Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

Василий Неделько, Ольга Саутина, Константин Сичинский

Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

От авторов

Идею написать книгу об особенностях сделок с недвижимостью, совершаемых на торгах, нам подсказали постоянные клиенты, и читатели нашей книги «Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Правовые инструменты для заключения выгодной сделки».

На дворе стоял сентябрь 2020 г. С момента снятия ограничений прошло всего три месяца, и были свежи воспоминания о локдауне, когда количество сделок резко сократилось, никто не знал, как повлияет эпидемия на бизнес, а некоторые аналитики пророчили крах рынку коммерческой недвижимости.

Однако за прошедшие с момента прекращения локдауна три месяца стало ясно, что эти аналитики ошиблись: сразу после снятия ограничений, рынок недвижимости начал скачкообразно расти, а к сентябрю среднемесячное количество сделок значительно превысило докризисный уровень и цены устремились вверх.

Кроме того, к нам чаще стали обращаться клиенты, планирующие сделки с недвижимостью на торгах. Инвесторы, которые сохранили деньги, хотели дешево купить недвижимость, реализуемую с торгов, а собственники, вынужденные продавать свои объекты, – спрашивали, как это сделать выгоднее.

Когда очередной заказчик, прочитав нашу книгу о сделках с коммерческой недвижимостью, спросил, нет ли у нас такого же практически применимого пособия по торгам, мы поняли, что пришло время доверить накопленный нами опыт бумаге.

Чтобы сделать новую книгу максимально полезной и беспристрастной, мы пообщались с владельцами торговых площадок, сервисов по поиску недвижимости, арбитражными управляющими, оценщиками, банкирами, судебными приставами. Выяснили их взгляд на торги и убедились, что не всегда наши мнения совпадают. Поэтому в книге отражен не только наш взгляд на торги, но и мнение экспертов, подтверждающее наши выводы или предлагающее альтернативное видение проблемы. Убеждены, что читатели сами примут решение, чье мнение им ближе.

Несмотря на то, что на титульном листе написано, что перед вами учебно-практическое пособие, на самом деле, наша книга – полноценный практический путеводитель по покупке и продаже недвижимости на торгах для инвесторов, собственников и юристов. Мы постарались показать процесс торгов с разных сторон баррикад. Рекомендации, изложенные в книге, помогут сделать покупку и продажу недвижимости на торгах безопасной и выгодной.

Книга является логическим продолжением своей предшественницы «Как купить и продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Правовые инструменты для заключения выгодной сделки», и мы надеемся, что она будет не менее полезной!

10.07.2021В. Неделько, К. Сичинский, О. Саутина

Об авторах

НЕДЕЛЬКО Василий Владимирович

Управляющий партер Юридической компании «Неделько и партнеры». Руководитель, соавтор и преподаватель программы переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью» Института юридического менеджмента Высшей школы юриспруденции и администрирования НИУ ВШЭ. Автор и преподаватель учебного курса «Практические аспекты заключения договоров на примере сделок с коммерческой недвижимостью» МГЮА им. Кутафина. Соавтор книги «Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Правовые инструменты для заключения выгодной сделки.» Автор научно-практических статей на различную юридическую тематику.

САУТИНА Ольга Николаевна

Старший партнер, руководитель практики «Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью» в Юридической компании «Неделько и партнеры». Соавтор и преподаватель программы переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью» Института юридического менеджмента Высшей школы юриспруденции и администрирования НИУ ВШЭ. Соавтор книги «Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Правовые инструменты для заключения выгодной сделки». Автор научно-практических статей в области правовой экспертизы и юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

СИЧИНСКИЙ Константин Александрович

Заместитель руководителя по научной и аналитической работе Юридической компании «Неделько и партнеры». Адвокат, руководитель адвокатского кабинета Союза адвокатов РМ. RM Doctor of Philosophy (PhD) in Law (кандидат юридических наук РМ). Научный исследователь, член Профильного научного семинара по защите диссертационных работ Института Юридических, Политических и Социологических Исследований. Заместитель руководителя, соавтор и преподаватель программы переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью» Института юридического менеджмента Высшей школы юриспруденции и администрирования НИУ ВШЭ. Автор многочисленных научных и научно-практических статей на различную юридическую тематику.

ВВЕДЕНИЕ, или О чем эта книга и кому она адресована?

Перед вами книга «Руководство по покупке и продаже недвижимости на торгах: скелеты в шкафу и юридические тонкости».

О чем эта книга, какую цель она преследует и кому адресована?

Лежащая перед вами книга – не учебник, а учебно-практическое пособие. Цель учебника – дать знания. Цель учебно-практического пособия – помочь научиться достигать необходимого практического результата.

И наша книга предназначена, в первую очередь, не для тех, кто хочет изучить порядок покупки и продажи недвижимости на торгах (хотя и в этом она также поможет), а для тех, кто задумался о возможности купить или продать недвижимость на торгах, и кому важно найти ответы на три главных вопроса:

• Чем сделки, совершаемые на торгах, отличаются от «обычных» сделок с недвижимостью?

• Какие «скелеты» ждут покупателя или продавца недвижимости на торгах, и что нужно знать, чтобы избежать проблем и совершить сделку максимально выгодно?

• И наконец, почему именно торги?

Поэтому при написании книги мы исходили из того, что наш читатель либо уже имеет некоторый опыт в покупке или продаже недвижимости, либо, по крайней мере, уже прочитал нашу предыдущую книгу. И значит, ему неинтересно вновь читать о том, как проверить недвижимость, продавца или покупателя, как убедиться, что недвижимость может быть использована для целей покупателя, и сколько придется еще вложить для этого денег в приобретенный объект, или как правильно подготовить недвижимость к продаже. Обо всем этом мы уже рассказали подробно в нашей прошлой книге, и нет необходимости повторяться.

Цель же этой книги – рассказать читателю об особенностях купли-продажи недвижимости на торгах. Именно об особенностях, о тех самых «скелетах», с которыми участники «обычной» купли-продажи недвижимости почти не сталкиваются (или сталкиваются гораздо реже), и от чего в конечном счете зависит «выиграете» вы, выбрав торги, или проиграете. И неважно, о жилой или коммерческой недвижимости идет речь, покупатель вы или продавец: с особенностями, о которых мы расскажем, вы столкнетесь и в одном, и в другом случае.

И именно эта цель, именно желание рассказать вам о том, что приходит только с многолетним опытом, и о чем, как считается, нельзя узнать из книг, заставили нас при написании этой книги отступить от обычного принципа построения «от общего к частному».

Мы понимаем, что читатели ждут от нас, в первую очередь, не общие понятия, а особенности, секреты и советы. И поэтому именно с них, не откладывая в долгий ящик, мы и решили начать книгу.

Однако это вовсе не значит, что мы оставили без внимания вопросы, связанные с общими понятиями о торгах, правилами участия в них и их правовым регулированием (то есть ту самую учебную, а не практическую часть пособия). Те из наших читателей, у кого такие вопросы возникнут, обязательно найдут на них ответы в Части IV, представляющей собой не что иное, как учебное пособие в вопросах и ответах, посвященное правовому регулированию торгов по продаже недвижимости в Российской Федерации.

Именно поэтому наша книга будет полезна как тем, кто сам намерен участвовать в торгах, так и тем, кто занимается их организацией и юридическим сопровождением: арбитражным управляющим, адвокатам, юристам, риелторам.

И конечно, особенно полезна она будет всем обучающимся по программе профессиональной переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью», для которой она является рекомендованным учебным пособием.

ЧАСТЬ I. ПОЧЕМУ ИМЕННО ТОРГИ?

Введение в часть I

В классическом представлении купля-продажа имущества по свободной (нефиксированной) цене – это результат договоренности сторон, достигнутой в ходе столкновения интересов продавца, который хочет продать подороже, и покупателя, который хочет купить подешевле.

И если в теории такое столкновение интересов должно всегда порождать равновесную, а следовательно, справедливую цену, то на практике все обстоит несколько сложнее.

Это связано в первую очередь с тем, что процесс прямых переговоров предполагает такой важный этап, как согласование цены, а умение торговаться – искусство, которое дано не каждому.

Поэтому теоретически как для продавца, так и для покупателя одним из наиболее эффективных способов определения действительно равновесной рыночной цены должна быть купля-продажа имущества на торгах, которые представляют собой не что иное, как механизм формирования цены, основанный на принципе свободной конкуренции потенциальных покупателей.

Правда, достижение такой равновесной цены и в случае торгов является, скорее, идеалом, к которому следует стремиться, поскольку на практике часто существует целый ряд дополнительных факторов, которые могут ее существенно отклонять как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения (о тех из них, что присущи именно торгам, мы обязательно расскажем вам далее).

Таким образом, скорее, можно сказать, что торги – это способ заставить потенциального покупателя предложить за имущество наивысшую приемлемую для него цену под угрозой приобретения имущества другим возможным покупателем.

И недвижимость в данном случае не является исключением.

Напротив, из-за ее сравнительно высокой стоимости применение механизма торгов для формирования цены недвижимости может быть даже более актуальным, чем для других видов имущества.

Однако не только надежда покупателя или продавца найти наиболее выгодную цену предопределяет заметный рост популярности данного сегмента рынка недвижимости.

Поскольку торги направлены на формирование наиболее высокой продажной цены, именно данную форму заключения договора государство сделало обязательной для тех случаев, когда интерес в продаже имущества по наивысшей цене из частного становится публичным:

• в случае приватизации государственного или муниципального имущества;

• в случае принудительной продажи имущества должника (в ходе реализации заложенного имущества и (или) имущества должника в исполнительном производстве или в процедуре банкротства).

Не секрет, что далеко не всем экономическим агентам и индивидуальным предпринимателям удалось «пережить» последствия тяжелейшего удара, который нанесла пандемия COVID-19 экономике и бизнесу в 2020 г. Поэтому нет ничего удивительного и в том, что в конце 2020-го и в начале 2021 г. значительно выросло число исполнительных производств[2] и банкротных процедур[3], а значит, и число торгов по реализации имущества, в том числе недвижимого.

ГЛАВА 1. Зачем покупать и продавать недвижимость на торгах?

* * *

Существует распространенное мнение: «Покупать недвижимость на торгах стоит только в том случае, если она существенно дешевле рынка».

Получается, что любой собственник, выставляющий свой объект на продажу с торгов, априори рассчитывает продать его дешевле, чем при прямой продаже обычными методами. Но откуда такая благотворительность и кто эти добрые люди?

Может быть, все дело в том, что собственники вынуждены продавать свое имущество с торгов в силу требований законодательства или по каким-то иным причинам? Другими словами, продажа с торгов – это от безысходности и по принуждению?

Так ли это?

Алексей Китов, директор по развитию ООО «Межрегиональная электронная торговая система» (ООО «МЭТС»), утверждает, что в их системе уже много лет сохраняется тенденция к увеличению числа лотов, в которых собственники добровольно решили продать свои объекты недвижимости именно на торгах. Это так называемые коммерческие торги. Причем немало таких объектов, цена на которые в ходе торгов может увеличиться в несколько раз. Одним из показательных примеров, в частности, является продажа земельного участка в восемь раз дороже начальной цены: цена продажи составила 1 340 600 руб. при начальной цене лота в 166 000 руб.

Получается, что большое число собственников идут на продажу своих объектов с торгов именно для того, чтобы продать их как можно дороже.

Почему же тогда покупатели приходят на торги, намереваясь приобрести недвижимость существенно дешевле? Кто же ошибается – продавец или покупатель?

На самом деле правы и те и другие.

Попробуем понять причины, заставляющие покупателей и продавцов приходить на торги с противоположными интересами и заключать взаимовыгодные сделки. Начнем с мотивов продавцов.

1.1. Зачем собственники продают недвижимость на торгах?

Часть собственников вынуждены продавать свою недвижимость на торгах в силу требований закона, но часть это делает абсолютно добровольно.

В зависимости от того, является ли проведение торгов обязательным или выбор такой формы продажи носит добровольный характер, можно выделить следующие три группы[4]:

1) торги проводятся обязательно в случае:

а) приватизации, т. е. продажи государственного и муниципального имущества;

б) продажи имущества должника в ходе исполнительного производства (так называемые публичные торги);

в) продажи имущества несостоятельного должника (банкрота);

2) продажа имущества государственных корпораций, государственных компаний, акционерных обществ с долей участия Российской Федерации более 50 % проводится с торгов почти обязательно.

Дело в том, что таким компаниям государство рекомендует осуществлять продажу по результатам проведения конкурентных процедур с соблюдением принципов публичности, открытости, прозрачности, конкурентности и возмездности в соответствии со ст. 447 и 448 Гражданского кодекса РФ.

И пусть, в отличие от первой рассмотренной группы, проведение торгов в данном случае является необязательным требованием, а лишь рекомендацией, однако, учитывая, что эта рекомендация исходит со стороны государства, к ней стоит прислушаться и продавцам, и покупателям.

Иными словами, в данном случае реализация имущества проходит в добровольно-принудительном порядке;

3) по добровольному решению собственника имущество чаще всего реализуется на торгах в одном из следующих случаев:

а) собственник предполагает, что использование механизма торгов (а именно аукциона на повышение) позволит ему продать недвижимость дороже, чем в результате прямых переговоров;

б) продажа имущества через торги предусмотрена локальными (внутренними) актами организации (в особенности в случае акционерных обществ с большим числом акционеров);

в) имущество принадлежит нескольким сособственникам, которые не могут договориться о конкретных условиях его продажи (цена, покупатель и т. д.);

г) собственник хочет продать имущество с торгов определенному покупателю по официальной стоимости ниже рыночной цены, чтобы исключить последующее оспаривание сделки в рамках процедуры банкротства, которая может быть инициирована в отношении продавца в будущем (в том числе это может быть прикрытием вывода активов).

По последнему пункту нужно сразу внести пояснения.

В рамках банкротства могут быть оспорены так называемые «подозрительные» сделки, которые привели к отчуждению имущества при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает полученные должником денежные средства от его реализации. Такие сделки могут быть признаны судом ничтожными, если они произошли в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления[5].

Рыночная стоимость – категория относительная. Она определяется заключениями независимых оценщиков и экспертов, привлеченных судом. Выводы различных оценщиков могут существенно отличаться друг от друга.

Кроме того, все недвижимое имущество имеет кадастровую стоимость, которую можно увидеть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В идеале кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной. Но на практике расхождения могут быть многократными как в одну, так и в другую сторону.

Теперь представим, что собственнику срочно нужно продать участок земли сельскохозяйственного назначения, находящийся в неудачном месте и имеющий многократно завышенную кадастровую стоимость. Теоретически можно попытаться снизить кадастровую стоимость, но эта процедура может длиться 6—12 месяцев без гарантии результатов.

Собственник находит единственного покупателя, но покупатель готов заплатить не более 10 % кадастровой (рыночной стоимости). Собственник рад и этой сумме, но что если в течение трех лет начнется банкротство продавца?

В ходе процедуры банкротства такая сделка, скорее всего, будет признана недействительной. Земельный участок вернется в собственность продавца-банкрота, а покупатель будет включен в реестр кредиторов на общих основаниях. То есть, скорее всего, останется и без денег, и без земельного участка.

Так вот, если бы в рассматриваемом примере продавец продал бы участок тому же покупателю, но на торгах, такая сделка уже не подлежала бы расторжению судом, так как в случае продажи имущества на торгах цена продажи и является рыночной. Никакой отчет оценщика ее не опровергнет.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:

Алексей Китов

Директор по развитию Электронной торговой площадки «МЭТС» (Межрегиональная электронная торговая система)

Сделки, совершенные на торгах, гораздо сложнее признать недействительными в случае последующего банкротства продавца.

В отличие от типового маркетплейса, сделка, совершенная через электронные торги, безопасна с юридической точки зрения. За прошлый год количество банкротств выросло на 72,6 %. Увы, никто не может дать гарантию, что продавец в течение трех лет с момента продажи не столкнется с процедурой банкротства. Если это произойдет, то обычную сделку арбитражный суд расценит как вывод активов должника и признает ее недействительной.

В результате покупатель может потерять право на приобретенное имущество. Чтобы не столкнуться с таким риском, сделку купли-продажи надо проводить через организованные торги.

Таким образом, продажа имущества на торгах является защитой от оспаривания сделки в процедуре банкротства и может быть одной из причин добровольного решения собственника реализовывать свою недвижимость на торгах.

Итак, мы определились с мотивами продавцов. Перейдем к покупателям.

1.2. Зачем покупатели участвуют в торгах?

Казалось бы, покупателей точно никто не может заставить приобретать недвижимость на торгах. Зачем же им нужны эти сложности?

Причина 1 — желание купить дешевле рынка.

Да, действительно, некоторые объекты на торгах можно купить существенно дешевле рынка.

Но, как правило, это объекты с обременениями, «сомнительной историей» или иными неприятными сюрпризами.

Поэтому их дешевизна может быть очень условной, так как потребуется еще вложить средства для приведения недвижимости в нормальное состояние.

В некоторых ситуациях действительно можно купить «чистый» объект дешево. Иногда это просто удача, но чаще – плод реализации грамотной стратегии.

Об этом поговорим чуть позже.

Причина 2 — желание купить конкретный объект, который иначе как на торгах купить невозможно.

Здесь все очень просто. Покупатель нацелился на конкретный объект недвижимости, который собственник вынужден по тем или иным причинам (см. выше) продавать на торгах.

Другого законного варианта купить желаемый объект просто не существует.

Причина 3 — желание обезопасить себя от оспаривания сделки в возможной последующей процедуре банкротства продавца.

Здесь мотивы продавца и покупателя совпадают. Мы подробно рассмотрели эту ситуацию выше, в подп. «г» п. 3.

Итак, мы изучили мотивы продавцов и покупателей, благодаря которым они встречаются на торгах.

Теперь остается понять: как кому-то удается купить дешевле, а кому-то продать дороже рыночных цен и кому удается зарабатывать на торгах экстра-прибыль?

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Сергей Мокрушин

Адвокат, Председатель коллегии адвокатов «Мокрушин и партнеры». Арбитражный управляющий, член СРО «Центральное агентство арбитражных управляющих»

На практике часто получается, что покупка недвижимости по цене «сильно ниже рынка», – это только видимость.

Неквалифицированные покупатели не вникают в подробности, не анализируют конкурсную документацию и полагаются на принцип «купим и потом разберемся». Как правило, такими покупателями выступают граждане, у которых есть деньги, и они считают, что, купив недвижимость дешевле рыночной стоимости, они смогут потом со всем разобраться.

В реальности же часто получается, что устранить проблемы и затем перепродать приобретенную на торгах недвижимость дороже – просто невозможно.

ГЛАВА 2. Основные стратегии продавцов и покупателей на торгах

* * *

Одной из особенностей торгов является то, что в процессе совершения сделки могут участвовать не только покупатель и продавец, но и арбитражный управляющий, пристав, электронная торговая площадка и т. д.

Все они играют особые роли, их интересы могут не совпадать, и от этого может существенным образом меняться не только поведение участвующих в процессе торгов по недвижимости лиц, но и избранная ими стратегия поведения.

2.1. Обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц при продаже имущества на торгах

В табл. 2.1–2.4 мы подготовили краткий обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц, участвующих в продаже имущества на торгах.

Предлагаем нашим читателям для начала изучить эти таблицы, а затем мы представим по ним дополнительные пояснения.

Таблица 2.1. Продажа имущества в процедуре банкротства. Возможные интересы сторон

6 Следует отметить, что право выбора АУ принадлежит кредитору, который первым подаст в суд заявление о признании должника банкротом. Возможность замены АУ существует при переходе из одной процедуры в другую, например из наблюдения – в конкурсное производство. Также собрание кредиторов имеет право выбрать нового АУ при освобождении или отстранении предыдущего. При подаче заявления самим должником саморегулируемую организацию, из которой будет назначен АУ, выбирает суд. Поэтому формально должник не может влиять на назначение АУ. Однако на практике применяются схемы, которые позволяют должнику назначить «своего» АУ. Например, когда заявление о банкротстве подает де-факто связанный с должником кредитор. Подробнее см.: ст. 45, 83, 97, 144 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

7 Деньги, полученные от реализации имущества должника, попадают в общую конкурсную массу и потом распределяются между всеми кредиторами пропорционально их размеру требования. В данном варианте предполагается, что покупатель и основной кредитор контролируются и финансируются одними и теми же лицами. Основной кредитор выкупил практически 100 % требований других кредиторов с большим дисконтом. Поэтому деньги, уплаченные покупателем за недвижимость, попадают в конкурсную массу и оттуда попадают на счет основного кредитора. По сути, в данной ситуации покупатель покупает недвижимость по цене выкупа права требования у других кредиторов + стоимость банкротства. Хотя внешне это выглядит, как будто покупатель купил недвижимость по рыночной стоимости.