Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

Таблица 2.2. Продажа имущества в ходе исполнительного производства. Возможные интересы сторон

8 Если кредитор один, исполнительное производство открывается на основании его заявления и выданного судом исполнительного листа. В этом случае денежные средства, полученные от реализации имущества, пойдут на погашение требований кредитора, оплату исполнительского сбора в размере 7 %, затрат на проведение торгов. Остаток денежных средств получит сам должник. Если кредиторов несколько, открывается сводное исполнительное производство. В этом случае деньги от реализации имущества будут делиться между всеми кредиторами пропорционально их размеру требования. Подробнее см.: ст. 110 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Таблица 2.3. Продажа имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур. Возможные интересы сторон

Таблица 2.4. Продажа имущества на торгах по добровольному решению собственника. Возможные интересы сторон

9 Не всегда собственник продает недвижимость на торгах с целью получить за нее наибольшую цену. В некоторых случаях торги проводятся с целью передать право собственности на недвижимость другому лицу с минимальной официальной стоимостью сделки, к примеру, для предотвращения дальнейшего оспаривания сделки в ходе процедуры банкротства продавца – собственника недвижимости, которая может начаться через некоторое время. То есть в данном случае торги проводят с целью прикрыть вывод актива на другое лицо.

Итак, в зависимости от причины продажи недвижимости на торгах существенную роль в определении тактики продажи и, как следствие, конечной цены ее реализации могут играть следующие лица:

1) при продаже имущества в процедуре банкротства:

а) должник – собственник недвижимости;

б) арбитражный управляющий;

в) кредиторы;

г) покупатель;

2) при продаже имущества в ходе исполнительного производства:

а) должник – собственник недвижимости;

б) Росимущество или специализированные организации, которым судебный пристав передал имущество для реализации;

в) кредиторы;

г) покупатель;

3) при продаже имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур:

а) собственник недвижимости;

б) покупатель;

в) особый бенефициар;

4) при продаже имущества на торгах по добровольному решению собственника:

а) собственник недвижимости;

б) покупатель.

Все эти лица могут играть существенную роль в определении условий и результатов торгов. При этом, как было указано в таблицах, их интересы могут совпадать, а могут быть противоположными.

Кроме того, отдельную роль может играть электронная торговая площадка, вернее, ее сотрудники. Они могут, действуя в собственных интересах или по поручению одного из указанных выше лиц, не допускать к торгам определенных участников по формальным основаниям, сообщать информацию о поданных заявках и предложенных ценах нужным участникам торгов, а также производить ряд других манипуляций, которые могут повлиять на результаты торгов.

Как продемонстрировано в табл. 2.1–2.4, основные стратегии на торгах:

1) продать имущество как можно дороже кому угодно;

2) продать имущество как можно дешевле или за определенную цену конкретному покупателю;

3) продать имущество дорого конкретному покупателю (при банкротстве).

Для осуществления стратегического замысла заинтересованные стороны проделывают различные действия и манипуляции. Приведем примеры некоторых из них.

2.2. Чтобы продать как можно дороже, заинтересованные лица:

• готовят недвижимость к продаже, оформляя все необходимые документы и приводя ее в надлежащий вид;

• делают качественные фотографии и продающие презентации;

• выбирают крупные надежные торговые площадки;

• стараются дополнительно уведомить о торгах потенциальных покупателей, предоставляют рекламную информацию;

• предъявляют минимальные требования к участникам и предоставляемым ими документам;

• следят за допуском участников к торгам, оперативно рассматривая жалобы участников;

• оперативно предоставляют дополнительные документы по запросам участников и дают им возможность осмотреть недвижимость.

2.3. Чтобы продать как можно дешевле нужному покупателю, заинтересованные лица:

• искусственно ухудшают физическое состояние недвижимости (снимают системы отопления и кондиционирования, портят канализацию, затапливают подвалы и т. п.);

• делают заключение строительно-технической экспертизы, которое создает видимость предаварийного состояния здания, и прикладывают его к конкурсной документации;

• делают фотографии, подчеркивающие плачевный вид недвижимости, либо вообще не предоставляют фотографии;

• инициируют от своих доверенных лиц судебные иски и аресты в отношении недвижимости;

• организуют аресты на недвижимость по уголовным делам, которые не снимаются в процедурах банкротства;

• прикладывают к конкурсной документации заключения оценщиков с минимальной стоимостью недвижимости;

• выбирают небольшие «лояльные» торговые площадки;

• предъявляют избыточные требования к участникам и предоставляемым ими документам;

• публикуют сообщения с ошибками или с минимальным количеством информации;

• искусственно не допускают к торгам ненужных участников по формальным основаниям;

• отказываются предоставлять дополнительные документы и не дают участникам им возможность осмотреть недвижимость;

• назначают торги на предпраздничный день в неудобное время и др.

Как видим, арсенал возможных действий для злоупотреблений недобросовестными участниками торгов достаточно велик.

Поэтому может сложиться впечатление, что лица, способные влиять на подготовку недвижимости к торгам, могут продать любой объект кому угодно на любых условиях, но это не так!

Публичный характер торгов, возможность оспаривать действия их организаторов и других участников вносят некий элемент неопределенности в результаты торгов.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:

Богдан Костанец

Основатель Союза арбитражных и антикризисных управляющих, член экспертного совета Палаты Налоговых Консультантов, основатель проекта Банкротчик. РФ

С точки зрения недобросовестного арбитражного управляющего, которые, к сожалению, на рынке встречаются, одной из стратегий является продажа объекта по заведомо низкой цене.

Практический пример: с торгов продается отдельно стоящее здание в центре Москвы.

К моменту выставления на торги оказывается, что в отношении здания ведется 5 судебных процессов (об обязании заключить договор аренды, по которому оплачено на пять лет вперед; о признании права собственности на это здание; о сносе части здания, так как оно частично расположено на смежном земельном участке и т. д.). Торги назначены на 31 декабря. Два этажа опечатаны печатью ФСБ, управляющий поясняет, что были какие-то обыски, но пообещали «очень скоро» – месяцев через шесть – «распечатать». В подвале все залито водой, ужасный запах, так как есть проблемы с канализацией. Имеется строительная экспертиза, подтверждающая, что при строительстве рядом ТТК в здании образовалась трещина вплоть до фундамента.

Можно не объяснять, почему на этот лот не нашлось желающих.

В результате на торги явился единственный участник, который и купил это здание за 25 процентов от рыночной цены.

Неизвестно откуда взявшийся участник торгов, который не испугался искусственного ухудшения недвижимости, может повести игру на повышение и, в результате, выкупить объект, который инициаторами торгов предназначался другому участнику.

У покупки и продажи недвижимости на торгах есть уникальные особенности, которые нужно правильно использовать. Об этих особенностях мы и поговорим дальше.

ЧАСТЬ II. ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТОРГАХ

Введение в часть II или Чем покупка недвижимости на торгах отличается от покупки в результате переговоров

Решение о приобретении недвижимости на торгах может быть продиктовано разными причинами:

• кто-то надеется таким образом купить объект по цене ниже его рыночной стоимости;

• кто-то считает, что приобретение имущества на торгах дает ему больше гарантий, чем при покупке напрямую у продавца;

• кто-то использует данный механизм, потому что для него это возможность эффективно реализовать свои требования к собственнику-должнику.

Но какие бы причины ни привели вас на торги, следует иметь в виду, что покупка недвижимости на торгах имеет ряд существенных особенностей, которые обусловлены конкурентным характером торгов и значительно отличают ее от обычного приобретения имущества в результате переговоров.

Дело в том, что по-настоящему конкурентная цена продажи может сформироваться только тогда, когда все потенциальные покупатели находятся в равных условиях по отношению друг к другу. Естественно, обеспечить полное равенство между ними невозможно, но необходимо, по крайней мере, обеспечить для этого достаточные правовые предпосылки.

Итак, что же нужно для того, чтобы участники торгов находились в юридически равных условиях?

1. Необходимо, чтобы все участники и потенциальные участники торгов имели возможность узнать о торгах одну и ту же информацию (причем информацию, достаточную для принятия решения об участии в торгах), а также имели для принятия такого решения одинаковое время. А из этого вытекает необходимость в обязательном порядке осуществить опубликование определенного (установленного законом) перечня сведений о торгах и их объекте, при этом такое опубликование должно осуществляться заранее, а срок между опубликованием сведений и торгами должен быть четко определен.

2. Для того чтобы все участники имели равные возможности в процессе непосредственной «торговли» по цене вне зависимости от их «умения торговаться», необходимо, чтобы торги осуществлялись на основании четко определенных и заранее известных правил, детально регламентирующих весь процесс. Причем, для того чтобы ни организатор торгов, ни кто-либо из участников не имел возможностей для злоупотребления, основные положения таких правил должны устанавливаться законом и быть общеобязательными.

3. При торгах всегда существует опасность, что кто-либо из участников, чтобы не допустить покупки объекта другим участником (или покупки в принципе), может начать искусственно завышать цену, с тем чтобы, выиграв торги, просто отказаться от покупки. Как следствие, для борьбы с подобным недобросовестным поведением и защиты интересов других, добросовестных участников торгов необходимо ввести определенные санкции и обеспечить их исполнение. Поэтому обязательным условием для допуска к торгам является предварительная уплата задатка.

4. Для того чтобы торговля по цене была действительно конкурентной, необходимо, чтобы все прочие условия договора были равными для всех потенциальных покупателей. А этого можно добиться только путем заблаговременного установления таких условий без возможности их последующего изменения[6].

Таким образом, возникает необходимость в том, чтобы:

а) договор купли-продажи был составлен и доведен до сведения участников (опубликован) заранее;

б) участники не имели возможности ни до, ни после торгов вносить в него какие-либо изменения.

5. Поскольку договор купли-продажи имущества на торгах заранее составляется продавцом (организатором торгов) и не подлежит изменению, т. е. является для покупателя «договором присоединения»[7], очевидно, что купля-продажа на торгах, обеспечивая равенство между потенциальными покупателями, изначально предполагает неравновесное положение покупателя и продавца, избежать которого не представляется возможным.

6. И наконец, для того чтобы устранить все сомнения в справедливости определения результата торгов и их победителя, а следовательно, и в соблюдении их конкурентного характера, необходимо предоставлять публичный доступ не только к сведениям, имеющим значение для принятия решения об участии в торгах, но и к информации об их прохождении и итогах.

При этом на практике это применимо непосредственно к торгам по продаже недвижимости. Некоторые из указанных выше общих особенностей торгов могут влечь еще ряд дополнительных (специфических) особенностей.

А уж то, будут ли данные особенности иметь для покупателя положительный или отрицательный эффект, во многом зависит от того, насколько сам покупатель будет готов к ним и насколько эффективно он сможет ими воспользоваться.

Именно поэтому далее мы постараемся на конкретных примерах продемонстрировать наиболее яркие особенности покупки недвижимости на торгах, а также дать несколько ценных советов, как не только избежать негативных последствий этих особенностей, но и, наоборот, использовать их в своих интересах.

Особенность первая. Неравновесное положение сторон и «присоединительный» характер договора

Первой и, безусловно, одной из важнейших особенностей покупки недвижимости на торгах, которая во многом предопределяет стратегию действий покупателя, является то, что из-за «присоединительного»[8] характера договора купли-продажи недвижимости, заключаемого с победителем торгов, и невозможности в дальнейшем вносить в этот договор изменения продавец (организатор торгов) и покупатель находятся в неравном положении. Причем неравенство это является достаточно ярко выраженным, и его невозможно ни избежать, ни сгладить.

Такая ситуация возникает из-за того, что, в отличие от сделки по покупке недвижимости путем переговоров, купля-продажа недвижимости на торгах предполагает возможное участие в правоотношении, помимо продавца и покупателя, еще дополнительного значительного (или вообще неограниченного) круга лиц: участников и потенциальных участников торгов, которые должны находиться между собой в равных условиях.

Согласитесь, что если торги будут проводиться на одних, равных для всех условиях, а затем эти условиях будут изменены двусторонним соглашением между продавцом и покупателем – победителем торгов, то ни о каком действительном равенстве между участниками уже не может быть и речи. И в этом случае каждый из участников, которые победителями торгов не стали, может заявить, что он не выиграл торги только и исключительно потому, что при проведении ему не предложили такие же условия, как были предложены победителю после заключения торгов в результате изменения договора, а значит, он автоматически получает возможность обжаловать результаты такого аукциона[9].

Кейс 1. Проигравший участник торгов оспорил их результаты из-за изменения договора после торгов [10]

Компании ООО «К» и ООО «Ч» участвовали в публичных торгах по приватизации нежилого помещения площадью 209,9 кв. м. Начальная цена аукциона была определена на основании независимой оценки, исходя из среднерыночной стоимости 1 кв. м площади объектов-аналогов, умноженной на площадь приватизируемого нежилого помещения. Победителем торгов стало ООО «Ч».

Однако впоследствии выяснилось, что 41,3 кв. м из 209,9 кв. м представляют собой пристройку, на которую не зарегистрировано право собственности Российской Федерации, и подлежат исключению из договора.

ООО «Ч» потребовало внесения в договор купли-продажи соответствующих изменений (в части площади нежилого помещения и в части цены).

В свою очередь, ООО «К» заявило, что такое последующее изменение условий договора оказало существенное влияние на формирование цены объекта и соответственно на результаты аукциона, так как, в случае если бы начальная цена объекта была ниже, результаты аукциона могли бы быть иными.

В связи с этим ООО «К» обратилось в суд с иском о признании торгов и договора недействительными.

Результат: судебные инстанции согласились с доводами ООО «К», в результате чего торги и договор были признаны недействительными.

Поэтому если продажа недвижимости может осуществляться только через торги[11], то, согласно п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, условия заключенного договора купли-продажи недвижимости могут быть впоследствии изменены сторонами только:

1) по основаниям, прямо установленным законом, или

2) в случае, если изменение договора не повлияет на условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

При этом в качестве таких условий судебной практикой признаются:

• предмет договора, т. е. само недвижимое имущество, причем речь не только об изменении объекта, но и об изменении описания его существенных характеристик (адреса, площади, бонитета (для земельных участков сельскохозяйственного или лесного назначения), этажности, года постройки, количества комнат или помещений (для объектов капитального строительства) и т. д.);

• внесение в договор или исключение из него информации о существующих обременениях или ограничениях в отношении продаваемой недвижимости и обязанностей по их соблюдению;

• порядок и сроки уплаты цены;

• внесение или исключение положений об обеспечении обязательств продавца или покупателя;

• другие условия, прямо оговоренные законом как существенные.

В результате возникает ситуация, при которой лицо, продающее недвижимость с торгов (сам продавец или организатор торгов), фактически единолично определяет условия договора купли-продажи. При этом (что вполне логично) он (продавец или организатор торгов) устанавливает их максимально выгодными и удобными для себя, совершенно не заботясь о защите интересов покупателя. И если в обычной сделке в ходе переговоров какие-то «проблемные условия» договора еще можно изменить, а выявленные риски можно «перекрыть» гарантиями продавца и ответственностью за их несоблюдение, то в отношении договора купли-продажи, заключаемого на торгах, это невозможно.

А в случае торгов, которые проводятся в процедуре банкротства или в исполнительном производстве, даже если какие-либо гарантии со стороны продавца и будут включены в договор в силу закона или по инициативе организатора торгов, при наступлении соответствующих рисков у продавца в любом случае не будет экономической возможности нести предусмотренную договором ответственность за нарушение данных гарантий. Значит, покупатель все равно не сможет восстановить за его счет свои нарушенные интересы.

Как следствие, именно при покупке недвижимости на торгах особую важность приобретает стадия ее предварительной юридической проверки (экспертизы).

Конечно, осуществлять максимально «глубокую» проверку недвижимости, которую вы собираетесь приобрести, необходимо всегда, независимо от формы ее покупки и способа заключения договора.

Но если покупатель лишен возможности защитить себя от потенциальных рисков путем внесения в договор условий о соответствующих гарантиях и ответственности, то важность выявления всех возможных рисков до заключения договора возрастает многократно. Ведь все возможные негативные последствия каждого из таких рисков покупателю придется испытать «на себе», и у него нет иной возможности избежать этого, кроме как выявить все риски заранее и либо отказаться от приобретения объекта, либо инвестировать в него с учетом трезвой оценки всех выявленных рисков и их последствий.

Кейс 2. Из-за ошибок в описании недвижимости торги пришлось отменить по соглашению сторон

К нам обратилась компания ООО «Ц», которая уже выиграла торги на покупку крупного объекта недвижимости (земельный участок с расположенным на нем комплексом строений) в Московской области.

При этом, хотя объект и выставлялся на торги единым лотом, каждое из более чем 20 расположенных на земельном участке строений и сооружений было указано в аукционной документации и заключенном договоре в качестве отдельного объекта и имело свою отдельную цену.

Стоимость объекта составляла немногим более 10 млн руб., а оплаченный задаток – чуть более 1 млн. При этом ООО «Ц» собиралось осуществить на объекте инвестиции на несколько сотен миллионов рублей, что и заставило компанию обратиться к нам для проверки недвижимости до внесения полной оплаты.

В результате проведенной проверки мы установили, что два из указанных в договоре строений ранее были исключены из ЕГРН и имеют статус «архивный». Мы предупредили ООО «Ц», что в такой ситуации Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации перехода права собственности в отношении всего объекта в целом. И к сожалению для покупателя, наш прогноз полностью оправдался.

В результате возникла необходимость исключить из договора два указанных объекта и соответственно уменьшить цену. Однако в кейсе 1 мы уже продемонстрировали те негативные последствия, к которым может привести подобное изменение договора, заключенного на торгах.

Их мы и разъяснили покупателю, объяснив ему также, что если торги будут признаны недействительными, то проблем с возвратом оплаты у него не возникнет (так как данное последствие прямо предусмотрено законом[12]), однако взыскать стоимость внесенных инвестиций будет значительно сложнее (если вообще возможно).

В результате у ООО «Ц» не осталось иного выхода, кроме как достичь с продавцом соглашения о добровольном расторжении договора и проведении повторных торгов, на которые объект будет выставлен уже после устранения всех выявленных недостатков.

Результат: хотя риски были выявлены слишком поздно, нам все-таки удалось найти вариант, который позволил ООО «Ц» не потерять задатка и избежать рисков в связи с приобретением объекта. Однако это оказалось возможным лишь благодаря содействию продавца, который также был заинтересован в максимальной «прозрачности» и справедливости сделки. К сожалению, такое поведение продавца относится скорее к исключениям, чем к общей практике, и риск потери задатка в подобной ситуации достаточно высок.

Более того, помимо всего изложенного, при покупке недвижимости на торгах ситуация усугубляется еще и тем, что:

• с одной стороны, потенциальный покупатель, как правило, получает от продавца и (или) организатора торгов гораздо меньше информации, чем при ведении переговоров[13];

• а с другой стороны, у потенциального покупателя, как правило, гораздо меньше времени для принятия решения[14], так как, даже для того чтобы просто поучаствовать в торгах, он уже должен предварительно оплатить задаток в размере от 5 до 20 % начальной цены, выставленной на торги недвижимости[15].

Следовательно, знать о результатах юридической проверки потенциальному покупателю необходимо даже не до заключения договора купли-продажи, а еще до подачи заявки на участие в торгах и оплаты задатка.

В противном случае покупатель может оказаться перед неприятным выбором: отказаться от приобретения объекта недвижимости и потерять оплаченный задаток или все-таки приобрести объект и нести все негативные последствия выявленных проблем и рисков.

Ценные советы

Если вы решили приобрести недвижимость на торгах, помните, что договор купли-продажи, который вы в случае победы на торгах подпишете с продавцом, скорее всего, не предоставит вам никакой защиты от возможных рисков и «внезапно выяснившихся» проблем. Поэтому ваше спокойствие после покупки на торгах напрямую зависит от того, насколько детально вы проверите объект до участия в них.

В нашей предыдущей книге[16] мы подробно рассказывали, что и, главное, как следует проверять, если вы собираетесь приобрести недвижимость. Поэтому здесь мы не станем повторяться, а лишь напомним вам «золотые» правила покупателя, без которых не может обойтись ни одна качественная проверка недвижимости.

Правила проверки недвижимости [17]

1. Проверить право продавца на недвижимость и наличие обременений недвижимости.

2. Провести правовую экспертизу правоустанавливающих документов на недвижимость и предыдущих сделок с недвижимостью.

3. Проверить наличие судебных споров по недвижимости, собственникам и их бенефициарам.