Обзор судебной практики. Защита права собственности. Выпуск 1

На основании договора купли-продажи недвижимости от 03.04.2003 № б/н (6-831), заключенного между ЗАО «Колорос» и ООО «Авто-Престиж 1», последнее приобрело в собственность нежилое трехэтажное здание общей площадью 4820,5 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 23, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.04.2012 серия 77-АО 032402, о чем в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.04.2003 сделана запись регистрации № 77–01/30-406/2003-393 (том 3, л.д. 73, 138).

Предметом договора № ГП-1 от 03.11.2004, подписанного между ООО «Авто-Престиж 1» и ООО «Атлантик Сити», являлось выполнение последним комплекса строительно-ремонтных работ по капитальному ремонту и строительству объекта, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, и строительство объекта вспомогательного назначения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 7705000100293 по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, 20, стр. 35 (том 1, л.д. 57).

Актом № 01/06 от 31.08.2005 о взаимных расчетах между сторонами по договору подряда № ГП-1 от 03.11.2004 установлено выполнение обязательств по строительству нежилого объекта вспомогательного назначения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, площадь 979,3 кв. м (том 3, л.д. 89).

В соответствии с кадастровыми паспортами от 15.06.2011, 24.09.2012 по адресу г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 расположено нежилое трехэтажное здание вспомогательного назначения, общей площадью 979,3 кв. м (том 1, л.д. 96, 97, том 3, л.д. 111).

25.07.2011 зарегистрировано право собственности ООО «Авто-Престиж 1» на нежилое трехэтажное здание вспомогательного назначения общей площадью 979,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, о чем в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.201 сделана запись регистрации № 77-77-04/069/2011-180 (том 1, л.д. 11). Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРП от 02.11.2012 № 19/132/2012-2836 (том 3, л.д. 137).

Как следует из справки ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 18.07.2011 № 15/5542, объект капитального строительства по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 находится в пределах границ земельного участка кадастровый № 770501002009, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, вл. 20, и является объектом вспомогательного использования по отношению к нежилому зданию, расположенному по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 23 (том 1, л.д. 56).

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения на строительство и с соблюдением градостроительных норм и строительных правил.

К случаям, когда выдача разрешения на строительство не требуется, указанным в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не относится строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер.

Вспомогательным является такое строение, которое используется исключительно для обслуживания иного (основного) объекта, имеющего самостоятельное назначение, отличное от назначения вспомогательного строения. При этом критерием отнесения строений к вспомогательным является также невозможность самостоятельного использования их без основного объекта, отсутствие у них самостоятельного эксплуатационного назначения.

В соответствии с п. 10 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения, либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Согласно утвержденному приказом Росстандарта от 23.12.2010 № 1059-ст национальным стандартом РФ ГОСТ Р 54257-210 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборного и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребывания в них людей.

В письме от 20.02.2012, направленном в Межрайонную природоохранную прокуратуру г. Москвы, Московский городской филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» сообщил, что техническая инвентаризация и технический учет объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, 20, стр. 35, Московским городским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» не осуществлялись (том 7, л.д. 37).

В ответ на запрос суда от 27.09.2012 ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в письме от 31.01.2012 сообщило, что было проведено обследование нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, на основании поступившей заявки от ООО «Авто-Престиж 1». Для описания указанного объекта как объекта вспомогательного назначения послужили представленные заказчиком следующие документы: договор подряда, акт о взаимных расчетах, из которых видно, что объект – нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 является объектом вспомогательного назначения. В письме указано, что держателем адресного реестра г. Москвы является Служба адресного реестра ГУП МосгорБТИ, в связи с чем не представляется возможным установить, являются ли объекты, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, вл. 20 и г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, одним и тем же объектом (том 3, л.д. 125).

Рассмотрев и оценив документы, представленные ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по судебным запросам, арбитражный суд считает, что вывод о вспомогательном назначении здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, был сделан без фактического обследования здания и фактического установления его состояния.

Доказательства того, что здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, невозможно самостоятельно использовать без основного объекта – строения № 23 по ул. Дербеневской, д. 20, и используется исключительно для его обслуживания, ООО «Авто-Престиж 1» не представило.

Суд считает недоказанным, что здание по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 является объектом недвижимого имущества вспомогательного назначения и что для его строительства не требовалось получения разрешительных документов.

Таким образом, проведение ООО «Авто-Престиж 1» строительно-ремонтных работ в здании по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 должно было осуществляться с учетом требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Между тем в материалах дела отсутствует разрешение на строительство, выданное в отношении указанного объекта.

Статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Однако материалы регистрационного дела ООО «Авто-Престиж 1» не содержат такой правоустанавливающий документ на земельный участок.

В письменных пояснениях ООО «Авто-Престиж 1» указало, что объект по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 находится на земельном участке, ранее арендованном ЗАО «Колорос» по договору аренды № М-05-000475 от 21.03.1994, заключенному с Московским земельным комитетом. Предметом указанного договора является земельный участок площадью, расположенный по адресу: г. Москва, Дербеневская ул., вл. 20. В силу положений ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ истец пользуется указанным земельным участком и оплачивает арендные платежи по договору аренды № М-05-000475 от 21.03.1994.

Между тем в соответствии с соглашением от 30.06.2006, подписанным между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ЗАО «Колорос», договор аренды № М-05-000475 от 21.03.1994 считается расторгнутым сторонами с 31.12.2003 (том 6, л.д. 71).

Следовательно, на момент проведения государственной регистрации права собственности на объект по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 – ООО «Авто-Престиж 1» не обладало правоустанавливающими документами на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимого имущества. Внесение арендных платежей по договору аренды № М-05-000475 от 21.03.1994 не подтверждает факта оформления земельно-правовых отношений в установленном законом порядке.

В соответствии с дополнительным соглашением от 12.09.2012 арендатором по договору аренды от 13.04.2007 № М-05-508712 является Государственное казенное учреждение города Москвы «Дирекция по реализации проектов в области экологии и лесоводства» – том 3, л.д. 47. При этом площадь земельного участка, переданного в аренду по указанному договору, составляет 748 кв. м.

Таким образом, договор аренды от 13.04.2007 № М-05-508712 земельного участка с кадастровым номером 77:05:01002:093, на котором располагается строение 35, является действующим и находится в пользовании ГКУ города Москвы «Дирекция по реализации проектов в области экологии и лесоводства».

Распоряжением мэра Москвы от 03.02.1998 № 98-РМ «О едином порядке присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в г. Москве» регистрация объектов капитального строительства производится в Адресном реестре зданий и сооружений. Присвоение и регистрацию адресов объектов недвижимости на территории города Москвы осуществляет Служба Адресного реестра при МосгорБТИ.

В письме от 03.09.2012 ГУП МосгорБТИ сообщило, что 3-этажное кирпичное нежилое здание с адресным ориентиром: Дербеневская ул., д. 20, стр. 35 учтено на земельном участке по Дербеневской ул., д. 20 и внесено в раздел V технического паспорта на домовладение. В письме отмечено, что работы по присвоению и утверждению адреса в Адресном реестре зданий, строений и сооружений города Москвы вышеуказанного объекта не выполнялись.

Заслушав пояснения сторон в судебном заседании, рассмотрев и оценив имеющиеся в деле документы, учитывая фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что незавершенный строительством объект по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, вл. 20 и нежилое здание вспомогательного назначения по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 расположены на одном земельном участке площадью 748 кв. м (пятно застройки) и являются одним и тем же объектом недвижимости.

В качестве оснований государственной регистрации права собственности ООО «Авто-Престиж 1» на нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 указано свидетельство о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы от 06.05.1998 серия Б 008817. Однако названное свидетельство было выдано в отношении иного объекта недвижимости – здания по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 23 площадью 4820,50 кв. м, субъект права – ЗАО «Колорос». При этом в договоре купли-продажи недвижимости от 03.04.2003 № б/н (6-831), заключенного между ЗАО «Колорос» и ООО «Авто-Престиж 1», и в акте приема-передачи не указано, что продается и передается строение № 35 по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20.

Кроме того, согласно корректировке рабочего проекта локальных очистных сооружений промливневых стоков АОЗТ «Колорос» по адресу: ЮАО, МР «Даниловский», Дербеневская ул., вл. 20, выполненная ГУП г. Москвы «Институт МосводоканалНИИпроект» в 2003 г., по состоянию на 2003 г. объект был построен в том виде, в котором он имеется в настоящее время (все несущие конструкции выполнены, имеются внешние стены, выложенные кирпичом, межэтажные перекрытия, застеклены рабочие проемы). Данное обстоятельство опровергает доводы ООО «Авто-Престиж 1» о том, что объект незавершенного строительства очистных сооружений с указанными Департаментом имущества г. Москвы характеристиками в натуре не существует.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что государственная регистрация права собственности ООО «Авто-Престиж 1» на нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 была проведена без наличия на то законных оснований.

Согласно ст. 218 ГК РФ граждане, юридические лица, являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.

В соответствии с положениями ст. 153, 158, 160 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, совершаемые устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 указано, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Обращение Департамента имущества г. Москвы с настоящим иском обусловлено тем, что регистрация права собственности на ООО «Авто-Престиж 1» на нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 нарушает права и законные интересы города Москвы – собственника земли, занятой спорным объектом, и препятствует собственнику в осуществлении его прав.

Вышеизложенные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о правомерности заявленных Департаментом имущества г. Москвы требований о признании отсутствующим права собственности ООО «Авто-Престиж 1» на объект – нежилое здание вспомогательного назначения, назначение: нежилое, 3-этажный, общей площадью 979,3 кв. м, адрес объекта: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, условный номер 77-77-04/069/2011-180.

Согласно п. 31 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго ч. 3 ст. 40 ГПК РФ или ч. 2 ст. 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика.

Определением от 21.11.2012 арбитражный суд в порядке ст. 46 АПК РФ привлек к участию в дело в качестве ответчика – ООО «Зебра на Дербеневской».

Во исполнение определения Арбитражного суда г. Москвы от 29.08.2012 представителями Департамента имущества г. Москвы, ГКУ г. Москвы «Дирекция ДПиООС» осуществлен осмотр объекта по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 (ул. Дербеневская, вл. 20) на предмет установления фактического пользователя. Представитель ООО «Авто-Престиж 1» на обследование не явился, о дате, времени и месте проведения осмотра ООО «Авто-Престиж 1» извещалось письмом от 19.09.2012 и телеграммой № 6/3891, врученной представителю ООО «Авто-Престиж 1» 24.09.2012.

В ходе проведения 25.09.2012 осмотра нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, было установлено, что указанный объект располагается на огороженной, охраняемой территории Бизнес-парка «Кожевники» группы компаний ООО «Авто-Престиж 1». Объект используется для размещения в нем Спортивного клуба «Зебра». В здании проводятся ремонтные работы, но часть клуба уже функционирует, установлены тренажеры и ведутся занятия. Администратор Спортивного клуба «Зебра» пояснил, что спорное помещение используется на основании договора аренды, заключенного с ООО «Авто-Престиж 1». Данные обстоятельства отражены в акте осмотра от 25.09.2012 и приложенных к нему фотографиях (том 7, л.д. 57).

В соответствии с договором аренды № 115-12/Д20 от 01.09.2012, заключенным между ООО «Авто-Престиж 1» и ООО «Зебра на Дербеневской» на срок по 31.08.2016, последнее является арендатором помещений общей площадью 979,3 кв. м, расположенных на 1, 2, 3-м этажах здания по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 (том 1, л.д. 101). По акту приема-передачи от 01.09.2012 указанные помещения переданы в аренду ООО «Зебра на Дербеневской» (том 5, л.д. 79).

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, используется ООО «Зебра на Дербеневской». Доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалах дела отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд находит исковые требования Департамента имущества г. Москвы об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Зебра на Дербеневской» в собственность города Москвы незавершенный строительном объект, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, вл. 20, условный номер 77-77-12/011/2008-810, назначение объекта: нежилое, степень завершенности 76 %, площадь застройки 784,0 кв. м обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку арбитражным судом исковые требования Департамента имущества города Москвы удовлетворены в полном объеме, то оснований для удовлетворения требований, заявленных ООО «Авто-Престиж 1» по встречному иску к Департаменту имущества города Москвы о признании права собственности города Москвы на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, вл. 20, условный номер 77-77-12/011/2008-810, степень завершенности 76 %, площадь застройки 784,0 кв. м, отсутствующим – не имеется.

Представленные в судебном заседании 27.12.2012 ООО «Авто-Престиж 1» заверенные копии технических паспортов на домовладение № 20 по ул. Дербеневская по состоянию на 30 июня 1992 г. (том 6, л.д. 19–70) не принимаются судом во внимание, так как в полном объеме не представлены оригиналы указанных документов на обозрение суду (том 6, л.д. 47–70), не содержат экспликаций, поэтажных планов. Кроме того, суд обращает внимание на то, что данные технические паспорта не были представлены в регистрирующий орган при регистрации спорного объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35.

В силу п. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражным процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих факт наличия тех или иных обстоятельств.

Доказательства, на основании которых лицо, участвующее в деле, обосновывает свои требования и возражения, должны быть допустимыми, относимыми и достаточными. В частности, как указано в п. 2 ст. 71 АПК РФ, доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ.

Так, в соответствии с указанной нормой, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

В соответствии со ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий. В силу п. 6 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Согласно ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины относятся судом на ответчиков. Поскольку в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса РФ Департамент имущества г. Москвы освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета РФ.

На основании ст. 8, 12, 130, 131, 153, 158, 160, 209, 218, 301 ГК РФ, руководствуясь ст. 64, 65, 81, 102, 110, 123, 124, 167–171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущества города Москвы удовлетворить в полном объеме.

Признать отсутствующим право собственности ООО «Авто-Престиж 1» на объект – нежилое здание вспомогательного назначения, назначение: нежилое, 3-этажный, общей площадью 979,3 кв. м, адрес объекта: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, условный номер 77-77-04/069/2011-180.

Истребовать из чужого незаконного владения ООО «Зебра на Дербеневской» в собственность города Москвы незавершенный строительном объект, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, вл. 20, условный номер 77-77-12/011/2008-810, назначение объекта: нежилое, степень завершенности 76 %, площадь застройки 784,0 кв. м.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Авто-Престиж 1» в доход федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 4000 (Четыре тысячи) руб. 00 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Зебра на Дербеневской» в доход федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 4000 (Четыре тысячи) руб. 00 коп.

В удовлетворении встречного иска ООО «Авто-Престиж 1» к Департаменту имущества города Москвы о признании права собственности города Москвы на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, вл. 20, условный номер 77-77-12/011/2008-810, степень завершенности 76 %, площадь застройки 784,0 кв. м, отсутствующим, отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

2. Наличие в ЕГРП записи об обременении спорного объекта на основании судебного акта, отсутствие доказательств оплаты имущества ответчиком, в чьем фактическом владении имущество находится, является основанием для истребования имущества у такого ответчика. Отсутствие у истца зарегистрированного права собственности на спорное имущество не исключает удовлетворение виндикационного иска в случае, когда запись о государственной регистрации права собственности ответчика внесена на основании судебного акта, отмененного в кассационном порядке

ДЕЛО № А40-105332/12

(шифр судьи 37-455)

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2012 г.