Как инвестировать в недвижимость

2) Официальный старт продаж и начало строительно-монтажных работ. После сообщения о старте продаж для многих застройщиков наступает «момент истины». Выставленные ими цены должны пройти проверку у покупателей. В 2020-2021 году инвесторы практически во всех случаях заставляли застройщиков по несколько раз пересматривать цены: спрос был очень большой. Очень многие инвесторы опасаются приобретать квартиры или апартаменты до официального старта по вышеописанным «схемам», поэтому значительная часть из них входит в проекты именно на старте. При этом ажиотаж был характерен только для периода конца 2020-начала 2021 годов, а в нормальной ситуации частные инвесторы вкладывают деньги в новостройки в первые несколько месяцев после старта продаж. Я лично оцениваю количество частных инвесторов, вложивших деньги в проекты московских девелоперов на старте продаж в начале 2021 года, в 27-35% от общего количества покупателей. Как правило, девелоперы не предоставляли частным инвесторам каких-либо скидок или дисконтов, поэтому инвесторам приходилось приобретать недвижимость по официально установленным ценам. С другой стороны, на этапе старта продаж инвесторы уже могут заключать договоры долевого участия по форме 214-ФЗ с применением механизма эскроу, что минимизирует риски.

3) Строительно-монтажные работы (монтаж этажей, фасада, внутренние отделочные работы): этот этап характеризуется, как правило, плавным ростом цен: задача отдела продаж девелопера состоит в повышении стоимости реализуемых лотов при одновременном сохранении темпов продаж на определенном уровне. Однако на рынке есть и другие примеры: от жилого дома, проданного на 70% в первые полгода, до 40% остатков после сдачи дома в эксплуатацию. Как человек, отдавший много лет продажам, могу только сказать, что управление ассортиментом, политика в области предоставления скидок, инициация акций являются инструментами, позволяющими продавать ровно столько, сколько необходимо по плану, и по плановым ценам.

Частные инвесторы стараются начать фиксировать доходную часть и выходить из проектов примерно за 9-12 месяцев до ввода объекта в эксплуатацию. Как правило, к моменту выставления инвестиционной квартиры или апартамента на продажу наиболее интересные варианты уже оказываются проданы, таким образом, инвестор напрямую не конкурирует с застройщиком, предлагая на рынке лучший продукт, по сравнению с имеющимся у девелопера. На этапе начала экспонирования инвестиционной квартиры или апартамента цены достигают относительного максимума (в основном инвесторы стараются выводить свои лоты в продажу на начальной или продвинутой стадии фасадных работ). Инвесторы, в некотором смысле, паразитируют на рекламе застройщика, поэтому наличие активной рекламы проекта является важной составляющей стратегии продаж частного инвестора.

4) Сдача в эксплуатацию: на этом этапе обычно большая часть квартир уже продана застройщиком, но иногда девелопер имеет желание реализовать остатки по сниженным, в некоторых случаях инвестиционно-привлекательным ценам.

Ключевая задача инвестора заключается в том, чтобы избавиться от своей инвестиционной квартиры до сдачи проекта в эксплуатацию. Вообще инвесторы могут осуществить выход из проекта на любом этапе, заключив договор переуступки (до сдачи дома в эксплуатацию) или договор купли-продажи (после сдачи дома в эксплуатацию). Но выход из проекта после сдачи в эксплуатацию чреват для инвестора некоторыми специфическими рисками, связанными с особенностью девелопмента в России. Продавать картинку (рендер) и ожидание намного легче, чем продавать реальность. Поэтому, как только у потенциального покупателя появляется возможность попасть в свою будущую квартиру, как минимум в 50% случаев ожидания драматически не совпадают с реальностью. Больше всего нареканий у покупателей вызывают места общего пользования, лифтовые холлы, но и внутренний вид квартир или апартаментов часто может вызывать массу вопросов. Именно поэтому я лично считаю, что выход из проекта до сдачи дома в эксплуатацию является важным элементом успешности спекулятивного инвестиционного проекта.

Не могу не коснуться ещё некоторых моментов. Очень часто на рынке присутствуют проекты, которые по разным причинам недооцениваются рынком. Это, например, могут быть проекты от нового (сейчас всё чаще иногороднего, немосковского) застройщика, не реализовавшего до этого ни одного проекта в Москве. Некоторые инвесторы говорят, что никогда не доверят деньги девелоперу, реализующему свой первый проект. Лично я думаю, что они не совсем правы: если в данный момент девелопер строит один объект, но анонсирует еще несколько проектов, это говорит о серьезности его намерений. Строящийся в настоящее время дом станет визитной карточкой девелопера, следовательно, и качество, и сроки будут на высоком уровне.

Показателен пример апартаментного комплекса «Донской Квартал» в Москве, который в конце 2019 года начала реализовывать компания «Страна Девелопмент». На тот момент это был первый проект компании вне Тюмени и первый проект в Москве. Фактически на рынок выходила «тёмная лошадка», о которой совсем ничего не было известно. При этом условия работы уже изменились, наступила эпоха эскроу-счетов. Если раньше низкая цена на старте продаж нужна была застройщикам для того, чтобы собрать денег на будущую стройку и немного «обкэшиться», то сейчас средства на строительство выдает банк в виде проектного финансирования. Поэтому опускать цены до «инвестиционного» уровня оказалось уже не так уж и нужно.

Например, ближайший конкурент «Страны Девелопмент», известная в Москве девелоперская компания Level Group, возводившая буквально по соседству свой проект «Level Донской» имела обширный опыт работы с апартаментами (уже реализовала проекты апартаментов «Level Амурская» и «Level Павелецкая»). В то время я сильно сомневался, что маркетологи Level Group окажутся настолько плохи, что будут продавать по схеме эскроу на старте с дисконтом, просто чтобы зачем-то непонятно зачем собрать инвесторов. Тем более аналитики Level Group обладали совокупностью данных, которые давали возможность определить цену правильно и не продешевить.

А вот у «Страны Девелопмент» ситуация, как мне казалось, выглядела иначе: опыта девелопмента в столице у команды компании не было, бренд проекта и девелопера в Москве не был «раскручен» и так далее… Поэтому я надеялся на то, что для успокоения души и развития продаж девелопер может поставить относительно «низкую» цену на старте. И это действительно произошло, «Страна Девелопмент» анонсировала интересные цены и привлекла инвестиционный спрос. Более того, проект оказался для инвесторов в некотором роде «золотой жилой», цены на самые небольшие лоты за 2 года выросли практически вдвое. Так что теперь я считаю, что застройщик с новым именем – это не только риск, но и возможности.

Довольно часто инвесторы с большим скепсисом воспринимали апартаментные комплексы. Действительно, ликвидность апартаментов обычно ниже, чем у квартир, спрос достаточно ограничен людьми, спокойно относящихся к невозможности получения постоянной регистрации по месту жительства. Были справедливы и опасения относительно более высокой стоимости коммунальных услуг, более высоких налогов.

И вот здесь я сделаю маленькое, но важное замечание: мнение о том, что хорошие инвестиционные возможности формируются на старте продаж, я считаю, в целом, недостаточно корректным. На рынке присутствуют недооцененные проекты, иногда находящиеся на продвинутой стадии развития. Причины недооценки проектом могут быть совершенно разными. При этом пользовательские характеристики многих апартаментных комплексов часто не уступают жилым домам, а в некоторых случаях превосходят.

Самый яркий пример из моей практики – Живой Комплекс LES в московском районе Ясенево. Так уж получилось, что я слежу за этим проектом с самого начала его реализации (даже чуть раньше) и лично хорошо знаком с командой, развивающей проект.

Несмотря на то, что в ЖК LES к продаже предлагаются апартаменты (по документам это гостиница), помещения в комплексе отличаются от подавляющего большинства московских квартир в лучшую сторону. Мне кажется, что ЖК LES достаточно необычен для Москвы: он явно имеет инвестиционный потенциал, хотя старт продаж этого проекта в прошлом, а строительство уже подходит к завершению.

Прежде всего, отмечу качественные характеристики проекта:

1) Комплекс граничит с крупнейшим зеленым массивом на юго-западе Москвы и вторым по территории в городе, Битцевским лесопарком. В данном случае лесопарковая зона находится прямо под окнами гостиничного комплекса.

2) В пешей доступности от LESа находятся сразу две станции метро – «Теплый стан» и «Ясенево». Сам по себе район «Ясенево» комфортен для проживания и пользуется популярностью у москвичей, в этом районе хотят жить и стремятся туда переехать.

3) Проект обладает собственной благоустроенной территорией площадью почти 2 га, прямо с территории через отдельную калитку можно выйти в Битцевский лес. Внутренняя инфраструктура ЖК LES, состоящая, в частности, из фитнес- и СПА-центра с бассейном, справедливо помещает комплекс на премиальный уровень.

4) В апартаментах предусмотрены высокие 3-метровые потолки и панорамные окна. Все апартаменты передаются инвесторам с полной чистовой отделкой, таким образом, их сразу же можно будет сдавать в аренду.

5) LES буквально «нашпигован» разнообразными элементами комфорта, которые нечасто встречаются даже в московских проектах бизнес-класса. Например, лифты швейцарские – марки Schindler, системы кондиционирования – Electrolux, а всё сантехническое оборудование выполнено концерном Grohe.

По совокупности факторов я делаю вывод о том, что ЖК LES подходит как инвесторам-спекулянтам, так и инвесторам-рантье. И даже для конечных пользователей этот проект должен представлять большой интерес. Мне кажется, что потенциал роста цен на апартаменты в ЖК LES пока в полной мере не исчерпан и после сдачи объекта в эксплуатацию цены могут вырасти ещё. Особенно если будет принят долгожданный «закон об апартаментах» в комфортной формулировке и апартаменты станут квартирами.

Кстати, об ожиданиях. Спрос на апартаменты в Москве в первом полугодии 2020 вырос вдвое. Люди покупают апартаменты в том числе и потому, что ожидают от властей разъяснений правового статуса этих помещений. Закон об апартаментах должен быть принят в конце 2021 года. Есть вероятность, что многие из представленных на рынке апартаментных комплексов будут приравнены к жилым помещениям. Безусловно, это достаточно рискованное предположение, однако число сделок с апартаментами и всплеск спроса на рынке прямо свидетельствует о наличии большой группы лиц, выбирающих риск и верящих в недооценку апартаментов, которая будет нивелирована новым законом.

Продолжая тему неоцененности проектов, нелишне было бы посмотреть на процесс ценообразования с другой стороны. Как девелопер определяет цены на свой товар, цены, по которым покупают квартиры или апартаменты инвесторы?

Когда я писал книгу в 2004 году, у застройщиков или работавших на них риелторов не было практически никаких аналитических инструментов, позволявших заниматься ценообразованием и прогнозированием продаж. В лучшем случае застройщики заказывали отчёт в IRN и советовались с риелторами, но всё равно ставили стартовые цены наугад и, конечно же, часто ошибались.

Рынок недвижимости до последнего времени был обделен такого рода аналитическими продуктами. На фондовом рынке с середины 90-х существует достаточное количество исследовательских программных инструментов (MetaStock, Amibroker и так далее), позволяющих проводить ретроспективный и прогнозный анализ, строить графики, диаграммы и даже моделировать отдельные рыночные ситуации. Примерно с 2016 года начали появляться компании, программные комплексы и сервисы, способные удовлетворить растущий, но неудовлетворенный спрос среди аналитиков рынка недвижимости.

Эти программные продукты в том числе позволяют девелоперам осознанно устанавливать цены на свой продукт (на старте продаж и далее). Многие застройщики пользуются аналитической системой bnMAP.pro (проект компании «Бест-Новострой»). Система позволяет девелоперам выяснить:

а) Цены продаж по объектам-конкурентам (экспонирование/факт), в том числе проследить историю изменений цен;

б) Темпы продаж, то есть выяснить количество ежемесячно выбывающих лотов у конкурентов для прогнозирования выручки;

в) Количество и объём оптовых сделок (переуступки на юридических и физических лиц), включая цены и размер дисконта к рознице;

г) Данные по продукту в объектах-аналогах (площади, высота потолков, наличие отделки и так далее);

д) Более двухсот подпараметров по любому проекту: от динамики цен на квартиры конкретной комнатности до количества переносов сроков РВЭ на любую дату за последние пять лет.

Система является профессиональным инструментом, позволяющим застройщикам определить цену реализации правильно, не продешевить, но и не выставить запредельные значения, которые способны оттолкнуть покупателей. Я настоятельно советую инвесторам, планирующим инвестировать немалые деньги в тот или иной проект, не отставать от девелоперов и пользоваться аналитическим системами (той же bnMAP.pro). Один отчет по уже совершенным сделкам (в ретроспективе с указанием цен и площадей) в одном жилом комплексе стоит в настоящее время всего 1500 рублей, но дает много «пищи для размышлений».

На основе данных bnMap, кстати, был создан сервис Dombook, платформа для продаж новостроек для частных риелторов, инвесторов и небольших агентств. Подобных платформ на рынке уже немало, но вот как раз аналитическая составляющая, наличие на карте всех без исключения новостроек и дружелюбный интерфейс выгодно отличает новое детище создателей bnMAP от других решений.

Без программного комплекса bnMap.pro профессиональные аналитики рынка недвижимости не то что «как без рук», а скорее даже «без мозгов». Именно данные, полученные с помощью bnMap.pro, позволяют достаточно точно прогнозировать будущее; я, конечно же, имею в виду будущие цены на недвижимость.

Прошу прощения читателя за эти небольшие отвлечения. Перехожу к главному: как правильно принять инвестиционное решение? Как выбрать объект для инвестиций? Чтобы процесс был эффективным, нужно соблюдать ряд правил. Я лично предлагаю следующий пошаговый план выбора проекта.

Шаг Первый. Анализ общей информации по рынку новостроек.

Здесь имеется в виду не любая аналитическая информация, а только та, которая проводится, по возможности, непредвзято. Не стоит, однако, усердствовать в изучении всего, что предлагается по интересующей инвестора тематике, – статьей, отчётов, постов в социальных сетях, стенограмм конференций, телепередач и так далее. Нужно иметь в виду, что больше всего недостоверной информации и лжепророчеств содержится в текстах о рынке жилой недвижимости. Именно здесь можно прочесть о том, что обвал цен случится буквально завтра; ипотечный пузырь надулся как никогда прежде; население обнищало до предела и не может позволить себе еду, не говоря уж о новостройках.

Почему это происходит? Мой ответ таков: основная задача журналистов (безусловно, не всех, но многих) – любой ценой привлечь внимание читающей публики. Поэтому прессе приходится изобретать всяческие уловки, чтобы удерживать аудиторию в постоянном напряжении. Иногда это похоже на сговор. Хотя негатив всегда привлекает людей намного больше, чем хорошие или нейтральные новости. Будучи сам владельцем телеграм-канала, я несколько раз проверял это: негативные новости чаще пересылаются и чаще удостаиваются перепостов, они привлекают новых подписчиков и обращают на себя внимание рекламодателей.

Поэтому сейчас достаточно много авторов разнообразных СМИ, желающих создать негативную новость о рынке жилой недвижимости, который традиционно выступает раздражителем для очень многих людей. Кто-то решает написать статью о возможном крахе рынка, и ингредиенты такой статьи известны заранее:

1) отраслевые «обозреватели рынка недвижимости» 4-5 ряда, часто маргинальные, обладающие, способностью заглядывать в будущее и отчетливо видеть там потрясения и панику на рынке недвижимости;

2) несколько «экспертов» из крупных инвестиционных домов (брокерских компаний) или банков, которые, как правило, очень плохо понимают в том, о чём говорят;

3) парочка неоднозначных выводов автора статьи лично.

После публикации готовой статьи к процессу привлекаются разнообразные СМИ (часто анонимные телеграм-каналы, делающие свои выводы из уже и так странного текста), и статья распространяется подобно чуме. На читателя обрушивается волна уговоров, предупреждений, указаний, а серьезные замечания настоящих аналитиков звучат как глас вопиющего в пустыне. Я называю все это «шумом», на который не следует обращать внимания.

Это очень нескромно, но я вынужден констатировать, что одним из самых непредвзятых и независимых экспертов рынка жилой недвижимости, являюсь я. Периодически в своём телеграм-канале (@atsogoev) я пишу о своем мнении по поводу перспектив рынка новостроек. Это мнение не ангажировано и вполне независимо. При этом я не скрываю своих приятельских и дружеских отношений со многими сотрудниками и топ-менеджерами московских девелоперских компаний. Это совершенно не мешает мне быть объективным и не лгать читателям.

В настоящее время наибольшее доверие у меня вызывают уже не слова, но цифры. В эпоху развития ранее упомянутых новых аналитических инструментов заниматься реальной аналитикой стало гораздо проще. При этом вопросы, которыми должен задаваться инвестор, предпочитающий спекулятивные проекты в жилой недвижимости, на этапе анализа рыночной ситуации достаточно просты:

а) Что будет с ценами на новостройки в ближайшие два-три года?

б) Что будет со спросом на новостройки в ближайшие два-три года?

Я попытаюсь ответить на эти вопросы, основываясь на своём личном опыте и представлениях о трендах рынка московской жилой недвижимости.

В моем представлении существует два сценария развития рынка новостроек комфорт- и бизнес-классов в Москве:

1-й сценарий. Стагнация цен во первом полугодии 2022 года и последующее продолжение роста на уровне 6-8% во второй половине 2022 и 2023 года. При этом спрос останется достаточно стабильным, но не таким ажиотажным как в конце 2020 – начале 2021. Такой спрос не позволит застройщикам часто заниматься переписыванием цен.

По моему мнению, это наиболее вероятный сценарий. Что же будет поддерживать цены? Факторов на самом деле много, остановлюсь лишь на основных.

Спрос и предложение имеют такие же зависимости между собой как риск и доходность. На рынке 2021 года дефицит предложения: практически во всех проектах сейчас экспонируется «неликвид» по высоким ценам. В период с 08.20 по 05.21 был приобретён рекордный объём квартир и апартаментов, что привело к некоему дефициту предложения. Застройщикам предложить пока нечего, ведь от покупки земли до старта продаж у девелопера в среднем уходит от одного года до трёх лет. Спрос на квартиры в Москве остаётся стабильным, несмотря на некоторое снижение количества сделок, которое наблюдается с начала июня 2021 года. Почему при скудном предложении должен вдруг оскудеть спрос? Это логически странно.

Кроме того, после повсеместного внедрения механизма эскроу банки и застройщики превратились в подобие сиамских близнецов, они уже не могут друг без друга, их взаимосвязи колоссальны. Льготная ипотека от государства закончится, а субсидии ставок для девелоперских компаний, получивших проектное финансирование, останутся. Иначе проблемы начнутся у всего симбиоза. Поэтому девелоперы и банки во втором полугодии 2021 года начнут рьяно субсидировать ставки (каникулы до конца стройки, значительное понижение ставок на Х лет, снижение первого взноса и так далее).

На банковских вкладах у населения к июню 2021 года скопилось около 31 трлн. рублей. «Сбербанк» ежеквартально публикует документ, который называется «Потребительский рейтинг Иванова», исследование разных аспектов жизни среднестатистического россиянина. Согласно этому документу доля инвестирующих в ценные бумаги россиян постепенно увеличивается (с 10 до 13%). Всё большее количество людей уже имеет или планирует открыть брокерский счёт. 37% опрошенных «Сбером» «Ивановых» в качестве основной причины интереса к инвестициям на фондовом рынке указывают «слишком низкие ставки по депозитам», в том числе, видимо, в самом «Сбербанке».

Традиционно большой интерес россияне проявляют и к инвестициям в недвижимость. Опросы социологического центра «Ромир» от 2019 года показывали, что более 44% россиян считают недвижимость самым надежным инструментом для инвестиций. Бывший советский человек старше 40 лет верит в недвижимость (особенно в жилую недвижимость) и вкладывает неё деньги. Люди только пробуют работать на фондовом рынке и пока неясно, что из этого выйдет. А вот недвижимость – товар более или менее понятный для множества россиян. Именно деньги, которые физические лица продолжают «перекладывать» с депозитов на другие рынки будут поддерживать и цены на новостройки.

В России высокая инфляция. В 2021 году инфляция уже превысила 6% (в США она 5%, а в Германии 2.5% – это очень высокие показатели, близкие к рекордным за всю историю). В нашей стране инфляция к тому же очень быстро растет, в месяц примерно на 0.62%. Если так продолжится дальше, то годовое значение этого показателя приблизится к 7.5-8%. И это официальные данные, неофициальная же инфляция примерно на 3% выше. Напомню, что инфляция (если очень упрощённо) – это величина обесценивания денег. Фактически инфляция «разгоняет» цены на большинство товаров и услуг, в том числе и на недвижимость.

В прошлом году произошло неожиданное и драматическое увеличение затрат застройщиков. Кроме кратного повышения цен на металлоконструкции, бетон, пластиковые окна и прочие используемые в строительстве материалы, подорожали и сами земельные участки, на которых застройщики возводили свои проекты. За повышение стоимости изменения вида разрешенного использования земельных участков в Москве заплатит покупатель. Это тоже один из элементов поддержки цен на новостройки.

При этом дисконты на переуступки и неликвиды являются нормальной практикой рынка. Сложно ожидать, что какая-нибудь квартира площадью 150 м2 на 2-м этаже в Новой Москве не будет продаваться со скидкой.

2-й сценарий. Коррекция (на уровне 5-12%) цен в виде акций и специальных программ от застройщиков ближе к концу 2021 года, стагнация в 2022 году и небольшой рост цен (на уровне 6-8%) в 2023. Я пока еще скептически оцениваю шансы реализации этого сценария, но жизнь богата на сюрпризы.

В целом прогноз определят итоги октября 2021 года. Именно в октябре станет понятно, как будет развиваться рынок новостроек в условиях ослабления государственной поддержки отрасли, а также как отразится на рынке новостроек политика ЦБ РФ по увеличению ключевой ставки.

В любом случае, оба сценария не подразумевают «обвала» рынка жилой недвижимости на 30-40% в Москве (об этом сейчас «трубит» множество СМИ). Как бы этого ни хотело 90% населения России, нет ни одной причины для подобного по размеру падения цен на жильё. Все, кто прогнозирует «обвал» – инфомошенники и провокаторы.

Ведь чтобы уронить рынок жилья на 30-40% сейчас понадобится:

а) Экономические проблемы в стране, временный паралич кредитно-финансовой системы и так далее

б) Взлёт ставок по ипотеке под 15-20%, соответственно, ключевой ставки – до уровня 12-17%

в) Рост просрочки по ипотеке до 15-20%. Сейчас просрочка 0.8%.

г) Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят».

Также очень поспособствуют обвалу цен на жильё на 50% и более:

а) перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.

б) самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия

в) запрет на экспорт нефти и газа.

Обвал будет прекрасно смотреться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами, атомной войны и так далее. Я пишу это не ради смеха или из желания поглумиться, а лишь с целью сформировать у читателя критическое мышление, оградить читателя от не имеющих ничего общего с аналитикой, но циркулирующих на рынке измышлений. Так называемые «аналитики» могут сколько угодно рисовать мрачное будущее с нищающим населением, просрочкой 20% по ипотеке, бешеными ценами на крохотные квартиры и в итоге воображать «крах рынка», но реальность совершенно иная.

Вместе с тем вопрос целесообразности инвестиций в новостройки остается актуальным на протяжении последних нескольких лет. Изменения в 214-ФЗ привели к тому, что застройщики лишились возможности привлекать средства дольщиков на стройку. Замену деньгам дольщиков предложили банки: проектное финансирование выдается только на ведение строительства, а поступления от продаж квартир приходят на специальные счета, эскроу. Повторюсь, девелоперам теперь не нужно предлагать дисконтные цены на старте продаж, чтобы собрать деньги на начало строительного цикла. Сам этот факт уже вызывает сомнения в перспективности рынка инвестиций в новостройки для частных лиц.