Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

Итоговая доходность инвестиций в жилую недвижимость составляет, таким образом, 14–16 % годовых. Как увеличить эту доходность?

• Можно сдавать квартиру не помесячно, а посуточно. Такие квартиры могут быть популярны как среди командировочных, так и среди отдыхающих. А также среди тех, кто таким образом решает вопрос с обеспечением места для свиданий. Однако давайте называть вещи своими именами: это уже не инвестиции с пассивным доходом, а еще один источник активного дохода. Который постоянно будет требовать Вашего времени и Ваших сил. Удачно подобранный арендатор может жить в одной и той же квартире много лет. И все это время исправно ежемесячно платить за аренду. Я знаю случаи, когда арендатор жил в квартире и 10 лет, и больше. Если у Вас будет 10 или 20 таких квартир, сдаваемых в аренду, получаемый от них арендный доход пропорционально возрастет, а Ваша загрузка не так уж сильно увеличится. При посуточной сдаче квартир в аренду нужно сначала встретить и заселить каждого арендатора, затем – принять у него квартиру при выселении. После выезда каждого арендатора – уборка, смена и стирка белья… Хорошо, если у Вас в семье есть не загруженный другими делами человек, который мог бы этим заниматься. А если нет? Если заниматься всем этим Вам придется самому? Чем больше арендаторов будет заезжать в Вашу квартиру (то есть чем больше будет загрузка и, соответственно, доход), тем больше будет уходить Вашего времени и Ваших сил. А если таких квартир у Вас будет 10, да еще и в разных местах? Пожалуй, у Вас просто не останется времени ни на какую другую работу. Весь день Вы будете бегать с ключами от квартир и с грязным бельем!

• Можно купить квартиру на начальном этапе строительства дома, на этапе котлована, когда квадратные метры продаются дешевле всего. Впоследствии, когда дом будет достроен, Вы сделаете ремонт и обставите квартиру мебелью, ее также можно будет сдавать в аренду. В этом случае итоговая стоимость квартиры может оказаться значительно ниже, чем при приобретении на вторичном рынке. А значит, арендный доход будет выше. Схема нормальная. Только нужно учесть, что на самом деле речь идет о двух разных инвестиционных операциях. Первая из них – приобретение квартиры на этапе котлована с расчетом на то, что, когда дом будет достроен, стоимость метра ощутимо возрастет. Позже мы отдельно поговорим про подобные инвестиции. Замечу, что в этом случае совершенно не обязательно сдавать квартиру в аренду, когда дом будет достроен. Можно просто продать метры (не влезая ни в ремонт, ни в обстановку) и положить доход себе в карман. Если же Вы этого не сделали и вместо этого переходите к сдаче квартиры в аренду, справедливо было бы разделять доходность от этих двух этапов инвестирования. И тогда очевидно, что Вы можете рассчитывать на определенный доход от роста стоимости метров по завершении первого этапа – когда дом будет сдан. Однако сам доход от сдачи квартиры в аренду в пересчете на рыночную стоимость квартиры с учетом ремонта и обстановки будет абсолютно нормальным – не выше и не ниже, чем обычно.

• Наконец, Вы можете купить квартиру по значительно более низкой цене, чем рыночная. Таких вариантов становится особенно много, когда в экономике наступает очередной кризис. Если на дворе экономический кризис, а у инвестора есть свободные средства и он умеет ими распорядиться, такой инвестор – король! Квартиры (а также объекты коммерческой недвижимости) по цене значительно ниже рыночной можно купить с аукционов. Например, когда банки реализуют недвижимость, полученную ими в качестве залога за невозвратные кредиты. Иногда на таких аукционах можно купить объекты недвижимости по цене на 40–50, а то и на 60 % ниже, чем рыночная. Такая недвижимость может быть уже с ремонтом (иногда – вполне приемлемым). А в некоторых случаях – еще и с арендатором. В любом случае, как говорит Роберт Кийосаки, «выгодная инвестиция создается не в момент продажи, а в момент покупки». Этот способ повышения доходности Ваших инвестиций можно только приветствовать. Воспользоваться им можно и в ситуациях, когда кризиса в экономике нет, но у Вас есть знакомые владельцы недвижимости, которые хотят срочно продать принадлежащую им недвижимость и готовы уступить в цене.

ПРИМЕР 1

Я неоднократно встречался с ситуацией, когда обеспеченный человек собирался окончательно перебираться за рубеж. И готов был быстро продать знакомым свои объекты недвижимости по значительно более выгодной цене, чем рыночная.

ПРИМЕР 2

Многие знакомые мне инвесторы поддерживали хорошие личные отношения с директорами и собственниками строительных компаний. Некоторые из них периодически получают предложения купить за наличные объекты недвижимости. В том числе в уже построенных домах, с дисконтом 15–20 % от рыночной цены. При условии быстрой оплаты и полного отсутствия огласки.

ПРИМЕР 3

Многие строительные компании стараются рассчитываться со своими поставщиками (например, с теми, кто продает им металл или поставляет железобетон) не деньгами, а метрами. При этом стоимость метров может быть весьма выгодной. Беда, однако, в том, что это метры, а не живые деньги. Поэтому строителям было бы выгодно оплачивать метрами, на бартер хотя бы и 100 % тех стройматериалов, которые им поставляют. Только вот поставщики вряд ли долго выживут при таких условиях оплаты. Поэтому обычно метрами оплачивается только часть поставок. Например, в рамках того, что владелец компании-поставщика готов был бы зачесть как свои дивиденды. С тем, чтобы впоследствии полученные таким образом квартиры стали частью его собственного инвестиционного портфеля. И, разумеется, он не будет договариваться об оплате метрами слишком значительной доли общего объема поставок. Что могло бы привести к существенному уменьшению его оборотного капитала. И нанести ущерб его бизнесу.

Другое дело, когда он знает, что сразу переоформит метры на другого собственника и получит за нихживые деньги. Если у вас есть друг – директор или собственник такой компании-поставщика, проводя сделки через его компанию и получая метры взаимозачетом, на привлекательныхусловиях, Вы также можете обеспечить себе ощутимый дисконт к стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

«Входной порог» по инвестициям в недвижимость составляет от 1–2 миллионов рублей в регионах. И от 4–6 миллионов рублей в Москве (по состоянию на 2016 год). За счет ипотеки этот порог можно значительно снизить – в 5, а то и в 10 раз (об этом мы еще поговорим). Плюс возможная стоимость ремонта (от полного до косметического) и обстановки. Таким образом, сначала нужно накопить определенную сумму (довольно ощутимую для семьи со средним доходом), а уже потом рассматривать варианты инвестиций в недвижимость.

Если Вы каждый месяц можете откладывать и направлять на инвестиции несколько сот тысяч и тем более несколько миллионов рублей, инвестиции в недвижимость для Вас вполне приемлемы и возможны. Если Ваши возможности ежемесячных инвестиций не превышают 50 000–100 000 рублей – инвестиции в недвижимость все еще возможны, но потребуют от вас серьезных усилий и самодисциплины. Если же Вы пока можете ежемесячно инвестировать не более 10 000-20 000 рублей – даже ипотека на самую скромную квартиру в регионе потребует от Вас колоссального напряжения сил. Прямо скажем, в такой ситуации инвестиции в недвижимость Вам не по карману. Хотя Вы без особых проблем можете постепенно накапливать капитал, инвестируя средства в ПИФы.

Как выбирать объекты недвижимости для инвестиционных целей? Поговорим о выборе квартир на вторичном рынке недвижимости. Про инвестиции в строящуюся недвижимость мы поговорим чуть дальше.

Очень часто квартира, приобретаемая в инвестиционных целях, для сдачи в аренду, – уже не первая квартира, которую инвестор приобретает в своей жизни. В большинстве случаев первую квартиру покупают для себя и своей семьи. А уже вторую и последующие – для сдачи в аренду. Нередки случаи, когда вторую квартиру приобретают опять же для себя и своей семьи – для переезда, с целью улучшения жилищных условий. А предыдущую квартиру после переезда начинают сдавать в аренду. Такие квартиры сразу видны: ремонт в них сделан «для себя». Многое в этом ремонте и отделке помещений не имеет смысла, если бы квартира сразу готовилась под сдачу в аренду. Аналогично многое из мебели и обстановки остается на старой квартире. А новая квартира и обставляется заново, с иголочки. Конечно, такой вариант появления готовых (и даже уже обставленных и полностью оборудованных) квартир под сдачу в аренду возможен только у обеспеченных семей. Менее обеспеченные семьи вынуждены при улучшении жилищных условий обязательно продавать предыдущую квартиру. Что и порождает сделки «с альтернативой».

Так или иначе, приобретение квартиры для себя или для сдачи в аренду имеет больше общего, чем отличий. Сначала Вы приблизительно определяете, что именно Вы ищете – количество комнат, площадь квартиры, расположение, примерную стоимость. В Москве и Питере близость к метро имеет большее значение «в плюс», чем возможное увеличение стоимости квартиры из-за этой близости – «в минус». Часто бывает так, что у квартиры, расположенной в 15–20 минутах от метро на маршрутке, и у квартиры, расположенной в 10 минутах от метро пешком, примерно одинаковой площади и в схожих домах, стоимость одинаковая. Однако эти 15–20 минут на маршрутке впоследствии, при сдаче квартиры в аренду, будут колоссально портить Вам жизнь! У многих арендаторов, особенно приехавших в Москву из других городов, как одиноких, так и семейных, но без детей, машин может не быть. Даже если машина имеется – в Москве ездить на машине на работу и с работы далеко не всегда удобно! Так что близость к метро – безусловный плюс. С другой стороны, квартиры в районе кольцевых станций метро и на расстоянии 4–5 станций метро от кольца могут не так уж сильно различаться в цене. Зато квартиры, расположенные внутри кольцевой линии метро, сразу резко дорожают. То же можно сказать и о квартирах, расположенных в более престижных районах (например, на Кутузовском проспекте). Само по себе это не проблема, если и аренда таких квартир будет оплачиваться по более высокой ставке. Главное – соотношение стоимости квартиры (включая ориентировочные затраты на необходимый ремонт и дополнительную обстановку для сдачи в аренду) с ожидаемой суммой ежемесячной аренды (за вычетом коммунальных платежей, если их не будет оплачивать сам арендатор). И второе: лучше не выходить за пределы сегмента массовой сдачи квартир в аренду. Если при каждой смене арендатора Ваша квартира будет простаивать пустой по полгода и более, это крайне негативно отразится как на Ваших доходах, так и на ваших нервах. А мы занимаемся инвестициями для того, чтобы увеличивать наш доход и безопасность. А не наш стресс. И не напряжение наших нервов.

Определившись, какую примерно квартиру Вы ищете, можно приступать к поиску. Традиционно сформировавшийся к 2015 году рынок купли-продажи жилой недвижимости предполагает, что при продаже квартиры в основном привлекаются риелторы. В то время как при ее приобретении покупатель обычно самостоятельно осматривает квартиры, выставленные на продажу. Если в семье осмотром вариантов приобретаемых квартир одновременно занимаются и муж и жена, вдвоем они могут осмотреть в два раза больше объектов за то же время. Если к осмотру предлагаемых квартир можно привлечь еще кого-то из родственников (маму/папу или сына/дочку), интенсивность осмотров еще повышается. Или тот, кто менее занят, может массово осматривать объекты, предварительно удовлетворяющие Вашим критериям. А потом составляется короткий список (shortlist) наиболее привлекательных объектов. Муж с женой осматривают их еще раз – вместе. После чего принимается решение. После нескольких десятков осмотренных объектов нужно уметь быстро понять, что очередная квартира по-настоящему привлекательна. И по ней нужно оперативно принимать решение. Практика показывает, что действительно выгодные объекты «уходят» быстро.

Можно, конечно, подобрать риелтора. И поручить ему поиск интересующего Вас объекта. Однако в любом случае, когда риелтор выберет для Вас несколько перспективных вариантов, Вам все равно нужно будет осмотреть их лично и сделать выбор. Замечу, что профессиональные и заслуживающие доверия риелторы – тот капитал, который профессиональному инвестору имеет смысл нарабатывать всю жизнь. Здесь нужно не стесняться периодически обращаться за рекомендациями к тем из Ваших знакомых, кто часто и успешно проводит операции купли-продажи недвижимости. Спросите их: услугами каких риелторов они пользуются? Насколько они ими довольны? И могут ли их рекомендовать?

Альтернативный вариант – для топ-менеджеров и собственников компаний. Можете сформировать из своих подчиненных команду (во главе с одним из руководителей), которая в свободное от работы время будет осматривать квартиры, соответствующие интересующим Вас критериям. Потом они так же составят на основе отобранных вариантов short-list наиболее привлекательных объектов. И организуют повторные просмотры (например, в 2–3 последовательных дня, по 4–6 квартир в день) уже с Вашим участием. В итоге, когда сделка успешно проведена, команда получает премию лично от Вас. Размер премии для команды можно оговорить заранее. А как ее делить – пропорционально вкладу и обеспеченному результату, – Вы можете решить уже по итогам проделанной работы.

ПРИМЕР

Один мой знакомый приобрел довольно удачную квартиру в 2007 году организовав как раз такую команду из сотрудников для осмотра квартир в Москве. Команда лично осмотрела 150 объектов (из нескольких сотен, выбранных из Интернета и баз недвижимости, предоставленных знакомыми риелторами). Повторных осмотров с участием самого инвестора было около 20. В итоге было выбрано три наиболее привлекательных квартиры. Одна «ушла» за день до того, как было принято решение о ее покупке. Вторая требовала ремонта. Третья продавалась по той же цене, была больше по площади и практически готова к заезду. Ее и приобрели – с ремонтом и частично со встроенной мебелью (включая итальянскую кухню и джакузи). Стоимость – 10,5 миллиона рублей, трехкомнатная, 92 квадратных метра. В 10 минутах пешком от кольцевой станции метро. Необходимый ремонт после приобретения квартиры уложился в сумму менее 200 000 рублей. Премия команде сотрудников, занимавшихся подбором квартиры, составила 150000 рублей.

В 2012 году он приобрел по этой схеме еще одну квартиру. Командой сотрудников было осмотрено около 80 объектов. Из них сам инвестор осмотрел 10 наиболее привлекательных. Была приобретена 3-комнатная квартира в 12 минутах пешком от станции метро (второй от кольца). Квартира – уже с ремонтом и частично с обстановкой. Затраты на дополнительный ремонт и обстановкууложились в 400 000 рублей. Через 1,5 месяца после приобретения квартиры в нее заехали арендаторы. Арендная доходность – 6,3 % годовых от полной стоимости квартиры (включая ремонт и обстановку).

«Хорошие долги» и ипотечные кредиты

Думаю, никто из нас не будет против приобрести в собственность инвестиционную квартиру. И сдавать ее в аренду, ежемесячно получая доход. Но есть одна сложность. Не так-то легко выложить из кармана несколько миллионов и купить квартиру, когда этих нескольких миллионов в кармане нет. И крайне тяжело накопить эти несколько миллионов, когда Ваш доход не превышает нескольких десятков или даже сотен тысяч в месяц. Признаем честно: большинству людей просто не дано откладывать и накапливать серьезные суммы, в десятки раз превышающие их ежемесячный доход. Для этого у них просто-напросто не хватает выдержки и самодисциплины. Легко ли, к примеру, каждый месяц откладывать половину своего дохода? Это очень нелегко. Очень немногие на это способны. И все же человек, способный это делать, будет каждый год откладывать всего лишь шесть своих среднемесячных доходов.

А поскольку большинство людей не способны даже на это, получается, что отложить и накопить деньги для того, чтобы полностью оплатить стоимость приобретаемой квартиры, они не смогут никогда. Вне зависимости от того, как много они будут зарабатывать. Разве что размер их месячного дохода будет равен стоимости квартиры. Или хотя бы половине ее стоимости.

Именно поэтому так полезна ипотека: возможность приобрести недвижимость, заплатив первоначально лишь 10–20 % ее стоимости. И выплачивать остальное в рассрочку на протяжении многих лет. Для подавляющего большинства людей во много раз проще взять в долг крупную сумму и затем постепенно гасить этот долг, чем накопить такую же сумму, ежемесячно откладывая и сберегая часть дохода. Те, кто никогда не будет настолько дисциплинирован, чтобы самостоятельно накопить несколько миллионов для приобретения квартиры, вполне способны будут приобрести эту квартиру в ипотеку.

Ипотека является классическим примером хорошего долга. Человек, который приобрел квартиру с помощью ипотечного кредита, платит банку процент по кредиту за использование заемных средств. Если он сдает эту квартиру в аренду, она дает ему доход как в виде арендных платежей, так и за счет прироста стоимости самой квартиры. Вторая часть дохода – скрытая. Однако она существует и обратится в реальные деньги, когда квартира будет продана. К сожалению, ставки ипотечных кредитов в России достаточно высоки. Вряд ли можно ожидать, что при доходе от сдачи квартиры в аренду 4–6 % годовых и ставке ипотечного кредита от 11 до 17 % удастся за счет арендных платежей полностью оплачивать ипотеку.

Но все же, с учетом среднего прироста стоимости квартиры 10 % в год, можно ожидать, что совокупный выигрыш от получения аренды и прироста стоимости квартиры превысит затраты на погашение процентов по ипотечному кредиту. То есть Вы можете ожидать, что к моменту, когда Вы полностью выплатите долг, прирост стоимости квартиры и сумма полученных Вами за это время арендных платежей в совокупности будут выше, чем те проценты, которые Вы за это время заплатили за пользование средствами банка. Например, за время, пока Вы гасили кредит, Вы получили 2 миллиона рублей арендных платежей и заплатили 3,5 миллиона рублей процентов по кредиту. Плюс за это время квартира выросла в цене на 2,5 миллиона. В итоге Вы в плюсе на 1 миллион рублей. И вдобавок удачно попользовались средствами банка для приобретения квартиры, которая осталась в Вашей собственности.

А главное даже не это. Главное то, что Вы таким образом смогли стать полноправным владельцем дорогостоящей недвижимости, на приобретение которой Вы никогда бы не смогли заставить себя отложить и накопить необходимую сумму. Если бы не ипотека, Вы с тем же самым доходом просто никогда не смогли бы приобрести эту недвижимость.

Дополнительный бонус: банк (во всяком случае, многие банки, работающие с ипотекой) тщательно проверит каждую квартиру, которую Вы планируете приобретать с использованием ипотечного кредита. Если квартира «проблемная», имеются риски, связанные с ее приобретением или с правами собственности на эту квартиру, – сотрудники банка Вам об этом скажут. Им совершенно не нужно, чтобы Вы приобрели квартиру, по которой потом возникнут проблемы не только у Вас, но и у банка!

А когда выплаты по ипотеке завершены, Вы все равно продолжаете получать арендные платежи. И недвижимость продолжает расти в цене.

Если у Вас есть возможность получать ипотечные кредиты на выгодных условиях и суммарный доход от арендных платежей и прироста стоимости метров будет ощутимо превышать размер процента по ипотечному кредиту, иметь подобный ипотечный кредит выгоднее, чем не иметь его. Обычно на семью дается один ипотечный кредит на наиболее выгодных условиях. При этом у некоторых семей размер согласованного кредита может быть таким, что они могут в рамках одного кредита приобретать сразу несколько квартир. Или брать для тех же целей несколько ипотечных кредитов одновременно. В этом случае, с точки зрения эффективного управления финансами и инвестициями, выгодно постоянно находиться в процессе выплат по очередному ипотечному кредиту. Есть дополнительные доходы и нет привлекательного объекта для инвестиций? Погасите досрочно часть кредита. Ваша ежемесячная долговая нагрузка сразу снизится. А разница между доходами и затратами возрастет. Погасили ипотеку досрочно? Отлично! Оформляйте новый ипотечный кредит. С согласованным размером кредита настолько большим, насколько это возможно при сохранении выгодных условий ипотеки. И подыскивайте новый объект, который Вы приобретете с использованием этого кредита.

Как сделать еще более доходными инвестиции в жилую недвижимость с использованием ипотеки? Можно инвестировать по схеме, о которой мне рассказывал Николай Мрочковский весной 2014 года.

• Первый шаг – купить однокомнатную квартиру площадью от 45 до 55 квадратных метров. В строящемся здании на окраине Москвы. Или в ближнем Подмосковье (5-10 километров от МКАД). Вы можете брать ипотечный кредит на максимально длительный срок. К примеру, 200 000 рублей – первоначальный взнос, 20 000 с небольшим – ежемесячные выплаты по кредиту.

• Через год квартира достраивается. Вы меняете планировку, разделяете квартиру перегородкой. За основной входной дверью делаете мини-тамбур на две двери – на две квартиры. Делаете два санузла.

• В данном случае неважно, строящийся объект или уже построенный, вторичный рынок или нет. Важна площадь по приемлемой цене.

• Итак, получаются две небольшие квартирки примерно по 20–25 квадратных метров, но каждая со своим санузлом. Сдаем две квартиры по уменьшенной стоимости. Если рыночная стоимость сдачи в аренду у полноценной однокомнатной квартиры, к примеру, 20 000-25 000 рублей, то каждую мини-квартиру Вы сдаете за 18 000-20 000. В удачном случае – за 22 000 рублей. Минус платежи за ипотеку 20 000.

• По доходности получается 16 % годовых от вложенной суммы, плюс примерно 10 % годовых – прирост стоимости.

В регионах эта схема тоже работает. Главное, чтобы квартира была достаточно большой площади.

Разумеется, Вам нужно самостоятельно пересчитывать эту схему, исходя из доступных Вам конкретных условий – вариантов квартир, ставок по ипотеке и уровня арендных платежей. Однако в целом принцип, что выгоднее сдавать в аренду две мини-однокомнатные квартиры по 20–25 квадратных метров, пусть даже по уменьшенной ставке, чем одну однокомнатную квартиру площадью 45–55 квадратных метров, будет соблюдаться. Во всяком случае, в бюджетном сегменте рынка сдаваемых в аренду квартир. Дополнительный бонус: стоимость аренды, которую Вы запрашиваете за ваши мини-однокомнатные квартиры, будет выглядеть очень привлекательно. А значит, от желающих арендовать эти квартиры не будет отбоя!

Лучший объект для приобретения

При равной сумме годового дохода чем ниже стоимость инвестиции, приносящей этот доход, тем выше процент дохода от этой инвестиции и лучше ее окупаемость. Значит ли это, что лучшие квартиры для инвестиций – те, которые можно приобрести дешевле всего?

Совсем нет. Более привлекательной является та инвестиция, которая позволяет получить более высокий доход относительно стоимости этой инвестиции. Или (что то же самое) имеет более короткий срок окупаемости. Поэтому одни квартиры сдаются в аренду с минималистским ремонтом и дешевой обстановкой. А в других перед сдачей в аренду делается более качественный, в некоторых случаях дизайнерский ремонт с соответствующей обстановкой. Зато и сдаются в аренду эти квартиры по более высокой цене. Что позволяет поднять доходность и повысить окупаемость инвестиций. В наибольшей степени этот эффект сказывается на квартирах, сдаваемых в аренду посуточно. И разумеется, есть больший смысл в хорошей отделке и обстановке квартиры, расположенной в центре. И меньше смысла серьезно вкладываться в квартиру, расположенную на окраине города.

Таким образом, для Вас важнее процент арендного дохода и срок окупаемости, чем минимальная стоимость квартиры любой ценой. Большое значение также имеет, насколько востребованной окажется эта квартира при сдаче в аренду. От этого зависит, как долго она будет простаивать между тем, как съедет предыдущий арендатор, и тем, как заедет следующий.

У наиболее востребованных квартир очередной арендатор подписывает договор аренды еще до того, как съехал предыдущий. Сегодня съезжает один – завтра въезжает другой. И время простоя стремится к нулю. При этом стоимость квартиры и ее привлекательность для арендаторов совсем не обязательно зависят друг от друга. Я часто наблюдал, что две квартиры схожей площади и уровня отделки, расположенные в одном и том же районе, имеют похожую стоимость. Только одна из них расположена в 12 минутах от метро, а до другой квартиры нужно будет от этого же метро ехать 15–20 минут на маршрутке. Догадайтесь, какая из этих квартир будет более привлекательна для арендаторов и которую из них еще и сдать можно будет дороже.

Необходимо также учесть, что самые дешевые квартиры одновременно могут оказаться и наиболее рисковым приобретением. Вообще, почему стоимость данной квартиры может быть значительно ниже, чем рыночная? Либо хозяева срочно нуждаются в деньгах. Либо хозяева – алкоголики или наркоманы (а квартира «убитая» до состояния тотальной разрухи). Либо есть проблемы с правами собственности на эту квартиру. Велика вероятность, что сначала квартиру продадут. И возьмут за нее деньги. А потом «неожиданно» всплывает нарушение прав какого-нибудь ребенка-сироты. И новых владельцев в полном соответствии с законом попросят выселяться. В данном случае заниженная цена на квартиру создает большой поток желающих ее приобрести. Причем большинство из них будут стремиться приобрести квартиру как можно дешевле. Из них мошенники-продавцы выбирают самого беспомощного, финансово и юридически необразованного «пациента». С ним и проводится сделка. Цель которой – «кинуть» покупателя квартиры на деньги.