Американское право. Советы адвоката

– В каких штатах действуют эти законы?

Законы, регулирующие квартплату, существуют в отдельных местах в пяти штатах страны – Нью-Йорке, Нью-Джерси, Мериленде, Округе Колумбия и Калифорнии. Они ограничивают размеры повышения квартплаты, обстоятельства, при которых оно возможно, и общее количество повышений, а также оговаривают случаи, при которых жильца разрешается выселить, такие как неуплата за квартиру или вселение в дом члена семьи домовладельца.

– Если говорить о залоге, отдельно вносимом жильцом для гарантии сохранения им квартиры в качественном состоянии, то какова может быть его сумма?

Кстати, все штаты разрешают подобный залог как средство обеспечения порядка, но примерно половина штатов ограничивает размеры залога – обычно это одна или две месячных квартплаты. Кроме того, в ряде штатов требуется, чтобы залог хранился на отдельном банковском счете, а также, чтобы жилец получал накопительные проценты от этого вложения.

– Каковы правила возвращения этого залога домовладельцем?

Хозяину обычно предоставляется от двух недель до месяца после выезда или выселения жильца на то, чтобы вернуть эти деньги. При этом домовладелец имеет право удержать часть суммы, если на то есть веские основания и если размеры удержания вполне не чрезмерны. При этом вместе с возвращаемой суммой хозяин обязан представить жильцу письменный отчет о затратах на ремонт, потребовавшийся сверх обычного износа или об удержании в счет неуплаченной квартплаты.

– Предположим, что жилец не согласен с возвращаемой ему суммой. Как ему поступать в этом случае?

Если владелец, с точки зрения съемщика, нарушает правила возвращения залога, то он может его судить. Чаще всего, подобные дела слушаются в судах малых исков. Если выясняется, что хозяин поступил не просто умышленно, но нарушил закон со злым умыслом, то в некоторых штатах жильцу могут присудить полную сумму залога, а иногда даже превышающую ее в два или три раза.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ДОГОВОР С ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕМ?

Сколько бы ни было сказано и написано на тему отношений между квартиросъемщиками и хозяевами жилой площади, все равно каждый раз возникает новый юридический вопрос, на который непросто найти точный ответ. Вместе с тем, за мелкими деталями от нашего взгляда могут укрыться наиболее важные аспекты указанных отношений. Один из таких аспектов – это потребность в письменном договоре о сдаче и снятии квартирной площади.

– Чем вызвана необходимость в письменном контракте?

Если помните, еще относительно недавно мелкие владельцы жилья могли сдать ее без письменной договоренности. Достаточно было простого рукопожатия вслед за устным соглашением об основных условиях проживания – скажем, стоимость аренды или сроки уплаты. Те же хозяева, которые предлагали подписать контракт, чаще всего пользовались стандартной его формой, приобретенной в магазине канцелярских товаров. Пользы от такого бланка было не намного больше, чем от устного соглашения, поскольку он содержал наиболее общие положения, которые могли не иметь отношения к конкретному случаю или которые менее всего волновали самих участников сделки. Подобного рода формуляры контрактов часто не могли оказать практической помощи в разрешении возможных конфликтов между сторонами. Оформленные таким образом сделки как раз и приводили к конфликтам. А сегодня, с осложнением отношений между сторонами, еще менее вероятно, чтобы стандартно оформленные сделки могли быть успешными.

– Каковы причины этих изменений в отношениях между жильцами и хозяевами?

Необходимость в письменном соглашении вызвана рядом причин.

Во-первых, сфера сдачи жилплощади относится к тщательно регулируемой области права.

Во-вторых, количество квартиросъемщиков существенно увеличилось за последние годы.

В-третьих, владельцы несут теперь в целом больше ответственности, а квартиросъемщики получили больше прав.

Наконец, в-четвертых, наша система судов малых исков значительно облегчила разрешение конфликтов при участии судьи.

– Какие могут возникнуть проблемы?

Участники устной сделки часто приходят к выводу, что отсутствие контракта приводит к полной неопределенности. Или возьмем другой случай: записанные положения контракта не соблюдаются обеими сторонами. Например, в договоре записано, что съемщики не имеют права держать домашних животных, но при этом ни тот, ни другой участник сделки не читали, как следует, текст договора. В результате квартиросъемщик нарушил договор тем, что завел собаку, а владелец не обратил на это внимания. Таким образом, когда возникнет конфликт, то в договоре не найдется пути его разрешения. Другие частые поводы для споров – это, например, вопросы о том, кто платит за ремонт, каков штраф за запоздалую оплату за квартиру, может ли владелец удержать задаток, когда съемщик разрывает контракт о найме площади и т. д. Нет разумного оправдания тому, что стороны не изложили условий сделки на бумаге. Подробный письменный договор вынудит стороны соблюдать условия, которыми они пренебрегли бы по обычному недосмотру, будь дело оформлено устно.

– Как указанные выше проблемы решаются?

Если на бумаге записано, что, например, владелец дома имеет право войти в помещение, занимаемое съемщиком, для осуществления ремонта, то не возникнет никаких дальнейших осложнений. Более того, не возникнет проблем с претендентами на квартиру, а не то что с имеющимися жильцами, скажем, когда в анкете записано, на каких основаниях владелец имеет право отвергнуть того или иного кандидата.

Этот момент можно пояснить. Представьте себе, что некий владелец дома по имени Чарли собирается сдать квартиру, и что у него шестеро кандидатов. Он отдает предпочтение кандидату №3, поскольку тот, как ему кажется, более надежен по сравнению с остальными в отношении оплаты. Через пару недель после сдачи площади у Чарли происходит неприятный разговор с адвокатом кандидата №5, который утверждает, что против его клиентки была допущена незаконная дискриминация на том основании, что она чернокожая, исповедует ислам и является матерью-одиночкой. Поэтому, если Чарли не хочет решить спор мировым путем за 10 тысяч долларов, то его клиентка пойдет в федеральный суд с иском на 50 тысяч.

– И чем завершится такой спор?

Поскольку нет никаких письменных анкет и подтвержденных оснований для выбора, который сделал хозяин, его страховая компания, скорее всего, согласится заплатить 10 тысяч, тем более, что кандидат №3 (белокожий мужчина, протестант по вероисповеданию, у которого нет детей) получает меньшую зарплату, чем конкурентка №5, и поэтому менее надежен в плане платежеспособности.

– А чем мог бы завершиться спор в иных обстоятельствах?

Допустим, Чарли в самом начале попросил всех кандидатов заполнить подробные анкеты, затем проверил кредитную историю каждого по адресам кредитных бюро и, наконец, попросил каждого представить рекомендации с предыдущих мест проживания. В этом случае могло оказаться, что у Чарли гораздо больше оснований для сделанного выбора, потому что у кандидата №3 незапятнанная кредитная история, надежная постоянная работа и хорошие рекомендации, в то время как у кандидата №5 – недавно объявленное банкротство и плохие отзывы от прежних хозяев из-за задержек квартирной платы.

КАК ПОСТУПАТЬ В СЛУЧАЕ КОНФЛИКТА С ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕМ?

Конфликты между квартиросъемщиком и домовладельцем – дело нередкое. Наверняка многим пришлось пройти через это, будь то конфликты серьезные или совсем мелкие. Например, основанием для спора может стать увеличение квартплаты, ответственность той или иной стороны за ремонт или возврат жильцу залога. Но как бы то ни было, следует иметь в виду, что обращение за помощью к адвокату и судебный процесс – не первое, а последнее средство в разрешении спора.

– Прежде всего, как избежать конфронтации с владельцем дома?

Понятно, что самый надежный способ разрешения конфликта с домовладельцем – вовсе не вступать в споры. Прежде чем прибегнуть к каким-либо мерам, следует выяснить суть спора и характер отношений с владельцем. Для этого, разумеется, нужно знать свои права в данной ситуации в соответствии с федеральными законами, законами штата и местными правилами. Следует также убедиться, насколько понятны вам и недвусмысленны положения контракта на аренду жилплощади. Далее, не спешите вступать в спор. Если возникла проблема (например, владелец дома или его представитель попытались без вашего ведома войти в вашу квартиру), не следует раздувать конфликт угрозами обратиться в суд – попытайтесь сначала поговорить с домовладельцем с целью большего взаимопонимания. Наконец, немаловажно хранить переписку с домовладельцем и записывать содержание бесед на темы возникающих проблем. Например, если вы хотите, чтобы устранили протечку на потолке в ванной комнате, напишите ему об этом, а копию письма сохраните. Если о ремонте речь шла устно, запишите впоследствии содержание разговора. Позже, если возникнут какие-либо разногласия, у вас будет письменное свидетельство, на которое можно опереться.

– А что делать, если так и не удалось преодолеть разногласия?

Если никакие мирные переговоры не помогли достичь взаимопонимания, все-таки, прежде чем обращаться в последнюю инстанцию – суд, найдите посредника, который выступил бы третейским судией в споре. Посредник не принимает решений, требующих исполнения, но, с другой стороны, в состоянии помочь сторонам пойти на компромисс. Существуют общественные и государственные программы, субсидирующие деятельность посредников, поэтому его помощь обойдется недорого или вообще бесплатно.

– Если домовладелец предлагает обратиться в арбитраж, следует ли жильцу соглашаться?

Арбитраж – последняя остановка по пути к судебному разбирательству. Преимущество этого способа разрешения конфликта в том, что, по сравнению с судом, это довольно быстрый и не дорогостоящий вариант. Как и судья, арбитр может принять решение, обязывающее стороны к его исполнению. Но эта власть у арбитра появляется только после того, как стороны заранее договорились подчиниться его воле, например, в самом контракте об аренде. На самом деле, в контрактах часто записывается, что в случае спора стороны обязаны обратиться в арбитраж, а не в суд. В арбитраже имеют место неформальные слушания, где каждая из сторон излагает свою версию событий. Если после принятого решения проигравший отказывается его исполнить, то выигравшему несложно затем пойти в суд и на его основании получить постановление, которое подлежит исполнению как любое иное судебное решение, ослушаться которого нельзя. В отличие от суда, постановления арбитража обжалованию не подлежат, за исключением тех случаев, когда решение достигнуто обманным путем.

– А что делать, если посредничество или арбитраж не возымели действия?

В таком случае имеет смысл обратиться в суд. Если сумма иска незначительна, речь идет о суде малых исков, где можно обойтись без адвоката. Такие суды хороши тем, что рассматривают дело в короткие сроки и не требуют больших расходов. Недостаток же их в том, что, кроме денежной компенсации, они не предполагают иных мер возмещения убытка. Например, они не могут заставить домовладельца предоставить гараж в доме, хотя это и было обещано при подписании контракта. Но они могут сократить размеры квартплаты в качестве компенсации за невыполненное обещание.

ОБ УГОЛОВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦА

Читатели моей юридической рубрики в одной из русскоязычных газет, проживающие в Бруклине, однажды поинтересовались, несет ли владелец дома какую-либо ответственность за хулиганские поступки, совершенные незнакомцами в здании или на территории. В самом деле, по закону большинства штатов, домовладелец обязан хоть в какой-то мере обеспечить безопасность квартиросъемщиков от нападений со стороны хулиганов или грабителей или даже других жителей дома.

– Вообще-то, если говорить об уголовной ответственности, то это выглядит довольно странно: законопослушный гражданин в лице домовладельца должен понести наказание за действия посторонних лиц?

Тем не менее, это так. В этом смысле, владелец дома в незавидном положении – его могут судить (и судят же, во все более растущем количестве конкретных случаев) жильцы за нападения и другие правонарушения, совершенные против них в пределах помещения, которым он владеет. Интересно, что и суммы компенсации за причиненный физический урон жильцы выигрывают немалые, нередко от 100 тысяч до миллиона долларов.

– В каких «анналах» записана ответственность хозяина дома?

Правовые обязанности домовладельцев содержатся во всевозможных жилищных кодексах, местных указах и постановлениях, но чаще всего в судебных решениях. Согласно этим правовым нормам, владелец дома, не только отвечает за безопасность на территории, ему принадлежащей, но также должен предотвратить прочие незаконные действия, такие как торговля наркотиками, их употребление и проч.

– Понятно, что владельцу дома не по душе подобные строгости. Каким образом он может им воспрепятствовать?

Проще всего, ему следует побеспокоиться о некоторых превентивных мерах. Они не только уменьшат вероятность правонарушений, но и снизят риск для самого владельца быть судимым за совершенное нападение, ограбление, воровство, наркоманию и т. д. Для этого хозяин дома должен выполнить или даже «перевыполнить» все требования, связанные с безопасностью дома и выдвинутые указанными выше правовыми нормативами. Это, например, может касаться технических конструкций для внешних замков, освещения, крепежей на окнах и т. п. Помимо этого, владельцу следует реалистично оценить криминологическую ситуацию в данном микрорайоне и внутри самого дома, чтобы, принять меры, возможно, сверх тех, которые предусмотрены жилищными указами и решениями.

– Что дает возможность такой реалистической оценки?

Криминологическую ситуацию можно выяснить с помощью представителей местной полиции. Ею владеют также страховые компании, предлагающие страховые полисы на случай телесных повреждений, уголовных происшествий и т. п. Кроме того, существуют частные агентства безопасности, у которых можно получить любую информацию по этим вопросам.

– На какие помещения внутри и вне дома распространяется ответственность домовладельца?

Разумеется, на места общего пользования, такие как вестибюль, коридоры, лифты, прачечная или гараж. Кроме того, в определенной мере владелец, несмотря на право жильца на частную жизнь, отвечает за происходящее внутри самих жилых квартир.

– Если говорить о принятии дополнительных мер безопасности, то это может довольно дорого обойтись хозяину дома, и пойдет ли он на это из материальных соображений?

Известны многочисленные случаи, при которых владельцы дома обсуждали вопросы безопасности на собраниях с жильцами, в результате которых выносились решения разделить между всеми материальное бремя обеспечения дополнительной безопасности в доме. Многие жильцы, как правило, согласны платить больше, лишь бы было жить спокойнее. Но, при этом, и сам владелец должен понимать, что лучше потратиться на эффективные меры безопасности, нежели впоследствии расплачиваться за случившееся. Например, в случае таких тяжких преступлений, как изнасилование, среднеарифметическая компенсации жертве этого преступления в суде присяжных превышает 1,2 миллиона долларов.

ДИСКРИМИНАЦИЯ ПРИ СНЯТИИ ЖИЛПЛОЩАДИ

Уроженка России со своим мужем, прибывшим в Америку из арабской страны, и ребенком облюбовали жилой дом в удобном и привлекательном месте Нью-Йорка. В здании имеются прачечная и спортивный зал, а на его территории расположены открытый бассейн и теннисный корт. Табличка в окне жилконторы гласит: «Квартиры на сдачу». Муж позвонил в контору, и ему сообщили, что имеются для аренды несколько квартир, которые ему могут показать в любое время. Супруги прибыли для осмотра квартир в тот же день, но, к своему удивлению, получили ответ, что последняя из квартир только что была сдана. Не говорит ли случившееся о каких-либо нарушениях со стороны хозяев дома или их представителей? Не имеет ли это отношение к дискриминации? На эти вопросы мы попытаемся найти ответы.

– Допустим, что работник жилконторы дома не захотел вселять новых жильцов из-за того, что муж является переселенцем из арабской страны, фигурирующей как потенциальный источник опасности в контексте борьбы против международного терроризма. Иными словами, если речь идет о дискриминации, то имел ли на это право владелец дома?

Не имел, но, похоже, именно это и случилось, если на тот момент, который упоминался, имелись квартиры для сдачи. Во всех без исключениях штатах США дискриминация против жильца (или потенциальных жильцов, как в рассматриваемом случае) запрещена по признаку цвета кожи, вероисповедания, национального происхождения или пола, и это записано в законе, называющемся по-английски Fair Housing Act. Кроме того, в ряде штатов также запрещено отказывать в предоставлении жилья на основании сферы занятости, половой ориентации или семейного статуса. Если, таким образом, владелец дома отказал будущим жильцам по причине принадлежности одного из них к определенной национальности, то он не имел на это право.

– В каких случаях владелец дома вправе отказать потенциальному жильцу?

Хотя законы различаются в зависимости от штата, но для отказа должна быть весьма веская и оправданная причина. Например, если будущий жилец собирается разместиться в предполагаемой небольшой квартире с необъяснимо большим числом родственников, или если финансовое состояние, кредитная история или сомнительная предыдущая история аренды жилплощади вызывают большое недоверие у владельца дома. Понятно, что менеджмент дома не вправе отказать супружеской чете лишь на основании этнической принадлежности любого из членов семьи. С другой стороны, если, например, об аренде квартиры с двумя спальнями хлопочет одинокая мать с ребенком, в то время, как на такую же квартиру может рассчитывать муж и жена с ребенком, то у домовладельца могут быть правовые основания для отказа матери-одиночке.

– Какие основания для отказа считаются приемлемыми и не вызывающими каких-либо нареканий?

Вполне допустимо, когда домовладелец не принимает жильцов, которые не намерены соблюдать установленные им правила проживания. При этом, разумеется, сами правила должны быть разумными и реалистичными, а не произвольными и надуманными. Например, требования к тому, чтобы у квартиросъемщиков не было домашних животных, чтобы у них был определенный минимальный доход или чтобы они представляли рекомендации со стороны, считаются разумными и удовлетворительными. Важно также, чтобы правила проживания в равной мере относились ко всем жильцам, а не лишь к некоторым. Если съемщик нарушает эти правила, то у хозяина дома появляются основания для его выселения через жилищный суд.

– Какие основания для отказа в сдаче жилья считаются дискриминационными и заслуживающими наказания?

Федеральное законодательство запрещает дискриминацию на почве расы, вероисповедания, этнического происхождения, пола, возраста, физической или умственной неполноценности или на основании того факта, что у предполагаемых жильцов имеются дети. Кроме того, в некоторых штатах также нельзя отказывать в жилье по причине семейного статуса или половой ориентации.

– Каковы примеры дискриминации?

Как отмечалось выше, домовладелец, например, не должен обманывать, указывая на отсутствие квартир, в то время, как они, наоборот, имеются, или устанавливать более высокие требования, например, к доходу, для отдельных, а не всех жильцов. Он также не вправе отказывать инвалидам, например, в проживании в квартире слепого жильца собаки-поводыря, даже если в доме не разрешается держать домашних животных.

– Как поступать тому, кого обидели дискриминационной мерой?

В течение года после того, как это случилось, нужно подать жалобу в федеральный Департамент жилищного и городского развития. Департамент затем назначит арбитра для мировой сделки между сторонами. Если таковая не достигнута, то состоится административное слушание в Департаменте, которое и вынесет окончательное решение. Помимо этой меры, возможно также подать иск на домовладельца в федеральный суд или суд штата. В случае успеха жильцу могут присудить денежную компенсацию за понесенные материальные убытки или даже за нанесенный моральный ущерб.

КАК ПРОИСХОДИТ ВЫСЕЛЕНИЕ ЖИЛЬЦА ИЗ ДОМА?

Вы перестали платить за квартиру, и теперь домовладелец пытается вас выселить из дома. Какого рода предупреждения или извещения он должен был направить вам, и каков порядок выселения через судебное вмешательство?

– Прежде всего, что такое выселение как юридический процесс?

Выселение – это физическое удаление квартиросъемщика и его вещей из снимаемого им помещения. Выселение невозможно без судебного решения после того, как домовладелец докажет суду, что жилец совершил нарушение, которое оправдывает наказание этой мерой. Важно отметить, что перед тем, как обратиться в суд, и уж тем более перед тем, как добиваться судебного решения о выселении за неуплату или за незаконное владение помещением, хозяин сначала обязан объявить жильцу о прекращении аренды.

– Какова процедура выселения?

В каждом штате имеется свое законодательство, описывающее требования к действиям домовладельцев по выселению съемщиков жилья, имеются свои правила о том, как предупредить о прекращении аренды, как составить судебные бумаги и как их направить ответчику. Но, несмотря на некоторые расхождения между штатами, общее правило едино. А именно, домовладелец обязан сначала представить письменные документы – определенным путем и определенной формы, и лишь когда съемщик отказался покинуть помещение, уплатить за жилплощадь по задолженности, избавиться от домашнего животного или иным способом исправить ситуацию – лишь тогда хозяин вправе подать в суд.

– Если говорить об извещении, то, наверное, для каждой ситуации требуется своя форма, не так ли?

Совершенно верно, и, несмотря на некоторые вариации от штата к штату, в целом существуют три вида уведомлений о прекращении аренды. Одно касается ситуации, при которой жилец задолжал за квартплату. По содержанию оно означает примерно следующее: «Плати или съезжай!». Обычно жильцу предоставляется для уплаты несколько дней – в большинстве штатов от трех до пяти.

– Какие существуют другие типы оповещений?

Другой тип уведомления касается нарушения положений договора о снятии жилплощади. Например, в договоре значится, что жилец не имеет права держать домашних животных, а вы завели терьера. Или в договоре особо указывается что нельзя шуметь, а вы ночами тренируетесь в игре на барабанах, поскольку выступаете в самодеятельном вокально-инструментальном ансамбле. По существу, извещение этого рода означает «Исправься или съезжай!» Жильцу дают некоторый срок на то, чтобы исправить ситуацию или съехать с жилплощади. В противном случае, домовладелец пойдет против вас в суд на выселение.

– Какой самый строгий вид уведомления?

Самый строгий вид извещения – безоговорочное требование оставить помещение. Оно не дает жильцу возможности заплатить или иным способом исправить положение. По законам большинства штатов, такое требование допустимо, если съемщик повинен в многократном нарушении договора с домовладельцем, повторной неуплате за жилье, нанесении ущерба помещению или участии в незаконной деятельности, такой как продажа наркотиков.

– Допустим, жилец не выполнил требований, содержащихся в извещении и не покинул квартиру. Владелец направил бумаги на выселение и выиграл судебное дело. Может ли владелец теперь собственноручно выставить жильца с его вещами из квартиры?

Самостоятельно он этого сделать не может. Он должен получить на руки судебное решение о выселении и передать его судебному исполнителю или шерифу. Последний затем предупредит жильца о том, чтобы тот съехал в определенный срок, обычно в течение нескольких дней, или, в противном случае, исполнитель вернется и собственноручно выставит его на улицу. До личного вмешательства исполнителя, правда, дело доходит весьма редко, поскольку мало кому хочется вступать в конфликт с правоохранительными органами.