Риелторская деятельность в Российской Федерации

Александр Маклер

Риелторская деятельность в Российской Федерации

Введение

В данном исследовании рассматриваются ключевые аспекты предоставления риелторских услуг в сфере недвижимости. Основная цель исследования заключается в создании эффективного правового регулирования и расширении полномочий риелторов.

Автор проводит сравнительный анализ обязанностей специалистов, занимающихся операциями с недвижимостью, с целью выявления пробелов в законодательстве, касающихся регулирования риелторской деятельности. Он также определяет ключевые проблемы, возникающие при реализации риелторских услуг на рынке недвижимости, и предлагает рекомендации по внедрению правовых механизмов, способствующих совершенствованию этой области.

Предоставление риелторских услуг направлено на удовлетворение имущественных потребностей общества. Риелторская деятельность играет значительную роль в снижении правовых и финансовых рисков на рынке недвижимости, и в этой сфере необходим полноценный законопроект, регулирующий риелторскую деятельность.

В этом законопроекте этические нормы должны стать основным инструментом правового регулирования. Для дальнейшего развития этических норм в этой сфере необходимо создать комиссию, которая будет принимать решения не на основе решений саморегулируемой организации (СРО), такой как РГР, а на основе решений государственной или муниципальной комиссии.

Под этическими нормами понимается совокупность моральных ценностей, принципов, правил и норм, которые применяются в различных сферах юридической деятельности, включая адвокатуру, нотариат и судопроизводство.

Риелторские услуги, призванные удовлетворять имущественные потребности общества, сопряжены с серьезными правовыми и финансовыми рисками на рынке недвижимости.

Риелторская деятельность представляет собой сложный процесс, в котором задействованы люди, цифровые технологии, различные государственные ведомства, финансовые организации, оценочные и страховые компании. Она объединяет множество профессий, таких как продавец, менеджер, юрист, инженер, фотограф, оценщик недвижимости, SMM-менеджер, маркетолог, рекламщик и многие другие1.

Однако в этой сфере есть свои нюансы: не каждый риелтор добросовестно выполняет свои обязанности. Недобросовестные действия риелторов могут привести к различным правовым спорам2, потерям имущественных прав и средств, а также к причинению морального вреда.

Рынок недвижимости стал неотъемлемой частью экономики страны, но исследования показывают, что в этой области существует множество проблем:

– Правовое регулирование риелторской деятельности: отсутствует специальный нормативно-правовой акт, который бы регулировал деятельность риелторов на рынке недвижимости.

– Регулирование процессов купли-продажи3 и аренды недвижимости4: в связи с участившимися мошенническими действиями на рынке недвижимости необходимо усилить правовое регулирование этих процессов.

Специалистам в сфере недвижимости следует предоставить доступ к информационным источникам по юридической экспертизе объектов недвижимого имущества. Необходимо наделить риелторов полномочиями, которые позволят им формировать единые стандарты деятельности, аналогичные тем, что применяются нотариусами.

Риелторы должны иметь возможность проверять право собственности на недвижимое имущество и персональные данные его собственника. Они должны обладать полномочиями адвокатского запроса и нотариального обеспечения защиты, правом направлять риелторские запросы в государственные службы и иметь доступ к персональным данным участников сделки. Это позволит обеспечить прозрачность и избежать возможных рисков дальнейших судебных споров.

– Отсутствие единого официального понятия «риелторская услуга» и «риелторская деятельность»: будут ли разработаны и введены в оборот единые термины, которые бы четко описывали эти понятия?

– Необходимость формирования единых образовательных программ: для повышения квалификации профессии риелтора следует разработать единые образовательные программы5, отвечающие современным требованиям. Необходимо ввести программу высшего образования в сфере риелторской деятельности.

Такой подход позволит наделить риелторов не только юридическими полномочиями, но и расширит их возможности в решении вопросов, связанных со строительством недвижимости на региональном и местном уровнях, а также в регулировании и развитии ипотечных продуктов.

– Отсутствия единых договорных конструкций на рынке недвижимости: существующие договоры об оказании риелторских услуг не обеспечивают достаточной защиты для потребителей и требуют серьезной доработки.

В России риелторы не несут ответственности в случае недействительности сделки, за исключением случаев, когда данное условие закреплено в договоре на оказание услуг. Поэтому следует ли включать в договоры специальные условия для регулирования услуг.

Основная цель риелтора – это получение выгоды как для себя, так и для клиента. В некоторых аспектах работа риелтора напоминает профессиональную деятельность нотариуса6, который также предоставляет услуги в области недвижимости7.

– Разработка правовых механизмов для совершенствования международных отношений: необходимо разработать правовые механизмы, опираясь на российский опыт.

– Создание организационно-правовых форм для риелторских компаний: создание организационно-правовых форм для риелторских компаний, соответствующих международным стандартам и цифровой эпохе8.

Сложность правового регулирования в этой сфере связана с отсутствием четких определений цифровых продуктов. Вокруг результатов их деятельности существует множество гипотетических концепций, таких как виртуальная собственность, цифровая экономика, цифровые товары, активы, цифровой кабинет, контент и домены. Эти концепции рассматриваются в контексте юридической квалификации товаров, услуг и интеллектуальной собственности.

В эпоху цифровых технологий одной из важнейших задач законодательства становится адаптация к стремительной трансформации предпринимательства. Ученые уже разработали новые концепции, такие как синергетические организации, виртуальный мир и интеллектуальный капитал – источник конкурентоспособности и эффективности корпораций в будущем.

Наше будущее лежит в сфере виртуальных хозяйственно-финансовых отношений, где многие задачи будет выполнять искусственный интеллект, обладающий обширной информационной базой по всем направлениям.

Коммерческие организации всегда играли ключевую роль в социально-экономическом развитии общества и государства, а также в решении экологических проблем. Построение эффективной системы корпоративного управления в коммерческих компаниях должно сопровождаться гибкой контролируемостью, что обеспечит их стабильное и устойчивое существование.

Несмотря на бурное развитие цифровых технологий в России, в этой сфере наблюдается определённая стагнация. Существует множество частных проектов, которые пока не могут быть реализованы из-за различных препятствий9.

Поэтому трансформация современного предпринимательства требует глубокого изучения, чтобы с помощью правовых инструментов направить её на благосостояние страны. Российское предпринимательство не только является важным финансовым ресурсом, но и вносит значительный вклад в социально-культурное развитие общества.

Человечество активно стремится к освоению других планет Солнечной системы, и космическое пространство, его объекты и небесные тела становятся всё более значимыми для нашего вида. Ни один сценарий, связанный с космосом, не может оставить нас равнодушными.

Риелторская деятельность не исчезнет, поскольку космические объекты и огромная робототехника будут обозначаться в праве как недвижимые объекты.

Основной целью межпланетных путешествий на данный момент станет поиск источников энергии. Полезные ресурсы будут доставляться на Землю, а вредные – возвращаться на другие планеты. Кроме того, будет развиваться туризм на Луну, а также продажа объектов движимого и недвижимого имущества космической индустрии10.

Глава 1

Рынок недвижимости

В данной работе представлен глубокий анализ современных тенденций на рынке недвижимости, который направлен на выявление ключевых факторов, влияющих на его функционирование. Одним из наиболее значимых аспектов, играющих важную роль в развитии экономики страны и повышении благосостояния общества, являются правовые инструменты, выполняющие комплексные функции по реализации и защите недвижимого имущества.

Исследование посвящено изучению путей удовлетворения жилищных и коммерческих потребностей населения, а также повышению уровня цивилизованности рынка недвижимости и совершенствованию правовых механизмов. Сфера недвижимости занимает ключевое место в формировании цивилизованного общества, экономики и государства.

В ходе научного исследования были сделаны выводы о необходимости формирования эффективных рычагов правового регулирования рынка недвижимости, учитывая его социальную значимость. На основе анализа рынка были сформулированы рекомендации и предложены различные методы его совершенствования.

Рынок недвижимости занимает особое место в экономической системе Российской Федерации. С каждым годом он активно развивается, привлекая все больше людей и компаний, участвующих в операциях с недвижимостью.

За последнее время произошли значительные изменения в различных сегментах рынка: правовом, инвестиционном, финансовом и потребительском. Увеличились гарантии защиты прав участников рынка, а также были внесены изменения в налоговое законодательство и правовое регулирование сферы недвижимости.

Рынок включает разнообразные сегменты: от жилой и офисной до производственной и торговой недвижимости, а также основные фонды. Он имеет значительные объемы и положительную динамику роста, что делает его привлекательным для потребителя. Структура объектов недвижимости делится на различные квалификации и взаимодействия субъектов рынка.

Рынок недвижимости – это система экономических отношений, связанных с созданием, эксплуатацией и оборотом недвижимости.

Участники рынка недвижимости представляют собой группы покупателей, продавцов, государственных органов и предпринимательский сегмент.

Покупатели и продавцы – это физические и юридические лица, которые реализуют и покупают объекты недвижимости.

Государственные органы – Росреестр, нотариусы, БТИ, кадастровая палата, МФЦ и другие.

Предпринимательский сегмент – инвесторы, кредитно-финансовые компании, производители, строительные компании, подрядчики, логистика, управляющие компании, эксплуатирующие компании и посреднические фирмы.

Объекты недвижимости – это уникальные и неподвижные объекты, поэтому их цена зависит от местоположения. На рынке недвижимости ограниченное количество продавцов и покупателей, низкая эластичность предложения и изменчивый спрос. Оформление сделок с недвижимостью связано с большим количеством регистрационных действий и юридическими сложностями, а также с государственным регулированием, законодательными нормами и зонированием территорий.

Законодательное определение недвижимости на рынке недвижимости (ст. 130 ГК РФ) включает в себя различные виды имущества, исключительно землю и всё, что невозможно переместить.

Классификация рынков недвижимости:

– Структура рынка недвижимости (товар, участники рынка недвижимости, инвестиции, законодательные нормы);

– Субъекты рынка недвижимости (законодательные и исполнительные органы, различные профессиональные категории участников, а также потребители и пользователи объектов недвижимости);

– Объекты рынка недвижимости (земельные участки, здания, помещения, сооружения и др.);

– Локация объектов и субъектов рынка недвижимости (национальный, региональный, городской, сельский и т. д.);

– Торговый оборот объектов недвижимости (распоряжение, владение, пользование объектов недвижимости);

– Возникновение объектов недвижимости (регистрация права собственности на объекты недвижимости);

– Форма собственности объектов недвижимости (частная, общественная, смешанная).

Современный рынок недвижимости в России развивается в условиях постоянных кризисов, которые оказывают значительное влияние на инвестиционную привлекательность различных типов жилья. В период с 2023 по 2024 год в Москве наблюдается значительное снижение потребительской способности вторичного жилья, что связано с ростом цен и высокими ипотечными ставками. Тем не менее, цены за квадратный метр продолжают расти.

По данным различных источников, включая сайты Циан, Авито и ДомКлик, в 2023 году цены на недвижимость в Москве выросли в среднем почти на 11%, достигнув уровня 306,8 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость типового жилья составила 255,1 тысяч рублей, улучшенного качества – 310,4 тысяч рублей, а элитного – 516,7 тысяч рублей.

В 90-х годах рынок недвижимости переживал ряд кризисов. С 1990 по 1998 год наблюдался стремительный рост, но после дефолта наступил период стагнации.

Следующий кризис произошел в 2008 году, вызванный не внутренними экономическими факторами, а мировым финансовым кризисом, который негативно отразился на российском рынке недвижимости. Однако в течение года рынок восстановился.

Политический кризис 2014 года стал причиной нового цикла спада. В 2016 году начался процесс восстановления, который продолжался до 2019 года. Затем последовало резкое падение – сначала из-за падения курса рубля, а с 2022 года и по сегодняшний день – из-за санкций и СВО.

Покупательская способность недвижимости после введения санкций снизилась у россиян в Болгарии, Испании, Греции и Франции. Географический спрос на недвижимость за рубежом сместился в сторону ОАЭ, Турции и Таиланда.

Проблемы, связанные с рынком недвижимости:

– Избыток предложения. Если взглянуть на рынок недвижимости в Германии, то можно заметить, что в этой стране нет лишних квадратных метров. Когда цены растут, объекты быстро находят своих покупателей, а законодательство предлагает различные инструменты для эффективного продвижения жилья, включая разнообразные кредитные продукты.

В то же время рынок недвижимости в Испании уже долгое время находится в состоянии застоя из-за переизбытка жилья. В России рынок недвижимости также подвержен колебаниям, но если он достигнет уровня, аналогичного испанскому, это может оказать значительное влияние на экономику страны.

– Ипотечные продукты. Высокие темпы инфляции могут привести к серьёзным экономическим проблемам и вызвать отток инвестиций. Ипотечные продукты, наряду с скидками от застройщиков, формируют рынок недвижимости особым образом, в интересах определённых групп. Это препятствует свободному формированию ценовой политики и созданию благоприятных условий для жизни людей.

– Защита участников рынка недвижимости. Недобросовестность участников рынка, отсутствие этических норм и неурегулированность поведения специалистов создают препятствия для развития рынка.

Развитие рынка недвижимости требует решения ряда проблем, в частности, разработки специального закона, регулирующего деятельность посредников, особенно риелторов.

В последнее время наблюдается активный рост спроса на услуги риелторских компаний в сфере недвижимости. Согласно статистике, предоставленной платформой онлайн-рекрутинга HeadHunter, количество запросов на специалистов в 2024 году выросло на 10% по сравнению с 2023 годом. Также, согласно данным платформы SuperJob, спрос увеличился на 19% за тот же период.

Ранее были отклонены несколько законопроектов, направленных на развитие риелторской деятельности, однако, по мнению автора, это было сделано правильно. Это связано с тем, что система саморегулирования в России демонстрирует неплохие результаты, но при этом риелторская деятельность должна быть строго регламентирована законодательством.

Лучшим решением в данной ситуации было бы выделение отдельной главы в Жилищном кодексе, посвященной рынку недвижимости. Необходимо разработать ряд правил для участников рынка, которые свяжут риелторскую деятельность в единую систему. Это позволит наделить риелторов не только юридическими полномочиями, но и более широким спектром возможностей в решении вопросов, касающихся строительства недвижимости на региональном и местном уровнях, а также в регулировании и развитии ипотечных продуктов.

Литература

1.      Бабенкова, С. Ю. Недвижимость на высоте: обзор и анализ рынка недвижимости некоторых стран Персидского залива / С. Ю. Бабенкова // Путеводитель предпринимателя. – 2024. – Т. 17, № 1. – С. 82-100. – DOI 10.24182/2073-9885-2024-17-1-82-100. – EDN GVBBJB

2.      Гаджиев, М. Р. Понятие и признаки недвижимости в современном гражданском праве / М. Р. Гаджиев // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2023. – № 1-1(76). – С. 121-123. – DOI 10.24412/2500-1000-2023-1-1-121-123. – EDN ZGYCPI.

3.      Землянский О.А. Анализ рынка недвижимости для предпринимательской деятельности. Вестник университета. 2021;(5):60-68. https://doi.org/10.26425/1816-4277-2021-5-60-68.

4.       Киракосян, С. А. Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости с учетом новых глав Гражданского кодекса Российской Федерации / С. А. Киракосян // Строительство. Экономика и управление. – 2022. – № 4(48). – С. 23-29. – EDN UZCAGI.

5.      Маклер, А. Г. Профессиональная подготовка риелторов в Российской Федерации: сравнительно-правовой анализ / А. Г. Маклер // Хозяйство и право. – 2024. – № 9(572). – С. 88-95. – DOI 10.18572/0134-2398-2024-9-88-95. – EDN VUJUNN.

Глава 2

Недвижимость за рубежом

В этой главе автор рассматривает возможности покупки жилой недвижимости за границей. Цель исследования – изучить развитие рынка недвижимости и правовые инструменты для регулирования сделок между странами.

Проблемы на рынке недвижимости способствуют созданию механизмов правового регулирования. Эти механизмы будут выполнять комплексные функции: реализация и защита недвижимого имущества между государствами.

В этой главе рассматриваются механизмы, которые могут быть созданы на рынке недвижимости за границей, и их социальная значимость.

Сегодня рынок недвижимости – один из самых динамичных и стабильных, но в то же время и рискованных секторов экономики. Особенно это касается стран, которые не всегда настроены к России дружественно. До введения санкций многие россияне покупали недвижимость за границей как для личного пользования, так и для инвестиций. Некоторые приобретали объекты с целью перепродажи или долгосрочной аренды.

Процесс покупки недвижимости за границей включает несколько ключевых этапов, один из которых – подготовка и перевод документов для сделки. Важно отметить, что единого перечня документов не существует: их состав может меняться в зависимости от статуса сторон, гражданства, страны, где находится недвижимость, и её назначения. Даже в пределах одной страны разные нотариусы и банки могут предъявлять разные требования к документам.

Граждане России редко покупают недвижимость за границей и сталкиваются с особыми сложностями в рамках законодательства других стран. Реализация таких объектов происходит в соответствии с законами той страны, где находится недвижимость.

Сегодня в мире нет единой системы сделок с недвижимостью, но повсеместно используются похожие механизмы. В России и за рубежом работают различные специалисты, ведомства и компании, оформляющие такие сделки. В России процесс включает заключение договора купли-продажи, расчёты, передачу квартиры и регистрацию перехода права собственности. За границей порядок во многом совпадает, но есть нюансы. Договор купли-продажи недвижимости заключается в несколько этапов с участием государственных органов, нотариусов, юристов, риелторов и других профессионалов. В России регистрируется не сама сделка, а только переход права собственности на недвижимость.

В некоторых странах, например в Болгарии, регистрацией сделки занимается нотариус. Однако для этого обязательно нужно открыть местный банковский счет. Если сделка проходит между двумя государствами, то можно использовать российский счет. В Греции, например, счет в стране, где находится недвижимость, не требуется. В Венгрии ситуация немного сложнее: сделки проще проводить через счета адвокатов или, в крайнем случае, открыть венгерский счет.

В Финляндии и Испании, как и в Германии, нужно открывать местный банковский счет. При этом придется заплатить налог в размере 10% с каждой стороны сделки. В Финляндии и Испании проверка каждого объекта проводится нотариусом, который анализирует рыночную стоимость. Если заявленная цена в договоре купли-продажи существенно отличается от рыночной, сделку не зарегистрируют.

В Германии и Франции нотариусы несут юридическую ответственность за законность сделки с недвижимостью. Согласно Германскому гражданскому уложению, вступившему в силу 1 января 1900 года, договор купли-продажи недвижимости должен быть оформлен в письменной форме, заверен нотариусом и занесен в поземельную книгу. Это требование действует до сих пор и напоминает нашу систему до вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В Японии нотариальная форма сделки применяется в обязательном порядке, но не ко всем видам договора. С участием нотариуса подлежат удостоверению договоры: выделение доли из общей долевой собственности, договор дарения, договор аренды здания, договор земельного участка, договор залога. Одним из ключевых аспектов в процессе приобретения или продажи недвижимости является оформление доверенности. Если доверенность выдана в стране, отличной от той, где находится недвижимость, ее необходимо апостилировать, чтобы придать документу международный статус и обеспечить его легализацию в требуемом государстве. В ходе подготовки и заключения сделки покупатель должен подготовить множество документов, включая переводы и заверения. При совершении операций с недвижимостью за границей продавец обязан предоставить справки о составе объекта и заключения о его техническом состоянии.

Перевод документов обычно нужен для таких целей:

1. Открытие банковского счёта. Покупка недвижимости связана с большими суммами, и часто невозможно напрямую перевести деньги со счёта покупателя в одной стране на счёт продавца в другой. Это может вызвать задержки и дополнительные налоговые риски для продавца, что в свою очередь может сорвать сделку. Поэтому покупателю часто приходится открывать банковский счёт в стране приобретения недвижимости. Для этого обычно нужны:

– Паспорт покупателя. Могут также запросить информацию о других гражданствах и видах на жительство, если они есть.

– Выписки с банковских счетов за последние три месяца, иногда больше.

– Подтверждение адреса проживания. Это могут быть счета за коммунальные услуги. Обычно достаточно одной или двух справок, например, за телефон или электричество. Если в таких документах много страниц, переводить нужно только те, где указаны адрес и личные данные покупателя.

– Документы, подтверждающие уплату налогов за последний год.

– Если покупатель – индивидуальный предприниматель или владелец компании, потребуются соответствующие регистрационные документы.

– Документы о семье: свидетельство о браке, документы на супруга и детей. Оригиналы этих документов не требуют апостиля. Сначала их переводят, затем нотариально заверяют и ставят апостиль на заверенный перевод.

После открытия счёта большинство банков требуют подтвердить происхождение средств для покупки недвижимости. Если деньги получены от продажи недвижимости, доли в бизнесе или другой крупной сделки, нужно предоставить соответствующий договор. Независимо от налоговых документов, представленных на этапе открытия счёта, могут дополнительно запросить подтверждающие документы об уплате налогов на доход от продажи или доли.

2. Оформление договора купли-продажи часто проходит в несколько этапов. Перед заключением основного договора стороны могут подписать декларацию о намерениях и предварительных договоренностях. Затем составляется и подписывается сам договор.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов требуют их обоюдного согласия. Это правило закреплено в статье 253 ГК РФ и статье 35 Семейного кодекса РФ.

Некоторые эксперты предлагают выделить особые отношения, касающиеся управления общим имуществом супругов. Это подразумевает, что у супругов есть дополнительные права, помимо тех, что прописаны в законах. Например, между супругами могут возникать вопросы, связанные с содержанием, пользованием и распоряжением имуществом, а также с распределением доходов от его использования. Все эти аспекты регулируются гражданским законодательством.