Русская модель управления и эксплуатации недвижимости

Сначала надстройка была запроектирована в дереве. Дерево – материал недорогой, удобный, лёгкий и простой в монтаже. Потом заказчик добыл где-то металл и попросил сделать все конструкции в металле.

В общем, мне было понятно, что металл он где-то украл.

Вы скажете, что нельзя так думать про людей, однако украл же. Иначе зачем эту непонятное количество разнообразного сортамента? Никто так металл не покупает: «Ой, куплю швеллер № 12 тонн 5, и уголок № 18 тонн 8, и трубы немного». Нет.

Металл – вещь дорогая. Он и ржавеет, и сортамент нужно аккуратно подбирать, чтобы и нагрузку держал, и перерасхода по материалу не было. Глупо покупать трубу 120, если по расчёту нужна всего лишь труба 80.

В общем, я закончила мансарду в металле с учётом тех профилей, которые были в наличии, и чертежи ушли в работу.

Потом он позвонил и сказал, что всё плохо, что по стенам пошли трещины.

Упс.

В общем, он решил сэкономить. Показалось ему, что много металла уходит на балочную клетку. И он дал указание ставить балки «через одну». Это привело к перераспределению напряжений и возникновению пиковых нагрузок. Привет сопромат.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

А потом он экономил на утеплении крыши мансарды. Итог – зимой холодно, летом жарко. Простые законы физики. Без сюрпризов.

Уже больше 10 лет прошло после завершения монтажа. А я захожу на сайт этой гостиница и смотрю, стоит мансарда или нет.

Страшно.

Я ушла из проектирования. Это большие риски. Вообще, весь процесс создания объекта недвижимости – это риск. Много участников, много ответственности.

Иногда не строят люди по проекту. Им почему-то кажется, что проект – это как набросок, а там, в процессе, можно проявить фантазию.

Выводы:

Нельзя в проекте просто так менять дерево на металл, «подходящий по размеру», убирать часть конструкций, потому что показалось, что это неэкономно, заменять сварку на болтовые соединения или клей и т. д.

Любая экономия приведёт к проблемам в эксплуатации.

11. Загородный дом. Дизайн и фундаменты

Короткая история про дизайн.

Я вообще ЗА дизайнеров. Они стараются привнести в нашу жизнь красоту.

Но дизайнеры и строители – это разные люди. Они могут даже учиться в одном университете, но учебные программы у них очень отличаются.

Дизайнеры – за красоту.

Инженеры-строители – за прочность и надёжность.

В бытность проектировщика я работала с дизайнерами и могу сказать, что иногда полёт мыслей и фантазию дизайнера не остановить и они могут нарисовать такое, что это «такое» невозможно воплотить в реальность на имеющиеся у инвестора деньги и ОНО не может жить по законам физики.

Если посмотреть на любой дизайн-проект, то он не слишком детализирован в части толщины стен, глубины заложения фундаментов или узлов монтажа кровли.

Дизайн-проект – это впечатление. И он всегда (!) должен дорабатываться инженером-строителем, который сделает необходимые расчёты и всё проверит.

Исключение составляют случаи, когда вы хотите построить дачный сарай размером 2х2 метра. Уверена, там вы не промахнётесь. А если промахнётесь, то никто не умрёт и потери будут невелики.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

А вот был человек, который заказал дизайн-проект загородного дома и начал по нему строить. Не делайте так.

В этом дизайн-проекте фундаменты вообще на глаз были нарисованы, но ему хватило. Он их залили при помощи простых трудяг-работяг. Трудягам было всё равно, что и как. Они залили, как хозяин повелел. И через неделю после заливки фундаменты поплыли, поехали, потрещали.

Проще говоря, развалилось всё.

А когда у заказчика всё развалилось, он первый раз в жизни узнал, что для фундаментов нужен и расчёт, и информация о грунтах, которая добывается при помощи инженерно-геологических изысканий. Он был расстроен, ведь опять нужно платить деньги.

Грунты – вот основа любого фундамента.

Основа расчёта.

СНиП так и называется «Основания и фундаменты».

Земля такая разная: скалы, болота, суглинки, вечная мерзлота, пески, сейсмичность.

Вот и получается, что один и тот же дом всегда будет с разными фундаментами на разных грунтах. На профессиональном языке это называется «привязка» к текущим условиям. То есть, безусловно, существуют типовые проекты «хрущёвок», но под землёй они все разные, потому что стоят на разной «земле». Вы не можете взять проект понравившегося вам дома, который был построен в Италии, и построить его по тем же чертежам в Норильске! Это невозможно.

Фундамент может быть любым, главное, чтобы он был по расчёту, выдерживал нагрузки, имел запас прочности (вдруг приспичит надстроить ещё один этаж) и у вас было бы достаточно техники и технологий, чтобы произвести его монтаж без ошибок.

Немного статистики.

Около 2000 человек в месяц спрашивает у «Яндекса»: «фундамент треснул, что делать?» Пик запросов приходится на апрель, и неудивительно, т. к. первая весна всегда показательна. Так вот, откуда такая стабильность? Ведь построить дом стоит немалых денег. Почему вы не хотите сделать фундамент с первого раза? Почему обязательно нужно делать это 2 раза?

Вывод:

Строительство без инженерно-геологических изысканий невозможно. С большой вероятностью всё развалится.

12. Загородный дом. 10 камазов «Ротбанд» и электрик-поджигатель

Ещё немного загородного строительства.

Там я встретилась с цементно-стружечными блоками и ответственно заявляю, что это фигня полная. При дефектах горизонтальной гидроизоляции или её отсутствии они прекрасно впитывают воду и замечательно разваливаются, потому что дерево – это вообще гигроскопичный материал.

Но кроме этого есть ещё о чём рассказать.

Человек, который профессионально занимался продуктами питания, купил большой дом и затеял ремонт. Нанял ребят. Виды работ простые: оштукатуривание стен, монтаж электропроводки и щита по всему дому.

Стоит отметить, что у нас есть виды работ, влияющие на безопасность в строительстве (электротехнические работы относятся к этому списку), и чтобы ими заниматься, нужно вступить в СРО. В главе 47 мы ещё обсудим нюансы, связанные с СРО и мошенничеством в этой сфере.

Отделочные работы в этот перечень не входят, штукатурить может каждый, и лицензия для этого не нужна.

При осмотре дома у нас был театр абсурда в трёх действиях.

1. Все стены были КРИВЫЕ. Они были максимально горбатые, и это было видно.

Стоит отметить, что для получения ровных стен есть много изобретений – от гипсовых маяков до лазерных рулеток. Также есть большой трёхметровый инструмент, называемый «правИло», который используется для получения идеального результата. То есть длинная линейка прикладывается в разных направлениях к стене, чтобы проверить её ровность.

У меня были двухметровый уровень и лазерная линейка. Я всё проверила, и все стены были кривые во всех направлениях.

На стройке валялось «правило», и когда мы приложили уровень к нему, то поняли что это «правило» кривое… То есть они пытались кривым инструментом сделать ровные стены. Это было смешно и грустно. Площадь дефектных стен я посчитала.

2. Потом мне показали сметы.

В сметах были тонны шпаклёвки. Как говорил заказчик, они привозили, показывали чеки, и он платил им аванс за материал.

Я прикинула цифры. Получалось, что они ему зашпаклевали все стены финишной шпаклёвкой толщиной не менее 30—40 мм.

Это очень много. Это за пределами всяких норм.

Проще говоря, ребятки просто воровали. Привозили материал, показывали, а потом везли на другой объект – общероссийская практика воровства материала со стройки.

Заказчику было плохо, когда он это узнал.

А в целом он не был специалистом, который разбирается в расходах, и, конечно, не думал, что на это нужно обращать внимание.

Но за его счёт оштукатурили ещё 2-3-4-5-6 или даже 7 объектов маленьких или больших.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

3. Электротехнических работ в сметах от подрядчика не было вообще.

Оказалось, что они договорились просто: «ты мне за щит заплатишь, а в смете я запишу это как 400 м2 штукатурки».

Заказчик на это согласился. А вы бы согласились?

Вообще никогда не нужно соглашаться на то, что на бумаге одно, а на словах другое. Это вообще всей жизни касается, поверьте.

Но вернёмся к смете. В чём риск?

Самый большой риск в том, что щит сгорит, проводка сгорит, дом сгорит, а у владельца не будет никаких доказательств, что подрядчик в этом участвовал, потому что в смете «штукатурка».

А подрядчик всё это знал. Он знал, что нужно СРО для монтажа электрощита, и он осознанно пошёл на обман.

Ущерб, нанесённый подрядчиком, был огромен, и к нему ещё нужно добавить потерянное время, ведь все эти кривые работы нужно исправлять.

Конечно, все деньги можно попробовать отсудить, но потерянного времени и нервов уже не вернуть. Про это нужно помнить, поэтому лучше потратить на дополнительный анализ ситуации и проверку качества пару дней, чем потом два месяца – на переделку.

Выводы и советы:

1. Не важно, большая стройка или маленькая или всего лишь ремонт без «глобальных» изменений, нужно быть бдительным и нанимать на работу только профессионалов с СРО, даже в том случае, когда с вас никто не спросит документы и это «для себя».

2. Для того чтобы все 100% выполненных работ не оказались браком, нужно проверять каждый отдельный этап. Для этого существует услуга «технический надзор». Согласитесь, что пригласить специалиста для приёмки одной оштукатуренной стены, которая составляет 2% площади всех стен, и понять, что она кривая, это стоит намного дешевле, чем переделывать потом 100% кривых стен.

3. Считайте объёмы работ и расход материалов на 1 м2 поверхности, читайте инструкцию по применению материалов или доверьте сделать это профессионалам.

4. Если обнаружилось, что работы некачественные, то можно при помощи экспертизы через суд добиться справедливости и возмещения ущерба. Но это длинный путь, и желательно сделать всё, чтобы избежать некачественных работ.

13. Покупка воздуха. Тонкие стены ЖК «Ласточкино гнездо»

Качество строительства, с одной стороны, определяется нормативными документами, а с другой стороны, есть вещи, которые хочется назвать очевидными, но они являются такими не для всех.

Основные требования, безусловно, касаются надёжности и работоспособности конструкций. Но есть и лазейки, белые пятна, по которым требований нет.

Речь пойдёт о покупке чего-либо на этапе строительства.

Когда вы не видите, что покупаете, вы покупаете кота в мешке. Это опасное занятие, но привлекает «дешевизна» предлагаемых «недостроев».

Это касается и банальной покупки квартиры на этапе котлована, и участия в строительстве в роли инвестора, в том случае если не вы контролируете сам процесс создания объекта.

И был один случай, который поразил даже меня своей невозможностью побороться за свои права на качество, потому что требования конкретно к этому «качеству» нигде не прописаны.

Женщина купила квартиру к ЖК «Ласточкино гнездо» на этапе фундамента, и первый раз она её увидела живьём, когда дом уже построился.

Там было много проблем. Но одна была совершенно дурацкая, ужасная и непоправимая. Стена между квартирой и подъездом была выполнена из тонкого пенобетона. Она была не несущая – такое возможно. Но когда на это смотришь, то не чувствуешь себя в безопасности.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.