Полная версия
Первый случай называется дефицитом, второй – (товарным) профицитом, но оба зависят от существующих цен. Каким бы простым это ни казалось, многие люди часто трактуют все неправильно, причем иногда их непонимание приводит к катастрофическим последствиям.
Потолки цен и дефицитДефицит какого-то продукта вовсе не обязательно означает, что его становится меньше абсолютно или относительно числа потребителей. Например, во время Второй мировой войны и сразу после нее в Соединенных Штатах наблюдалась острая нехватка жилья, хотя и население страны, и предложение жилья увеличились примерно на 10 % по сравнению с довоенным уровнем, а на тот момент никакого дефицита не было. Иными словами, хотя соотношение между количеством жилья и численностью населения не изменилось, многим американцам, подыскивающим себе квартиру в это время, приходилось тратить недели, а то месяцы на тщетные поиски жилья или давать взятки, чтобы домовладельцы передвинули их повыше в списках ожидания. Пока же они жили у родственников, спали в гаражах или прибегали к другим временным вариантам – например, покупали лишние армейские бараки полуцилиндрической формы из гофрированного железа или устраивались в старых троллейбусах.
Хотя на одного человека приходилось не меньшее количество жилплощади, чем до войны, дефицит был реальным и крайне болезненным из-за существующих цен, которые искусственно занижались в силу законов о регулировании арендной платы, принятых во время войны. В результате спрос увеличился (большему числу людей требовалось больше жилья) по сравнению с временами, когда этих законов не было. Это практическое следствие простого экономического принципа, уже описанного в главе 2: величина спроса меняется в зависимости от уровня цен.
Когда одни люди использовали большую, чем обычно, жилплощадь, другим ее доставалось меньше. То же самое происходит при иных видах контроля цен: из-за искусственно заниженной цены одни люди приобретают продуктов или услуг с регулируемой ценой больше, чем всегда, и в результате другие обнаруживают, что им остается меньше, чем обычно. Существуют различные последствия регулирования цен в целом. Для примера рассмотрим контроль над арендной платой.
Спрос при регулировании арендной платы
Благодаря искусственно заниженным ценам в результате регулирования арендной платы те категории людей, которые при обычных обстоятельствах не стали бы арендовать отдельные квартиры (например, молодежь, живущая с родителями, одинокие или овдовевшие пожилые люди, делящие кров с родственниками), смогли в них переехать. Искусственно заниженные цены также побуждали искать жилье большей площади, чем в обычных условиях, или жить отдельно, а не делить квартиру с соседом, чтобы платить меньше.
Некоторые люди, не проживающие в том городе, где находится их квартира, держат ее для того, чтобы было где остановиться в случае приезда – как голливудские звезды, владеющие квартирами с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке, или пара, переехавшая на Гавайи, но сохраняющаяся за собой квартиру с контролируемой арендной платой в Сан-Франциско. Большее количество арендаторов, которые ищут как больше квартир, так и жилище попросторнее, вызывает дефицит – даже притом что никакого физического дефицита жилья по отношению к численности населения не существует.
Когда регулирование цен после Второй мировой войны прекратилось, дефицит жилья быстро исчез. Как только на свободном рынке арендная плата выросла, некоторые бездетные пары, устроившиеся в квартирах с четырьмя спальнями, решили, что вполне могут пожить и в квартире с двумя спальнями, сэкономив на аренде. Часть молодежи пришла к выводу, что вполне разумно оставаться с родителями подольше, пока их зарплата не увеличится настолько, чтобы они могли себе позволить собственное жилье в новых условиях, когда цены уже искусственно не удерживаются на низком уровне. В итоге у семей, ищущих жилье, оказалось больше доступных вариантов, потому что квартиры уже не занимали люди, у которых не было в них насущной потребности. Иными словами, дефицит жилья моментально снизился еще до начала строительства новых домов, когда рыночные условия позволили окупать стоимость строительства большего количества жилья и получать прибыль.
Подобно тому как колебания цен распределяют дефицитные ресурсы, имеющие альтернативное применение, регулирование цен, сдерживающее эти колебания, сокращает для людей стимулы ограничивать собственное применение недостаточных ресурсов, желаемых другими. Например, регулирование арендной платы часто приводит к тому, что во многих квартирах нередко проживает всего один человек. Исследование в Сан-Франциско показало, что 49 % квартир с контролируемой арендной платой занимает только один жилец, в то время как имеющийся в городе серьезный дефицит жилья вынуждал тысячи людей снимать его далеко от работы и долго до нее добираться. Аналогично, по данным переписи, на Манхэттене (где примерно половина жилья подчинена той или иной форме контроля арендной платы) в 46 % квартир живет по одному человеку – по сравнению с 27 % по всей стране.
При обычном ходе событий спрос на жилье меняется у людей в течение жизни. Потребность в пространстве обычно увеличивается в связи с созданием семьи и рождением детей. Однако спустя годы, когда дети вырастают и уезжают, потребности родителей, как правило, уменьшаются, а затем становятся еще меньше в случае смерти одного из супругов, и тогда вдова или вдовец переезжает в небольшую квартиру, к родственникам или в дом престарелых. Таким образом, общий жилищный фонд перераспределяется между людьми в соответствии с изменением их потребностей на разных этапах жизни.
Люди пользуются общим жильем не из чувства сотрудничества, а из-за цен – в нашем случае из-за стоимости аренды. На свободном рынке цены основаны на ценности, которую другие арендаторы придают жилью. Молодые пары с растущей семьей часто готовы платить за жилье больше даже за счет уменьшения количества покупок потребительских товаров или услуг, чтобы оплачивать дополнительную жилплощадь. Ради того, чтобы у каждого ребенка была своя комната, пара с детьми может реже посещать рестораны и кинотеатры или отложить покупку новой одежды или машины. Но когда дети вырастают и уезжают, такие жертвы становятся бессмысленными, ведь за счет уменьшения площади арендуемого жилья можно получить много других благ.
Учитывая решающую роль цен в этом процессе, вследствие применения законов о регулировании арендной платы у арендаторов меньше причин для изменения поведения в новых обстоятельствах. Например, у пожилых меньше стимулов освободить большую квартиру, которую они, скорее всего, освободили бы после отъезда детей или смерти супруга, поскольку это обеспечило бы им существенное сокращение арендной платы и высвобождение значительной суммы денег на другие нужды. Кроме того, хронический дефицит жилья, сопровождающий регулирование арендной платы, существенно увеличивает время и усилия для поиска нового, меньшего жилья, одновременно сокращая финансовое вознаграждение за эту услугу. В общем, регулирование арендной платы снижает скорость оборота жилья.
В Нью-Йорке контроль арендной платы дольше и строже, чем в любом другом американском мегаполисе. Одно из следствий – тот факт, что годовой уровень оборота жилья в Нью-Йорке составляет менее половины национального среднего показателя, а доля жильцов, проживающих в одной квартире двадцать и более лет, вдвое выше средней по стране. Газета New York Times так описывает ситуацию:
Когда-то Нью-Йорк, как и другие города, был местом, где арендаторы часто переезжали, а домовладельцы конкурировали в предложении пустых квартир. Однако сегодня девиз может быть таким: «Иммигрантам заявления не подавать». Пока приезжие теснятся в нелегальных меблированных комнатах в трущобах, верхушка среднего класса вносит низкую арендную плату за жизнь в хороших районах, часто в огромных квартирах, которые после переезда детей им, по сути, вовсе не нужны.
Предложение при регулировании арендной платы
Регулирование арендной платы влияет не только на спрос, но и на предложение. За девять лет после окончания Второй мировой войны в австралийском Мельбурне не было построено ни одного нового многоэтажного жилого здания, поскольку законы о контроле арендной платы сделали такие дома убыточными. В Египте регулирование арендной платы ввели в 1960 году. Одна египтянка, пережившая то время, писала в 2006 году:
В результате люди перестали инвестировать в многоквартирные дома, и колоссальный дефицит арендуемого жилья вынудил многих жить в ужасных условиях: несколько семей ютились в одной маленькой квартире. Последствия этого жесткого контроля ощущаются в Египте до сих пор. Такие ошибки могут сказываться на нескольких поколениях.
Аналогичный спад в строительстве после принятия законов о регулировании арендной платы наблюдался везде. Когда в 1979 году контроль ввели в Санта-Монике (Калифорния), количество разрешений на строительство уменьшилось в десять с лишним раз по сравнению с тем, что было всего пятью годами ранее. Исследование жилищного фонда Сан-Франциско выявило, что возраст 75 % жилья с регулируемой арендной платой – более полувека, причем 44 % этих домов старше 70 лет.
Хотя для возведения офисных зданий, фабрик, складов и других коммерческих и промышленных сооружений требуются такие же трудозатраты и материалы, как и для жилых многоквартирных домов, нередко в городах строится много новых офисных зданий и мало жилья. К промышленным и коммерческим сооружениям законы о регулировании арендной платы обычно не применяются, а потому даже в городах с острой нехваткой жилья в коммерческих и промышленных зданиях вполне может оказаться много свободных площадей. Несмотря на серьезный дефицит жилья в Нью-Йорке, Сан-Франциско и других городах с регулированием арендной платы, национальное исследование, проведенное в 2003 году, показало, что доля пустующих площадей в зданиях, используемых в промышленных и коммерческих целях, составляет примерно 12 % – самый высокий показатель более чем за два десятилетия.
Вот вам еще одно доказательство, что дефицит жилья – это ценовое явление. Высокая доля пустующих площадей в коммерческих зданиях демонстрирует, что ресурсов для их строительства вполне достаточно, просто регулирование арендной платы не позволяет использовать эти ресурсы на возведение жилых зданий и тем самым перенаправляет их на строительство офисных зданий, промышленных сооружений и других объектов коммерческой недвижимости.
Введение законов, регулирующих арендную плату, сократило предложение не только по строительству новых квартир, но и уже существующего жилья, поскольку в этих условиях домовладельцы меньше заботятся о техобслуживании и ремонте, ведь при дефиците жилья незачем поддерживать внешний вид помещений для привлечения жильцов. Следовательно, при регулировании цен жилье быстрее изнашивается, а заменяется реже. В ходе исследования регулирования арендной платы в Соединенных Штатах, Англии и Франции было обнаружено, что качество жилья с контролируемой арендной платой ухудшается гораздо чаще, чем жилья, где она не контролируется.
Как правило, арендный жилищный фонд относительно постоянен в краткосрочной перспективе, так что сначала дефицит возникает потому, что все больше людей стремятся арендовать жилье по искусственно заниженной цене. Позднее наблюдается и реальное увеличение нехватки, поскольку съемные квартиры приходят в негодность быстрее из-за плохого обслуживания, в то время как объемов нового строящегося жилья недостаточно, чтобы их заменить, поскольку строить в частном порядке новое жилье нерентабельно из-за регулирования арендной платы. Например, при регулировании цен в Англии и Уэльсе объем частного строительства упал с 61 % общего количества жилья в 1947 году до всего лишь 14 % в 1977-м. При изучении регулирования арендной платы в различных странах исследователи пришли к выводу: «Во всех рассмотренных европейских странах новые инвестиции в частное бездотационное арендуемое жилье практически отсутствуют, за исключением элитного».
В общем, политика, направленная на увеличение доступности жилья для бедных, в итоге привела к перераспределению ресурсов на строительство жилья, доступного только для богатых и состоятельных, поскольку элитное жилье, как и офисные здания и прочая коммерческая недвижимость, часто освобождается от контроля арендной платы. Помимо всего прочего, это иллюстрирует важную разницу между намерениями и последствиями.
Экономическую политику нужно анализировать с точки зрения создаваемых ею стимулов, а не надежд. Эти стимулы к понижению предложения жилья особенно ярко выражены, когда люди, сдававшие комнаты или квартиры в своих домах или флигели на задних дворах, решают, что больше не стоит этим заниматься, раз уж в соответствии с законом цены искусственно занижаются. Кроме того, жилье часто переводят в кондоминиумы[16]. Когда в 1970-х в Вашингтоне ввели контроль арендной платы, за восемь лет доступный фонд арендного жилья снизился со 199 тысяч единиц на рынке до чуть менее 176 тысяч единиц. После того как регулирование цен ввели в Беркли (Калифорния), количество жилья, доступного студентам университета, сократилось за пять лет на 31 %.
Все это не должно удивлять, если учитывать стимулы, создаваемые законами о регулировании арендной платы. В их контексте становится понятно и то, что произошло в Англии, когда в 1975 году регулирование было распространено на меблированное съемное жилье. Лондонская газета The Times писала:
В первую неделю после вступления закона в силу число объявлений о проживании в меблированных квартирах в London Evening Standard резко упало и сейчас составляет примерно 75 % прошлогоднего уровня.
Поскольку меблированные комнаты часто расположены в домах владельцев, их легче всего снять с продажи, когда вы решаете, что арендная плата больше не компенсирует те неудобства, которые вы терпите при наличии арендаторов. Тот же принцип применим в случае небольших жилых домов, например двухквартирных, где один из арендаторов – сам собственник. Когда в 1976 году регулирование арендной платы ввели в Торонто, то за три года с рынка исчезло 23 % всего съемного жилья в домах, где жили сами владельцы.
Однако даже если владелец не проживает в здании, в итоге может наступить момент, когда все оно становится настолько убыточным, что его просто оставляют. Например, в Нью-Йорке владельцы многих домов забросили их после того, как обнаружили, что собранных средств с аренды не хватает на оплату услуг, которые они обязаны предоставлять по закону, например отопления и горячей воды. Такие владельцы обычно просто исчезают, чтобы избежать правовых проблем из-за отказа от здания, а дома пустеют и заколачиваются, хотя их состояние вполне пригодно для проживания, если бы их ремонтировали и продолжали обслуживать.
Брошенные здания, доставшиеся правительству Нью-Йорка за эти годы, исчисляются тысячами. По некоторым оценкам, количество оставленного жилья в городе как минимум вчетверо превышает число бездомных на улицах. Бездомность возникает не из-за физической нехватки жилья: его дефицит обусловлен ценами, но при этом болезненно реален. По состоянию на 2013 год в Нью-Йорке насчитывалось свыше 47 тысяч бездомных, из которых 20 тысяч – дети.
Такая неэффективность в распределении ресурсов означает, что люди спят на тротуаре холодными зимними ночами, иногда умирают от переохлаждения, хотя возможность предоставить им жилье существует, но не используется из-за законов, призванных сделать жилье «доступным». Это еще раз демонстрирует, что эффективное или неэффективное распределение недостаточных ресурсов не абстракция или придумка экономистов, а реальность с вполне определенными последствиями, касающимися даже жизни и смерти. Этот пример также показывает, что цель закона (в нашем случае о доступном жилье) ничего не говорит о его фактических последствиях.
Политика регулирования арендной платы
В политическом аспекте регулирование арендной платы часто обеспечивает значительный успех, несмотря на то что при этом создает много серьезных экономических и социальных проблем. Политики знают, что арендаторов всегда больше, чем арендодателей, а людей, не разбирающихся в экономике, всегда больше тех, кто в ней разбирается. Именно поэтому законы о регулировании арендной платы могут обеспечить голоса тем политикам, которые выступают за их принятие.
С политической точки зрения весьма эффективно представлять контроль над арендной платой как возможность помешать жадным богатым домовладельцам «вымогать» деньги у бедных за счет «бессовестных» цен. В действительности доходность от инвестиций в жилье редко бывает выше, чем при альтернативном применении, поэтому арендодатели – это в основном люди со средним достатком. Особенно владельцы небольших недорогих домов, нуждающихся в регулярном ремонте, у съемщиков которых обычно небольшие доходы. Многие владельцы таких домов сами выполняют работу плотников и сантехников, ремонтируя помещения и поддерживая их в надлежащем техническом состоянии, при этом они пытаются выплатить ипотеку за счет взимаемой арендной платы. В общем, то жилье, которое сдается бедным, часто и принадлежит отнюдь не богатым[17].
Когда законы о контроле арендной платы применяются ко всему жилью без исключений на момент вступления закона в силу, даже элитные апартаменты становятся жильем с низкой арендной платой. Затем, по прошествии времени, выясняется, что никакого нового жилья, похоже, строить не планируют, если его не освободить от регулирования цен. Освобождение или послабление ценового контроля для нового жилья означает, что аренда новых квартир (даже весьма скромных по размеру и качеству) может стоить гораздо дороже, чем старых (более крупных и роскошных), но подпадающих под регулирование. Такое расхождение в арендной плате – обычное дело как в европейских городах, где применяли контроль цен, так и в Нью-Йорке и других американских мегаполисах. Сходные стимулы часто дают похожие результаты даже в различных условиях. Заметка в Wall Street Journal описывает такое расхождение при регулировании арендной платы в Нью-Йорке:
Лес Кац, 27-летний студент, изучающий актерское мастерство, работающий консьержем, вместе с двумя соседями арендует маленькую квартиру-студию в Верхнем Вест-Сайде на Манхэттене за 1200 долларов. Двое спят на отдельных кроватях в мансарде над кухней, третий – на матрасе в главной комнате.
В то же время на Парк-авеню частный инвестор Пол Хаберман и его жена живут в просторной квартире с двумя спальнями, солярием и двумя террасами. Специалисты по недвижимости говорят, что квартира в красивом здании на престижной улице стоит минимум 5000 в месяц. Однако по документам об аренде пара платит примерно 350 долларов.
Низкая арендная плата для состоятельных и богатых в условиях контролируемых цен отнюдь не уникальный пример. Одно статистическое исследование показало, что самая большая разница между нью-йоркскими регулируемыми ценами и ценами свободного рынка приходится именно на роскошные квартиры. Иными словами, превосходно обеспеченные люди получают больше выгод от регулирования цен, чем бедные, ради которых якобы и принимался такой закон. Между тем городские службы социального обеспечения платят гораздо большие суммы, когда устраивают бедняков в тесных, кишащих тараканами захудалых гостиницах. В 2013 году New York Times сообщила, что городское Управление по делам бездомных «тратило свыше 3000 долларов в месяц на каждый обветшалый номер без ванной и кухни» в гостинице с одноместными номерами, при этом половина денег шла владельцу в качестве арендной платы, а вторая половина – на «безопасность и социальные услуги для бездомных съемщиков».
Изображать, что регулирование арендной платы защищает бедных арендаторов от богатых арендодателей, конечно, эффективно с политической точки зрения, но, как правило, это имеет мало общего с реальностью. Люди, действительно выигрывающие от регулирования цен, могут иметь любой уровень доходов, как и те, кто при этом проигрывает. Все зависит от конкретной ситуации и того, по какую сторону баррикад вы оказываетесь, когда такие законы принимаются.
Законы, регулирующие арендную плату в Сан-Франциско, не так стары, как в Нью-Йорке, но столь же суровы – и привели к сходным результатам. Исследование, опубликованное в 2001 году, выявило, что в Сан-Франциско доход на семью более четверти жильцов квартир с регулируемой платой превышал 100 тысяч долларов в год. Следует также отметить, что это было первое практическое исследование регулирования цен, заказанное городом. Поскольку законы о регулировании арендной платы принимались в 1979 году, целых два десятилетия они применялись и продлевались, и не было предпринято серьезных попыток определить их фактические экономические и социальные последствия, в силу их политической популярности.
Как бы странно это ни звучало, в городах со строгим контролем арендной платы, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, обычно более высокая средняя арендная плата, чем в городах, которые не вводили регулирование. Если такие законы применять только к арендной плате ниже определенного уровня (предположительно для защиты бедных), то у застройщиков появятся стимулы строить только дорогое жилье, чтобы стоимость аренды превышала этот уровень. Неудивительно, что это приводит к повышению средней арендной платы, а число бездомных, как правило, больше как раз в городах с контролем арендной платы – и тут Нью-Йорк и Сан-Франциско снова становятся классическими примерами.
Одна из причин политического успеха законов о регулировании арендной платы – склонность многих людей считать слова показателем реальности. Они верят, что подобные нормы в самом деле выполняют обозначенную функцию. И пока они в это верят, такие законы будут политически жизнеспособны, как, впрочем, и другие, провозглашающие некоторые вроде бы желательные цели – независимо от того, будут они в итоге достигнуты или нет.
Нехватка и дефицит
Одно из важнейших различий, которое нужно учитывать, – это разница между увеличивающейся нехваткой (когда доступных товаров становится меньше относительно населения) и дефицитом как ценовым явлением. Так же как бывает растущий дефицит без увеличения нехватки, так и нехватка может увеличиваться при отсутствии дефицита.
Как уже отмечалось, во время и сразу после Второй мировой войны в Соединенных Штатах наблюдался острый дефицит жилья, хотя соотношение количества жилья и населения оставалось таким же, как и до войны, когда дефицита не было. Возможна и обратная ситуация, когда фактическое количество жилья внезапно уменьшается в данном районе без какого-либо регулирования цен и без какого-либо дефицита. Подобное случилось после сильного землетрясения и пожара в Сан-Франциско в 1906 году. За три дня в результате стихийного бедствия половина жилищного фонда города была уничтожена, однако дефицита жилья не было. Когда первый номер газеты San Francisco Chronicle вышел через месяц после катастрофы, в нем было 64 объявления о сдаче квартир или домов и всего 5 объявлений о поиске жилья.
Из 200 тысяч человек, внезапно оказавшихся без крова после землетрясения и пожара, 30 тысяч разместились во временных убежищах, а 75 тысяч (по оценкам) покинули город. Однако на местном рынке жилья осталось еще 100 тысяч жителей. Тем не менее газеты того времени не упоминают о дефиците жилья. Рост цен не только распределяет имеющиеся жилые площади, но и создает стимулы для нового строительства, одновременно побуждая арендаторов использовать меньше места, а владельцев домов – брать постояльцев, пока арендная плата высокая. В общем, можно наблюдать как дефицит без большой физической нехватки, так и физическую нехватку без дефицита. Люди, ставшие бездомными из-за землетрясения 1906 года в Сан-Франциско, находили себе жилье быстрее, чем те, кто стали бездомными в Нью-Йорке вследствие введения законов о регулировании арендной платы, из-за которых с рынка жилья исчезли тысячи зданий.
Накопление
В дополнение к дефициту и ухудшению качества регулирование цен часто ведет к накоплению товаров: люди запасают больше товаров с регулируемыми ценами, чем делали бы в условиях свободного рынка, из-за неуверенности, что смогут найти их в будущем.
Во время топливного кризиса 1970-х годов уровень бензина в баках не опускался до привычной отметки, заставляющей водителя спешить на автозаправку. Наоборот, некоторые автомобилисты приезжали на заправку с наполовину полным баком и в качестве меры предосторожности доливали его доверху. Когда миллионы водителей ездят с более полными, чем обычно, бензобаками, огромные объемы топлива переходят в индивидуальные запасы, а общие запасы, доступные для продажи на заправочных станциях, уменьшаются. Именно поэтому даже небольшая нехватка бензина в масштабах страны может обернуться серьезной проблемой для тех, у кого закончился бензин и кто ищет заправку, где он есть в продаже.