Гражданское право. Курс лекций и практикум

Сделка по ст. 177 или по ст. 171?

ст. 171 — если на момент сделки есть решение суда о недееспособности; ст. 177 — гражданин дееспособен, но в момент сделки не понимал значения действий (нужна судебная психолого-психиатрическая экспертиза)

Сделка нарушает закон — она ничтожна или оспорима?

по общему правилу оспорима (п. 1 ст. 168); ничтожна — если посягает на публичные интересы или права третьих лиц, не участвующих в сделке, либо закон прямо называет её ничтожной (п. 2 ст. 168)

«Исцеление» (конвалидация) недействительных сделок — случаи, когда суд признаёт сделку действительной несмотря на порок:

• сделка, требующая нотариального удостоверения,

исполнена

одной стороной, а другая

уклоняется

от удостоверения (п. 1 ст. 165); срок для такого иска —

1 год

;

• сторона уклоняется от

государственной регистрации

— суд выносит решение о регистрации (п. 2 ст. 165);

• сделка малолетнего или недееспособного совершена

к его выгоде

— признаётся действительной по требованию законного представителя (п. 2 ст. 171, п. 2 ст. 172);

•

последующее одобрение

сделки, совершённой без полномочий (ст. 183) или без необходимого согласия.

12. Углублённо: реституция, виндикация и добросовестный приобретатель

Если по недействительной сделке вещь уже перепродана третьему лицу, реституция между первыми сторонами вещь не вернёт. Вернуть её от третьего лица можно только виндикационным иском — с ограничениями ст. 302 ГК РФ (Постановление КС РФ № 6-П от 21.04.2003).

Ситуация

Способ защиты

вещь находится у стороны недействительной сделки

реституция (ст. 167)

вещь у третьего лица, приобретшего её возмездно и добросовестно, и выбыла по воле собственника

вернуть вещь нельзя; собственник взыскивает убытки со своего контрагента

вещь у третьего лица, но выбыла помимо воли собственника (похищена, утеряна, продана по поддельной доверенности)

виндикация возможна даже у добросовестного приобретателя

вещь получена третьим лицом безвозмездно

виндикация возможна всегда

Вывод по «делам о мошенниках»: если пожилой продавец сам подписал договор и подал документы на регистрацию, квартира выбыла по его воле, пусть и сформированной под влиянием обмана третьих лиц; добросовестный покупатель защищён. Именно такую логику закрепил Верховный Суд РФ в 2025–2026 гг.

13. Углублённо: сделки с недвижимостью — порядок и меры безопасности

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке:

1) проверка объекта: выписка из ЕГРН (собственник, обременения, аресты); основание права продавца (как давно и по какому договору приобрёл); наличие зарегистрированных лиц; использование материнского капитала (выделены ли доли детям); согласие супруга; дееспособность продавца (справки, нотариус); банкротство продавца (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве);

2) предварительный договор или соглашение о задатке (в письменной форме);

3) основной договор — единый письменный документ; существенные условия — предмет (адрес, кадастровый номер, площадь), цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём (ст. 558 ГК РФ);

4) расчёты: аккредитив, счёт эскроу, сервис безопасных расчётов банка, депозит нотариуса, банковская ячейка;

5) государственная регистрация перехода права (через МФЦ, нотариуса или электронно);

6) передача квартиры по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ).

Когда обязателен нотариус: отчуждение долей в праве общей собственности (кроме продажи всеми сособственниками по одному договору); сделки с недвижимостью несовершеннолетних и ограниченно дееспособных; дарение недвижимости между гражданами (с 13.01.2025); брачный договор и соглашение о разделе общего имущества супругов; рента.

Электронные сделки. По умолчанию отчуждение недвижимости гражданина на основании документов, подписанных электронной подписью