Научно-практический комментарий к пост. ПВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»

5.3. Несмотря на изменение формулировки определения СП, высшие суды РФ формулировку п. 29 постановления № 10/22 не изменяли вплоть до принятия комментируемого Постановления, очевидно, продолжая считать СП недвижимостью. Новая же формулировка комментируемого пункта Постановления не просто указала на то, что положения статьи 222 ГК регулируют отношения, связанные с самовольным созданием зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества, но указала единственный критерий недвижимости – прочную связь объектов с землей, исключающую их перемещение без несоразмерного ущерба назначению, что однозначно решает вопрос о СП как разновидности недвижимости. То, что в действующей редакции п. 1 ст. 222 ГК из определения СП исключено указание на то, что это недвижимость, не является основанием для вывода о том, что СП к недвижимости не относится. СП определяется через понятия «здание» и «сооружение», которые в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК представляют собой конкретные разновидности недвижимых вещей, прочно связанных с землей. Новая редакция определения объекта капитального строительства говорит о существовании некапитальных строений и сооружений (п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК), но отнесение созданных человеком объектов к этой категории закон связывает с особенностями их конструкции, а не с законностью создания. Таким образом СП, характеризующаяся капитальностью, должна относиться к зданиям и сооружениям как в смысле ГрК, так и в смысле п. 1 ст. 130 ГК.

5.4. О том, что авторы Постановления относят СП к недвижимости, свидетельствуют и другие его пункты:

• в п. 24 речь идет о реконструкции объекта недвижимости, параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту (т. е. о реконструкции СП);

• п. 8 указывает, что возможен снос недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, если оно имеет признаки СП.

5.5. Концепция правомерности создания как признака недвижимой вещи, тесно связанная с понятием СП, перестает работать там, где кончается сфера действия самого этого понятия. Это относится, например, к объектам, созданным юридическими лицами для нежилых целей до начала действия первой части ГК. В соответствии со ст. 109 ГК РСФСР 1964 г., действовавшей в этот период, самовольной постройкой могли быть признаны только жилые дома, построенные гражданами. ВС указал в связи с этим, что понятие «самовольная постройка» введено ст. 222 ГК, которая применяется с 1 января 1995 г., и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие[52]. Это разъяснение означает, что объекты, созданные с нарушением закона до 1995 г., должны рассматриваться как объекты недвижимости, независимо от нарушения закона при их создании. Вполне логичным здесь будет вывод о том, что, если предлагаемый концепцией признак недвижимости не работает во всех случаях, то этот признак определен неправильно[53].

5.6. Нельзя не отметить, что концепция правомерности создания, несмотря на ее противоречивость, опирается на некоторые положения судебной практики. В постановлении № 25 не удалось избежать упоминания правомерности создания объекта: «правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится» (абз. 4 п. 38); правомерность создания должна характеризовать объект незавершенного строительства (абз. 5 п. 38). В определениях ВС по конкретным делам продолжают встречаться указания на то, что «для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил»[54].

5.7. Необходимо не только констатировать, что СП является недвижимой вещью, но и определить соотношение известных законодательству видов недвижимого имущества и СП.

Статья 130 ГК РФ в качестве видов недвижимого имущества называет: 1) земельные участки, 2) участки недр, 3) здания, 4) сооружения, 5) объекты незавершенного строительства, 6) жилые и нежилые помещения, 7) машино-места.

СП – всегда результат строительной деятельности как целенаправленной деятельности людей по созданию нового объекта недвижимости. Согласно п. 13 ст. 1 ГрК, «строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)». Такое определение исключает из возможных объектов самовольного строительства участки недр.

Современная редакция п. 1 ст. 222 ГК не оставляет сомнения в том, что здание и сооружение могут быть СП.

Некоторые земельные участки могут быть объектами самовольного строительства. Федеральный закон от 19 июля 2011 г. № 246-Ф3[55] определяет искусственно созданный земельный участок (далее – ИЗУ) как «сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки донного грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком». Из этого определения можно заключить, что с одной стороны ИЗУ, – это сооружение, на которое с определенными оговорками и дополнениями распространяется градостроительное законодательство в части получения разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию (ч. 5 ст. 4 ГрК). С другой стороны, после ввода в эксплуатацию это сооружение признается земельным участком, подлежащим кадастровому учету (ст. 45 Закона о регистрации). При таком законодательном решении нет никаких оснований исключать ИЗУ из числа объектов, которые могут быть СП. Вместе с тем нужно иметь в виду, что это единственный предусмотренный законом случай, когда земельный участок может быть отнесен к вновь созданным объектам и СП.

Не может быть СП помещение. Эта разновидность недвижимого имущества большинством ученых, к числу которых относится и автор Комментария, признается вещью-фикцией, поскольку не имеет какого-либо материального содержания, представляя собой лишь определенным образом ограниченное пространство в здании или сооружении. Таким образом, хотя помещения и являются результатом строительной деятельности, но они не могут быть ее самостоятельным объектом. Нельзя построить помещение, можно построить только здание или сооружение, в котором тем или иным образом помещения выделяются. Тем более нет оснований признавать СП машино-места. В связи с этим вызывает серьезные сомнения обоснованность ссылки в абз. (1) на абз. третий п. 1 ст. 130 ГК, в котором говорится о помещениях и машино-местах. Поскольку предыдущий текст абз. (1) говорит о недвижимом имуществе, к которому применима ст. 222 ГК, может сложиться неправильное мнение о том, что к таким объектам относятся помещения и машино-места, в то время как они прочной связи с землей не имеют, а к недвижимости относятся в силу специального указания закона.

5.8. Неоднозначно решается вопрос о соотношении СП и единого недвижимого комплекса – ст. 133.1 ГК (далее – ЕНК). Высказана точка зрения, что СП «может быть признан единый недвижимый комплекс в целом только в том случае, если признаки самовольной постройки имеются у всех объектов, входящих в состав единого недвижимого комплекса»[56]. Этот подход ошибочен. Если в ЕНК входит три здания, и только одно из них имеет признаки СП, то законность строительства двух других зданий никак не может защищать владельца здания, построенного с нарушением закона, от неблагоприятных последствий, предусмотренных ст. 222 ГК. Следом за решением вопроса о сносе (или приведении в соответствие) этого здания должен возникнуть вопрос о признании отсутствующим права на ЕНК либо перерегистрации ЕНК в измененном составе, включающем два оставшихся здания. Декларированная в ст. 133.1 ГК неделимость ЕНК как вещи может лишь привести к тому, что решение о сносе одного здания из трех будет сформулировано как необходимость приведения ЕНК в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки в виде сноса одного из зданий, входящих в ЕНК.

5.9. Абз. (2) решает вопрос о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к СП. Пункт 30 постановления № 10/22 содержал следующую формулировку: «в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой». Абз. (2) ограничился указанием на то, что постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Проблема возможности признания объекта незавершенного строительства СП практически дискуссий не вызывает. Конечно, изменение редакции определения СП в п. 1 ст. 222 ГК может поставить этот вывод под сомнение. Прежняя редакция, хотя и не упоминала прямо объекты незавершенного строительства, но относила к СП «иное недвижимое имущество», в то время как нынешняя редакция говорит только о «здании, сооружении и другом строении». Вряд ли законодатель таким образом хотел исключить незавершенное строительство из СП, однако эту редакцию нельзя признать удачной.

Поскольку п. 38 постановления № 25 установил, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы[57], в абз. (2) указывается, что объект незавершенного строительства может быть СП с этого же момента. Что же касается строящегося объекта, работы по сооружению фундамента которого не завершены, то он не может считаться ни недвижимой вещью, ни СП. Соответствующий результат строительной деятельности следует рассматривать как часть земельного участка.

5.10. СП могут быть только новые объекты недвижимости. При этом сами вновь созданные объекты можно разделить на две группы: 1) объекты нового строительства; 2) объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов. Абз. (3) посвящен вопросу о соотношении реконструкции и самовольного строительства.

Понятие реконструкции определено в п. 14 ст. 1 ГрК – это «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и(или) восстановления указанных элементов».

В постановлении № 10/22 указывалось (п. 28), что «положения статьи 222 ГК распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект». Из этого можно было заключить, что реконструкция может приводить к созданию нового объекта, а может и не приводить. Следовательно, не всякая реконструкция, проведенная без разрешения или с существенным нарушением строительных норм, могла быть признана СП. К сожалению, выдвигая данный тезис, авторы постановления № 10/22 не указали критерии, которыми должен руководствоваться суд, делая вывод о том, создан ли в результате реконструкции новый объект недвижимости. Тем самым вместо внесения единообразия в судебную практику были созданы предпосылки для произвольного применения закона. Этому подходу соответствовал и абз. 3 п. 29 постановления № 10/22, согласно которому ст. 222 ГК не подлежит применению в случаях, когда самовольно возведенный объект не является новым объектом. Что такое самовольно возведенный объект, который является объектом недвижимого имущества, но тем не менее не является новым, – вопрос, ответ на который так и не был найден доктриной и практикой.

К сожалению, описанный выше подход проник и в действующее законодательство. Согласно п. 3 ст. 141.3 ГК[58] «изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом». Вполне очевидно, что изменение характеристик объекта (например, размера площади) в результате уточнения обмеров и исправления арифметических ошибок не влечет образования нового здания. Но надстройка дополнительного этажа или пристройка дополнительного модуля и связанное с этим изменение площади, объема и высоты здания должны рассматриваться как возникновение нового объекта в результате реконструкции. С учетом того, что в настоящее время закон, упоминаемый в п. 3 ст. 141.3 ГК, отсутствует, рассматриваемая норма может использоваться для сокрытия создания СП в результате реконструкции. Здесь вполне ожидаема следующая логика. Изменение характеристик объекта влечет образование нового здания лишь в случаях, когда это специально установлено законом. Закон, устанавливающий такие случаи, отсутствует. Значит, любая реконструкция не влечет возникновения нового объекта, в связи с чем не требуется получения соответствующих разрешений и согласований, а также регистрации права на вновь созданный объект.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Примечания

1

Документ утратил силу с 1 февраля 2020 г. в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 13 января 2020 г. № 7 «О признании утратившими силу некоторых актов РСФСР и Российской Федерации и их отдельных положений».

2

Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

3

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 8-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”».

4

Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”».

5

Эти положения не подлежат применению в связи с изданием комментируемого Постановления.

6

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143. Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

7

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).

8

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 декабря 2022 г.).

9

Часто обжалуемые статьи кодексов (подготовлено Конституционным Судом РФ, декабрь 2021 г.). UPL: https://base.garant.ru/403559734/ (дата обращения: 16.10.2024).

10

См. комментарий к п. 5 Постановления.

11

См.: п. 2.22–2.23 Комментария и комментарий к п. 29 Постановления.

12

См. комментарий к п. 18–21 Постановления.

13

Далее – строительная аренда. См.: п. 41.3 Комментария.

14

Данный термин представляется равнозначным понятию «нарушение установленных законодательством требований».

15

Данные изменения внесены в ст. 222 ГК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 8-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”». До этого использовалось только слово «создание».

16

См.: п. 5.8–5.11 Комментария.

17

В дальнейшем эти признаки (по порядку расположения в п. 1 ст. 222 и п. 2 Постановления) мы будем называть: 1-й, 2-й, 3-й и 4-й признаки).

18

См. комментарий к п. 27 Постановления.

19

См. комментарий к п. 28 Постановления.

20

Определение КС от 3.07.2007 № 595-О-П по запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ.

21

См.: ст. 9.5 «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию» Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

22

См.: комментарий к п. 16 Постановления.

23

В п. 1 ст. 222 ГК присутствует условие об установлении определенных правил на дату начала создания СП, а также действии этих правил на дату выявления СП. Это условие является общим для этого и всех последующих признаков СП, поэтому оно будет рассмотрено отдельно, после анализа всех признаков, к которым оно относится.

24

Приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (зарег. в Минюсте России 15 декабря 2020 г. № 61482).

25

См., напр.: Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 г. № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга».

26

См.: комментарий к п. 19 Постановления.

27

См.: п. 19.3 Комментария.

28

См.: п. 19.5 Комментария.

29

С точки зрения законодательной техники представляется весьма неудачной идея определять разрешение на строительство через указание документов, которым строительство в разных случаях должно соответствовать.

30

См.: приказ Минстроя России от 3 июня 2022 г. № 446/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» (зарег. в Минюсте России 3 июня 2022 г. № 69078).

31

Законом № 476-ФЗ внесено дополнение: «(за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”)».

32

См., напр.: п. 9 и 13 ст. 60 Федерального закона от 25 июня 2022 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

33

См., напр.: п. 3 ст. 36 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

34

В действующей редакции – «предоставления».

35

Щенникова Л. В. Институт самовольной постройки в свете задач градостроительства и архитектурной деятельности в Российской Федерации // Закон. 2008. № 1. C. 116.

36

Щербаков Н. Б. О новеллах в судебной практике по вопросам самовольного строительства // Вестник гражданского права. 2010. № 5. C. 107–118.

37

Пятков Д. В. Возникновение прав на самовольные постройки: Проблемы правоприменения // Кодекс info. 2004. Май – июнь. С. 66–77.

38

О понимании и значении существенности нарушений градостроительных и строительных норм и правил см. комментарий к п. 29 Постановления.

39

См.: п. 2.3 Комментария.

40

Предложения по переводу данных отношений в сферу административного регулирования см.: п. 25.7 Комментария.

41

О строительстве при получении уведомления о несоответствии ничего не говорится.

42

См.: комментарий к п. 45 Постановления.

43

См. также: п. 41.1 Комментария.

44

Право постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие могло принадлежать и физическим лицам, если было приобретено ими до введения в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 г.).

45

Речь идет о так называемом квазиобороте права постоянного (бессрочного) пользования. См. Алексеев В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Права на публичные недвижимые вещи. М., 2023. С. 117–118.

46

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 8-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”».

47

См. например: Щенникова Л. В. Институт самовольной постройки в свете задач градостроительства и архитектурной деятельности в Российской Федерации // Закон. 2008. № 11. С. 116; Пхалагов Т. С. Гражданско-правовой режим объектов капитального строительства: автореф. дис… канд. юрид. наук. Волгоград, 2012. С. 30; Демкина А. В. Принцип добросовестности и институт самовольной постройки в гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 8 (167). С. 7; Левушкин А. Н., Измайлов В. В. Самовольная постройка: правовые проблемы легитимации // Вестник Московского государственного областного университета. Серия: Юриспруденция. 2022. № 1. С. 99; и др.

48

Гумилевская О. В. Основания признания права собственности на самовольную постройку: автореф. дис… канд. юрид. наук. Краснодар, 2008. С. 7; Беленькая А. Я. Проблемы квалификации права на объект строительства: автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2004. С. 10; Селиванов В. В. Гражданско-правовой режим самовольной постройки и его нормативное закрепление: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2012. С. 13; и др.

49

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Имущественные отношения в РФ. 2003. №№ 4, 5; Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. C. 143–145.

50

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Имущественные отношения в РФ. 2003. №№ 4, 5.

51

Подробно см. Алексеев В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей. 3-е изд., исп. и доп. М., 2023. С. 266–272.

52

Определение ВС РФ от 26 февраля 2015 г. № 306-ЭС15-1543 по делу № 455-12101/2013.

53

К сожалению, Постановление не уделило внимания этой проблеме, которая достаточно часто возникает в практике. В связи с этим его можно было бы дополнить пунктом о невозможности применения ст. 222 ГК к объектам, созданным юридическими лицами до введения в действие первой части ГК и объектам нежилого назначения, созданным в тот же период физическими лицами.

54