Как не быть обманутым на недвижке

и

Банк: АО «Банк Пример», лицензия № ___, адрес: г. Москва, ул. Финансовая, д. 10,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель принять квартиру:

– Адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45

– Площадь: 56,0 кв. м

– Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234

– Этаж: 4 из 9

– Комнаты: 2

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от «_» ________ 20 г.

1.3. Квартира не обременена и не находится под арестом, за исключением ипотечного обременения в пользу Банка.

2. Цена и порядок расчётов

2.1. Цена квартиры – ___________ (_____________________) рублей.

2.2. Оплата производится:

– часть суммы (собственные средства Покупателя) – _______ руб.,

– часть – за счёт ипотечного кредита, предоставляемого Банком (согласно кредитному договору).

2.3. Банк перечисляет средства Продавцу после регистрации залога квартиры в пользу Банка.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Продавец обязуется:

– передать квартиру свободной от прав третьих лиц, кроме обременения Банка;

– предоставить все необходимые документы для регистрации ипотеки;

– участвовать в оформлении документов по ипотеке.

3.2. Покупатель обязуется:

– получить ипотечный кредит в Банке;

– оплатить часть стоимости квартиры своими средствами;

– подписать кредитный договор и договор залога.

3.3. Банк обязуется:

– перечислить Продавцу кредитные средства после регистрации ипотеки;

– обеспечить соблюдение условий ипотечного кредитования.

4. Регистрация сделки

4.1. Стороны совместно подают документы на регистрацию перехода права собственности в МФЦ.

4.2. Право собственности Покупателя и ипотечное обременение Банка регистрируются одновременно.

5. Прочие условия

5.1. Расходы по регистрации оплачивает Покупатель.

5.2. В случае отказа Банка в кредитовании договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Подписи сторон:

Продавец: ______________ /И. И. Иванов/

Покупатель: ______________ /П. П. Петров/

Представитель Банка: ______________ /Ф.И.О./

Важно:

– Никогда не подписывайте договор, не убедившись, что ипотека действительно оформлена и зарегистрирована.

– Проверьте, что банк внес ипотечное обременение в ЕГРН – это гарантия, что ваша сделка под защитой.

– Желательно подключить нотариуса для сопровождения сделки, если сумма большая.

Вот расширенный шаблон договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала (МСК). Это отдельный вид сделки, где часть оплаты идет из средств господдержки, и нужны дополнительные гарантии и процедуры.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ (с использованием материнского капитала)

г. ____________

«_» ____________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 4510 №123456, выдан ОВД Центрального района г. Москвы 01.01.2015 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1,

и

Покупатель: Петров Пётр Петрович, паспорт: серия 4509 №654321, выдан ОВД Ленинского района г. Москвы 01.01.2017 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 2,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель принять квартиру:

– Адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45

– Площадь: 56,0 кв. м

– Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234

– Этаж: 4 из 9

– Количество комнат: 2

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, подтверждённом выпиской из ЕГРН от «_» ________ 20 г.

2. Цена и порядок расчётов

2.1. Общая цена квартиры составляет:

___________ (_____________________) рублей.

2.2. Оплата производится в два этапа:

– Собственные средства Покупателя – _______ руб.,

– Средства материнского капитала в размере _______ руб., перечисляемые ПФР на счет Продавца после одобрения сделки.

3. Обязательства сторон

3.1. Продавец обязуется:

– Передать квартиру в надлежащем состоянии;

– Оказывать содействие в оформлении документов для использования материнского капитала;

– Дождаться перечисления средств ПФР.

3.2. Покупатель обязуется:

– Обратиться в Пенсионный фонд России (ПФР) для одобрения использования материнского капитала;

– Предоставить Продавцу и другим сторонам необходимые документы;

– Оплатить собственные средства своевременно.

4. Использование материнского капитала

4.1. Сделка подлежит обязательному одобрению в ПФР. Стороны согласны на передачу необходимых документов в ПФР для проверки.

4.2. Перечисление средств материнского капитала происходит после регистрации перехода права собственности на Покупателя.

5. Порядок передачи квартиры

5.1. Квартира передаётся Покупателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами.

6. Ответственность сторон

6.1. В случае отказа ПФР в перечислении средств материнского капитала стороны обязуются пересмотреть условия оплаты или расторгнуть договор по взаимному согласию.

7. Прочие условия

7.1. Расходы по регистрации сделки оплачивает Покупатель.

7.2. Договор составлен в 3 экземплярах – для Продавца, Покупателя и ПФР.

Подписи сторон:

Продавец: ______________ /И. И. Иванов/

Покупатель: ______________ /П. П. Петров/

Советы:

– Обязательно подавайте заявление на использование маткапитала в ПФР заранее, иначе сделка затянется.

– Не переводите деньги продавцу до одобрения и перечисления средств маткапитала.

– Помните, что материнский капитал – это целевые средства, их нельзя получить наличными.

Глава 7. Новостройки: на этапе котлована, по ДДУ, через ЖСК – как не остаться с ямой

Покупка квартиры в новостройке – как свидание с человеком из Тиндера: ты видел только рендер, веришь в светлое будущее, а на деле может быть пустырь, болото и генплан без генплана.

Зачем люди лезут в котлован?

Потому что дешевле, потому что новое, потому что соседей ещё нет. В рекламе тебе обещают рассветы над парком, тёплые полы и бассейн на крыше. А ты, не успев моргнуть, подписываешь ДДУ, отдаёшь миллионы – и… смотришь на строительный забор и экскаватор в печали.

Основные способы купить новостройку

1. ДДУ (договор долевого участия)

Самый распространённый и относительно защищённый способ.

Ты платишь деньги – тебе обещают построить квартиру и передать её, когда дом введут в эксплуатацию.

Опасности:

– Стройка затянулась на 5 лет

– Дом сдали, но не выдают ключи – «не подключены сети»

– Метраж квартиры меньше обещанного

– Застройщик обанкротился

2. ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Ты вступаешь в кооператив, платишь паи, и «в будущем» тебе передают квартиру.

Опасности:

– Закон не защищает так, как по ДДУ

– Можно остаться с «долей в кооперативе», но без квартиры

– Сроки – как на Марсе: «через 2 года, если будет погода»

3. Покупка по переуступке

Ты покупаешь у другого дольщика, который купил раньше тебя по ДДУ и теперь перепродаёт.

Опасности:

– Переплата: стоимость выше, чем у застройщика

– Неправильно оформленные документы

– Продавец с долгами, из-за которых твоя сделка может не пройти

Главные схемы обмана

Схема 1. «Сдали – но не туда»

Тебе обещали дом с видом на парк, а построили на соседнем участке с видом на парковку. Проект изменился, но тебя никто не спросил.

Схема 2. «Неустойка? Не, не слышали»

Застройщик задержал сдачу дома на год, а ты требуешь компенсацию. А он в ответ: «А в договоре мелким шрифтом написано, что мы можем, если сильно захотим».

Схема 3. «ЖСК без гарантии»

Ты вступаешь в кооператив, платишь взносы – и всё. Ни договора, ни сроков, ни ответственности. Просто собираем деньги и надеемся на чудо.

Схема 4. «Фейковый ДДУ»

Мошенники подделывают документы и выдают себя за застройщика. Люди платят миллионы, а стройка никогда и не начиналась.

Кейс: «Котлован имени надежды»

Денис купил квартиру в новостройке на стадии «выкопали яму, вот и фундамент». Всё официально – ДДУ, реклама, менеджер с кофемашиной. Через два года на объекте по-прежнему котлован и одинокий строитель с лопатой.

Компания застройщика перепродала проект другой фирме, та перепродала третьей. В итоге – стройка заморожена, дом не сдан, Денис судится, живёт у тёщи.

Вопросы для самопроверки

– Чем отличается ДДУ от ЖСК?

– Как проверить, зарегистрирован ли застройщик?

– Что должно быть указано в ДДУ обязательно?

– Почему важно проверять разрешение на строительство?

Инвестиции в недвижимость: схемы, риски и как не стать жертвой

Что такое инвестиции в недвижимость?

Вкладывать деньги в недвижимость – значит покупать квартиры, дома, коммерческие площади или землю с целью заработать. Заработок может идти за счёт:

– Ростa стоимости недвижимости (продать дороже, чем купил)

– Получения регулярного дохода от аренды

– Девелоперских проектов (участие в строительстве с последующей выгодой)

– Спекуляций на перепродаже долей или квартир (флиппинг)

– Пакетных инвестиций – покупка долей в объектах через специализированные фонды или компании

Популярные схемы инвестирования

– Покупка квартиры для сдачи в аренду.

– Классика – купил, отремонтировал, сдал и получаешь пассивный доход. Но тут важно правильно выбрать район, жильцов, договор аренды, а также быть готовым к ремонтам и рискам неуплаты.

– Флиппинг – покупка с целью быстрой перепродажи.

– Купил дешевле, сделал косметический ремонт и продал подороже. Но тут важен рынок, а главное – не попасть на долгострой или проблемный объект.

– Инвестиции в новостройки через дольщиков или ЖСК.

– Можно войти в строительство с малой суммой, но риски – затягивание сроков, проблемы с застройщиком, банкротство.

– Долевое участие через инвестиционные фонды.

– Фонды собирают деньги многих инвесторов и покупают объекты, потом делят прибыль. Минус – комиссия, риск управляющей компании и ограниченный контроль.

– Покупка коммерческой недвижимости.

– Магазины, офисы, склады – часто сдают дороже, чем жилые квартиры, но и риски выше – арендаторы могут быть ненадёжными, объекты менее ликвидны.

Как избежать мошенничества и потерь?

– Проверяйте собственника и историю объекта через ЕГРН и Росреестр.

– Изучайте договоры внимательно – нет ли подводных камней или обременений.

– Не платите большие суммы авансом без гарантии возврата или подтверждения права собственности.

– Будьте осторожны с новостройками и дольщиками – выбирайте проверенных застройщиков с хорошей репутацией.

– Не верьте обещаниям баснословной прибыли – инвестиции всегда связаны с риском.

– Используйте нотариальное сопровождение сделок и консультируйтесь с юристами.

Пример из жизни

Иван решил вложиться в новостройку по привлекательной цене. Заказал ремонт, вложил деньги, но застройщик обанкротился, стройка остановилась. Иван потерял часть денег и вынужден был судиться несколько лет, чтобы вернуть хотя бы часть вложений.

Вопросы для самопроверки

– Какие риски есть при покупке квартиры для сдачи в аренду?

– Почему важно проверять юридическую чистоту объекта?

– Чем отличается инвестиция в жилую и коммерческую недвижимость?

– Какие меры можно принять, чтобы защитить свои деньги при вложениях?

Итог: как не лохануться с инвестициями?

– Всегда делайте «домашку» – проверяйте документы, репутацию и условия.

– Не гонитесь за супер-выгодой, если что-то слишком хорошо – это повод насторожиться.

– Помните, что быстрых и гарантированных прибылей не бывает – инвестируйте только то, что готовы потерять.

– Вовлекайте профессионалов (юристов, риелторов), чтобы снизить риски.

Вот простой, но полный шаблон договора инвестирования в недвижимость – чтобы можно было использовать при совместных вложениях в покупку жилья или коммерческой недвижимости.

ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

г. ____________

«_» ____________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Инвестор 1: ФИО, паспорт: серия ___ № _______, адрес регистрации: _______________

Инвестор 2: ФИО, паспорт: серия ___ № _______, адрес регистрации: _______________

(и так далее – если несколько инвесторов)

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны договариваются совместно инвестировать денежные средства в приобретение недвижимости по адресу: ___________________________ (далее – «Объект»).

1.2. Цель инвестирования – получение прибыли от последующей продажи или сдачи Объекта в аренду.

2. Вклад и доли

2.1. Общая сумма инвестиций составляет ___________ рублей.

2.2. Каждый инвестор вносит свою долю:

– Инвестор 1 – _______ рублей (___ %)

– Инвестор 2 – _______ рублей (___ %)

– и т. д.

2.3. Доли в праве собственности и распределении прибыли соответствуют долям инвестиций, если не оговорено иное.

3. Порядок и сроки оплаты

3.1. Внесение средств осуществляется на совместный счет или доверительное управление по следующему графику: ___________________________

3.2. В случае задержки оплаты сторона, не исполнившая обязательства, уплачивает штраф в размере _______ % от суммы.

4. Управление недвижимостью

4.1. Решения по управлению Объектом (продажа, сдача в аренду, ремонт и пр.) принимаются единогласно / большинством голосов (выбрать вариант).

4.2. Назначается управляющий (физическое лицо или компания) – ___________________________

5. Прибыль и убытки

5.1. Полученная прибыль от продажи или аренды распределяется пропорционально долям участников.

5.2. Убытки распределяются аналогично.

6. Права и обязанности сторон

6.1. Инвесторы обязуются:

– Своевременно вносить денежные средства;

– Участвовать в управлении Объектом;

– Соблюдать условия договора.

6.2. Управляющий обязуется:

– Вести учёт доходов и расходов;

– Информировать инвесторов о состоянии Объекта;

– Осуществлять необходимые действия по распоряжению недвижимостью согласно решению инвесторов.

7. Ответственность

7.1. За нарушение условий договора стороны несут ответственность согласно действующему законодательству.

8. Разрешение споров

8.1. Все споры решаются путем переговоров.

8.2. Если спор не удаётся решить, он передаётся на рассмотрение в суд по месту нахождения Объекта.

9. Срок действия и расторжение

9.1. Договор действует до полного исполнения обязательств.

9.2. Расторжение возможно по соглашению сторон или по решению суда.

Подписи сторон:

Инвестор 1: _______________ /ФИО/

Инвестор 2: _______________ /ФИО/

Советы:

– Обязательно оформляйте совместную собственность (доли) или договор долевого участия.

– Желательно привлечь юриста для составления подробных условий управления и выхода из инвестпроекта.

– Храните все документы и отчёты по сделкам.

Итог главы: Как не остаться с договором и без квартиры

– Покупай по ДДУ, зарегистрированному в Росреестре

– Проверяй застройщика и объект через наш.дом.рф

– Не покупай «по кооперативу», если не готов к риску

– Не ведись на скидки в 40% «только сегодня» – это ловушка

– Хочешь экономии – не экономь на юристе

Глава 8. Доли, комнаты, коммуналки – ад или инвестиция?

Если вы слышали «долевая собственность», «продажа комнаты», «в коммуналке осталась только ванна», – то вы на территории, где сосед может быть вашим совладельцем, а дверь в подъезд – границей маленькой войны.

Что такое доля

Доля в квартире – это не просто «половина дивана» или «четверть кухни». Это юридическая часть объекта недвижимости, без выдела в натуре. То есть вы вроде бы владелец, но где именно – непонятно. И к унитазу доступа у вас может не быть.

Типичная фраза продавца: «Продаю ½ квартиры». Типичная правда: «Там живёт тётя Лена, вас туда не пустят, но документы красивые».

Коммуналки и комнаты

Комната в коммуналке – это когда у тебя есть личный шкаф и чайник, а всё остальное – общий.

Инвесторы называют это «ликвидный актив». Жильцы называют это «запах борща от соседей в 7 утра».

Часто такая недвижимость:

– находится в центре города

– стоит относительно недорого

– может быть сдана в аренду, особенно посуточно

Но!

Коммуналки – это:

– всегда долевая собственность

– почти всегда проблема с приватизацией, прописанными

– возможны суды и скандалы при продаже

Частые схемы обмана

Схема 1: «Квартира с соседом, который не знал, что продают»

Ты покупаешь 1/3 квартиры, а потом узнаёшь, что остальные 2/3 принадлежат бабушке, которая против. Очень против. И прописана там со всеми своими детьми.

Схема 2: «Продаём долю, а живёт в ней клан»

На бумаге ты владелец. На деле – у тебя нет ключей, и за дверью тебе отвечают: «Мы тебя не звали».

Схема 3: «Выдел в натуре – как мистика»

Тебе говорят: «Можно выделить комнату в натуре». А потом суд говорит: «Нет, нельзя. Живи в воздухе между туалетом и стенкой».

Кейс: «Доля с приключениями»

Ирина купила ¼ квартиры в престижном районе. По документам – сказка. На деле: в квартире жили 5 человек, включая пожилого инвалида, прописанного по суду. Выделить комнату не удалось. Суд отказал. Продать долю – никто не берёт. Арендаторы – в шоке.

Итог: суды, слёзы, минус 2 года жизни и почти без прибыли.

Вопросы для самопроверки

– Чем доля отличается от комнаты?

– Что такое «выдел в натуре» и зачем он нужен?

– Могу ли я выгнать сособственника, если купил долю?

– Зачем проверять, кто живёт и кто прописан?

Итог: ад или инвестиция?

Можно ли заработать на долях и комнатах? – Да.

Можно ли потерять деньги, нервы и веру в человечество? – Да, и гораздо быстрее.

Если всё делать правильно:

– Покупать через аукцион/банкротство, а не у мутных личностей

– Проверять всех собственников и жильцов

– Использовать юриста и нотариуса

– Считать не только цену покупки, но и цену возможных судов

Глава 9. Дробление квартир: зачем делят, где кидают, что запрещено

На бумаге – три квартиры, в реальности – один однушечный муравейник. А ты думал, это «умный инвестор», а не «предприниматель, ищущий приключений на пятую точку».

Что такое дробление?

Дробление квартиры – это превращение одной квартиры в две, три, а иногда и в шесть, с отдельными входами, санузлами, счётчиками и даже адресами (если повезёт).

Зачем это делают?

– Чтобы продать подешевле, но больше

– Чтобы сдавать как студии – посуточно или надолго

– Чтобы обойти ограничения: по прописке, налогам, нормам

Где и как могут обмануть

Схема 1. «Продажа как студии, а это часть квартиры»

Ты покупаешь «отдельную студию», а по документам – просто комната в общей квартире, без выдела в натуре. Жить можно, но зарегистрироваться нельзя. Продать – почти тоже. А если снесут стену – нет объекта.

Схема 2. «Дробили незаконно»

Перепланировка не согласована. Противопожарные нормы нарушены. Воды нет. Канализация идёт через соседей. При проверке – всё сносится, иногда и за твой счёт.

Схема 3. «Обещали юр. адрес – а дали вентиляционный люк»

Оформляют «объект», но он не имеет отдельного кадастрового номера, адреса, а значит – это не квартира, а объект самостроя. Росреестр в шоке, суд – тоже.

Что запрещено законом

– Нельзя делить, если не соблюдаются нормы по площади, свету, вентиляции, шумоизоляции

– Нельзя делать отдельный вход через подъезд, если это угрожает безопасности

– Нельзя проводить канализацию без согласования с коммунальщиками

– Нельзя регистрировать «нежилые жилые помещения» без перевода статуса

Пример: студии-капканы

Москва. Новый ЖК. Риелтор предлагает «две студии» по 20 м² каждая. На деле: это одна квартира 40 м² с фанерной стенкой и двумя дверями из одной входной. Коммуникации одни, счётчики одни, собственность одна. Покупатель платит как за две, а в реестре – одна.

Кейс: «Дробление для мамы»

Сергей купил ½ квартиры «под инвестиции». Ремонт – крутой, сдача – идёт, деньги капают. Но через полгода к нему пришли из жилинспекции: жалоба от соседей. Проверка – перепланировка не согласована, стены несущие, канализация – самодельная.

Итог: штраф, предписание снести, съёмщик съехал, соседи прокляли.

Как не вляпаться в проблемную студию

– Проверяй кадастровый номер: это отдельный объект или «воображаемая студия»

– Смотри на технический паспорт: есть ли отдельный вход, кухня, санузел

– Запроси проект перепланировки и согласования – или их нет

– Уточни у ЖКХ, ТСЖ, БТИ – есть ли претензии

– Ознакомься с решением суда, если кто-то уже пытался узаконить

Вопросы для самопроверки