Как инвестировать в недвижимость

Сейчас, в середине 2021 года, застройщики выводят новые проекты в продажу по ценам, равным готовым объектам-аналогам в той же локации. При этом находится множество инвесторов, покупающих квартиры или апартаменты по этим «завышенным» ценам. И более того, наблюдается огромный спрос на старте продаж, очень оптимистичные ожидания частных инвесторов. Таким образом, инвестиции в новостройки сейчас являются достаточно неоднозначной инвестиционной идеей. Одновременно есть большая категория частных инвесторов, которые в неё верят.

Сложилась ситуация неопределенности: очень хочется заработать, но одновременно очень страшно. Потому что, процитирую одного из подписчиков моего телеграм-канала, «когда цены на старте продаж в проекте где-нибудь в Бутово равны 300 т./м2 можно даже не рассчитывать на то, что это кто-нибудь купит по 400 т./м2». И вообще, из всех утюгов звучат завывания о том, что роста экономики нет, население России нищает, вымирает и так далее.

И ведь всё, что раздаётся из утюгов вполне справедливо. Замечу лишь, что ошибочно ставить себя на место жертвы обстоятельств / экономики или даже политики и сокрушенно транслировать очевидные мысли о перегретости рынка. Инвестору нужно осознавать себя и мыслить категориями агрессивного спекулянта (покупка новостройки на старте – всегда спекулятивные инвестиции), который использует возможности, но знает, как минимизировать риски. Вероятные сложности с выходом из проекта – всего лишь риск, с которым можно и нужно работать. Не помеха, перечеркивающая инвестиции, а просто задача, которую нужно решить.

В рамках этой книги я бы хотел обратить внимание на три важных элемента, которые, по моему мнению, являются залогом успешности инвестора в период неопределенности:

1) Покупайте дёшево, продавайте дорого. Именно сейчас настало время, когда необходимо, наконец, научиться определять, что такое дорого и дёшево, а также считать свои деньги, трезво оценивать потенциал роста цены, чтобы в итоге не совершать необдуманных сделок. Больше нельзя игнорировать создание финансовой модели проекта (пример я приведу ниже).

2) Начинайте продавать сразу после покупки. Это очень хорошее правило, как нельзя лучше подходящее спекулянту. Не нужно ждать наступления момента, когда станет бессмысленным «рассчитывать на то, что это кто-нибудь купит по 400 т./м2». Купили? Сразу выставляйте на продажу, вот пример.

3) Защита инвестиций – основной приоритет. Опасаетесь, что не успеете выйти из своей инвестиции? Позаботьтесь о защите своего капитала. Например, у застройщика «Самолёт» есть опция обратного выкупа квартиры с доходностью 8%. Воспользуйтесь этой возможностью, пока «Самолёт» её предоставляет. В данном случае обратный выкуп обеспечит Вам защиту инвестиций (если Вы, конечно, верите в возможности «Самолёта» в один момент вернуть деньги всем заинтересованным инвесторам). Я не очень уверен, поэтому советую читать мелкий шрифт.

В целом проблема получения адекватного мнения о рынке недвижимости очень остра. Я призываю всех инвесторов думать своей головой и не обращать внимание на «шум».

Шаг Второй. Изучение существующих на рынке предложений.

Базовую информацию по рынку можно получить на интернет-порталах о недвижимости (я лично пользуюсь «Авахо» и ЦИАН), сайтах агентств недвижимости (я предпочитаю «БЕСТ-Новострой») и застройщиков/девелоперов. Существуют также очень достойные телеграм-каналы, которые освещают тему инвестиций в новостройки (например, @startyprodazh и @nporaschetu).

В некоторых случаях (когда опыта инвестиций совсем нет) я бы советовал начинать с обращения к профессионалам рынка недвижимости, специализирующихся на рынке новостроек. Вообще, должен сказать, что деятельность риелторов, осуществляющих продажи новостроек, в настоящее время значительно изменилась. В последние годы на рынке присутствует достаточно большой объём предложения, поэтому риелторы стараются проконсультировать покупателей, дать им полную информацию о том или ином объекте или застройщике, и даже уберечь от ошибок, сомнительных объектов и рискованных инвестиционных решений. Также риэлтерские компании, работающие на рынке новостроек, производят качественную и информативную аналитику.

Например, в сегменте жилья бизнес- и комфорт- класса стабильно хорошие позиции занимает компания «БЕСТ-Новострой». Возможно, это прозвучит необычно, но лучшие годы своей карьеры на рынке недвижимости я отдал продажам новостроек эконом-, комфорт- и бизнес-класса. В 2012 году мы с моим бизнес-партнером Александром Козловым создали риэлтерскую компанию Unikvart, которая оперировала на рынке новостроек эконом-класса в Московской Области, главным образом в Красногорске. Занимаясь бизнесом в сфере новостроек, я имел множество пересечений с самыми разными игроками рынка.

Один из наших эксклюзивных проектов в Красногорске, ЖК RedHills, в какой-то момент стал предметом интереса мощного конкурента, системного и цепкого игрока первичного рынка жилья, компании «БЕСТ-Новострой». Застройщик решил попробовать формат ко-эксклюзива и рядом с нашим мобильным офисом появился офис этой компании. Я тогда очень болезненно относился к конкурентам, поэтому примерно с 2013 по 2015 годы буквально ненавидел «БЕСТ-Новострой». А вот в качестве соперников они были прекрасны: молниеносно вышли на объект и довольно быстро начали продавать больше, чем наша с Александром компания Unikvart. Только спустя время я понял, что это просто был урок ведения продаж в условиях ко-эксклюзива, и моё отношение к компании развернулось на 180 градусов.

В частности, именно в «БЕСТ-Новострой» создали программный комплекс bnMap.pro, который является не только эффективной IT-платформой для собственного бизнеса компании, но и успешно продающимся продуктом, востребованным другими игроками рынка.

«БЕСТ-Новострой» оказывает консультационные услуги многим девелоперам сегмента комфорт- и бизнес-класса в части создания и развития продукта и определения лучшей и наиболее эффективной концепции новых проектов. Благодаря тесным связям «БЕСТ-Новострой» с девелоперами частные клиенты компании получают возможность инвестировать в проекты на этапе бронирования и «предпродаж». Стоит также отметить, что у компании есть свой достаточно широкий круг постоянных клиентов-инвесторов, вкладывающих с её помощью деньги в недвижимость на протяжении многих лет.

В общем, обращение к риелтору, оперирующему на рынке новостроек, это весьма логичный ход. Риелторов бояться сейчас уже не нужно, наоборот, услугами риелторов нужно пользоваться, прямо донося до них свою потребность в размещении инвестиций. В настоящее время цена квартиры или апартамента у риелтора и у застройщика (девелопера) одинакова, так как вознаграждение риелтору платит не покупатель (инвестор), а девелопер. Именно риелтор на самом первом этапе сможет сделать за инвестора достаточно много рутинной работы, суть которой сводится к одному – инвестор получит подборку из нескольких наиболее соответствующих его запросу инвестиционных предложений. Несмотря на кажущуюся простоту, это достаточно непростая и интеллектуальная работа, если, конечно, за дело берётся профессионал.

Результатом этого этапа является формирование «короткого списка» проектов, которые прямо сейчас интересны с точки зрения вложений денежных средств. Именно этот «короткий список» должен стать предметом полноценного анализа на этапе принятия инвестиционного решения. Только получив информацию о существующих на рынке актуальных инвестиционных предложениях, можно переходить к следующему этапу, выбору инвестиционного проекта.

Шаг Третий. Выбор инвестиционного проекта.

Де-факто на этом этапе должны происходить сразу два процесса: углубленное изучение «вышедших в финал» проектов и финансовое моделирование.

В настоящее время процесс инвестирования средств в недвижимость значительно усложнился. Поиск инвестиционного проекта для вложения средств с высокой доходностью превратился в поиск иголки в стоге сена – предложений на рынке очень много, интересных – практически нет. Если раньше (в 2004 году, например) можно было особо не обращать внимания на вид из окна, этаж и даже на планировку квартиры (покупатели «сметали» всё, что присутствовало на рынке), то в 2021 году важным стало всё. Успешная инвестиция – это результат большой аналитической работы, которую необходимо провести главному бенефициару процесса, инвестору.

Как и прежде при выборе объекта инвестирования необходимо изучать информацию о развитии района (планы по организации транспортных развязок, прокладка новых линий метрополитена или «диаметров», строительство объектов инфраструктуры и так далее). Необходимо понимать, что внешние факторы могут оказать как позитивное, так и негативное влияние на привлекательность района расположения рассматриваемого проекта для конечных покупателей приобретенных инвесторами квартир или апартаментов.

Советую уточнять информацию о девелоперах выбранных вами объектов, о качестве и количестве реализованных ими проектов, о выполнении ими сроков строительства и так далее. Меня часто спрашивают о том, что я думаю о том или ином застройщике. И это абсолютно правильная стратегия, интересуйтесь у погруженных в рынок, информированных людей, это спасёт Ваши деньги.

На московском рынке недвижимости все еще имеют место случаи, когда девелоперы реализуют до 40% квартир или апартаментов в строящемся проекте, однако строительство даже толком не начинается. Помните: наличие системы эскроу не гарантирует покупателей (дольщиков) от банкротства застройщика, от его мошеннических действий, от его ротозейства и разгильдяйства.

Продолжу свою мысль. Попытайтесь побывать на заинтересовавших вас объектах, пообщайтесь с менеджерами по продажам, обратите внимание на организацию строительной площадки, проанализируйте ваши впечатления от увиденного. Погрузитесь в проектную документацию: проектная декларация, разрешение на строительство, ЗОС, ГПЗУ и другие документы. Эту информацию можно найти на сайтах застройщиков.

Обратите особое внимание на моменты, которые будут определять выбор будущего покупателя квартиры или апартамента.

Внешние:

1) Расстояние до метро или станции МЦД/МЦК. Привлекательные для покупателей и для инвесторов объекты, как правило, расположены на расстоянии не более 1,5-2 км. от станции.

2) Расположение вблизи объектов «вредного воздействия». Работающий завод, действующий склад, многополосная эстакада – всё это не нравится будущим покупателям квартир или апартаментов, поэтому инвесторам лучше избегать таких проектов.

3) Количество лотов на этаже. С точки зрения конечных пользователей, покупателей, чем меньше квартир или апартаментов на лестничной площадке – тем лучше. Оптимальным значением является 5-6 лотов на этаже.

Внутренние:

а) Вид из окна. Наибольшим спросом пользуются виды на зеленые насаждения и водные объекты, а не на старый жилой фонд, промзоны и дорожные развязки.

б) Этаж. Наиболее востребованными у покупателей традиционно считаются лоты на средних этажах. Однако, здесь нет какого-то общего правила, но сейчас устойчивым спросом пользуются высокие этажи (в том числе последние), хотя пожилые люди часто выбирает 2-й и 3-й этажи.

в) Планировка квартиры. Наибольшим спросом сейчас (как и в прошлом) пользуются небольшие по площади лоты, студии и однокомнатные квартиры. Хорошо известный факт – площадь квартир в домах постепенно снижается, если в начале 2000-х площадь 1-комнатной квартиры легко могла превышать 50м2, то в однокомнатной квартире образца 2021 года площадь обычно составляет 35-40 м2. Также конечные покупатели, а вслед за ними и инвесторы, начали обращать внимание на лоты «евроформата», в частности на евродвушки (де-факто 1-комнатная квартира с большой кухней и маленькой спальней). Сильно желательно для инвестирования выбирать квартиры наименее оригинальной формы, без кривых и треугольных комнат. Прямоугольные комнаты привычнее для людей, их отделка требует меньше затрат.

Проанализировав все эти моменты, можно составить финальный список, состоящий уже не из проектов, а из конкретных квартир. На этом этапе необходимо составить финансовую модель, то есть определить итоговые параметры инвестиционного проекта: расходную часть, планируемый уровень дохода в процентах, показатели внутренней нормы доходности (IRR), сроки и так далее.

Для иллюстрации вышесказанного я подробно опишу реальный инвестиционный проект: покупку квартиры в новостройке с целью последующей продажи. В качестве примера я взял первый известный мне проект ЖК Eniteo от девелопера Tekta Group, вышедший на рынок в конце 2020 года.

Этот жилой комплекс расположен на юге Москвы, фактически на первой линии Севастопольского проспекта, в 20 минутах пешком до станции метро «Академическая». В одной минуте пешком от комплекса расположен парк «усадьба Черёмушки-Знаменское». Жилой комплекс состоит из 2-х монолитно-кирпичных высотных башен бизнес-класса, созданных по индивидуальному архитектурному проекту. Объект планируется к сдаче в эксплуатацию во 2 квартале 2023 года.

Для инвестиционного анализа была взята квартира площадью 41,2 м2 минимальной стоимостью по прайсу 11 100 тыс. рублей с отделкой «white box» (цена, которая была актуальна для старта продаж). В связи с большим наплывом потенциальных покупателей на старте продаж в примере предусмотрено предоставление «номинальной» скидки в размере 1%. Итоговая цена 1 м2 таким образом составила 268 тыс. рублей, а общая стоимость инвестиций – 10 989 тыс. рублей. Выход из проекта предполагалось осуществить в 3 квартал 2023 г.

Фактически основной задачей исследования является прогнозирование финальной цены, за которую можно будет продать квартиру через три года. Определить эту цену чрезвычайно важно, ведь разница между стоимостью покупки и продажи квартиры и составляет доход от инвестиции. По сути логика прогнозирования будущих цен заключается в приведении стоимостей объектов-аналогов к некоему одному компромиссному значению путем введения поправочных коэффициентов. Процесс и результат прогнозирования будущих цен на новостройки, во всяком случае, в применяемой мной методике не является на 100% точным. Это всего лишь предположение о будущих значениях цен на исследуемую новостройку через 2-3 года. События 2020-2021 года наглядно показали, в определенном смысле, несостоятельность моего подхода к оценке: ни один подготовленный по описанной методике расчёт не предусматривал коронавируса, локдауна и последующего ажиотажного спроса на жилую недвижимость.

И всё же принимать инвестиционные решения нужно, а чтобы хоть как-то облегчить страдания инвестора, связанные с неопределенностью ближайшего будущего, нужно проводить описываемые в этой главе исследования. Для того, чтобы выяснить прогнозную цену на 1 м2 в ЖК Eniteo были изучены объекты-аналоги, как на первичном, так и на вторичном рынке. Этот этап анализа инвестиционного проекта называется маркетинговым анализом.

При маркетинговом анализе на первичном рынке жилой недвижимости необходимо выполнить следующие действия:

1) Найти новостройки-аналоги исследуемого проекта. Объекты должны быть максимально похожи на исследуемый объект недвижимости по классу, местоположению, транспортным, видовым и прочим характеристикам;

2) Собрать информацию о ценах экспонирования в выбранных объектах и привести их в единый формат. Для этого можно воспользоваться находящимися в свободном доступе ресурсами и инструментами. Собирать данные об объектах аналогах можно при помощи порталов недвижимости, сайтов риэлтерских компаний. Данные о фактических ценах сделок в объектах-аналогах я получаю в bnMap.pro, обрабатывать информацию я рекомендую в MS Excel и сам, конечно же, следую этой рекомендации;

3) Построить таблицу оценки исследуемой недвижимости, учитывающую частные характеристики выбранных объектов-аналогов, рассчитать и внести поправочные коэффициенты. К частным характеристикам объектов-аналогов относятся: наличие и качество отделки, тип недвижимости (апартаменты/квартиры), готовность и так далее;

4) Проверить полученные результаты на соответствие здравому смыслу. В случае больших расхождений необходимо повторно уточнить данные о ценах экспонирования, экстремальные значения (странно дешёвые и странно дорогие аналоги лучше исключить или внести поправочные коэффициенты).

В соответствии с этой концепцией были подобраны аналоги в непосредственной близости от ЖК Eniteo.

1) «Вавилов ДОМ» от АО «Центр-Инвест»;

2) VAVILOVE от ГК Инград;

3) The MID от «Бэсткон»;

4) «Квартал 38А» от «Флэт и Ко»

5) Prizma от «Флэт и Ко»

6) «Розмарин Deluxe» от «Ташир»

7) «Архитектор» от ФСК

Все вышеперечисленные проекты относятся к бизнес-классу, среди них нет комплексов апартаментов, то есть во всех проектах-аналогах Eniteo представлены квартиры. Однако они экспонируются по разным ценам, так как естественно имеют различия: находятся в разных местах, на разных стадиях готовности; в некоторых из них квартиры продаются с отделкой или в состоянии white box, а в некоторых – без отделки. Все эти различия были учтены, с помощью поправочных коэффициентов цены в представленных в локации новостройках были усреднены и приведены, как говорится, «к общему знаменателю». Сведения для анализа были получены из открытых источников, а также из базы данных профессиональной аналитической системы BNmap.pro, агрегирующей информацию о фактических (уже заключенных) сделках девелоперов.

Отдельно был исследован рынок вторичной недвижимости. Фактически, объекты, представленные на вторичном рынке были разделены на две группы:

1) квартиры-аналоги, расположенные в домах, построенных до 2008 года

2) квартиры-аналоги, расположенные в домах, построенных после 2008 года.

Очевидно, что квартиры в «старых» домах на вторичном рынке экспонируются с дисконтом по сравнению с квартирами в относительно новых домах. Важно отметить, что в отличие от объектов на рынке первичной недвижимости исследовались не фактические цены сделок, а так называемое «экспонирование», то есть за основу брались цены из объявлений на порталах недвижимости. У этого метода есть свои недостатки, чтобы их сгладить усредненные цены экспонирования квартир на вторичном рынке были дополнительно дисконтированы на 5% (это было названо поправкой «на торг»).

В типовой модели оценки будущей стоимости новостройки были отдельно учтены:

а) Готовность объекта недвижимости. Цена объекта-аналога «приводится» к 100% готовности;

б) Поправка на отклонение цены конкретного объекта от их средней цены;

в) Тип объекта-аналога (квартиры/апартаменты). Цена аналога «приводится» к определенному типу. Например, если исследуемый объект – квартиры, а аналог – апартаменты, то цену аналога нужно увеличить (для типового жилья разница составляет примерно 12-15%);

г) Наличие отделки. Цена аналога «приводится» к цене исследуемого объекта. Например, если в исследуемом объекте квартиры сдаются с отделкой «white box», а в аналоге представлены квартиры без отделки, то к цене аналога нужно прибывать 10 тыс. рублей/м2;

д) Время (минут пешком) до ближайшего метро. Цена удаленного от метро на Х минут объекта-аналога «приводится» к исследуемому объекту. Каждая минута от метро оценивается мной в 600 рублей/м2;

е) Скидку на торг. Цена аналога уменьшается на размер скидки, как правило, это 2-5%.

Далее я достаточно подробно опишу методику определения будущей цены на новостройку. Итак, в таблицу вносятся данные о ранее выбранных объектах-аналогах.

В рассматриваемом примере все квартиры совпадают по классу (бизнес-класс) и типу недвижимости (квартиры, не апартаменты). Если бы среди аналогов был апартаментный комплекс, то в таблице бы появился дополнительный столбец, в котором стоимость 1 м2 в этом объекте была «приведена» к стоимостям аналогов (путем добавления 12-15% к цене).

Четыре объекта из семи были готовы на 100%, остальные строятся (на момент производства оценки готовность Eniteo была на уровне 0%). Именно поэтому была рассчитана и внесена поправка на готовность. 1% готовности был оценен всего в 222 рубля. Как это было рассчитано? Готовность ЖК «Вавилов ДОМ», VAVILOVE, The MID и «Квартал 38А» составляет 100%. Было найдено среднее значение цен 1 м2 в этих проектах (столбец 7): (346 912 + 346 474 + 300 000 + 311 769)/4 = 326 289. Самый недостроенный объект из аналогов – ЖК «Архитектор», его готовность составляет всего 10%, а стоимость 1 м2 соответствует значению 306 348. Таким образом, значение поправки высчитывается как: (326 289-306 348)/((100%-10%)*100) = 221,56 ~ 222 рублей за 1% достроенности.

Внесение поправки для ЖК Prizma, например, проходило по формуле: 465 221+((1-70%)*100)*222. По аналогичной формуле вносились поправки для значений 1 м2 в ЖК «Архитектор» и ЖК «Розмарин Deluxe». Уже поправленные значения можно найти в столбце 10.

Поправок по классу и типу не вносилось, так как все сравниваемые объекты идентичны. В VAVILOVE, The MID, «Квартал 38А» и Prizma представлены квартиры без отделки, поэтому необходимо привести их цены к квартирам в состоянии «white box». Здесь обошлось без каких-либо сложных формул, чтобы квартира без отделки превратилась в квартиру с отделкой «white box» необходимо потратить примерно 15 тыс. рублей на 1 м2. Собственно, этот параметр и был учтен. Например, стоимость 1 м2 в ЖК «The MID» увеличилась с 300 тыс. рублей до 315 тыс. рублей. Все изменения были отражены в столбце 14.

На следующем этапе приведения будущей цены 1 м2 в ЖК Eniteo выявляются экстремальные отклонения. Для определения экстремального отклонения была определена средняя стоимость 1 м2 по объектам аналогам (столбец 14), которая составила 357 374 рублей. Нормальным, для целей данного расчета, можно считать отклонение на 10% в ту или иную сторону. Экстремальные же значения можно обнаружить в двух объектах аналогах: Prizma (отклонение от среднего значения плюс 26,6%) и The MID (отклонение от среднего значения минус 13,5%). В связи с тем, что 10% для целей расчета принято в качестве нормального отклонения, из значения Prizma (486 868) было вычтено 16.6% (26,6%-10%), а к значению The MID (315 000) было прибавлено 3.5% (13,5%-10%).

Очень важное для результатов исследования допущение было применено на финальном этапе определения будущей цены 1 м2 в ЖК Eniteo (столбец 17). Дело в том, что по данным уважаемого аналитического сервиса «Индексы Рынка Недвижимости» средний рост стоимости жилой недвижимости в Москве за последние три года составил 18,6%. При расчете итоговой прогнозной цены было сделано предположение, согласного которому цены на жильё в Москве будут расти и дальше теми же темпами, то есть будут увеличиваться на +6.2% ежегодно в 2021, 2022 и 2023 годах. Именно эта важная предпосылка в итоге привела к прогнозному значению стоимости 1 м2 в ЖК Eniteo в 412 тыс. рублей за 1 м2.

Я отлично понимаю, что методика расчета обладает значительным количеством изъянов. Повторюсь, нет ни одного способа точно определить будущую стоимость 1 м2, кроме машины времени, пожалуй. Приведенная в книге методика несовершенна и неточна, но это всё, что у меня есть. На этапе принятия инвестиционного решения методика позволяет определить хотя бы ориентировочное, компромиссное значение будущей стоимости недвижимости.

Дальше на основе прогнозных данных нужно составить финансовую модель этого инвестиционного проекта. Большинство известных мне инвесторов-спекулянтов с рынка жилой недвижимости пренебрегают финансовым моделированием. Я же считаю, что грамотно составленная финансовая модель является основой инвестиционной деятельности. На мой взгляд, совершенно неважно, каким объемом денежных средств оперирует инвестор. Даже при инвестировании небольшой суммы денежных средств финансовое моделирование является обязательным этапом.

Как всегда, начинать нужно с описания предпосылок. В данном случае, в табличном виде предпосылки создаваемой финансовой модели выглядят так:

Для начала я приведу результаты расчета приобретения квартиры в Eniteo без использования кредитных средств.

Модель простейшая и весьма понятная. Индивидуальный предприниматель, находящийся на режиме УСН (доходы минус расходы), в начале 2021 годы приобретает квартиру у Застройщика. На оформление тратит 10 тыс. рублей, от застройщика получает дисконт 1%. Во второй половине 2023 года квартира продается. Предполагается, что квартира будут реализовываться через профессиональное агентство недвижимости (например, через «Бест-Новострой» или Knight Frank), которое возьмёт вознаграждение за свои услуги в размере 3%.