Ипотека публичных земель

Для целей приватизации объектов недвижимости, разграничения государственной собственности на землю, а также других актов гражданского оборота земли, весьма важное значение имеют такие виды недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, как здания и сооружения. В литературе, в том числе, законодательных актах используется и термин «строения», которым фактически охватываются эти два вышеуказанных понятия. Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов, здания представляют собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей [102]. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки являются самостоятельными объектами. К сооружениям Общероссийский классификатор основных фондов относит инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое, например:

● автомобильная дорога включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге сооружения – ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 метров;

● отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как: линии электропередачи; теплоцентрали; трубопроводы различного назначения; радиорелейные линии; кабельные линии связи; специализированные сооружения систем связи; а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. Вместе с тем, приведенные определения не основываются в полной мере на понятии недвижимости, сформулированном в ст.130 ГК РФ. В частности, они не содержат указания на такой существенный для недвижимости признак, как неразрывная связь с земельным участком. Понятие зданий и сооружений формулируется через указание на цели их использования. Более совершенным представляется определение здания, предлагаемое авторами Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием ими понимается сооружение, укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением. Разработчики Концепции отказались от противопоставления понятий здания и сооружения, а предлагают определять одно понятие через другое6. По данным Росреестра общая площадь земель застройки на 1 января 2021 года составила в целом по России 6,1 млн. га. В данные земли включены площади под зданиями и сооружениями, а также земельные участки, необходимые для их эксплуатации и обслуживания. 61% (3,7 млн. га) земель от общей площади земель застройки расположены в пределах городских и сельских населенных пунктов, где эти земли сосредоточены в основном в жилой, общественно-деловой и производственной зонах. На категорию земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения приходится 1,0 млн. га застроенных земель, а на земли сельскохозяйственного назначения – 1,1 млн. га [92].

2.2 Особенности создания акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия

Как отмечалось ранее, состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в соответствии со ст.11 Закона о приватизации. Это обстоятельство еще раз подчеркивается и в ст.27 данного Закона. Здесь же говорится о том, что опубликование прогнозного плана (программы) приватизации является уведомлением кредиторов о продаже имущественного комплекса унитарного предприятия. Заявленные кредиторами требования рассматриваются в установленном порядке при определении состава подлежащего продаже имущественного комплекса унитарного предприятия, при этом не требуется согласие кредиторов на перевод их требований на покупателя. После исполнения покупателем условий договора купли – продажи имущественного комплекса унитарного предприятия с покупателем подписывается передаточный акт. По обязательствам, не учтенным в передаточном акте, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование ответственности не несут. Существенные изменения, произошедшие в составе имущественного комплекса унитарного предприятия после опубликования информационного сообщения о продаже этого комплекса и до подписания передаточного акта, могут являться основанием отказа от заключения договора купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия. Право собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия переходит к покупателю в порядке, предусмотренном пунктами 3 и 4 статьи 32 Закона о приватизации, при условии погашения задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды. С момента перехода к покупателю права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия прекращается право хозяйственного ведения унитарного предприятия, имущественный комплекс которого продан.

Договор купли – продажи имущественного комплекса унитарного предприятия, передаточный акт, а также документ, подтверждающий погашение задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, является основанием государственной регистрации перехода права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия к покупателю. С переходом права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия к покупателю прекращается уже само унитарное предприятие, имущественный комплекс которого продан. При преобразовании унитарных предприятий в акционерные общества (АО) статьей 17 Закона о приватизации определены социальные гарантии их работникам. АО, созданные в процессе приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий, соблюдают условия и отвечают по обязательствам, которые содержатся в коллективных договорах, действовавших до приватизации. По истечении трех месяцев со дня государственной регистрации АО, созданного в процессе приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, его работники (представители работников), совет директоров (наблюдательный совет) или исполнительный орган АО могут предложить пересмотреть положения действующего коллективного договора или заключить новый коллективный договор. Трудовые отношения работников после приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий продолжаются с согласия работников и могут быть изменены или прекращены не иначе как в соответствии с законодательством РФ о труде. В случае если руководитель унитарного предприятия осуществлял свою деятельность на основе гражданско – правового договора, отношения с ним регулируются в соответствии с гражданским законодательством и указанным договором. АО, созданное путем преобразования унитарного предприятия, становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона о приватизации, со всеми изменениями в составе и стоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях его приватизации. В уставе вновь образованного АО, должны быть учтены требования федеральных законов

«Об акционерных обществах» и «О приватизации государственного и муниципального имущества». До первого собрания акционеров руководитель государственного или муниципального унитарного предприятия, преобразованного в АО, назначается его директором. Одновременно с утверждением устава АО определяется количественный и качественный состав совета директоров (наблюдательного совета) и его председатель, а также члены ревизионной комиссии (ревизор) общества до первого общего собрания акционеров.

2.3 Определение цены подлежащего приватизации Государственного и муниципального имущества

Начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года №135 – ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

● при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

● при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

● при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

● при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

● при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

● при национализации имущества;

● при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

● при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Вместе с тем следует учитывать, что действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

● при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;

● в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

● в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» выполняет функции агента Российской Федерации;

● в случае передачи имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в безвозмездное пользование органам власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации либо муниципальных образований, государственным, муниципальным унитарным предприятиям или государственным, муниципальным учреждениям.

Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом также не устанавливается.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

2.4 Способы приватизации

Закон о приватизации содержит закрытый перечень способов приватизации государственного и/или муниципального имущества. Пунктом 5 ст.13 Закона установлено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом. Всего их десять, но только два из них приемлемы для формирования предлагаемой нами модели ипотечного земельного инвестиционного механизма (ИЗИМ). Первый способ приватизации – это преобразование унитарного предприятия в АО, а второй – внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы АО (п.п.1 и 9 п.1 ст.13, соответственно) [17]. Приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия в случае, если определенный в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального закона размер уставного капитала хозяйственного общества, создаваемого в процессе приватизации, равен минимальному размеру уставного капитала акционерного общества, установленному законодательством Российской Федерации, или превышает его, осуществляется путем преобразования унитарного предприятия в акционерное общество. В соответствии со ст.26 Федерального закона от 26.12.1995 №208 – ФЗ «Об акционерных обществах» минимальный уставный капитал публичного общества должен составлять сто тысяч рублей, а непубличного общества – десять тысяч рублей. В случае если один из таких показателей деятельности этого унитарного предприятия, как среднесписочная численность или доход от осуществления предпринимательской деятельности, определяемый в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, за предшествующие приватизации три календарных года, не превышает предельное значение, установленное в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 209 – ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» для субъектов малого предпринимательства, приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия может быть осуществлена также путем его преобразования в общество с ограниченной ответственностью.

2.5 Информационное обеспечение приватизации

Нельзя недооценивать важность и ответственность такого этапа отчуждения объектов недвижимости, как информационное обеспечение приватизации государственного и муниципального имущества. Эта, обязательная для всех способов приватизации, процедура регламентирована ст.15 Закона о приватизации. Так, информационное сообщение о продаже (отчуждении) государственного или муниципального имущества подлежит опубликованию в средствах массовой информации, определенных соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления. Информация о приватизации государственного или муниципального имущества, указанная в настоящем пункте, подлежит опубликованию в официальных печатных изданиях и размещению на официальных сайтах в сети «Интернет», определенных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, местной администрацией. Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, а также размещение на официальном сайте в сети «Интернет», сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети «Интернет» должно быть опубликовано не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи указанного имущества, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Со дня приема заявок лицо, желающее приобрести государственное или муниципальное имущество, имеет право предварительного ознакомления с информацией о подлежащем приватизации имуществе. Информация о результатах сделок приватизации государственного или муниципального имущества также подлежит опубликованию в официальном печатном издании, размещению на сайтах в сети «Интернет» в течение тридцати дней со дня совершения указанных сделок. Так, к информации о результатах сделок приватизации государственного или муниципального имущества, подлежащей опубликованию в официальном печатном издании, размещению на сайтах в сети «Интернет», относятся:

• наименование продавца такого имущества;

• наименование такого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества);

• дата и место проведения торгов;

• цена сделки приватизации;

• имя физического лица или наименование юридического лица -участника продажи, который предложил наиболее высокую цену за такое имущество по сравнению с предложениями других участников продажи, или участника продажи, который сделал предпоследнее предложение о цене такого имущества в ходе продажи;

• имя физического лица или наименование юридического лица -победителя торгов.

За непредставление или несвоевременное представление необходимых для публикации информационного сообщения сведений, предусмотренных ст.15 Закона о приватизации, должностные лица, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.6 Внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ

Положения и нормы ст.25 Закона о приватизации формируют основную правовую базу для образования Земельного Залогового Фонда (ЗЗФ). По решению соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления государственное или муниципальное имущество, а также исключительные права могут быть внесены в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ (АО). При этом доля акций АО, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования и приобретаемых соответственно Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образованием, в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества не может составлять менее чем 25 процентов плюс одна акция, если иное не установлено Президентом Российской Федерации в отношении стратегических акционерных обществ. Вместе с тем указанное ограничение согласно п.9 ст.28 Закона о приватизации не применяется при внесении в качестве вклада в уставные капиталы АО земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Внесение государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в уставные капиталы АО может осуществляться:

• при учреждении АО;

• в порядке оплаты размещаемых дополнительных акций при увеличении уставных капиталов АО.

Внесение государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в качестве оплаты размещаемых дополнительных акций АО может быть осуществлено при соблюдении следующих условий:

• АО в соответствии с законодательством РФ об акционерных обществах приняло решение об увеличении уставного капитала посредством размещения дополнительных акций, оплата которых будет осуществляться, в том числе государственным или муниципальным имуществом (с указанием вида такого имущества), а также исключительными правами, принадлежащими Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию (с указанием объема, пределов и способа использования соответствующих исключительных прав);

• дополнительные акции, в оплату которых вносятся государственное имущество, муниципальное имущество и (или) исключительные права, являются обыкновенными акциями;

• оценка государственного или муниципального имущества, вносимого в оплату дополнительных акций, проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При внесении государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в качестве вклада в уставный капитал АО количество акций, приобретаемых в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, доля этих акций в общем количестве обыкновенных акций АО и стоимость государственного или муниципального имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал АО (цена приобретения указанных акций), определяются в соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах» и законодательством РФ об оценочной деятельности, если иное не установлено Федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и Федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно п. З ст. 34 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. №208 – ФЗ «Об акционерных обществах» денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 указанного Закона и содержит следующие положения об определении рыночной стоимости имущества:

● в случаях, когда в соответствии с указанным Законом цена (денежная оценка) имущества, а также цена размещения или цена выкупа эмиссионных ценных бумаг общества определяются решением совета директоров общества, они должны определяться исходя из их рыночной стоимости;

● для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен независимый оценщик. В случае определения цены размещения ценных бумаг, цена покупки или цена спроса и цена предложения которых регулярно опубликовываются в печати, привлечение независимого оценщика необязательно, а для определения рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание эта цена покупки или цена спроса и цена предложения;

● В случае если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее – цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов.

2.7 Отчуждение земельных участков

Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено или они признаны самостоятельными объектами недвижимости, в соответствии с п.1 ст.28 Закона о приватизации осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Имущественные комплексы унитарных предприятий приватизируются одновременно с отчуждением следующих земельных участков:

● находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

● занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 статьи 28 данного Закона, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (п.3 ст.28). Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 – 4 ст.28 в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка (п.5 ст.28). В соответствии с пунктом 7 ст. 28 предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.