Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Таким образом, мы видим, что цели и мотивы покупки коммерческой недвижимости могут быть абсолютно разными и их может быть несколько. Определив, для чего и с какой целью планируется покупка, вы сможете найти идеальное решение из огромного количества объектов, которые предлагаются на рынке.

Далее рассмотрим, какие инвестиционные стратегии помогут реализовать ваши цели покупки объекта коммерческой недвижимости.

Глава 4. Четыре стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость

Основные стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость:

1. Покупка готового объекта с целью долгосрочной сдачи в аренду;

2. Покупка строящегося объекта и перепродажа по завершению строительства;

3. Флиппинг;

4. Строительство собственного объекта коммерческой недвижимости.

Разберем особенности, сильные и слабые стороны каждой инвестиционной стратегии.

ПОКУПКА ГОТОВОГО ОБЪЕКТА С ЦЕЛЬЮ ДОЛГОСРОЧНОЙ СДАЧИ В АРЕНДУ

Важно отметить, что здесь идет речь не только об аренде по долгосрочным договорам, которые заключаются на срок от пяти лет и более с такими федеральными операторами как «Пятерочка», «Магнит», «Красное&Белое» и другими. Но и об аренде по договорам краткосрочным, заключенным на срок 11 месяцев, которые предусматривают и подразумевают продление договора на следующие периоды.

Идея этой инвестиционной стратегии в том, что объект приобретается на срок от 7 лет и более, для сдачи в аренду на весь период владения объектом.

В связи с этим, у стратегии долгосрочной сдачи в аренду три особенности:

Первое – большой горизонт инвестирования

Горизонт инвестирования – это период времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом. И по истечении которого планирует его продать.

Продажу лучше планировать тогда, когда стоимость объекта станет максимальной. Например, вы покупаете помещение в новом строящемся микрорайоне, срок строительства которого 10 лет. В этом случае можно запланировать продажу, когда строительство завершится и рост стоимости объекта, связанный с ростом числа жителей, остановится.

Или продажу можно запланировать перед серьезными капитальными вложениями в объект. Например, когда вы понимаете, что через год-два потребуется капитальный ремонт кровли, который на объекте в 500 кв. м может обойтись более чем в миллион рублей.

В такие периоды нужно планировать продажу, чтобы фиксировать прибыль и перекладывать средства в новый – более перспективный проект.

Даже если при покупке объекта вы не думаете о будущей продаже, все равно важно определить горизонт, то есть временные рамки инвестиции. Любая инвестиция должна иметь срок, чтобы можно было сравнить ее эффективность в цифрах и показателях с другими альтернативными вариантами сохранения и приумножения капитала.

Большой горизонт обуславливает дополнительную сложность и погрешность в прогнозировании на длительный срок. Например, сложно с уверенностью сказать, какая ставка инфляции будет в стране через 5—10 лет, какие будут процентные ставки по кредитам, и какая ситуация будет на рынке недвижимости.

Поэтому перед покупкой объекта важно построить финансовую модель, которая учтет изменения макро- и микроэкономических условий. Также важно предусмотреть возможность внесения уточнений и корректировок в модель во время всего периода инвестиционного проекта.

В рамках этой книги процесс создания финансовых моделей мы разбирать не будем, так как это очень объемная тема. Если вам интересен вопрос создания финансовых моделей, вы можете изучить его в моем отдельном курсе «Финансовое моделирование в недвижимости».

Курс «Финансовое моделирование в недвижимости»

Вторая особенность – большое количество входных условий

Чтобы корректно оценить эффективность инвестиции по стратегии долгосрочной сдачи объекта в аренду, нужно учитывать большое количество переменных. Особенно когда анализируется проект на длительном периоде.

Это такие макроэкономические показатели, как инфляция, ставка капитализации (ставка по которой определяется стоимость объекта, исходя из его доходности), процентные ставки по банковским кредитам, налоги и так далее.

Также нужно учитывать множество информации по самому объекту. Кроме очевидных данных о стоимости и площади объекта, важно учитывать кадастровую стоимость, стоимость коммунальных и эксплуатационных расходов, расходов на текущий и капитальный ремонт и так далее.

Важны данные и условия по договору аренды. Кроме ставки аренды, это условия по компенсации коммунальных и эксплуатационных платежей, арендные каникулы.

И третья особенность – сложная структура входных условий

Бывает, что приобретаемый объект состоит из нескольких помещений, каждое из которых занимает отдельный арендатор с разными условиями по ставкам аренды, возмещению коммунальных расходов. Например, в одном договоре коммунальные платежи включены в стоимость аренды, а по другому договору их оплачивает арендатор. Или разными условиями возмещения ремонтных работ по помещению.

Посмотрим на сильные и слабые стороны этой инвестиционной стратегии, угрозы и возможности, которые она имеет через SWOT-анализ.

SWOT-анализ инвестиционной стратегии покупки готового объекта с целью долгосрочной сдачи объекта в аренду

ПОКУПКА СТРОЯЩЕГОСЯ ОБЪЕКТА ДЛЯ ПЕРЕПРОДАЖИ

Вторая инвестиционная стратегия – покупка строящегося объекта для перепродажи после завершения строительства.

Преимущества покупки строящегося объекта недвижимости для перепродажи

1. Большое количество строящихся жилых комплексов и объектов коммерческой недвижимости.

Инвестору есть из чего выбрать. Конкуренция заставляет застройщиков внедрять инновации в проектные и строительные решения. И делать каждый следующий проект интереснее предыдущих в техническом и архитектурном плане. А маркетинговые материалы – от буклетов и макетов до VR-туров, позволяют покупателю во всех деталях получить представление о проекте.

2. Отсутствие дополнительных вложений.

Здесь имеется в виду отсутствие расходов на дизайн, чистовую отделку и техническое оснащение квартиры или коммерческого помещения. Это позволяет сэкономить время и силы на расчетах и прогнозах.

Такая инвестиционная стратегия позволяет продать объект в том состоянии, в котором он был куплен.

3. Низкие риски.

В 2019 году российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов.

При такой форме расчетов покупатель перечисляет средства за объект недвижимости на свой эскроу-счет, деньги лежат на нем до окончания строительства, а застройщику они поступают только после ввода объекта в эксплуатацию. И в случае, если по каким-либо причинам проект не будет реализован, деньги с эскроу-счета вернутся покупателю на личный счет.

4. Низкие налоги при продаже до ввода объекта в эксплуатацию.

Если инвестор продает объект недвижимости по договору уступки до оформления на него права собственности, налог платится с разницы от суммы продажи к сумме покупки у застройщика. В отличие от ситуации, когда объект, которым инвестор владеет менее 5 лет, продается по договору купли-продажи – в таком случае налог рассчитывается от общей суммы объекта.

5. Возможность найти объект с высоким потенциалом роста цены, который обеспечит доходность от 20% годовых и более.

Средняя доходность по стратегии инвестирования в строящиеся объекты с целью перепродажи – невысокая, от 7 до 12% годовых. Но при грамотном подходе и анализе можно найти помещения, которые принесут доходность в два и более раза выше средних значений по рынку.

Подробно порядок действий по выбору объектов разберем во второй части книги.

6. Возможность использования программ кредитования с государственной поддержкой.

Процентные ставки по ипотеке с государственной поддержкой в два и более раза ниже среднерыночных. А использование кредитного плеча под низкий процент повышает доходность инвестиции и позволяет заходить в проект, имея ограниченную сумму собственных средств.

Далее посмотрим на недостатки этой стратегии инвестирования

1. Низкая доходность.

Доходность инвестиций напрямую связана с риском. Так как риск в анализируемой стратегии небольшой, то и на высокую доходность рассчитывать не приходится.

2. Мало возможности для торга и снижения реальной цены покупки от цены экспозиции.

Когда приобретается объект недвижимости на вторичном рынке и продавцу срочно нужно продать объект – проще договориться о дисконте при быстром выходе на сделку и оплате. А программы лояльности застройщиков позволяют рассчитывать на скидку максимум в размере 2—5% процентов в зависимости от формы оплаты.

3. Высокая конкуренция при продаже объекта.

Перед вводом дома в эксплуатацию в продаже появляются квартиры или офисы (если вы инвестируете в коммерческую недвижимость) от других инвесторов, которые перепродают объекты с целью заработать и стремятся успеть совершить сделку до регистрации права собственности, чтобы не платить подоходный налог со всей стоимости помещения. Плюс предложения инвесторов дополняют непроданные лоты от застройщика.

Таким образом, при избыточном предложении продавцы вынуждены дисконтировать и снижать цены, чтобы сократить срок реализации объекта недвижимости.

4. Риск задержки срока ввода в эксплуатацию.

Застройщик может задержать срок ввода дома в эксплуатацию, что отодвинет продажу и приведет к увеличению горизонта инвестирования, а, следовательно, повлияет на расчетные значения финансовых показателей.

Сведем в тезисы перечисленные преимущества и недостатки покупки строящегося объекта недвижимости для перепродажи

ФЛИППИНГ

Флиппинг – это покупка объекта недвижимости (дом, квартира или коммерческое помещение), его преобразование, которое, как правило, заключается в ремонте и меблировке, и продажа по более высокой цене через короткий срок.

Флиппинг появился в конце 1980-х годов в США. Слово произошло от английского глагола to flip – «переворачивать». В то время инвесторы в Соединенных Штатах начали активно покупать старые дома, ремонтировать их и продавать по более высоким рыночным ценам. И эта стратегия имела успех, так как в то время Америка преодолела серьезный экономический кризис, и отремонтированные под ключ и меблированные дома пользовались высоким спросом.

В России сейчас модель флиппинга, как правило, реализуется через покупку и перепродажу квартир. Одни инвесторы покупают «убитое» жилье в старых домах с большим дисконтом, ремонтируют и перепродают по рыночной стоимости. Другие – покупают квартир в новостройках, делают в них чистовую отделку, оснащают техникой и мебелью и продают с премией к рынку.

При любом случае процесс флиппинга проходит три этапа.

1. Выбор объекта;

2. Его преобразование.

3. Продажа.

При этом срок реализации проекта составляет от 2 до 8 месяцев.

Преимущества флиппинга

1. Короткий срок инвестиции.

Срок реализации проектов по стратегии флиппинга не превышает одного года, что позволяет точно учесть основные рыночные факторы, такие как ставки по депозитам и кредитам, оценить баланс спроса и предложения и спрогнозировать стоимость реализации объекта. А также точно понимать, какие возникнут налоги при реализации проекта.

2. Потенциально высокая доходность.

Доходность по флиппингу может быть существенно выше доходности по стратегии покупки и перепродаже площадей в строящемся объекте или при долгосрочной сдаче в аренду. И может достигать 30—60% годовых.

3. Возможность создания добавленной стоимости за счет вкуса и дизайна.

Сделать ремонт, который будет выглядеть дорого и актуально, – ключевая компетенция при работе по стратегии флиппинга.

Этот навык позволяет получить конкурентное преимущество, поэтому инвестор должен не жалеть сил и времени на изучение профильных ресурсов по дизайну интерьеров для того, чтобы повысить чувство вкуса и «насмотренность». Также важно тщательно подбирать подрядчиков для работы по дизайну и меблировке.

В соответствии с теорией инвестирования, потенциально высокая доходность стратегии флиппинга не может достигаться без наличия рисков и слабых сторон.

Недостатки флиппинга

1. Необходимость активного вовлечения в проект.

В отличие, например, от покупки строящегося объекта с целью перепродажи, где инвестор затрачивает время только на этапе выбора выбора и продажи, во флиппинге необходимо полное погружение в проект на протяжении всего периода его реализации.

Здесь нужно активно сопровождать и контролировать процесс: работать с дизайнерами и подрядчиками по отделке, заниматься меблировкой. Потому что от того, насколько качественно, в рамках запланированного бюджета и в предусмотренный срок преобразится недвижимость, напрямую будут зависеть значения финансовых показателей, которые инвестор получит при реализации проекта.

2. Сложность оценки реальной стоимости ремонтных работ и необходимых вложений в помещение.

Ни для кого не секрет, что при ремонте возникают нюансы, которые не были учтены изначально, и итоговая стоимость сметы на отделку всегда получается выше первоначальной. Особенно при флиппинге квартир в старых домах.

Поэтому в расчетах финансовых моделей лучше сразу закладывать этот риск и применять повышающий коэффициент к суммам на ремонт. Или вводить дополнительную строку – «непредвиденные расходы» при формировании денежного потока по проекту.

3. Высокие ставки по кредитам и ипотеке на вторичном рынке.

Здесь не получится воспользоваться программами государственной поддержки и программами льготного кредитования, которые есть в работе со строящимися объектами. А соответственно, дорогое кредитное плечо может сильно ухудшить финансовые показатели, особенно в случаях, когда затягивается реализация проекта.

4. Ошибка с выбором локации.

Кроме возможности найти недооцененную локацию и объект с большим потенциалом к увеличению цены, существует риск допустить ошибку.

Например, администрация города подпишет постановление, что рядом с домом пройдет автомагистраль, на которую будут выходить окна квартиры. Или обнаружится скрытый дефект в самом доме, связанный с конструктивом, например, трещина в несущей стене. Или возникнет необходимость замены коммуникаций. Или обнаружится наличие в доме или квартире плесени или муравьев, которых трудно вывести. В общем, скрытых дефектов множество, особенно в старых домах.

5. Риск не уложиться в сроки ремонтных работ.

Увеличение сроков, особенно если в проекте участвуют заемные средства, приводит к серьезному ухудшению финансовых показателей.

6. Риск увеличения срока реализации объекта.

Если объект продается дольше, чем планировалось – это само по себе ухудшает расчетные показатели эффективности инвестиции, а также может потребовать дополнительного дисконтирования в цене, что еще сильнее занизит финансовый результат проекта.

7. Юридические риски.

Не забываем о юридических рисках, которые особенно актуальны при покупке квартиры в старых домах, где часто встречаются сделки с детскими долями, залогами, долгами по коммунальным платежам и так далее.

SWOT-анализ флиппинга

Таким образом, SWOT-анализ флиппинга подтверждает прямую взаимосвязь потенциально высокой доходности по этой стратегии инвестирования с большим количеством рисков и большим личным вовлечением в проект.

СТРОИТЕЛЬСТВО СОБСТВЕННОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Как и по предыдущим стратегиям инвестирования выделим преимущества и недостатки этой инвестиционной стратегии.

Преимущества строительства собственного объекта недвижимости

1. Короткий строк инвестиции.

Как правило, цикл реализации проекта при строительстве объекта площадью до 1000 кв. м занимает не более года, что позволяет достаточно точно определить и рассчитать изменения входных условий и, соответственно, получить более точные значения рассчитываемых финансовых показателей.

2. Потенциально высокая доходность.

Строительство собственного объекта недвижимости, особенно при продаже после завершения строительства с арендаторами (как готовый арендный бизнес), позволяет рассчитывать на внутреннюю норму доходности 40—60% и даже выше, в случае успешной реализации проекта.

3. Возможность создать объект, которого нет на рынке.

Особенно это актуально сейчас, когда хороших объектов коммерческой недвижимости на экспозиции мало и доходности по ликвидным помещениям постоянно снижаются.

Эта ситуация позволяет получить финансовый результат, который нельзя получить на рынке готовых объектов недвижимости.

4. Возможность создать добавленную стоимость за счет правильного подбора арендаторов.

Покупателю-инвестору интереснее купить помещение с федеральным оператором, такими как «Пятерочка», «Монетка», с федеральной аптекой или пекарней, чем с местным арендатором, финансовая устойчивость и платежеспособность которого вызывает сомнения.

5. Из этого вытекает следующая возможность – продать объект как готовый арендный бизнес.

Помещение с арендатором, которое уже приносит доход, стоит дороже свободного помещения. А при стратегии строительства собственного объекта недвижимости можно создать готовый арендный бизнес с ноля.

Далее – сложности и слабые стороны этой стратегии инвестирования

1. Высокий порог входа.

Для реализации проектов по строительству собственных объектов недвижимости даже небольшой площади нужно обладать существенным капиталом. Например, строительство коммерческого объекта площадью 500—600 кв. м потребует инвестиций в 40—50 миллионов рублей.

2. Активное вовлечение в проект.

Даже если найти хорошего управляющего, который возьмет на себя основную координацию и управление проектом, все равно необходимо контролировать процесс, проверять и согласовывать сметы, следить за соблюдением сроков, чтобы финансовый результат получился в рамках прогнозируемых значений.

3. Необходимость компетенций.

Для реализации таких проектов нужны компетенции в области строительства, оформления документов, взаимодействия с органами власти, умение договариваться и находить нестандартные решения. От этого будет напрямую зависеть финансовый результат.

4. Необходимость наличия связей и контактов с федеральными сетями.

От качества подобранных арендаторов, коммерческих условий по договорам аренды, будет зависеть месячный арендный поток, а значит и стоимость, по которой можно будет продать объект. А связи и контакты с федеральными сетями (потенциальными арендаторами) нарабатываются в процессе работы в сфере недвижимости на протяжении времени.

5. Риск выйти за рамки изначальной сметы на строительство или не уложиться в установленные сроки.

Срок реализации проекта и стоимость строительно-монтажных работ – это две ключевые составляющие финансовой модели по стратегии строительства, которые в наибольшей степени влияют на результат.

Уменьшить этот риск помогут: тщательный выбор подрядчика, который будет выполнять строительно-монтажные работы, и ужесточение условий договора в части ответственности за соблюдение сроков и ограничения в корректировке стоимости работ.

6. Юридические риски при покупке земельного участка.

Помимо юридической чистоты продавца важно проверять все документы на землю: обременения, целевое назначение, документацию по технологическим условиям и прочее.

SWOT-анализ строительства собственного объекта

Мы рассмотрели четыре основные стратегии инвестирования в недвижимость: покупка строящегося объекта для перепродажи, покупка готового объекта с целью долгосрочной сдачи в аренду, флиппинг и строительство собственного объекта недвижимости.

Анализ этих стратегий подтверждает главное правило инвестирования – высокая доходность напрямую зависит от рисков и ресурсов (финансовых, трудовых и временных), которые в разной степени требует каждая инвестиционная стратегия.

Далее рассмотрим финансовые показатели, которые нужно анализировать при любой стратегии инвестирования и методы их расчета. А также разберем суть временной стоимости денег, понимание которой позволит принимать правильные и взвешенные решения при выборе объектов недвижимости.

Глава 5. Временная стоимость денег, формулы расчета процентов и ставка дисконтирования

ВРЕМЕННАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕГ

Эффективность инвестиций, в том числе в недвижимость, оценивается по денежному потоку, который формирует инвестиция за определенный период времени. А при анализе денежного потока базовой концепцией является временная стоимость денег.

Эта концепция заключается в том, что определенная сумма денег в настоящем стоит больше, чем такая же сумма в будущем. Это справедливо, потому что деньги, которые есть прямо сейчас, можно инвестировать и получить прибыль, таким образом создавая еще большую сумму денег в будущем.

Существует три основных фактора, которые определяют временную стоимость денег.

Первый и самый очевидный фактор – инфляция

Инфляция определяется как процесс обесценивания денег, то есть падение их покупательной способности вследствие либо чрезмерной эмиссии (выпуска), либо сокращения товарной массы при неизменном количестве уже выпущенных денег.

Другими словами, инфляция заключается в том, что цена идентичных товаров со временем увеличивается. На одну и ту же сумму через определенный период времени можно купить меньше товаров и услуг, чем прежде. То есть покупательная способность денег снижается, деньги обесцениваются.

Нужно отметить, что это справедливо только для рыночной экономики. В административно-командных системах (как в бывшем СССР) обесценивание денег может не приводить к изменению цен, так как они регулируются государством. В этом случае оно приводит к нарастающему товарному дефициту.

Инфляцию как длительный и устойчивый процесс следует отличать от разового роста цен. Например, из-за денежной реформы или политического события. Также важно понимать, что инфляция не означает рост всех цен одновременно. На отдельные товары и услуги нои могут периодически понижаться или оставаться без изменения, но общий тренд, как правило, всегда положительный.

В экономике выделяют следующие причины инфляции:

Первая – рост государственных расходов, для финансирования которых государство прибегает к денежной эмиссии, тем самым увеличивая денежную массу сверх потребностей товарного обращения. Обычно это проявляется в военные и кризисные периоды.

Вторая причина – чрезмерное расширение денежной массы за счет массового кредитования. При этом финансовый ресурс для кредитования берется не из сбережений, а из эмиссии необеспеченной валюты.

Следующая причина – сокращение реального объема ВВП, которое при стабильном уровне денежной массы приводит к росту цен, так как меньшему объёму товаров и услуг соответствует прежнее количество денег.

Кроме того, инфляцию могут спровоцировать увеличение и ввод новых государственных налогов, пошлин и акцизов при стабильном уровне денежной массы.

Таким образом, мы видим, что инфляция – процесс далеко непростой. И при этом очевидно, что временная стоимость денег зависит от него напрямую.