Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Исторически процесс введения во владение имел церемониальный характер и призван был зафиксировать факт перехода недвижимости от одного лица к другому на свободном титуле. Как правило, для этого первоначальный собственник и будущий обладатель фригольдного титула входили на территорию владения, после чего лицо, отчуждающее имущество, торжественно вручало правоприобретателю ветвь дерева, растущего на данной земле, а также передавало горсть самой земли как символ переходящей собственности152. Примечательным в этой связи представляется тот факт, что распространенные сегодня юридические инструменты передачи прав – речь, главным образом, идет о письменных договорах – хотя и могли использоваться в процессе установления фригольдного вещно-правового титула, но играли сугубо второстепенную роль. Составленное по желанию сторон письменное соглашение не заменяло процедуры введения во владение, а фигурировало лишь в качестве возможного доказательства передачи земли, но никак не в качестве основного способа такой передачи153.

В отличие от фригольдных вещных прав, нефригольдные титулы изначально не требовали формального установления и не предполагали введения собственника во владение. Их возникновение, как правило, проистекало из устных соглашений, а на ранних этапах становления системы нефригольдных титулов – из фактического предоставления земельных участков крестьянам для различных сельскохозяйственных целей154.

Процедура введения во владение, ставшая основанием для выделения двух типов владения (и двух соответствующих групп титулов) – фригольдного и нефригольдного, играет принципиальную роль в понимании существа сложноструктурных моделей права собственности США. В рамках данных имущественных конструкций правовое положение собственников различается в зависимости от того, к какой из указанных групп вещных титулов относится право, на котором недвижимость принадлежит тому или иному участнику правоотношений. Иными словами, непосредственное физическое господство над вещью (possession) в режиме нефригольдной собственности не отождествляется с полноправным обладанием имуществом (ownership)155 на фригольдном титуле, притом, что обе данных конструкции предполагают возможность владения недвижимостью.

В свете вышесказанного необходимо отметить, что сегодня процедура введения во владение хотя и перестала являться непременным элементом наделения собственника фригольдным титулом, тем не менее не была предана забвению в Соединенных Штатах156. Более того, данная концепция, в значительной степени утратив символический характер, приобрела новое утилитарное значение. Оно, главным образом, состоит в том, что в современной американской практике факт введения того или иного лица во владение может влиять на правовое положение соответствующего лица и членов его семьи, а также порядок и способы защиты нарушенных вещных прав157. Данные вопросы среди прочих подробно анализируются в последующих главах настоящей работы.

Полноценное исследование сложноструктурных моделей права собственности США возможно лишь на основе проведения классификации данных конструкций. С учетом отмеченного ранее наиболее целесообразным с научно-практической точки зрения представляется разделение всей совокупности сложноструктурных моделей права собственности на два основных типа – фригольдный (freehold estates) и нефригольдный (non-freehold estates). Моделирование права собственности обоих типов происходит посредством обращения к различным вещно-правовым титулам, имеющим, соответственно, фригольдный или нефригольдный характер. Многообразные сочетания данных титулов позволяют создавать комплексные имущественные режимы.

В основе последующего разграничения сложноструктурных моделей права собственности лежат различные показатели, характеризующие вещно-правовые титулы с точки зрения их субъектного состава, содержания и продолжительности.

Исходя из этого можно выделить следующие основные модели фригольдной собственности: простое неограниченное право собственности (fee simple absolute); пожизненное право собственности (life estate absolute); собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail); а также конструкции отменяемого права собственности, в которых вещно-правовые титулы подчинены определенным условиям (defeasible fees). В зависимости от того, какой вещно-правовой титул лежит в основе той или иной конструкции отменяемой собственности, и того, каков характер условий, которым соответствующий титул подчинен, следует выделить сложноструктурные модели простого отменяемого права собственности (fee simple defeasible) и пожизненного отменяемого права собственности (defeasible life estate), каждая из которых может, в свою очередь, действовать на базе суспензивных (determinable estate) или резолютивных условий (estate subject to condition subsequent), а также резолютивных условий с последующим переходом недвижимого имущества в пользу третьего лица (estate subject to executory limitation)158.

С отмиранием феодальных предрассудков и развитием экономических отношений нефригольдные вещно-правовые титулы утратили прямую зависимость от социального положения их владельца и встроились в систему сложноструктурных моделей права собственности США. Американская доктрина восприняла концепцию лизгольда в том виде, в котором она долгое время существовала в английском вещном праве, – с оттенком явного благоволения интересам арендодателя. Лишь в последние десятилетия, начиная с 1970-х годов, суды стали пересматривать свои взгляды на систему сложноструктурных моделей нефригольдной собственности, опираясь на объективные требования современного общества, в котором далеко не последнюю роль играют арендаторы недвижимого имущества159.

В американском праве наметились новые тенденции, отражающие эволюцию представлений о феномене лизгольда: данные правоотношения все чаще стали рассматриваться в качестве комплексного правового института, одновременно объединяющего начала вещного и обязательственного права. Вторая из указанных составляющих обеспечивает применение к сложноструктурным моделям нефригольдной собственности принципов диспозитивности и равенства сторон, свойственных американскому договорному праву, что позволяет существенно повысить уровень защиты интересов нефригольдных собственников160. Так или иначе, на сегодняшний день титулы, возникающие у правоприобретателей в результате заключения договоров аренды, образуют крупную группу сложноструктурных моделей права собственности США161.

При этом нефригольдные правовые модели, подобно фригольдным конструкциям, разделяются на несколько видов. К ним относятся: временное право собственности, автоматически прекращающееся по истечении обусловленного срока (estate for years); временное право собственности, автоматически возобновляющееся по истечении обусловленного срока (periodic estate); бессрочное право собственности, прекращающееся по воле сторон (estate at will), а также схожая с ним конструкция права собственности, при которой прекращение действия нефригольдного титула возможно в любой момент по воле арендатора и лишь в определенных обстоятельствах – по воле арендодателя (statutory estates); и неправомочно продолжающееся владение (estate at sufferance), о специфической смешанной природе которого подробно говорится в третьей главе настоящего исследования.

Следует обратить внимание на то, что современные американские исследователи, несмотря на очевидные коренные различия между фригольдными и нефригольдными титулами, стремятся тесно связать данные категории, отталкиваясь, во-первых, от того, что обе модели права собственности являются сложноструктрурными, а во-вторых, – от того, что и тот, и другой титул предоставляет собственнику возможность непосредственного владения определенным объектом недвижимости162.

Между тем рассуждать о том, насколько оправданными являются подобные размышления западных авторов – нецелесообразно. Дело в том, что анализируемая в настоящей главе и рассматриваемая с различных позиций доктрина американского права собственности в основе своей имеет фундаментальные принципы общего права, последовательно разделявшего фригольдную и нефригольдную модели права собственности. В этой связи указанные выше гипотезы американских исследований могут считаться состоятельными лишь с точки зрения того, что они стремятся продемонстрировать, насколько тесно самые различные конструкции сложноструктурного права собственности соседствуют друг с другом в рамках общей концепции собственности в правовой системе Соединенных Штатов.

В пользу этого тезиса говорит, среди прочего, тот факт, что оба типа сложноструктурных моделей права собственности сопровождаются тем или иным вещным правопритязанием (future interest) – еще одним неотъемлемым элементом американской доктрины вещных прав. Данная категория имеет решающее значение в понимании концепции сложноструктурной собственности, поскольку именно за счет правопритязаний в подавляющем большинстве случаев достигается комплексный характер рассматриваемых правовых конструкций.

Величайшая заслуга общего права состоит в том, что оно разработало юридический механизм, предоставляющий собственникам недвижимого имущества возможность передавать права на него, различающиеся не только по объему, но и по моменту вступления в силу. Ключевой характеристикой существующих сегодня сложноструктурных моделей права собственности США является то, что они позволяют одновременно обременять объект недвижимости вещно-правовыми титулами, рассмотренными выше, и вещными правопритязаниями (future interests), природа и особенности которых подробно анализируются в последней главе настоящего исследования.

В отечественной литературе категория «правопритязания» фактически дословно переводится с английского языка как «будущее право собственности»163. Представляется, что использование такого обозначения допустимо лишь в той степени, в которой оно применяется для целей наиболее общего разграничения англо-американских вещно-правовых конструкций, поскольку, как будет подробно сказано далее, концепция future interests не позволяет считать данные права в буквальном смысле «будущими».

Вещные правопритязания существуют в настоящем времени и призваны гарантировать их обладателям возможность непосредственного вступления во владение недвижимостью в будущем. Несмотря на то что эти конструкции могут показаться второстепенными по отношению к основным, более «полноценным» вещно-правовым титулам, недооценивать правопритязания не следует. Напротив, они вполне самостоятельны и в некоторых случаях имеют намного большую ценность, нежели тот фригольдный титул или лизгольд, которому вещные правопритязания сопутствуют164.

Современное американское право классифицирует правопритязания в зависимости от того, какое лицо выступает в качестве выгодоприобретателя, имеющего возможность в перспективе стать полноправным собственником имущества. Исходя из этого различаются future interests, сохраняемые за первоначальным правообладателем (grantor)165, и future interests, направленные в пользу третьего лица (third person)166.

К первой группе вещных правопритязаний, совокупно обозначаемых «возвратными» (reversionary), относятся: обратное вступление в право собственности (reversion); немедленное вступление в право собственности при нарушении суспензивного условия (possibility of reverter); и вступление в право собственности в результате принятия решения о прекращении отменяемого титула при нарушении резолютивного условия (right of entry for condition broken, или power of termination).

Во вторую группу входят притязания, принадлежащие третьим лицам и являющиеся, по сути, «выжидательной собственностью» (remainders) таких лиц: неотъемлемая выжидательная собственность (indefeasibly vested remainder); выжидательная собственность, пропорционально распределяющаяся между выгодоприобретателями, перечень которых открыт (vested remainder subject to partial divestment, или subject to open); выжидательная собственность, зависящая от последствий наступления резолютивных условий (vested remainder subject to complete divestment); условная выжидательная собственность (contingent remainder); и выжидательная собственность, прекращающая действие предыдущего титула (executory interest).

Вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что процесс моделирования различных конструкций сложноструктурного права собственности можно условно разбить на несколько фаз.

Прежде всего необходимо определить, каким является конкретный вещный интерес каждого из участников имущественных правоотношений. Такой интерес может быть реальным, и тогда он квалифицируется как вещно-правовой титул (estate), либо потенциальным, что позволяет считать его вещным правопритязанием (future interest). После выяснения указанных свойств каждого имущественного интереса необходимо – применительно к реальным вещно-правовым титулам – установить период, которым в перспективе будет исчисляться срок действия соответствующего титула. Это является решающим фактором при отнесении моделей права собственности к фригольдным или нефригольдным. Иными словами, можно считать, что на первом из указанных этапов фиксируется точка, с которой начинается отсчет времени действия той или иной сложноструктурной модели права собственности, а на втором этапе решается, в какой момент данная конструкция прекратит свое существование167.

До того, как перейти к рассмотрению отдельных видов сложноструктурных моделей права собственности США, следует отметить еще одну немаловажную особенность, объединяющую данные конструкции. На протяжении всей истории существования доктрины комплексных имущественных правоотношений англо-американские правопорядки используют сложную схему вещно-правовых титулов и правопритязаний на недвижимое имущество. Разумеется, в этой связи страны общего права выработали универсальный подход к разграничению данных категорий. В основе такого подхода лежит принцип, согласно которому в конечном итоге всякий имущественный интерес квалифицируется тем или иным образом в зависимости от того, как именно выражено основание его возникновения. Иначе говоря, решающее значение имеют конкретные формулировки, с помощью которых устанавливается каждый вещно-правовой режим168. Как только природа титула становится определена, риск появления каких-либо разногласий и сложностей в процессе взаимодействия субъектов правоотношений собственности сводится к минимуму. Однако даже в случае возникновения подобной ситуации устоявшаяся правоприменительная практика позволяет немедленно – без потери времени на повторный анализ всей цепочки данных имущественных связей – применить правила квалификации вещно-правовых конструкций и принять юридические меры, предусмотренные в качестве последствий нарушения и (или) ограничения соответствующего титула169.

Разумеется, американские юристы настаивают на том, что язык распоряжений о передаче имущества должен содержать точные формулировки, позволяющие безошибочно определить содержание сложноструктурной модели права собственности и положение всех участников данных отношений. Другими словами, лицо, определяющее судьбу недвижимости, должно соблюдать правила юридической техники, поскольку от этого напрямую зависит то, насколько корректно будут интерпретированы его намерения. Использование правовых конструкций, страдающих недостатком четкости, нередко приводит к возникновению коллизий170, разрешаемых судом в индивидуальном порядке с учетом принципов, которые будут рассмотрены ниже171.

В свете вышесказанного необходимо иметь в виду, что американская доктрина, а также законодатели и суды исходят из принципа, согласно которому перечень вещно-правовых конструкций, действующих в рамках сложноструктурных моделей права собственности США, является исчерпывающим (numerus clausus principle)172. На практике это означает, что в случае если формулировки, содержащиеся в тексте того или иного распоряжения, нацелены на создание или передачу имущественного титула, такой титул всегда будет толковаться как один из ныне существующих и указанных выше173.

Несмотря на длительный срок существования и применения данной концепции, она по-прежнему вызывает активный интерес в научных кругах. Одни исследователи высказывают опасения по поводу того, что подобное правило негативным образом влияет на гибкость системы вещных прав, являющуюся одной из ключевых характеристик права собственности США174, другие полагают, что принцип numerus clausus никаким образом не предотвращает лавирования между действующими режимами права собственности, в связи с чем концепция «закрытого перечня» утрачивает всякий смысл175. Некоторые авторы, напротив, продолжают находить рассматриваемому положению все новые и новые обоснования, акцентируя внимание на том благотворном воздействии, которое устойчивая система вещных прав оказывает на обеспечение и развитие эффективного экономического оборота176. Так или иначе, на сегодняшний день создание каких-либо новых имущественных титулов не допускается, и всякое возникшее вещное право или правопритязание заведомо обречено на то, чтобы быть квалифицированным по уже сложившейся схеме177. Справедливым в этой связи представляется вывод о том, что характерными признаками эволюционировавшей системы сложноструктурных моделей права собственности в США являются не только ее исключительная вариативность и гибкость, но и стабильность.

Поскольку сложноструктурные модели фригольдной собственности являются основой американской системы имущественных отношений, демонстрируя максимально возможную полноту прав, которой способны обладать собственники недвижимого имущества в США, рассмотрение отдельных моделей права собственности, входящих в предмет настоящего исследования, целесообразно начать именно с этих конструкций.

Глава 2

Сложноструктурные модели фригольдной собственности в праве США

Property is the most ambiguous of categories. It covers a multitude of rights which have nothing in common except that they are exercised by persons and enforced by the State. Apart from these formal characteristics, they vary indefinitely in economic character, in social effect, and in moral justification.

R. H. Tawney178

§ 1. Простое неограниченное (абсолютное)

право собственности

Наиболее значимым, полноценным и, что характерно, самым распространенным фригольдным титулом на землю в США является простое неограниченное право собственности (fee simple absolute)179, часто именуемое «абсолютным» или «простым правом собственности» (fee simple)180. Данный вещно-правовой титул представляет собой базовый элемент всей системы сложноструктурных моделей американского права собственности.

Как следует из самого названия, данный титул предоставляет собственнику наибольшую полноту прав в отношении принадлежащей ему недвижимости, не ограничивая (за исключением случаев, о которых будет сказано далее) правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, а также предоставляя максимальные гарантии в обеспечении и защите данного права.

Ключевой характеристикой данного права является потенциально бесконечный срок его действия181. Иначе говоря, абсолютное право собственности не знает никаких ограничений по времени, не обременено никакими вещными правопритязаниями и не может быть механически прервано.

Здесь следует учесть, что западная доктрина придерживается позиции, согласно которой любое правило должно рассматриваться не только в рамках классического его применения, но и с крайних позиций, в утрированных обстоятельствах, возможность возникновения которых нельзя исключать со стопроцентной вероятностью. В этой связи простое неограниченное право собственности, несмотря на общий принцип его бессрочности, может как минимум теоретически быть прекращено. Гипотетическим примером этого может служить случай, при котором у правообладателя, не распорядившегося судьбой принадлежащего ему имущества в завещании, после смерти не остается законных наследников, которые по нормам данного штата имели бы право на правопреемство, в результате чего недвижимость, принадлежавшая данному лицу на праве абсолютной собственности, переходит в пользу государства как выморочное имущество (escheat)182. Вместе с тем рассматриваемый пример не следует оценивать в качестве абсолютной иллюстрации возможного прекращения простого неограниченного права собственности, поскольку контекст толкования подобной ситуации зависит от законодательства каждого штата. В целом в данном отношении функционируют два основных подхода: ряд американских регионов видит в обращении выморочного имущества в пользу государства форму прекращения вещно-правового титула первоначального абсолютного собственника, тогда как другие штаты находят в этом всего лишь форму универсального правопреемства, сопровождающуюся не преобразованием самого вещного права, а лишь сменой собственника (государство в таком случае считается «последним наследником» (ultimate heir))183.

Так или иначе, с учетом вышеназванной оговорки во всех остальных отношениях простое неограниченное право собственности является фактически единственным элементом сложноструктурных моделей права собственности в США, который носит абсолютный характер184. Это обеспечивается беспрепятственной оборотоспособностью, или отчуждаемостью (alienability) данного титула. Свободная передача имущества как первооснова простого неограниченного права собственности осуществляется несколькими способами.

Имущество на праве абсолютной собственности может передаваться как при жизни его первоначального правообладателя (inter vivos), так и после смерти собственника – в порядке перехода по наследству (как по закону, так и по завещанию)185.

При этом характерной чертой американской системы права собственности, делающей структуру этой системы максимально вариативной, является способность собственника совершить отчуждение (как прижизненное, так и с помощью завещания) не только всего принадлежащего ему права, но и его части.

Здесь непременно следует оговориться о том, что фундаментальным принципом всей концепции собственности в США является то, что никакой собственник не может распорядиться правом, превышающим по объему то, которое принадлежит ему самому186. Вместе с тем всякий собственник обладает правом по своему усмотрению и в своих интересах сузить для целей передачи принадлежащий ему вещно-правовой титул, сохраняя таким образом за собой те права на данное имущество, которые не перешли в результате сделки. О всевозможных моделях права собственности, возникающих в процессе различных форм распоряжения вещно-правовыми титулами, будет подробно сказано далее.

В случае если обладатель простого неограниченного права собственности намеревается сохранить его в том же объеме за своим правопреемником, передача данного вещно-правового титула должна осуществляться с соблюдением четких правил юридической техники. Нарушение данных требований, как отмечалось, может привести к некорректному толкованию и, как следствие, осуществлению распоряжения собственника, в результате чего новый правообладатель рискует получить титул иного характера, нежели тот, что подразумевался изначально187.

Так, для передачи абсолютного права собственности в тексте договора (будь то, в частности, купля-продажа или дарение) или завещания должна непременно содержаться одна из следующих передаточных фраз (granting clause)188: «передаю N. и его (ее) наследникам»; «передаю N. на праве абсолютной собственности»; «передаю N. в свободное неограниченное право собственности»189.

Необходимо учитывать, что доктрина права собственности США принимает во внимание тот немаловажный факт, что требование к включению в тексты распоряжений имуществом данных формулировок возникли исторически, и формальная необходимость их использования в значительной степени снизилась. Однако по сей день ключевые сопроводительные слова «…и его (ее) наследникам» несут вполне определенную юридическую нагрузку: именно с помощью них суды отличают намерение передать простое неограниченное право собственности от стремления передать имущественный титул, обремененный вещными правопритязаниями третьих лиц. Поэтому в составе рассматриваемой передаточной фразы выделяют два обособленных элемента, являющихся своего рода «индикаторами» того, на что направлено распоряжение. Слова «передаю N.» призваны определить лицо, у которого возникает право собственности, иначе говоря, это – «приобретательная оговорка» (words of purchase). В свою очередь, словосочетание «…и его (ее) наследникам» указывает именно на абсолютный характер вещного права190, что является «оговоркой об отсутствии обременений» (words of limitation) правами третьих лиц191.

В этой связи следует избегать возможных заблуждений относительно того, что слова «…и наследникам» создают какие-либо права у таких наследников. Напротив, эта формулировка нацелена на то, чтобы вся полнота права возникла у собственника, правопреемники которого смогут вступить в права на данное имущество в порядке наследования лишь в случае, если собственник не распорядится им иначе в течение всей жизни192.