Ипотека публичных земель

• коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

• юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

• гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений и сооружений, если право собственности на эти объекты недвижимости возникло у них до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах:

• 20% кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

• 2,5% кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в иной местности.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка. До 1 июля 2012 года лица, не указанные выше, но являющиеся собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретали такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения:

• свыше 3 миллионов человек в размере от 5 до 30 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от 5 до 17 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от 3 до 10 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектом РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Также до 1 июля 2012 года юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 ст.39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могли переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 вводного Закона. В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

• двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

• трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

• полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Изменение площади земельного участка, права на который переоформлены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, в результате уточнения местоположения его границ не является основанием для удовлетворения требований продавца или покупателя об изменении цены, уплаченной за такой земельный участок. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. В случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Внесены изменения в порядок выкупа земельных участков, регламентируемый Федеральным законом от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Так, пункт 3 ст.11 данного Закона изложен в следующей редакции: «Стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности».

Глава 2 Приватизация публичной собственности на землю

В наиболее общем виде приватизация означает разгосударствление или продажу, отчуждение в частные руки государственного имущества. Отсюда и заимствованный из английского языка термин, произошедший от слова «private», то есть частный, не государственный. При этом, частная собственность может быть как личной, принадлежащей конкретному человеку, так и находиться в собственности сразу нескольких лиц одновременно. Решая задачи приватизации, органы публичной власти, наряду с политическими целями, стремятся обеспечить становление новой, капиталистической системы отношений собственности. При этом экономическими итогами приватизации, по их мнению, должны стать финансовая стабилизация, наполнение бюджета за счет средств от продажи собственности и роста прибыли на уровне микроэкономики, создание конкурентной среды, демонополизация и привлечение инвестиций. Социально-экономические результаты приватизации, как правило, определяются ростом или снижением безработицы и заработной платы, реальным изменением качества жизни населения. В развитых экономиках приватизация в целом имеет системный характер и проходит без излишней спешки, индивидуально для каждого предприятия. И, напротив, в странах развивающихся и с переходной экономикой, приватизация чаще всего носит быстротечный характер и охватывает многие, если не все, отрасли народного хозяйства. Здесь, в первую очередь, стремятся проводить институциональные реформы и рассматривают приватизацию как средство для создания таких базовых рыночных институтов, как рынки труда и капитала, свободного предпринимательства, демократической правовой системы государственного и общественного устройства. Практически во всех постсоциалистических странах приватизационные процессы имели свою национальную специфику. В России, например, основной целью идеологов приватизации (по крайней мере, декларативно) стало обеспечение невозможности возврата к тоталитарным (социалистическим) принципам управления и хозяйствования, формирование и укрепление новых демократических институтов власти, подобных западным аналогам. Если в Румынии и Чехии добивались, прежде всего, быстрого деполитизирующего эффекта приватизации, то в Венгрии, с учетом проблем с крупной внешней задолженностью, решающее значение имели поступления в бюджет от продажи государственных предприятий. В Польше процесс приватизации проходил более эффективно, поскольку проводился сравнительно медленнее и дифференцированно, а при передаче государственной собственности в частные руки особое внимание уделялось социальной справедливости. Общим для этих стран стало то, что программы приватизации были направлены на ускоренное создание капиталистической экономики и формирование класса новых, частных собственников, способных привлечь и приумножить капитал, повысить эффективность общественного производства [81].

Предметом нашего исследования являются публичные земельные активы, их гражданский оборот, как средство для привлечения инвестиций и повышения эффективности реального сектора экономики РФ. Поэтому проблемы приватизации будем рассматривать применительно к решению этой основной задачи. Можно согласиться с теми экономистами, которые считают, что формирование частной и коллективной собственности на землю путем разумного разгосударствления рыночно «омертвленных» публичных земель, а также создание единых объектов недвижимости должно стать одним из приоритетов земельной реформы в Российской Федерации [16]. К сожалению, доля земель, находящихся в частной собственности, в общей структуре земель страны еще крайне низка и не соответствует потребностям современных рыночных отношений. На первых этапах земельной реформы основную массу приватизируемых земель (более 95%) составляли земли сельскохозяйственного назначения, которые в основном были переданы в долевую частную собственность и фактически оказались исключенными из гражданского и рыночного оборота. Значительным тормозом процесса приватизации земли стало отсутствие государственного кадастрового учета большинства земельных участков (по оценкам специалистов, количество полностью сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков под приватизированными объектами недвижимости составляет и в настоящее время не более 50%.). Требует коренной перестройки система землеустройства и кадастрового учета, при этом необходимо обеспечить условия, стимулирующие создание новых землеустроительных организаций и формирование конкурентной среды между ними. Давно уже следовало бы законодательно разрешить включение в состав затрат предприятий средств, направляемых на выкуп земельных участков. В целях активизации разгосударствления земельных активов целесообразно пересмотреть действующие ограничения оборотоспособности земельных участков большинства категорий земель РФ. Эти и ещё целый ряд других негативных правовых, экономических и организационных факторов препятствуют рыночному обороту единых объектов недвижимости, развитию современных ипотечных земельных отношений и экономики страны в целом.

2.1 Правовая база приватизации земель

В настоящее время основополагающим законодательным актом, регулирующим вопросы отчуждения из государственной и муниципальной собственности объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) [17]. В целях лучшего понимания путей обеспечения ускоренного развития рыночного, и, прежде всего, ипотечного оборота публичных земель, рассмотрим лишь те нормативные положения Закона о приватизации, которые создают организационно-правовую базу для практического решения этой важной задачи. В соответствии со ст.2 (п.2) Закона о приватизации государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических или юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставные капиталы которых вносится данное имущество). Говоря о сфере действия настоящего законодательного акта, весьма важно сразу же отметить то, что он не распространяется и не регулирует (но и не запрещает) отношения, возникающие при отчуждении (п.2 ст.3):

● земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;

● природных ресурсов;

● государственного и муниципального жилищного фонда;

● государственного резерва;

● государственного и муниципального имущества, находящегося за пределами территории Российской Федерации;

● государственного и муниципального имущества в случаях, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

● безвозмездно в собственность религиозных организаций для использования в соответствующих целях культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного находящегося в государственной или муниципальной собственности имущества религиозного назначения, а также безвозмездно в собственность общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности указанных организаций;

● государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных и муниципальных унитарных предприятий, и государственного и муниципального имущества, передаваемого государственным корпорациям и иным некоммерческим организациям в качестве имущественного взноса Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

● государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении;

● государственного и муниципального имущества на основании судебного решения;

● акций, в предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований права требовать выкупа их акционерным обществом;

● акций акционерного общества, а также ценных бумаг, конвертируемых в акции акционерного общества, в случае их выкупа в порядке, установленном статьей 84.2, 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26 декабря 1995 года №208-ФЗ «Об акционерных обществах».

● имущества, переданного центру исторического наследия Президента Российской Федерации, прекратившего исполнение своих полномочий;

● земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в отношении которых уполномоченным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято решение, которое предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 12 указанного Федерального закона и в соответствии с которым единый институт развития в жилищной сфере выполняет функции агента Российской Федерации;

● федерального имущества в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации, принимаемыми в целях создания условий для привлечения инвестиций, стимулирования развития фондового рынка, а также модернизации и технологического развития экономики, развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, в том числе в связи с осуществлением деятельности акционерного общества «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства» на основании Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» в качестве института развития в сфере малого и среднего предпринимательства;

● имущества, передаваемого в собственность Российского научного фонда в качестве имущественного взноса Российской Федерации;

● движимого имущества (за исключением акций и долей в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ и товариществ), обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации или поступившего в собственность государства в порядке наследования;

● федерального имущества в случае его обмена на олимпийские объекты федерального значения, находящиеся в частной собственности, определяемые в соответствии с Федеральным законом «Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и созданные во исполнение заключенных с Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта соглашений об организации строительства олимпийских объектов федерального значения;

● имущества, передаваемого в собственность управляющей компании в качестве имущественного взноса Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в порядке, установленном Федеральным законом «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации»;

● ценных бумаг на проводимых в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 2011 года N 325 – ФЗ «Об организованных торгах» организованных торгах и на основании решений Правительства Российской Федерации;

● имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды федеральному государственному унитарному предприятию «Почта России», при его реорганизации на основании Федерального закона «Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия „Почта России“, основах деятельности акционерного общества „Почта России“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

● судов, обращенных в собственность государства, а также имущества, образовавшегося в результате их утилизации.

Отчуждение указанного в настоящем пункте государственного и муниципального имущества регулируется иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности (п.3 ст.3). Следует иметь в виду и руководствоваться в практической деятельности тем, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства (п.4 ст.3).

Поскольку предметом нашего исследования являются проблемы земельной инвестиционной политики на уровне субъектов РФ и муниципальных образований, отметим, что действующий сегодня Закон о приватизации предоставил этим органам публичной власти права для решения вопросов отчуждения недвижимости, включая земли и земельные участки. Так, сферу компетенции (п.2 ст.6), порядок планирования приватизации имущества (п.1 ст.10), а также порядок принятия решений об условиях приватизации соответствующего государственного и муниципального имущества (п.4 ст.14) они могут теперь определять вполне самостоятельно. Законодательство Российской Федерации о приватизации состоит из настоящего Федерального закона и принимаемых в соответствии с ним других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. При этом нормы о приватизации государственного и муниципального имущества, содержащиеся в других федеральных законах, не должны противоречить Закону о приватизации. В свою очередь, законодательство субъектов Российской Федерации о приватизации состоит из законов субъектов РФ о приватизации государственного имущества, принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом, и принимаемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов субъектов РФ. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно, но в соответствии с законодательством РФ и соответствующего субъекта РФ о приватизации (ст.4).

Важным вопросом, на котором следует особо заострить внимание при формировании акционерного общества «Земельный Залоговый Фонд» (АО ЗЗФ), является определение состава и порядка приватизации подлежащего отчуждению имущественного комплекса унитарного предприятия. В соответствии со ст.11 Закона о приватизации состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте, который составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию. В передаточном акте указываются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, в том числе обязательства предприятия по выплате повременных платежей гражданам, перед которыми оно несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В передаточный акт включаются также сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. Кроме того, передаточный акт должен содержать расчет балансовой стоимости и подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, а в случае создания акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия – сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций. Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов предприятия производится на основе данных точного бухгалтерского баланса, подготавливаемого с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации.

Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов определяется как сумма стоимости чистых активов унитарного предприятия, исчисленных по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, определенной в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, за вычетом балансовой стоимости объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. Приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. №49 утверждены Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств. Результаты инвентаризации оформляются по унифицированным формам, утвержденным постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. №881. Состав, подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, определенный в соответствии с комментируемой статьей, должен утверждаться решением об условиях приватизации имущества.

Состав, содержание и методические основы формирования бухгалтерской отчетности организаций, являющихся юридическими лицами по законодательству РФ, кроме кредитных и бюджетных организаций, установлены Положением по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» (ПБУ 4/99), утвержденным приказом Минфина России от 6 июля 1999 г. №43 н. Согласно п. 2 ст. 15 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. №161 – ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» стоимость чистых активов государственного или муниципального предприятия определяется на основании данных бухгалтерской отчетности в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации (см. Приказ Минфина России от 28.08. 2014 №84 н «Об утверждении Порядка определения стоимости чистых активов»). При расчете балансовой стоимости активов предприятия следует иметь в виду следующие обстоятельства. В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» от 24.07.2007 №212 – ФЗ, вступившим в силу с 30 октября 2007 года, новая редакция п. 3 ст.11 Закона о приватизации предусматривает, что стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.