Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Вместе с тем в настоящее время в США наметилась стойкая тенденция к отхождению от оговорки об отсутствии обременений (любых аналогов фразы «…и наследникам»), поскольку на территории большинства штатов действует система статутов и прецедентов, явно свидетельствующих о том, что желание абсолютного собственника передать принадлежащее ему право в полном объеме презюмируется, если он прямо не выражает обратного193. Таким образом, во многих случаях первоначальному правообладателю достаточно лишь обозначить свое желание передать принадлежащее ему право на недвижимое имущество конкретному лицу, чтобы последнему перешло простое неограниченное право собственности194.

Абсолютизируя данную идею, некоторые авторы считают сохранение в отдельных договорах и завещаниях рассматриваемой оговорки недосмотром юристов, ставших «заложниками привычек»195. Подобное мнение не учитывает тот факт, что ряд штатов по-прежнему требует включения слов о наследниках в распоряжения об отчуждении собственности. Об этом, в частности, свидетельствуют судебные решения, вынесенные во Флориде, Южной Каролине и в штате Гавайи, где в результате рассмотрения нескольких имущественных споров выяснилось, что такие, казалось бы, недвусмысленные формулировки, как «передаю N. на праве собственности навсегда» прямо свидетельствуют лишь о намерении сделать N. единоличным бессрочным владельцем данной собственности, лишив его тем самым права передавать принадлежащую ему землю по наследству, ввиду чего категория «навсегда», которая могла бы свидетельствовать о намерении передать абсолютное право собственности, теряет всякий смысл, поскольку становится ограничена реальным сроком жизни данного лица196.

Подобные коренные различия в подходе отдельных штатов к пониманию и применению норм197, обеспечивающих передачу наиболее обширного вещно-правового титула – простого неограниченного права собственности – крайне деструктивно влияют на систему сложноструктурных моделей права собственности США и в этой связи справедливо критикуются прогрессивными американскими учеными.

Профессор Джон Спранклинг, возглавлявший Сектор права собственности в Ассоциации американских школ права198 – признанном авторитете в области юридического образования, – настаивает на том, что сохранение в отдельных регионах устаревшего принципа общего права о необходимости использования оговорки о наследниках вызывает сразу несколько опасений. Во-первых, в большинстве случаев абсолютный собственник действительно намерен передать именно то неограниченное право, которое ему законно принадлежит. Следовательно, усложненные требования к использованию специальных юридических формулировок фактически становятся правовой ловушкой на пути граждан, действующих добросовестно, не злоупотребляющих правом и не затрагивающих интересов третьих лиц. Все это позволяет говорить о прямом ограничении автономии воли значительного количества законопослушных американцев. Второй крупной проблемой, которая возникает в ситуации, когда собственники недвижимости в различных штатах оказываются в принципиально неравном положении, является искусственное ограничение оборотоспособности целого ряда земель, что в итоге может быть чревато серьезными негативными последствиями социально-экономического характера199.

Именно поэтому в подавляющем большинстве регионов американские суды уже сегодня отдают безусловное предпочтение простому неограниченному праву собственности200, если возникает необходимость подобного коллизионного толкования201.

Принимая во внимание все вышесказанное и учитывая общую ориентированность правовой системы США на максимально эффективные практические решения, с высокой степенью вероятности можно говорить о том, что уже в ближайшем будущем будет завершена полная унификация механизма регулирования вопросов отчуждения абсолютной собственности, в рамках которой главным юридическим инструментом передачи имущества на праве простой неограниченной собственности станет предельно лаконичная конструкция текстов распоряжений.

Примечательно, что даже при отсутствии каких бы то ни было сложностей в части толкования и применения оговорок, сопровождающих сделки по распоряжению землей, американское право требует соблюдения важного правила, позволяющего избежать определенного рода столкновений между интересами различных правообладателей в дальнейшем, уже после того, как отчуждение имущества будет осуществлено.

Правило о несовместимости (rule of repugnancy) говорит о том, что любое право, возникшее пусть и законным способом, но противоречащее переданному ранее титулу абсолютной собственности, ничтожно202. Речь идет прежде всего о случаях, когда необходимо определить судьбу имущества, оставшегося после смерти первоначального правообладателя и лица, которому данное имущество перешло на праве простой неограниченной собственности.

Допустим, собственник включает в текст контракта или завещания слова о том, что в случае если лицо, приобретающее данное имущество, не использует при жизни всю полноту переходящего ему права собственности и не распорядится этим имуществом по своему усмотрению, все оставшееся после его смерти должно перейти названному в данном документе третьему лицу203. С точки зрения системы вещных прав США подобная оговорка в рамках большинства моделей права собственности не создает прямой конкуренции между правомочиями первого правопреемника и интересами лица, указанного в качестве возможного выгодоприобретателя, поскольку у последнего возникает не полноправный вещный титул на данное имущество, а лишь право так называемой «выжидательной собственности» (remainder), о котором позже будет подробно сказано в части исследования, специально посвященной рассмотрению данного рода правопритязаний. Однако применительно к простому неограниченному праву собственности указанное условие будет считаться недействительным ввиду того, что оно изначально несовместимо с абсолютным характером титула собственника, с автономией его воли, формально не ограниченной сроком жизни204. Учитывая, что простое неограниченное право собственности предельно приближено к фундаментальной романо-германской концепции единого права собственности, недопустимость его обременения правами третьих лиц (пусть и с возможностью их полноценной реализации в будущем), представляется совершенно обоснованной и логичной.

Вместе с тем следует иметь в виду, что ряд американских юристов настаивает на абсурдности данного правила, полагая, что абсолютный характер вещного права имеет куда меньшую ценность, нежели наличие у первоначального собственника инструментов, необходимых ему для выражения своих намерений по распоряжению имуществом205.

Даже с учетом коренных отличий разносистемных подходов к пониманию сути института собственности согласиться с таким тезисом едва ли представляется возможным. Прежде всего в нем усматривается логическая непоследовательность. Настаивая на свободе одного собственника в ничем не ограниченном выборе форм и средств распоряжения принадлежащим ему имуществом (не знающим на этот момент никаких сторонних обременений), приверженцы данной позиции безосновательно пренебрегают аналогичной свободой второго собственника, которому недвижимость переходит на том же праве, но уже отягощенная вещными правопритязаниями третьих лиц.

Такое привилегированное положение первого абсолютного собственника перед его фактическим правопреемником видится неоправданным, когда речь идет о простом неограниченном праве собственности. Не следует также забывать о том, какой трудный путь пришлось пройти английским и американским землевладельцам до того, как страны общего права наконец-то уравняли положение обладателей одних и тех же вещно-правовых титулов, отбросив пережитки феодальных условностей и ограничений. В этой связи правило о несовместимости нисколько не ущемляет автономии воли собственников, напротив, содействуя эффективному функционированию системы сложноструктурных моделей права собственности в Соединенных Штатах.

Анализ исторической цепочки преобразования основного имущественного титула, занимающего центральную позицию в системе вещных прав США, обнажает характерную особенность всего англо-американского подхода к феномену собственности на землю. Уделяя пристальное внимание идее безупречно сконструированного вещно-правового титула, детализируя всевозможные подходы к способам его передачи и защиты, Соединенные Штаты фактически возвышают юридическую фикцию над самим непосредственным объектом данного права. Иначе говоря, право собственности постепенно превращается из юридического инструмента, призванного обеспечивать беспрепятственное осуществление правомочий собственника в отношении определенного имущества, – в самостоятельный предмет правового регулирования и охраны. В результате право собственности оказывается фактически обособленным от своего непосредственного объекта и приобретает первостепенное значение для юристов и в том числе – представителей судебной власти. При этом не следует забывать, что самих собственников интересует прежде всего судьба их недвижимого имущества и инвестированных в него сил и средств, а не наличие некого абстрактного права, лишенного всякой ценности в отрыве от реального имущества206. Речь, разумеется, не идет о том, чтобы отказаться от защиты вещно-правовых титулов, но лишь о том, что эти титулы должны рассматриваться как производные, а не первостепенные по отношению к имуществу, находящемуся в собственности207.

§ 2. Собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам

На протяжении долгого времени собственность в странах общего права играла роль привилегии, определяющей статус и положение правообладателя. Состоятельные семьи, владевшие землей, стремились сохранить титул за будущими наследниками. Наиболее эффективным способом передачи недвижимого имущества из поколения в поколение в рамках одного рода являлась собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail) – специфическая сложноструктурная модель права собственности, весьма характерная для англо-американской правовой системы208. Прежде чем перейти к непосредственному анализу данной модели права собственности и анализу ее содержания необходимо отметить, что в основе данного титула лежали следующие концептуальные идеи. С одной стороны, имущественный режим fee tail позволял собственникам обеспечить своих потомков недвижимостью и правами на нее. Одновременно с этим, из самого названия рассматриваемого вещно-правового титула очевидно, что модель собственности с правом передачи прямым нисходящим наследникам устроена таким образом, чтобы заведомо предотвратить легкомысленное распоряжение имуществом, сопряженное с риском его утраты.

Титул fee tail обязан своим появлением Второму Вестминстерскому статуту, принятому Эдуардом I в 1285 году. В соответствии с этим документом, оборот земель мог быть ограничен передачей по наследству правопреемникам первого приобретателя209. В результате сформировалась собственность, ограниченная возможностью передачи прямым нисходящим потомкам. В разное время действовали отдельные подвиды данного титула, включая право собственности, наследуемое лишь потомками мужского рода (fee tail male), значительно реже – наследуемое по женской линии (fee tail female), а также титул, переходящий только к наследникам, рожденным от определенной жены (fee tail special).

За несколько веков английские земли стали настолько обременены правами собственников, владеющих имуществом на данном титуле, что в юридической литературе данный исторический период нередко характеризуется как «время сковывания» англосаксонских земель210. Формально такое положение дел сохранялось вплоть до 1925 года, когда в Англии было официально упразднено право собственности, ограниченное возможностью наследования прямыми нисходящими потомками. До этого владельцы земель вынуждены были изыскивать дополнительные инструменты для перевода имущества, принадлежащего им на данном титуле, в иной вещно-правовой режим, прибегая к сложным судебным процедурам211.

Несмотря на отмену fee tail в Англии, Соединенные Штаты до сих пор полностью не исключили данный титул из системы собственности. И хотя его применение фактически сведено к минимуму (в основном в силу нежелания самих участников участвовать в такого рода правоотношениях), судам время от времени приходится сталкиваться с договорами и завещаниями, содержащими распоряжения о передаче имущества в собственность с правом дальнейшего перехода лишь прямым нисходящим наследникам. В связи с этим отдельного рассмотрения заслуживают конструкции, с помощью которых данный титул обозначается в текстах вышеуказанных документов.

Наиболее универсальной фразой, традиционно используемой для выражения намерения передать имущество на рассматриваемом праве, является формула «передаю имущество в собственность N. и его прямым нисходящим потомкам»212.

Обращает на себя внимание тот факт, что в распоряжении определен круг правоприобретателей, у которых в равном объеме, но в разное время возникает право собственности на один объект недвижимости. Иначе говоря, судьба имущества становится определена на несколько поколений вперед – вплоть до исчезновения данной династии. Однако реальное вещное право (present estate) переходит лишь к непосредственному приобретателю имущества, тогда как у его наследников (действительных и гипотетических), а также у лица, отчуждающего такое имущество, возникают вещные правопритязания (future interests)213.

Дети, рожденные у правоприобретателя на момент вступления в силу распоряжения о переходе права собственности, обладают так называемой «полноправной выжидательной собственностью» (vested remainder) на имущество, принадлежащее их родителю. Нерожденные потомки, чей интерес также учитывается, имеют право «условной выжидательной собственности» (contingent remainder). На случай, если у правоприобретателя не остается прямых нисходящих потомков, за первоначальным собственником данного имущества (равно как и за его законными правопреемниками) сохраняется возможность обратного вступления в право собственности (reversion)214.

Права и обязанности лица, обладающего имуществом на основании fee tail, значительно сужены по сравнению с простым неограниченным правом собственности. Ограничения в части владения и пользования недвижимостью обусловлены тем, что возложенное на собственника бремя надлежащего содержания имущества дополнительно усилено ответственностью перед последующими поколениями, имеющими законные правопритязания в отношении данного объекта. Универсальный запрет установлен на уничтожение и порчу (waste) имущества, а также на создание условий и обстоятельств, способствующих гибели имущества или его утрате по иным основаниям215.

Определяющее значение, отражающее суть режима собственности с правом передачи прямым нисходящим потомкам, имеет то, каким образом в рамках данного титула преломляется правомочие собственника по распоряжению землей. Завещание и наследование имущества, обремененного титулом fee tail, в ином порядке, нежели тот, что предусмотрен данным вещно-правовым режимом, категорически запрещено. Собственник вправе отчуждать недвижимость при жизни, учитывая при этом, что после его смерти имущество в любом случае перейдет его прямым нисходящим потомкам безотносительно того, в чьем владении или пользовании будет на этот момент находиться. Права любых третьих лиц, возникшие у них в результате приобретения имущества у лица, владеющего недвижимостью на титуле fee tail, прекращаются в тот же момент, когда они прекратились бы у данного лица (вне зависимости от того, по какому договору и на каких условиях такие права перешли)216.

Право собственности с возможностью передачи прямым нисходящим потомкам долгое время было широко распространено на территории Соединенных Штатов Америки, хотя опыт Старого Света демонстрировал несовместимость данного титула с прогрессивным экономическим развитием страны. Принципиальным реформатором в этой области стал президент Томас Джефферсон, убежденный в том, что режим fee tail, лоббирующий интересы потомственной аристократии, препятствует становлению демократии в новом американском государстве217. И хотя сегодня идеи Джефферсона об обществе, целиком состоящем из равноправных мелких землевладельцев, обладающих социально-политической независимостью, представляются утопией, именно третьему американскому президенту удалось, апеллируя к данным идеалам, убедить законодателей штата Вирджиния в необходимости отмены права собственности, передача которого строго ограничена кругом прямых нисходящих наследников.

Современная система права собственности США, в значительной степени обусловленная рыночными отношениями, основой которых является активный оборот земель и иного недвижимого имущества, стремительно сокращает практику использования конструкции fee tail и любых ее разновидностей. Примечательно, что американские регионы избрали различные способы упразднения рассматриваемого титула218. На некоторых территориях действуют акты, заранее пресекающие передачу имущества на праве fee tail219. В большинстве штатов приняты положения, согласно которым формулировки, ранее порождавшие право собственности, передаваемое прямым нисходящим потомкам, могут по-прежнему включаться в тексты распоряжений, но по правилам современной юридической техники рассматриваются лишь как один из инструментов передачи имущества в абсолютную собственность220. В ряде регионов передаточные фразы, прежде характерные для fee tail, теперь толкуются в качестве предпосылки возникновения пожизненного права собственности (life estate)221.

Вместе с тем говорить об окончательном предании титула fee tail забвению не приходится. Штаты Коннектикут и Огайо приняли статуты, согласно которым установление данного режима собственности возможно как по договору, так и по завещанию, однако на таком праве недвижимость переходит лишь к первому правопреемнику, а после его смерти прямые потомки наследуют имущество на простом неограниченном праве собственности222. Четыре американских штата – Делавэр, Мэн, Массачусетс и Род-Айленд – признают право собственности с возможностью передачи прямым нисходящим потомкам практически в том виде, в котором оно существовало в средневековой Англии, однако за собственником наряду с этим резервируется возможность отменить все ограничения по наследованию и посредством гражданско-правового договора (но не завещания) перевести имущество в режим абсолютной собственности223. Казалось бы, такая гибкость норм позволяет максимально учесть интересы лиц, владеющих имуществом на титуле fee tail, в том числе – интересы бездетных собственников. Однако на практике подобная конструкция не только не приносит пользы, но и вовсе утрачивает смысл, сталкивая явно устаревшие принципы феодального права с требованиями нового времени без достижения каких-либо целей. С одной стороны, всякий собственник вправе механически прервать исключительный порядок наследования имущества, передав его на основании договора любому лицу, с другой, – тот же собственник, имеющий намерения совершить аналогичное законное распоряжение, но не при жизни, а с помощью завещания, встречает необъяснимые препятствия224. С учетом вышесказанного, сохранение титула fee tail в том формате, который действует на территории указанных штатов в настоящее время, представляется нецелесообразным, а местное законодательство данных штатов – требующим реформирования с учетом социально-экономических реалий современного общества.

§ 3. Пожизненное право собственности

Пожизненное право собственности (life estate) – вещное право, не утратившее своей актуальности, в отличие от рассмотренного выше fee tail, однако считающееся наиболее узким в составе сложноструктурных моделей фригольдной собственности в праве Соединенных Штатов225.

Как отмечалось, на протяжении долгого времени после Нормандского завоевания Англии связь между монархом и феодалами имела глубоко личный характер, и король, в чьих руках были сосредоточены все земли, передавал их подданным только на срок жизни, гарантируя тем самым лояльность своих соратников226. После признания в XII веке простого неограниченного права собственности – основного наследуемого вещного титула, за землевладельцами была сохранена возможность передавать принадлежащее им имущество на праве собственности, ограниченном периодом жизни определенного лица или группы лиц227. Такой имущественный режим, именуемый пожизненным правом собственности, прочно укрепился в американской системе вещных прав.

Срок действия данного права может определяться несколькими способами. Наиболее широко распространены случаи, когда титул, перешедший к определенному лицу, сохраняет силу в течение всей жизни правоприобретателя (for the life of a transferee). Право собственности может быть также привязано к периоду жизни лица, отчуждающего собственность (for the life of the transferor)228. Наконец, следует иметь в виду, что в западной практике часто применяется отсылка к третьим лицам, чей период жизни определяет срок действия пожизненного права собственности. В последнем случае право собственности передается с оговоркой «pur autre vie» (фр.) – на срок чужой жизни. Необходимо при этом учитывать, что период действия пожизненного права собственности может определяться сроками жизни сразу нескольких лиц. Множественность лиц позволяет сохранить титул в силе либо до момента наступления смерти первого из группы лиц (until the first to die of two or more designated measuring lives), либо до тех пор, пока хотя бы одно из указанных лиц остается в живых (until the death of the survivor of two or more designated measuring lives)229. В силу заведомой ограниченности титула life estate определенным сроком жизни такой сложноструктурной модели права собственности всегда сопутствуют уже упоминавшиеся вещные правопритязания – как возможность лица, совершившего отчуждение данного имущества, вновь вступить в права на него (reversion), так и выжидательное право собственности третьего лица (remainder), если распоряжение о переходе пожизненного права собственности сконструировано соответствующим образом.

Пожизненное право собственности, возникающее из договора или завещания, требует включения в текст такого документа специальных оговорок230, поскольку, как отмечалось ранее, большинство судов США, опираясь на современную доктрину, склонны полагать, что в отсутствие формулировок, намеренно ограничивающих титул, на котором передается имущество, презюмируется желание собственника передать данное имущество на праве абсолютной собственности231. Традиционно режим пожизненного права собственности устанавливается с помощью следующих передаточных фраз: «передаю N. на срок его жизни»; «передаю N. на срок жизни Z.»232. Точные формулировки определяются с учетом структуры конкретного правоотношения, однако чем ближе текст договора или завещания к указанным конструкциям, тем выше вероятность того, что распоряжение будет истолковано верно в случае возникновения судебного спора233.

Определенные сложности возникают в случаях, когда текст договора или завещания содержит – помимо передаточных фраз (granting clause) – дополнительные указания на круг правомочий, передаваемых правоприобретателю (habendum clause). Так, нередко встречаются условия о том, что лицо, у которого, согласно оговорке, возникает пожизненное право собственности, приобретает все права на данное имущество и может самостоятельно определять его дальнейшую судьбу без каких бы то ни было ограничений234. Очевидно, что в данном случае имеет место скорее описание правомочий, характерных для простого неограниченного права собственности, нежели тех, которые свойственны пожизненному титулу. В этом контексте не последнюю роль играет приоритет, установленный судами в отношении абсолютной собственности, – в результате распоряжение, содержащее противоречивые формулировки, пусть даже одна из них прямо указывает на пожизненный титул, может быть трактовано иначе, чем намеревались стороны235. Подобной ситуации не возникает, если объем указанных правомочий не превышает того, который допустим в рамках пожизненного права собственности236.

Передача имущества на пожизненном титуле реализуется, как правило, посредством договора или завещания. Однако следует иметь в виду, что данный имущественный режим может возникнуть и в силу закона (by operation of law).

При рассмотрении конструкции собственности с правом передачи прямым нисходящим потомкам уже обращалось внимание на то, что в ряде американских штатов действуют акты, предусматривающие однозначное толкование передаточных фраз, ранее обозначавших титул fee tail, в пользу установления пожизненного права собственности237. Вместе с тем, учитывая тенденцию стремительного распространения простого неограниченного права собственности и явное благоволение судов и законодателей к данному титулу, пожизненное право собственности все реже возникает в силу действия подобного рода статутов238.