Русская модель управления и эксплуатации недвижимости

Все истории основаны на реальных событиях. Иногда добавляю ссылку на новость, иногда оставляю героев неизвестными.

Рассмотрим реальные события с краткими комментариями о том, как не стать их участником.

Система только одна, если захотел сделать ремонт или что-то построить – 7 раз проверь, получи техническое образование, позови эксперта и только потом действуй.

Начиная это чтение, представьте, что вы встретили старого друга-строителя и вот он готов вам рассказать миллион ужасных историй о том, как на него падал кирпич, перекрытие уплывало из-под ног и как убивало людей сосульками.

Это книга о деньгах, больших деньгах, колоссальных убытках, человеческих жертвах, недвижимости, строительстве, проектировании и эксплуатации.

Это опыт, который невозможно получить, прочитав 100 теоретических книг о том, «как надо», потому что они очень сложны.

99% процентов самых популярных ошибок, из-за которых можно умереть или потерять 1 млрд рублей, здесь описаны.

Чтобы сгенерировать оставшийся 1% волшебных ошибок, нужно быть очень большим фантазёром, поэтому будем считать, что эта книга предохранит вас от всех возможных трагических ситуаций.

1. Стропила тоненькие

Мой сосед по загородному дому был человеком дела, знал, где украсть, куда пристроить. Экономный до мозга костей.

Когда нанятые за «экономные деньги» ребята смонтировали ему скатную кровлю, то я по доброте душевной говорила ему: «стропила-то тонковаты», на что он отвечал, что всё нормально.

Зимой крыша хрустела, трещала и очень хотела сложиться.

Сосед матерился, лез в снегопад в ночи наверх и скидывал снег.

Оно вам надо? За 3 рубля экономии каждый снегопад прислушиваться к хрусту кровли и лезть чистить снег. А вдруг вас дома во время снегопада не будет? Что тогда?

В программе капитального ремонта любого региона тоже встречаются такие дома.

После замены стропильной системы на новую меняют и фальцевое покрытие. При первом же снегопаде после сверхнормативных деформаций и прогибов новеньких стропил происходит разрушение покрытия, разрывы фальцев и кровля становится непригодна для дальнейшей эксплуатации.

Фото с сайта: www.fontanka.ru Павел Каравашкин

Вывод:

Нельзя ничего делать на глазок, без учёта снеговой (и прочей) нагрузки. Упадёт, прибьёт людей, и ещё что-нибудь интересное случится. И, конечно же, сосед получил геморрой на весь период эксплуатации своего дома. А потом он ещё и продал его незнающим людям. А это уже история про то, что когда вы что-то покупаете летом, то понятия не имеете, что там творится зимой и как крыша отваливается. Не делайте так.

Совет:

Характеристики несущей конструкции определяются расчётом.

Если вы собираетесь купить недвижимость (дом, склад 2000 м2, офис, магазин), попросите инженера сделать поверочные расчёты.

Только снежная зима выявляет критичные недостатки.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

2. IKEA в России (Опыт гигантов рынка коммерческой недвижимости)

Даже гиганты имеют право на «экономию».

25 февраля 2010 года. Новость дня.

Из-за обильных снегопадов в крупнейшем в Петербурге торговом центре «МЕГА Дыбенко» обвалился потолок. Пострадавших нет, но на всякий случай IKEA закрыла и «МЕГА Парнас».

Всю среду не работали два торговых центра «МЕГА».

Вечером 23 февраля в «МЕГА Дыбенко» в результате деформации одной из потолочных балок частично просели и местами обвалились подвесные потолки нескольких магазинов. В качестве превентивной меры администрация приняла решение о временной приостановке работы комплекса.

Этот пример гораздо ярче соседской жадности, и в нём речь не идёт о глупости обывателя, который не ведал, что творил. Речь идёт о крупном проекте, который прошёл экспертизу.

Люди знали, что делали. И просто продолжают делать вид, что учли снеговую нагрузку. Правда, каждую снежную зиму они занимаются круглосуточной уборкой снега, но об этом знает только сайт hh.ru, где они ищут персонал для этой проектной работы.

Убытки, которые можно себе организовать на крупном промышленном объекте просто так, сэкономив немного на снеговых нагрузках:

– столетняя уборка снега (пожизненная). Если вы хороший экономист, то вы легко посчитаете разницу между экономией на несущих конструкциях и уборкой снега даже в течение 10 лет. А ведь вообще-то нормативный срок службы здания – 100—150 лет;

– возмещение ущерба, причинённого третьим лицам (у которых обвалились подвесные потолки);

– причинение вреда здоровью и возмещение морального ущерба в случае обрушения на людей;

– тюрьма.

Вывод:

Снеговая нагрузка есть у всех. Рассчитывать на глобальное потепление не нужно.

Нужно проверить конструкции и принимать решения по усилению и восстановлению до начала деструктивных явлений.

3. Почти потерял 150 миллионов

Стоит отдельно отметить, что довольно часто непрофессионалы эксплуатационных и строительных вопросов берутся за дело и теряют деньги.

Никто не кричит на каждом углу о своих «достижениях», потому что радоваться тут нечему.

Вам никто не расскажет историю «А ты знаешь, я себе склад купил за 150 млн, а у него крыша рухнула».

Эти истории расскажу только я, но без упоминания действующих лиц.

Например:

логистическая компания, допустим ООО «Летающий успех», занимающаяся перевозкой грузов, ответственным хранением и прочими делами, решила расширить свой бизнес.

Они решили купить большой склад за 150 млн рублей, чтобы использовать его для своих нужд и сдавать частично в аренду.

Купили они в мае склад у компании ООО «Три кирпича и товарищ» и занялись переездом. К делу подошли ответственно и заказали контрольные обмеры здания, чтобы чертежи были точные и чтобы понимать, сколько метров в аренду сдать и в какой части склада.

Пришли специалисты по замерам, оказались они специалистами более широкого профиля и сразу сказали директору компании ООО «Летающий успех», что конструкции склада хлипковаты и вряд ли выдерживают снеговую нагрузку.

Заплатила компания ООО «Летающий успех» за замеры и за поверочный расчёт (удивительно, что они не стали сопротивляться и не сказали, что сами с усами), который показал, что действительно конструкции обрушатся от снега с вероятностью 100%.

Они решили обратиться в компанию ООО «Три кирпича и товарищ» за разъяснениями, но она уже ликвидировалась. Вернуть «бракованный» склад за 150 млн рублей не получилось. А то, что компания не выдала при продаже такого объекта ни одного чертежа и проекта не выдала, – это никому не было интересно: ни коммерческому директору, ни техническому. А всё почему? Потому что не барское это дело в бумажках копаться, денежку считать надо!

Почему в России можно безнаказанно построить такой склад?

А потому что по закону (Градостроительный кодекс РФ) можно слепить объект на 1500 м2 и для такого объекта не нужно проходить экспертизу проектной документации, т. е. проект не нужен, строй хоть с коленки. А потом всё просто – продал и забыл.

Компания ООО «Три кирпича и товарищ» заработала 150 млн и пошла дальше строить «склады» и продавать их бизнесменам. Но, конечно, они теперь нашли нового номинального директора за 5 тыс. рублей при помощи объявлений на столбах и называются теперь ООО «Четыре кирпича и товарищ».

А вот ООО «Летающий успех» продолжило платить за свою халатность:

– за проект усиления;

– за монтажные работы по усилению;

– за срочность всех вопросов, потому что снег упадёт уже в ноябре, а это всего 6 месяцев.

Как говорится, «проблема – это не проблема, если её можно решить за деньги».

Совет:

при покупке любого объекта недвижимости его нужно обследовать.

И неважно, как он хорошо выглядит. Если вы не разбираетесь в вопросе, то для вас всё свежеокрашенное будет выглядеть хорошо.

Склад, между прочим, был чистенький, свеженький, с запахом «морской бриз».

Вряд ли весь рынок состоит из жуликов, которые хотят вас обмануть. Но они есть.

Вы даже в автосалоне можете купить битую машину без пробега. Потому что автовозы иногда переворачиваются, и эти машины никто не утилизирует. Их ремонтируют и продают со скидками. О том, что она «битая/крашеная», вы узнаете, когда захотите её продать. Так случилось со мной.

Ну согласитесь, ведь никто не проводит экспертизу новеньких машин?

Так же происходит и с недвижимостью. Что проверять, если дом свеженький?

Только вот недвижимость стоит в разы дороже машины… Поэтому её лучше проверить до покупки, чтобы потом на развалинах не прогуливаться.

Удивительное дело. Мало у кого есть приличное техническое образование, и люди ввязываются в покупку технически сложных объектов. Почему?

Вы же коня себе хорошего не пытаетесь у цыган купить? Так же и с любой постройкой.

Юридическая «чистота» сделки ни при чём, если через 10 дней после покупки ваш объект развалится.

4. Немного о фундаментах. Они есть или их нет?

Насколько глубоко нужно копать? Копайте, пока не докопаетесь.

Давным-давно мои дедушка и бабушка покупали свой первый дом в черте города. Это был обычный одноэтажный дом на «бетонном фундаменте» (они так думали), с чердаком, деревянными перекрытиями, оштукатуренный и окрашенный в белый цвет, с деревянной верандой.

Всё в этом доме было прекрасно, кроме того, что стены, как оказалось, не кирпичные, а «засыпные», а фундамента просто нет.

Как так получилось?

Фикция. Обман.

По периметру дома продавцы просто прилепили накладку из цемента, которая имитировала выступ фундамента.

Дом стоял на деревянных столбах, что, конечно, обеспечивает несколько иной срок службы и эксплуатационные характеристики. Но он должен был стоить в 3 раза дешевле исходя из своей конструкции.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

Кстати, технология «прилепи фундамент сбоку» работала хорошо во времена, когда взялись сносить ларьки и прочие торговые точки, торчащие во всех углах крупных городов. В тот момент у многих была юридическая лазейка отодвинуть снос – «признать строение капитальным», и вокруг микро- и макропавильончиков начали лепить псевдофундаменты.

Явление было таким массовым, что этот трюк используется до сих пор. А это означает, что ещё сохранились такие объекты, которые без фундамента, а выглядят внешне так, как будто он у них есть.

Вывод:

Чем дороже объект – тем внимательнее нужно быть при оценке его технического состояния. Особенно это касается скрытых частей здания, которые обеспечивают несущую способность. Вскрытие отделки и шурфы никто не отменял. Эти мероприятия стоят дешевле, чем потерять все свои деньги.

Без фундаментов ничего долго стоять не будет. Только киоски стоят без фундаментов и прекрасно себя чувствуют.

5. Коррозия цементного камня, в которую мы не верим

Иногда, только столкнувшись в лесу лицом к лицу с белым единорогом, можно в него поверить.

Представьте себе.

Вы управляющий элитного дома «Обитель Миллионеров» в центре Москвы с 3-этажным подземным паркингом. Вы личность, безусловно, важная, с опытом в эксплуатации и хорошим резюме. Ваши услуги стоят дорого.

Паркинг находится глубоко под землёй. В паркинге стоят дорогие машины. Нет, не вот эти все «Мерседесы». Там только лишь Lamborghini, Ferrari, Bentley, Bugatti, Maserati – приятно посмотреть.

Даже у миллионеров претензий к оформлению паркинга немного. Им там озеленение и обои от Версаче не нужны. Лишь бы было место, и на голову не капало.

Но вот незадача, из-за проблем с гидроизоляцией и близостью к Москве-реке по стенам текло, как в филиале Ниагарского водопада. Вода собиралась в водоприёмные лотки и стекала в самую нижнюю точку, где сутками работал насос.

Если вас не беспокоит постоянное присутствие воды в заглублённой части здания, то пора вспомнить пословицу «вода камень точит».

Вода, которая течёт по стенам, никому не мешает?

Да. Вода текла по стенам, дырявила их, растворяла цементный камень, добиралась до арматуры. Дальше процесс шёл ещё интереснее. Добравшись до арматуры в перекрытиях, вода спокойно двигается по горизонтали и рано или поздно находит выход и начинает капать на голову.

Управляющая компания выходила из этой неприятной ситуации просто. Они подвешивали лоточки над головами автовладельцев и отводили воду к стенам.

Одна важная заметка. Они подвешивали лоточки только там, где получали жалобы.

Ну согласитесь, неприятно обнаружить на своём капоте следы растворённого цементного камня? Кстати, у бетонных изделий показатель рН щелочной – они могут растворять краску. И растворили её… У одной женщины, владелицы Maserati, которая длительное время находилась за границей.

Конечно, сталагмиты и сталактиты у неё не выросли. Но… Есть много эмоциональных «но».

На что она может рассчитывать? На возмещение морального и материального вреда.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

Хочет ли кто-нибудь попасть в аналогичную ситуацию?

Скорее всего, нет.

Не нужно экспериментировать.

О чём я рекомендую почитать, чтобы понять, что вода (особенно городская вода, пропитанная солями и реагентами с дорог) опасна для фундаментов здания.

Тема: «Коррозия цементного камня».

Есть несколько типов коррозии.

Необходимо помнить и знать, что процесс образования бетона – это химическая реакция. И эта химическая реакция «обратима». Есть прекрасные растворители в виде воды, щелочей и кислот, которые бетон растворяют.

Также опасен процесс «вымораживания».

Вода, заполняющая поры, может замёрзнуть, увеличиться в объёме и «порвать» бетон. Ведь садоводы-огородники в курсе, что на зиму нужно из бочки воду сливать? Эти простые законы физики действуют и для пористого, насыщенного водой бетона.

Вода, кислота и щелочи также влияют на арматуру. Арматура тоже корродирует, уменьшаются рабочие диаметры арматуры, и общая несущая способность конструкции стремится к нулю.

А здесь следует отметить, что нормативные сроки службы зданий – 100—150 лет.

Вода – зло для бетона.

Да, существует бетон для гидротехнических сооружений с лучшими характеристиками по водонепроницаемости. Но остальные сооружения, в которых мы живём и работаем, не относятся к гидротехническим.

6. Купи себе завод

Во времена, когда я занималась проектированием, случалось много чудес и интересных историй.

Идея.

Парень решил, что будет делать мебель на заказ. И купил полуразрушенное здание завода. После покупки пришёл в проектную организацию с запросом «спроектируйте мне мебельное производство!».

И вот мы начали с обследования, расчётов и проработки технологических процессов.

В общем, как начали, так и закончили.

Стоит, наверное, сделать небольшое отступление и сказать, что несущая способность фундаментов зависит не только от их размеров, но и от грунтов, на которых они стоят, и от того, сколько им уже лет.

А грунты – это, как бы помягче сказать, вещь неизменная, вы не можете 10 000 000 тонн плохого грунта увезти и привезти то, что «хорошее».

Если грунт плохой, значит, само «тело фундамента» должно быть мощнее и сложнее, особенно если планируется не просто дом, а производство.

Это был как раз тот случай.

Второй этаж там надстроить ни при каких условиях не получалось именно из-за грунтовых условий. А одного этажа для размещения производства и склада материалов было недостаточно.

Вернее, даже не так.

Я забыла главную фразу!

ВОЗМОЖНО ВСЁ! ВОПРОС ЦЕНЫ.

Так вот. Настроить этаж получалось, только при этом нужно было такие фундаменты сваять, такое усиление сделать, что при разговоре о таких деньгах бизнесмен покрывался лёгкой испариной.

И вот из состояния «я хочу делать мебель» человек медленно переходит в состояние «я хочу продать это обратно», видя в расчётах сваю диаметром около полутора метров.

Как и многие другие ситуации, ничего этого не произошло бы, если бы человек сначала определился, что хочет, проанализировал вместе с экспертом ситуацию, сделал примерный расчёт и только потом принял решение относительно того, насколько этот остаток советского прошлого подходит для реконструкции.

Совет: проверяй, что покупаешь. Сначала определись с идеей, потом приступай к проверке гипотезы. И уже потом начинай реализацию, если все звёзды сошлись.

7. Купи себе офис для серверов

История, аналогичная заводу. Но для обывателя покажется, что это совсем другая история, ведь человек не планировал надстроить этаж.

Он купил здание, в котором планировал разместить офис своей ИТ-компании и сервера.

Как известно, все дополнительные нагрузки надо учесть. Помните, если вы собираетесь что-то тяжёлое хранить и размещать в здании – это нужно учесть.

Он этого не знал и столкнулся с дороговизной обследования. Из-за технических особенностей здания обследование его конструкций и определение несущей способности стоило дорого. Усиление тоже стоило бы дорого с вероятностью 100%.

Он был категорически с этим не согласен, деньги тратить не хотел и задавал всего один вопрос: «Что мне делать? Ведь я уже купил!»

Его проблема не была проблемой – это была задача, решение которой просто стоило тех денег, на которые он не рассчитывал.

И так всегда.

Сначала считай – потом покупай.

Совет: «не нужно было покупать».

Нужно было сначала выяснить, что и сколько стоит, а потом уже решить, готов ты к этому или нет.

Я не знаю, как это комментировать, это как будто вы наскребли денег на Porshe, а потом поняли, что есть транспортный налог.

В любом деле нужно сначала определить все затраты и сложности, а потом приступать к реализации проекта, закладывая сверху ещё 10—15%.

Разве нет?

Поэтому если вы сейчас в лице бизнесмена, который хочет что-то реконструировать, или в лице человека, который готов купить что-то на «вторичке», – проверьте, что вы покупаете и как вы хотите использовать эту покупку.

8. Рояль, который изменил всё (работникам культуры посвящается)

Всё-таки жизнь уже не один раз доказала, что эксплуатировать объекты недвижимости могут только профессионалы.

Это только сначала кажется, что построил и забыл.

На самом деле, в течение всего срока жизни объект меняется, на него воздействуют окружающая среда и хотелки собственников к изменениям.

Одним из объектов обследования была музыкальная школа. Здание было старое, деревянное, двухэтажное.

Жалоба была на «просевшие» полы. И, кстати, жаловались они не потому, что заподозрили неладное и страшное с несущими конструкциями, а потому что уборщице неудобно было полы мыть. Вода в угол стекала в процессе уборки.

Простая до жути история.

Они решили класс фортепиано перенести с первого этажа на второй (вот зачем?), а гитаристов и баянистов – на первый отправить.

Ну раз решили, значит, решили и понесли рояли на второй этаж.

Не будем отвлекаться и рассказывать о том, что для деревянной постройки рояль – это тяжёлый зверь и ему в целом на втором этаже не место и те, кто эту старую деревянную школу строили, знали об этом. А те, кто стал её эксплуатировать, забыли…

Самое страшное случилось при переезде. Не лез рояль на второй этаж. Они подрубили несущую балку перекрытия более чем на 30% сечения. Это критично. Это близко к обрушению, это опасно.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

Восстановление деревянных конструкций и наращивание утраченного сечения – это сложно.

Это то, что нужно знать про эксплуатацию.

Никто не пострадал.

Но музыкальные работники не должны заниматься эксплуатацией. Ни при каких условиях они не должны принимать решение о том, что и где можно подрубить.

Совет: при перемещении тяжёлых «предметов» внутри помещения нужно учитывать, что некоторые части помещения на это рассчитаны, а некоторые – нет.

При принятии решения об удалении части несущих конструкций нужно спросить совета у профессионала. Если нет понимания о том, несущая эта конструкция или нет, тоже надо спросить профессионала.

9. Общеобразовательная школа. Смерть. Боль. Тюрьма

Близкая для меня история, потому что я была участником этих событий.

Цитата из новостей:

«Обрушение Беляевской средней школы произошло 1 октября 2008 года. В тот день утром в здании появилась трещина, однако руководитель школы решила не прерывать учебный процесс. В этот день рухнули стена и лестничные марши с первого по третий этажи. Погибли пять учениц 11-го класса. Ещё четыре человека, в том числе трое детей, получили травмы. По факту обрушения школы возбуждено уголовное дело по статье 216 УК РФ (нарушение правил безопасности при проведении горных, строительных и других работ)».

Далее ещё более грустные новости:

«В четверг была обнаружена повешенной в гараже собственного дома Марина Бородина, классный руководитель школьниц, погибших при обрушении. У женщины остались муж и двое сыновей – один девятиклассник, а второй в настоящее время служит в армии».

Конечно, причин для обрушения может быть множество. Незамеченный ещё при строительстве брак, работы по замене окон, которые, возможно, тоже повлияли на несущие конструкции и оборвали те «волоски», на которых всё держалось.

В этой истории совет только один – «увидел трещину – беги!»

Не нужно смотреть на соседа, на учителя, ещё на что-то. НАДО БЕЖАТЬ! БЕЖАТЬ! Расскажите об этом вашим детям. Пусть их накажут за прогул или бегство с урока (если будет кому наказать после обрушения), но они спасут свою жизнь.

Есть русский фильм «Дурак» – он как раз об этом. Это про дурака, который увидел опасность и бегал, суетился. И в финале этого фильма совершенно неясно, спасся кто-то или нет.

Лучше быть «дураком», лучше паниковать и относиться к трещинам серьёзно.

Практически аналогичный случай обрушения в образовательном учреждении произошёл 16 февраля 2019 года в здании университета ИТМО в Санкт-Петербурге.

Но эта история отличается тем, что, несмотря на то, что были занятия, никто не пострадал. Преподаватель при появлении трещин и странных звуков эвакуировала всех учеников. Хотя стоит отметить, среди них были экземпляры с медалью «За идиотизм и отвагу!», которые приостановили бегство ради видеосъёмки, и благодаря им мы можем наблюдать в интернете видео рушащихся стен.

Здесь также стоит отметить, но, наверное, не стоит проводить занятия и глобальные ремонтные работы одновременно. Нужно как-то разделять эти процессы, потому что так или иначе стройка всегда связана с рисками, и даже если не будет обрушения, то это будет падение твёрдых предметов с высоты.

Фото с сайта: www.fontanka.ru

Фото с сайта: www.fontanka.ru

Мы ещё поговорим про трещины. Отношение к трещинам – это тест для вас и вашего директора по эксплуатации, если вы владеете недвижимостью. И даю вам гарантию, что около 90% директоров этот тест не пройдут, и в перспективе это те люди, которые не смогут адекватно реагировать на опасную ситуацию и могут по неосторожности убить людей.

И опять мы подошли к выводу о том, что работники образования не должны заниматься эксплуатацией и принимать такие решения.

Либо они должны прочитать эту книгу и бояться всего. То есть эвакуировать людей в любой непонятной ситуации и ждать приезда специалистов.

10. Украл. Построил. Сэкономил. Гостиничный бизнес

Есть такие люди, которые заказывают проект, но не строят по нему.

Зачем и почему они так делают – неизвестно. Просто жизненный факт.

Люди, если вы сейчас читаете эту книгу и заказывали проект, чтобы не строить по нему, – расскажите автору книги, зачем вы так делали? Для галочки, чтобы пройти экспертизу и сделать так, как бог на душу положит?

Моя работа проектировщиком была особенным опытом. Я создавала нечто из ничего.

Одним из заказов была надстройка мансардного этажа над пятиэтажным зданием одного из корпусов детского летнего лагеря.

Один из предпринимателей 90-х решил сделать из детского лагеря модную гостиницу. У него были все атрибуты предприимчивого человека – большая чёрная машина и золотая цепь.