Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Следующий фактор, определяющий временную стоимость денег – риск

Даже в случае нулевой инфляции деньги имеют временную стоимость, обусловленную фактором риска.

Риск понимается как возможность потери инвестированных денег (их части или целиком) в результате неопределенности. Другими словами, когда вы вкладываете деньги в какой-либо проект или даете в долг, есть вероятность, что проект получится недостаточно прибыльным или даже убыточным. А долг вам могут просто не вернуть или же вернуть, но не в полном объеме и не в срок.

Очевидно, что чем выше риск, тем выше должна быть доходность, чтобы инвестор был готов вкладывать средства в определенный проект.

И третий фактор, определяющий временную стоимость денег – премия за отложенное потребление

Даже если нет ни инфляции, ни рисков. А рисков может не быть в случае, если получено обеспечение, значительно превышающее сумму вложений. Например, вы инвестировали 10 миллионов, а в обеспечение получили объект недвижимости стоимостью 150 миллионов. В этом случае деньги все равно имеют временную стоимость. Так как даже при отсутствии риска и инфляции инвестор хочет получить определенную премию за отложенное потребление. В своем роде это психологический фактор, свойственный людям.

Другими словами – это премия за то, что мы отказываемся от определенных благ здесь и сейчас, рассчитывая получить большие блага в будущем.

В экономике такую премию также называют безрисковой ставкой доходности.

Классической мерой определения безрисковой ставки является ставка по казначейским обязательствам правительства США, потому что остальные инструменты имеют ту или иную долю риска.

В России для определения безрисковой ставки часто используют доходность по банковским вкладам крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк. Также используют доходность по государственным ценным бумагам, ставку рефинансирования или ставку межбанковских кредитов.

ФОРМУЛЫ РАСЧЕТА ПРОЦЕНТОВ

Формулы расчета процентов, которые используются в инвестиционном анализе, базируются на концепции временной стоимости денег. Среди низ выделяют простые и сложные.

Простые – когда начисление процентов идет только на основную сумму. А сложные – когда начисление процентов идет на основную сумму плюс сумму уже начисленных процентов. Таким образом происходит капитализация процентов.

При расчете эффективности инвестиций в недвижимость, как правило, используют сложные проценты.

Формула начисления сложных процентов по ставке i в течение n периодов:

Здесь:

FV (future value) – будущая стоимость;

PV (present value) – текущая стоимость;

i – ставка дисконтирования, то есть мера временной стоимости денег;

n – количество периодов.