки жертв, получая при этом долю от каждой успешной операции.

Пятый источник дохода связан с предоставлением консультационных услуг и обучением. Парадоксально, но некоторые мошенники, набравшись опыта в совершении преступлений, начинают продавать свои знания другим. Они проводят семинары, создают видеокурсы, выпускают книги и руководства, в которых рассказывают о «эффективных методах» совершения сделок с недвижимостью. Хотя явно они не говорят о мошенничестве, содержание их обучения часто содержит элементы техник манипуляции, недобросовестной регистрации и судебной тактики, которые могут быть использованы для совершения преступлений. Люди, которые платят за такое обучение, могут быть как потенциальными жертвами, которых обучают, как защитить себя (хотя часто обучение неэффективно), так и потенциальные преступники, которые учатся методам совершения мошенничества. Мошенник, предоставляющий такие услуги, получает доход как непосредственно от плата за обучение, так и косвенно, привлекая новых участников в свои мошеннические сети.

Шестой источник дохода связан с отмыванием денег. После того как мошенник извлёк доход из мошеннической схемы, этот доход часто необходимо легализовать, то есть создать видимость того, что деньги получены из легальных источников. Мошенник может использовать услуги специалистов по отмыванию денег, которые, в свою очередь, берут процент за свои услуги. Процесс отмывания может включать в себя создание фиктивных контрактов, инвестиции в легальный бизнес, рассеяние денежных средств между несколькими счетами и компаниями. Специалисты, занимающиеся отмыванием денег, получают компенсацию за этот процесс, часто в виде процента от отмываемой суммы. Цена за услугу отмывания может варьироваться от 10 до 30 процентов от суммы в зависимости от сложности схемы и степени риска. Хотя это может показаться значительной суммой, для мошенника, имеющего миллионные доходы от преступной деятельности, такой процент является приемлемой ценой за безопасность.

Седьмой источник дохода связан с использованием недвижимости в качестве базиса для получения кредитов и займов. После того как мошенник получил контроль над квартирой, он может использовать эту квартиру как залог для получения банковского кредита. Банк не подозревает, что квартира была получена преступным путём, и выдаёт кредит, полагая, что имущество является легальным. Мошенник может повторить эту операцию несколько раз, используя одну и ту же квартиру как залог у нескольких банков одновременно. Конечно, это требует создания видимости того, что квартира зарегистрирована на разных людей или что она была продана и передарена, но для мошенников, имеющих доступ к компрометированным чиновникам, это осуществимо. Теоретически, мошенник может получить кредиты на общую сумму, значительно превышающую стоимость самого имущества. Мошенник затем не платит по кредитам, позволяя банкам, страховым компаниям и фондам гарантирования вкладов нести убытки.

Восьмой источник дохода связан с использованием мошеннических схем как механизма для захвата имущества третьих лиц. Хотя это может звучать как просто перефразирование первичного дохода, в действительности речь идёт о более сложной динамике. Мошенник может участвовать в схемах, целью которых является не его личное обогащение, а облегчение захвата имущества другим мошенником или другой группировкой. В обмен на помощь, мошенник получает плату. Например, мошенник может помочь в подделке документов, в подготовке судебного дела, в подбору сообщников среди государственных чиновников. За это он получает прямую плату или долю от полученного имущества. Эта система создаёт сложную сеть взаимных обязательств между различными преступными группировками и индивидуальными преступниками.

Девятый источник дохода связан с использованием процесса банкротства как инструмента извлечения дохода. Мошеннические группировки могут инициировать процедуру банкротства, при которой имущество должника продаётся на торгах по сниженным ценам. Мошенники, имея предварительно подготовленные денежные средства и контакты, могут выиграть торги и приобрести имущество по цене, значительно ниже его рыночной стоимости. Разница между ценой закупки на торгах и рыночной стоимостью составляет доход. Кроме того, мошенники могут участвовать в процедуре банкротства не как покупатели, а как кредиторы, предоставив себя как имеющие требования к банкротящемуся должнику. В процессе банкротства их требования рассматриваются, и если они выигрывают в распределении конкурсной массы, они получают часть имущества должника.

Десятый источник дохода связан с использованием программ государственной поддержки жилья. Мошенники могут манипулировать программами жилищного субсидирования, программами поддержки многодетных семей, программами помощи молодым семьям. Они создают видимость того, что они или их фронтмены являются имеющими право на такую поддержку лицами, получают субсидии и льготы, а затем присваивают эти средства. В некоторых случаях мошенники используют реальных граждан, имеющих право на поддержку, манипулируя их для осуществления сделок, которые выгодны мошенникам. Например, семья может получить субсидию на покупку квартиры, мошенник убеждает их купить квартиру, которую рекомендует мошенник, а затем, посредством серии манипуляций и судебных процедур, мошенник присваивает эту квартиру. В некоторых случаях мошенники даже не присваивают саму квартиру, а присваивают денежные средства, выделенные в качестве субсидии.

Одиннадцатый источник дохода связан с использованием кредитной системы как инструмента. Мошенники могут создавать схемы, при которых покупатель привлекает ипотечный кредит для покупки квартиры, но на самом деле кредитные средства идут мошеннику, а квартира передаётся продавцу, который также находится под контролем мошенника. Результат этого – - деньги остаются у мошенника, а банк имеет залог на квартиру, которая в действительности может быть в руках совершенно другого лица. Когда заёмщик не может платить по кредиту, банк инициирует процедуру взыскания. На торгах имущество продаётся, и мошеннику не нужно платить по кредиту, так как он никогда не был реальным контрагентом.

Двенадцатый источник дохода – - это не прямой доход, но экономия на издержках. Мошеннические группировки, встроенные в государственные органы и иные учреждения, значительно снижают свои издержки. Когда мошенник работает через скомпрометированного чиновника, он не платит рыночную цену за услугу, а платит только взятку, которая обычно составляет небольшую часть стоимости услуги. Например, если регистрация прав собственности обычно требует оплаты государственной пошлины и услуг частного нотариуса, что может обойтись в несколько тысяч рублей, мошенник может совершить ту же регистрацию через скомпрометированного чиновника, заплатив только несколько сотен рублей в виде взятки. Эта экономия на издержках, умноженная на множество совершаемых операций, может привести к значительному увеличению прибыльности мошенничества.

Совокупный доход, получаемый мошенником от одной успешной схемы, может быть огромным. Если мошенник присваивает квартиру стоимостью, например, пять миллионов рублей, он получает первичный доход в размере стоимости этой квартиры. Помимо того, он может получить дополнительный доход из авансовых платежей жертвы, из комиссионных от специалистов, из процентов от отмывания денег и т. д. В результате, общий доход может быть в полтора-два раза выше стоимости присвоенного имущества. Более того, если мошеннику удалось создать систему, в которой одна и та же квартира используется несколько раз (например, получаются кредиты от нескольких банков, одновременно), доход может быть ещё выше. Такой масштаб доходов объясняет, почему мошенничество на рынке недвижимости столь привлекательно для преступников и почему они готовы инвестировать значительные средства и время в разработку и исполнение преступных схем.

Экономическая рентабельность мошеннических схем становится ещё более понятной, если сравнить её с риском. Хотя мошенничество на рынке недвижимости является уголовным преступлением, наказание за которое может включать тюремное заключение на срок до пятнадцати лет, на практике наказания часто мягче. Многие преступники никогда не привлекаются к ответственности, многие получают условные сроки или наказания в виде штрафов. Вероятность того, что мошенник будет привлечён к ответственности за одну конкретную схему, всегда ниже вероятности того, что схема принесёт доход. Из-за этой асимметрии риск-доход, для людей, не испытывающих моральных сомнений по поводу совершения преступлений, мошенничество на рынке недвижимости представляется очень привлекательным инвестиционным проектом.

Размеры потерь для граждан

Ущерб, причиняемый мошенничеством на рынке недвижимости, выходит далеко за пределы простого подсчёта финансовых потерь. Хотя денежное выражение убытков является наиболее очевидным и поддающимся количественному анализу аспектом, полная картина ущерба включает также нематериальные элементы, которые часто оказывают более деструктивное влияние на жизнь жертвы, чем сами финансовые потери. Для понимания истинного масштаба проблемы необходимо рассмотреть весь спектр последствий, которые несёт жертва после того, как она становится частью мошеннической схемы.

Первостепенное место занимают материальные потери. Прямые финансовые убытки могут быть огромными. Когда жертва лишается полностью оплаченной квартиры или теряет значительный взнос, который она сделала при покупке, её потери часто соответствуют стоимости недвижимости, которая в крупных городах исчисляется миллионами рублей. Однако материальные убытки не ограничиваются только стоимостью утраченной недвижимости. Жертва часто несёт дополнительные финансовые расходы в результате мошенничества. Она может потратить значительные суммы на оплату услуг адвокатов для восстановления своих прав, на судебные издержки, на экспертизы и исследования, направленные на доказывание мошенничества. Если жертва получила ипотечный кредит, она может остаться должна банку за жилплощадь, которая уже не находится в её собственности. Её банковский кредит будет продолжать начисляться, и, если она не выплатит задолженность, это повредит её кредитную историю, что затруднит получение кредитов в будущем. В некоторых случаях жертва может быть привлечена к суду как должница по кредиту, и против неё могут быть возбуждены исполнительные процедуры, включая арест счётов, удержание из зарплаты и продажу иного имущества для удовлетворения задолженности.

Дополнительно, жертва может понести убытки, связанные с попытками компенсировать потерю жилья. Если жертва лишилась квартиры, в которой она живёт, ей необходимо срочно найти альтернативное жилище. Она может быть вынуждена арендовать квартиру, платя еженедельно или ежемесячно, в то время как её собственная квартира находится в руках мошенников. Расходы на аренду быстро складываются, и за несколько лет жертва может потратить на аренду сумму, эквивалентную или превосходящую стоимость её утраченного имущества. Кроме того, если жертва меняет место жительства, она может понести расходы на переезд, доставку мебели и бытовых предметов, адаптацию к новому месту жительства.

Жертвы часто несут потери, связанные с утратой иного имущества помимо квартиры. Если жертва внесла значительные суммы денег в качестве авансовых платежей или залоговых взносов, эти деньги часто безвозвратно теряются. Если жертва пыталась привлечь кредит для совершения сделки, и этот кредит был оформлен на её имя, она становится должником перед кредитором. Если жертва была вынуждена заложить другое имущество (например, автомобиль, драгоценности) для получения средств для совершения сделки, она может потерять и это имущество в результате неспособности расплатиться с кредитором.

Помимо прямых финансовых потерь, жертвы несут значительные косвенные экономические убытки. Если жертва теряет из-за мошенничества трудоспособность или вынуждена взять отпуск для рассмотрения судебных дел, она теряет заработок. Период судебного разбирательства может длиться месяцы или даже годы, и жертва может быть вынуждена потратить рабочее время на посещение суда, встречи с адвокатами, сбор документов, что приводит к потере производительности труда. Кроме того, если жертва получит травму или психическое расстройство в результате мошенничества (что часто имеет место), она может быть вынуждена взять больничный лист или временно оставить работу, что приводит к дальнейшей потере заработка.

Жертвы также часто теряют инвестиционный потенциал своего имущества. Если жертва потеряет квартиру, которая могла бы значительно вырасти в стоимости в течение нескольких лет, она теряет не только текущую стоимость недвижимости, но и потенциальную прибыль от повышения её стоимости. Если жертва планировала использовать недвижимость как инвестицию для получения дополнительного дохода через аренду, она теряет этот потенциальный регулярный доход. Расчёт этих потерь показывает, что общие финансовые убытки жертвы часто в несколько раз превышают первоначальную стоимость утраченного имущества.

Однако материальные потери, несмотря на их величину, часто не являются наиболее деструктивным аспектом ущерба, причиняемого мошенничеством. Психологические последствия мошенничества часто оказываются более глубокими и более долгосрочными, чем финансовые потери. Жертвы мошенничества на рынке недвижимости часто развивают посттравматическое стрессовое расстройство (ПТСР). Они начинают испытывать навязчивые мысли о совершённом преступлении, повторяющиеся кошмары, беспокойство. Они может быть гиперчувствительны к напоминаниям о произошедшем события и избегать мест или ситуаций, которые напоминают им о мошенничестве. Это может привести к значительному ограничению их социальной активности и образа жизни.

Многие жертвы развивают глубокое чувство недоверия к людям и учреждениям. Если жертва была обманута человеком, который выглядел авторитетным и компетентным, она может перестать доверять людям, имеющим похожие характеристики. Она может стать подозрительной, гипербдительной, всегда ожидающей обмана. Это приводит к социальной изоляции: жертва начинает избегать социальных контактов, отказывается от помощи, которая ей предлагается, живёт в постоянном состоянии напряженности.

Жертвы часто испытывают глубокое чувство стыда и вины. Несмотря на то что они были жертвами преступления, многие жертвы обвиняют себя в случившемся. Они задаются вопросами типа: «Почему я был таким наивным?», «Как я мог не увидеть признаки мошенничества?», «Что я сделал неправильно?». Это чувство вины часто мешает жертве обращаться за помощью, так как она боится осуждения со стороны других людей. Жертва может скрывать произошедшее от своей семьи и друзей, что приводит к дальнейшей социальной изоляции и усугублению психологических проблем.

Депрессия является также распространённым последствием мошенничества на рынке недвижимости. Жертвы часто переживают глубокую печаль, потерю интереса к деятельности, которая раньше доставляла им удовольствие, чувство безнадёжности. Они могут испытывать резкие перепады настроения, раздражительность. В некоторых случаях депрессия может быть столь глубокой, что жертва начинает размышлять о самоубийстве. Статистика показывает, что процент самоубийств среди жертв финансовых преступлений значительно выше, чем в целом в популяции.

Жертвы часто испытывают проблемы со сном и другие расстройства, связанные с тревогой. Они могут не спать ночи, размышляя о случившемся, или испытывать ночные кошмары, когда они пытаются спать. Это приводит к хроническому недосыпанию, которое, в свою очередь, влияет на физическое здоровье и когнитивные функции… Физическое здоровье жертв также часто страдает в результате мошенничества. Хронический стресс, вызванный мошенничеством, может привести к развитию или обострению физических болезней. Жертвы часто начинают испытывать головные боли, проблемы с желудком, высокое кровяное давление. Некоторые жертвы могут развить сердечно-сосудистые проблемы, инсульты или другие серьёзные заболевания, вызванные хроническим стрессом. Жертвы часто посещают врачей, проходят различные исследования, принимают лекарства для лечения этих состояний, что приводит к дополнительным финансовым расходам.