Как не быть обманутым на недвижке

Как не быть обманутым на недвижке

Наталья Долбенко

Иллюстрация обложки Leonardo AI

© Наталья Долбенко, 2025

ISBN 978-5-0068-4412-4

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Введение

– Почему вас могут кинуть – и как это предотвратить

– Чем эта книга отличается от скучных инструкций

– Кто вы: пользователь, арендатор, инвестор, перекупщик, мечтатель?

Почему в сделках с недвижимостью так легко «влететь» на миллионы – и как этого не допустить

Покупка или аренда квартиры, дома, земли – это всегда серьёзно. Даже если вы просто снимаете жильё на полгода, речь всё равно идёт о крупных суммах. А уж когда покупаете что-то своё – это, возможно, самая дорогая сделка в вашей жизни.

И именно поэтому тут столько развода.

Каждый год в России и за её пределами сотни тысяч людей теряют деньги, нервы и иногда – своё единственное жильё.

Кто-то купил квартиру с долгами и теперь платит за чужие кредиты.

Кто-то подписал договор с «липовой» управляющей компанией на Бали и остался без денег и без жилья.

Кто-то просто отдал аванс, а продавец исчез.

Схем – море. И большинство из них рассчитаны на обычного человека, который не юрист, не риелтор и не привык копаться в бумажках.

Если вы думаете: «Ну, я-то умный, меня не разведут» – остановитесь. Разводят как раз тех, кто уверен, что всё знает. Потому что обман в недвижимости часто выглядит очень красиво, прилично и даже официально. Выглядит – как нормальная сделка.

Зачем эта книга

Эта книга – не учебник.

Это – практическое пособие:

– как не попасться на развод,

– как понять, с кем и что вы подписываете,

– как не потерять деньги и имущество,

– как правильно купить, продать, сдать или арендовать – с минимальными рисками.

– как не позволить себя обмануть – на родине или за границей.

Я расскажу вам о сделках с недвижимостью простым языком, без занудства, юридических заумностей и официального бреда. Только то, что важно знать обычному человеку. С примерами, кейсами, схемами, и главное – с предупреждением: где чаще всего кидают, как это происходит и что делать, если уже попали.

Для кого эта книга

– Вы покупаете или продаёте квартиру, дом, участок – первый раз или не первый, но без юриста.

– Вы арендуете жильё или, наоборот, сдаёте – и не хотите попасть на неадекватов.

– Вы задумались о покупке за границей – в Таиланде, Турции, на Бали или в Дубае.

– Вы слышали, что на недвижке можно заработать, и хотите понять, где правда, а где развод.

– Или вы просто хотите не влететь в долговую яму, не остаться без жилья и не стать жертвой мошенников.

Что вас ждёт

В книге мы разберём:

– Как устроен рынок недвижимости – что нужно знать, даже если вы просто снимаете «однушку».

– Где чаще всего кидают и на какие уловки попадаются даже умные люди.

– Какие схемы работают в 2025 году – и почему старые разводы до сих пор живы.

– Как покупать и продавать безопасно.

– Какие способы заработка на недвижке реально работают – и какие лучше обойти стороной.

– Что делать, если вы уже попали в проблему – и можно ли вытащить деньги назад.

Это книга для всех, кто хочет жить спокойно – с крышей над головой, а не с уголовным делом за мошенничество (да, и такое бывает).

Если вам интересна недвижимость – не как фантики и маркетинг, а как реальная часть жизни и денег – вы по адресу.

Поехали.

Часть 1. Основы: с чего начинается

Кейс: Купили «квартиру мечты» – остались без квартиры и с кредитом

Марина и Андрей купили квартиру в новостройке. Всё выглядело красиво: офис застройщика, менеджеры в костюмах, кофе, шоурумы. Менеджер сказал: «Это супер-объект, осталось всего две квартиры, бронируйте сейчас – завтра заберут!» Поверили. Быстро подписали договор, взяли ипотеку на 20 лет, внесли первый платёж.

Через два года выяснилось:

– земля, на которой строился дом, была в аренде и под судом,

– разрешения на строительство отозваны,

– застройщик обанкротился,

– никаких коммуникаций не будет,

– дом официально – «недострой»,

– а кредит – остался.

Пытались судиться. Потеряли ещё два года и последние деньги. Сейчас живут на съёмной квартире и продолжают платить ипотеку – за бетонную коробку без адреса.

Что пошло не так?

– Не проверили документы.

– Не поняли, что такое ДДУ и права на землю.

– Подписали всё «по доверию».

Вывод:

Красивый офис – не гарантия. Спешка – враг.

Любая сделка, даже в новом доме с рекламой на билбордах, может обернуться катастрофой.

В книге я покажу, как такие ситуации можно было предотвратить. И как вы можете это сделать – без юридического образования и паники.

Глава 1. Какие бывают недвижимости, и чем они опасны

Квартира – не всегда жильё. Дом – не всегда дом. А земля может оказаться болотом. Разбираемся, что почём.

Что считать недвижимостью?

Недвижимость – это не только квартира «на 9 этаже с видом на гаражи».

Это всё, что привязано к земле и не может быть перенесено без разрушения (по крайней мере – по закону и без трактора).

Виды недвижимости, с которыми чаще всего работают обычные люди:

– Квартиры – новостройки, вторичка, доли, апартаменты

– Дома – жилые и дачные, с участком и без

– Земельные участки – под ИЖС, ЛПХ, садоводство, и «зачем вы это купили»

– Коммерческая недвижимость – офисы, магазины, склады, подвал, который вам «впарили как перспективу»

– Гаражи – капитальные, металлические, в ГСК и без правового статуса

– Недвижимость за границей – квартиры в Таиланде, виллы на Бали, башни в Дубае (спойлер: чаще всего – без прав собственности)

И, внимание, апартаменты – это не квартира. Это что-то между гостиничным номером и офисом. Жить там можно, но как бы «не совсем законно». Мы ещё вернёмся к этому цирку.

Чем отличаются виды недвижимости – и где подвох?

Кейс: «Купили землю. Только не ту»

Игорь хотел тишины, свежего воздуха и шашлыков. Купил участок «для строительства дома» – за смешные деньги. 20 соток под городом!

Потом выяснилось:

– Это земли сельхозназначения, строить там нельзя

– Газ – «когда-нибудь», а света – никогда

– Подъезда – нет, дорога – поле

– Сосед справа держит свиноферму

– А продавец уже в другом регионе – с вашими деньгами

Проверь себя:

– Знаешь ли ты, что у земли есть категория и разрешённое использование?

– Можешь ли отличить жилой дом от дачного строения по документам?

– Понимаешь ли, что апартаменты ≠ квартира, и прописаться там нельзя?

Итог: как не попасть

– Проверяй тип объекта: это не просто «домик», а либо жилой, либо не жилой. А может, и вовсе сарай.

– Не верь словам про «всё оформлено» – смотри документы.

– Если не знаешь, что перед тобой – спроси или найми специалиста. Это дешевле, чем суд.

– Землю проверь по кадастру. В интернете, без поездок, но обязательно.

– И не забывай: если участок дешёвый и красивый – там, скорее всего, нет дороги, электричества или закона.

Глава 2. Аренда, покупка, продажа, дарение, наследство, инвестиции – в чём разница, и где чаще всего кидают

Сделка – это не просто «бумажку подписал». Это целый спектакль, где можно выступить и в роли собственника, и в роли лоха. Разбираемся, что к чему.

Все сделки с недвижимостью можно поделить на две большие категории:

– Передача владения – то есть аренда: вы жильё отдаёте, но оно ваше

– Передача собственности – то есть продал, подарил, оставил в наследство: теперь это уже не ваше

Но дьявол, как всегда, в деталях. Потому что вы можете думать, что «просто продали», а по факту сделали дарение с налогами, оспоримыми сроками и сюрпризами от ФНС. Или, наоборот, думаете, что сдаёте квартиру на полгодика, а потом годами судитесь с «временно проживающими».

Пока вы думаете, что сделка – это когда вы кому-то что-то просто «передаёте», юристы разводят руками, а мошенники – греют руки.

Все сделки – не одинаковые. И не все безопасные.

Когда человек говорит: «Я передал квартиру сыну», юрист уточняет:

«Это было дарение, завещание, купля-продажа, мена, рента или устная договорённость на кухне?»

Потому что юридически – разные типы сделок – разные последствия, налоги, риски и способы развода.

Основные типы сделок – просто и по делу

Кейс: «Сдавал – теперь судится»

Александр сдавал свою квартиру в аренду – без договора, «по-человечески», «тётке нормальной, в очках». Через 5 месяцев она перестала платить, ещё через месяц перестала отвечать, а через два подала в суд… на Александра, мол, «выселение нарушает её права».

Суд стал на её сторону: без договора – вы, как владелец, не можете доказать условия, и тем более – сроки. Теперь Александр снимает свою же квартиру у «тёти в очках» за 25 тысяч.

Разберём по порядку:

1. АРЕНДА

Что это: временная передача жилья в пользование за деньги (или иногда за «спасибо и ремонт»).

Как оформляется: договор аренды (в идеале – письменный, с подписью, сроками, суммой и условиями).

На что обращать внимание:

– Кто арендодатель? Это действительно собственник? Или его троюродная племянница?

– Есть ли письменный договор?

– Прописаны ли в квартире ещё люди?

– Указаны ли чётко: срок, сумма, кто за что платит, условия досрочного расторжения?

Типовые разводы:

– Сдаёт не собственник, а «доверенное лицо» – по фальшивой доверенности

– Одну квартиру сдают нескольким арендаторам

– Договор не оформляется – потом жильцов не выгнать

– Арендатор перестаёт платить, но остаётся жить

Совет:

Договор аренды – не роскошь, а средство защиты. Даже если вы сдаёте «своим», сделайте письменный договор. Приложите копии паспортов. Иначе в суде вам скажут: «А докажите, что это аренда, а не сожительство».

2. ПОКУПКА

Что это: приобретение недвижимости в собственность за деньги.

Как оформляется: договор купли-продажи + регистрация права собственности в Росреестре.

Риски:

– Поддельные документы

– Недобросовестные продавцы (особенно при срочной продаже)

– Долги, аресты, обременения

– Неуказанные наследники, бывшие супруги, дети, пенсионеры с правом проживания

– Отсутствие регистрации сделки (а без неё – квартира не ваша)

Типовая схема развода:

Продаётся квартира «без обременений». Вы отдаёте деньги, подписываете договор. Потом выясняется, что квартира:

– В ипотеке

– Под арестом

– С двумя прописанными пенсионерами, которых нельзя выписать

– Или вообще продана по фальшивой доверенности – и вы просто перевели деньги мошеннику

Совет:

Не верьте фразе: «Да всё нормально, мы уже продаём не в первый раз». Проверяйте выписку из ЕГРН, личность продавца, историю права собственности и долги.

3. ПРОДАЖА

Что это: вы отдаёте свою недвижимость за деньги.

Как оформляется: договор купли-продажи + регистрация перехода права.

Возможные проблемы:

– Покупатель не платит, но требует вселения

– Покупатель оспаривает сделку (мол, был введён в заблуждение)

– Покупатель признаёт сделку мнимой (нажали, обманули, запугали)

– После сделки появляются родственники, которые говорят: «Это не он продал! Это его обманули!»

– При продаже доли: другие сособственники оспаривают право

Совет:

Работайте через аккредитив или ячейку. Не передавайте оригиналы без встречного исполнения. Фиксируйте всё – суммы, расчёты, расписки.

4. ДАРЕНИЕ

Что это: передаёте недвижимость безвозмездно – просто так.

Как оформляется: договор дарения + регистрация права.

Частые ошибки:

– Дарят без договора – «устно договорились»

– Дарят не родственникам – а это налогооблагаемая сделка

– Дарят несовершеннолетнему – потом не продать без органов опеки

– Пытаются оспорить дарение – «бабушка была под давлением» или «в невменяемом состоянии»

Типовая история:

Мама подарила квартиру сыну. Через год сын продал квартиру. Мама обиделась и пошла в суд, где заявила, что была введена в заблуждение и «не поняла, что подписывает».

Суд признал сделку недействительной. Сын остался без квартиры, а покупатель остался без квартиры и без денег.

Совет:

Дарение – не игрушка. Договор нужен. А если у кого-то проблемы с психическим здоровьем – лучше вообще не трогать. Иначе потом суд отменит всё.

5. НАСЛЕДСТВО

Что это: переход недвижимости после смерти по закону или завещанию.

Как оформляется: через нотариуса, вступление в наследство, регистрация права.

Опасности:

– Несколько наследников

– Обременения, долги умершего

– Споры по завещанию («бабушка не могла оставить всё кошке!»)

– Отказ оформить наследство – потом квартира «висит»

– Сроки – если не успел в 6 месяцев, потом суд

Типовая история:

Ольга вступила в наследство от отца. Но не проверила, что на квартире висел долг за капремонт 180 тысяч. Теперь она собственник – и по закону обязана платить. Отец не платил 8 лет.

И ещё сюрприз: объявился внебрачный брат, который подал в суд на пересмотр наследства.

Совет:

Наследство – это не всегда подарок. Перед тем как оформлять – закажите выписку из ЕГРН, проверьте долги, налоговую и коммуналку. И, если есть завещание – будь готов к сюрпризам.

6. ИНВЕСТИЦИИ

Что это: вложение денег в недвижимость ради дохода.

Как бывает:

– Новостройки на стадии котлована

– Апартаменты «под сдачу»

– Мини-гостиницы, хостелы, гестхаусы

– Доли в бизнес-центрах

– Зарубежные квартиры «для пассивного дохода»

Самые частые обманы:

– Дом не построили

– Дом построили, но не ввели в эксплуатацию

– Доход не пошёл – сезонность, налоги, штрафы

– Ваша доля юридически ничем не подкреплена

– Никакой доходности – наоборот, сплошные расходы

Типовая афера:

«Купи апартамент в Сочи – 10% годовых, сдаём всё за тебя».

Вы платите 8 млн. Через год вам присылают отчёт: загрузка – 17%, выручка – 45 тысяч за год.

В итоге: налоги, расходы, ремонт – а квартира стоит полуподвальной, продать её сложно.

Совет:

Если где-то обещают доходность выше банковского депозита – там или риск, или обман. Не верьте маркетингу. Смотрите документы, землю, статус, разрешения, финмодель, спрос, расположение.

Итог: как не попасть

– Каждая сделка – это своя природа, своя правовая логика и свой набор грабель.

– Не бывает универсальных шаблонов – договор аренды ≠ договор дарения

– Любая устная договорённость – это ничто. Хотите защищаться – оформляйте письменно

– Не знаете – спросите. Юрист стоит дешевле, чем ошибка в миллионы

– Никогда не полагайтесь только на слова. Даже если продавец в очках, с дипломом и «работает судьёй»

Проверь себя:

– Знаешь ли ты, в чём отличие дарения от наследства и какие у них последствия?

– Знаешь, что при дарении родственнику может быть налог, если не правильно оформлено?

– Понимаешь, в чём риск сдавать без письменного договора?

– Догадываешься, что инвестировать в новостройку без аккредитации банка – это русская рулетка?

Чего бояться:

– При аренде – фальшивых собственников и субаренды (сдают не своё)

– При покупке – «липовых» продавцов, долгов и судебных ограничений

– При продаже – недобросовестных покупателей, притворных сделок

– При дарении – риска оспаривания через суд, особенно если даритель передумал

– При наследстве – долгов, которые переходят вместе с квартирой

– При инвестициях – не получить ни объекта, ни дохода, особенно если «доход обещали в соцсети»

Как не попасть:

– Каждая сделка = отдельный тип документов и рисков. Не путай.

– Составляй договор даже для аренды – это не недоверие, это защита.

– Не подписывай договор дарения «на всякий случай» – суд может это отменить.

– Проверяй наследство: нет ли других претендентов, долгов, арестов.

– Не верь красивым рендерам инвестпроектов – верь реестру, разрешениям, отзывам.

Разбираемся, что такое вторичка, почему у квартиры может быть 6 хозяев, и как не стать седьмым – без прав.

Что такое вторичка – и почему всё так мутно

Вторичная недвижимость – это квартира, которая уже кому-то принадлежала. Она уже построена, в ней, возможно, кто-то жил, кто-то умирал, кто-то разводился, кто-то кого-то выписывал… а кто-то не выписывал.

На первый взгляд – плюс: дом стоит, стены можно потрогать, соседи уже есть (и даже, бывает, тихие).

На практике – самое большое количество обманов происходит именно на вторичке.

Почему?

Потому что:

– Бумаги можно подделать

– Люди могут врать

– Продавцы могут скрывать долги, аресты, наследников, суды и прочее весёлое

Что проверить, прежде чем даже думать о задатке

Вот базовый чеклист, без которого вообще нельзя подходить к сделке:

– Выписка из ЕГРН – кто владелец, есть ли обременения, аресты, залоги

– Кто прописан – иногда там 5 человек, включая ребёнка, которого нельзя выписать без суда

– Основание права собственности – как именно продавец получил квартиру: по договору, наследству, дарению?

– Срок владения – если меньше 3—5 лет, возможны налоги и споры

– Долги по ЖКХ и капремонту – они не «прикладываются», но портят нервы

– Есть ли споры, суды, претензии? Это можно увидеть и через суды.рф, и через людей

– Кто живёт в квартире – да, физически. Потому что часто продают вместе с «невыезжающей мамой»

Кейс: «Молодой, купил, теперь с тёщей»

Павел купил квартиру у женщины средних лет. Всё быстро: показали, понравилось, договор оформили, деньги перевёл. Через две недели в квартиру заезжает… её мама – 79 лет, с тапками и чемоданом.

Павел: «Это моя квартира!»

Мама: «Я тут прописана и выписываться не собираюсь. Меня сюда в 1987-м заселяли».

Сюрприз: бабушка была прописана, но выписана не была. И суд её выписывать не дал, потому что «нарушение прав пожилого человека».

Теперь Павел – владелец, но живёт с «доброжелательным» пенсионером, который включает телевизор на полную и сдаёт одну комнату племяннице.

Вопросы для самопроверки:

– Знаешь ли ты, как проверить, кто прописан в квартире?

– Понимаешь ли, что не всех можно просто так выписать, даже если купил жильё?

– Проверяешь ли ты историю квартиры: кто владел, были ли суды, конфликты?

– Видел ли основание права собственности продавца – откуда вообще у него квартира?

Что часто скрывают на вторичке:

– Прописанных людей, особенно детей и пожилых

– Долги по ЖКХ (вплоть до отключения воды)

– Наследственные конфликты

– Дарственные, оформленные «под нажимом»

– Брачные истории: бывший супруг имеет право на долю

– Ипотеки и залоги в микрофинансовых организациях

– Аресты и обеспечительные меры по суду

Как не попасть:

– Не ведись на «давайте быстрее – у нас второй покупатель». Уйдёт – будет третий.

– Всегда запрашивай выписку из ЕГРН – она стоит 500 рублей, но может спасти миллионы.

– Проверяй всех зарегистрированных лиц – и на месте, и через управляющую компанию.

– Не подписывай предварительный договор, не увидев весь пакет документов.

– Если есть малейшее сомнение – юрист или нотариус тебе в помощь.

– Никогда не отдавай деньги до регистрации права! Особенно «на руки». Даже если продавец с бородой и в пиджаке.

Глава 3. Кто участвует в сделке: собственник, риелтор, нотариус, агентство, МФЦ – кто за что отвечает, а кто просто делает вид

Если вы думаете, что в сделке участвуют только вы и вторая сторона – это как считать, что фильм снимает только актёр. На самом деле, за кулисами бегают ещё пять персонажей. Некоторые из них – полезны. А некоторые просто хотят ваш аванс.

Основные участники сделки – краткий список подозреваемых:

– Собственник – человек, которому реально принадлежит квартира (а не который просто её показывает)

– Покупатель – ну, вы или другая жертва

– Риелтор – загадочная фигура, которая берёт деньги «за сопровождение»

– Агентство – якобы «гарант безопасности», но не несёт ответственности

– Нотариус – человек в мантии, который делает всё официально, но не проверяет мошенников

– МФЦ / Росреестр – бюрократическая фабрика, без которой не будет права собственности

Теперь разложим по полочкам. Кто зачем нужен – и где ловушки.

1. СОБСТВЕННИК

Кто это: человек, чьё имя записано в ЕГРН.

На что смотреть:

– Паспорт + выписка из ЕГРН: всё должно совпадать

– Если собственников несколько – ВСЕ должны участвовать в сделке

– Если один – проверьте, не в браке ли он. Иначе без согласия супруга сделка оспорима

– Если продаёт по доверенности – доверенность проверяем через нотариуса, звонком, и вживую

Фокус:

«Я – собственник, просто документы на маму».

Перевод: «Я вообще не имею права продавать эту квартиру, но попробую».

2. РИЕЛТОР

Кто это: посредник между вами и правдой.

Что он делает по идее:

– Проверяет документы

– Ищет объекты

– Сопровождает сделку

– Составляет договор

Что часто делает на практике:

– Говорит «всё нормально», не проверяя ничего

– Уговаривает подписать, потому что «завтра другой покупатель»