Торги по банкротству. Как купить недвижимость за полцены

Торги по банкротству

Как купить недвижимость за полцены

Олег Селифанов

Редактор, корректор Юлия Камалова

Дизайнер обложки Евгений Яцкин

Фотограф Сергей Киселев

Фотограф Олег Селифанов

© Олег Селифанов, 2026

© Евгений Яцкин, дизайн обложки, 2026

© Сергей Киселев, фотографии, 2026

© Олег Селифанов, фотографии, 2026

ISBN 978-5-0070-3410-4

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Глава 1. Почему это важно и срочно для вас

Приветствую вас в книге-инструкции «Торги по банкротству». Со мной вы проще и быстрее купите квартиру, автомобиль, земельный участок или коммерческое помещение в хорошем состоянии по цене значительно ниже рыночной. И это не громкое обещание из разряда невыполнимого, это — реальная возможность, в этом вы убедитесь уже по ходу чтения книги.

Цель этой книги — познакомить вас с торгами по банкротству, разобрать популярные мифы и помочь найти свой первый выгодный лот: квартиру, земельный участок, автомобиль или коммерческое помещение со скидкой 50—70%.

После прочтения книги вы увидите для себя огромные возможности для реализации своих целей, например, создать дополнительный источник дохода, выгодно купить квартиру в Крыму, найти земельный участок у моря с большой скидкой или даже начать собственное дело через торги по банкротству.

Я занимаюсь торгами по банкротству с 2013 года и заметил интересную закономерность: в экономике происходят серьёзные изменения и кризисы (вспомните 2014, 2020, 2022 годы), а количество интересных лотов на торгах становится всё больше. При этом конкуренция, как ни странно, часто снижается.

Почему многие до сих пор не идут в эту сферу? Всё дело в мифах и страхах, которыми окутаны торги по банкротству. Многие верят слухам, даже не пытаясь разобраться в теме. Поэтому предлагаю вам не опираться на чужие мнения, а внимательно изучить 10 главу, где я подробно, на примерах, разобрал основные сомнения и заблуждения.

Чтобы книга была не только полезной, но и практической, в 7 главе я пошагово показал со скриншотами, как найти свой первый выгодный лот со скидкой 50—70%.

Большое преимущество торгов в том, что на них можно зарабатывать даже без собственных вложений. Да, это действительно возможно. В 6 главе я разобрал два способа заработка без использования своих денег.

А чтобы избежать распространённых ошибок при покупке лота, обязательно выполните шаги, описанные в главах 8 и 9.

Главная задача этой небольшой книги — познакомить вас с темой торгов по банкротству, показать реальные возможности для заработка и выгодных покупок, помочь найти первый перспективный лот. В заключительной главе я расскажу, как со мной вы сможете проще и быстрее купить квартиру, автомобиль, земельный участок или коммерческое помещение в хорошем состоянии за полцены.

Глава 2. Почему со мной у вас получится

Фото 1. Олег Селифанов

Давайте познакомимся поближе. В этой главе вы узнаете, почему мне можно доверять и почему я уверен, что торги по банкротству доступны практически каждому человеку.

Меня зовут Олег Селифанов, мне 49 лет, живу в г. Екатеринбург. С 2013 года профессионально занимаюсь торгами по банкротству.

В 2015 году я создал «Академию торгов по банкротству», где за это время прошли обучение более 19 000 человек.

За годы работы я участвовал более чем в 500 торгах — как для себя, так и в интересах инвесторов. Меня приглашают в качестве эксперта по торгам по банкротству на телеканалы НТВ, Россия 24 и Москва 24.

Если ввести моё имя и фамилию в любую нейросеть, она выдаст примерно вот такую биографию:

Рисунок 1 — Вот такую биографию выдала нейросеть

Вроде всё верно, а нет… Я всё-таки нашёл одну ошибку в этом отчёте: 15 млн. рублей я привлёк в 2019 году, а не в 2025-м.

Тогда я выиграл восемь квартир и одну комнату в г. Уфа и привлёк 21 соинвестора, в т.ч. и свою тёщу (она вложила 400 тыс. рублей).

Ниже показаны несколько рисунков (см. рисунки 2—6) по этой сделке, а то вдруг вы мне не поверите.

Первый (рисунок 2) по выигранному лоту:

Рисунок 2 — Выигранный лот из 8 квартир и 1 комнаты в г. Уфа

На рисунке 2 показан лот с торгов по банкротству — группа из 9 объектов недвижимости в Уфа. В состав лота входили квартиры и комната разной площади в разных районах города.

В верхней части видно, что торги проходили в формате публичного предложения — цена постепенно снижалась по датам. Изначально стоимость лота составляла около 20,4 млн рублей, после чего цена поэтапно уменьшалась.

В нижней части скриншота показаны основные результаты торгов:

— итоговая цена покупки составила 15 527 999 рублей;

— стартовая цена была 20,4 млн рублей;

— снижение цены составило 24%;

— в торгах участвовали 4 участника;

— победителем стал Олег Селифанов (то есть я);

— дата завершения торгов — 27.06.2019.

Этот пример хорошо показывает, что даже крупные и дорогие лоты на торгах по банкротству нередко покупаются значительно дешевле рыночной стоимости.

У вас, наверное, возник вопрос: почему я участвовал на периоде с ценой 15 млн. рублей? Ведь снижение было не таким большим — всего 24%.

Дело в том, что ещё до участия в торгах мы провели тщательный анализ этих квартир и определили их реальную рыночную стоимость. По консервативному сценарию продажа оценивалась примерно в 23 млн рублей. То есть при вложениях в 15 млн можно было заработать около 8 млн рублей (вариант Б).

Также у нас был и более оптимистичный сценарий — продать квартиры по верхней границе рынка примерно за 25 млн рублей (вариант А).

Важно: при анализе любого лота всегда рассматривайте минимум три варианта его продажи (спекулятивный, консервативный и что делать с лотом, если он не продаётся).

Привлекая инвесторов в этот проект, я расписал варианты продажи квартир и просчитал сколько затрат мы понесём. Инвесторы должны быть уверены, что расходы не «съедят» всю прибыль. Вот перечень расходов по квартирам, который был в договоре:

Рисунок 3 — Перечень предполагаемых расходов по квартирам

В процессе работы все расходы по каждой квартире сводились в общую Excel-таблицу (см. рисунок 4).

Важно: под каждую сумму расхода у нас был чек, договор или расписка:

Рисунок 4 — Excel-таблица с расходами по каждой квартире

После продажи квартир каждый инвестор видел какая часть прибыли ему причитается (см. рисунок 5). В этом проекте распределение прибыли было в соотношении 63/37: где 63% получает инвестор, а 37% получает моя команда.

Рисунок 5 — Распределение прибыли между соинвесторами

И после продажи всех квартир я подготовил для инвесторов итоговый отчёт по проекту (см. рисунок 6).

Самое главное — мы уложились в запланированный срок 9 месяцев, смогли сократить общие расходы на 181 тыс. рублей и получили итоговую прибыль около 5 миллионов рублей.

Рисунок 6 — Основной отчет после продажи всех квартир

Этот пример показывает, что даже крупные лоты на торгах по банкротству можно покупать значительно дешевле рынка, привлекая соинвесторов. В сделке участвовал 21 инвестор, включая мою тёщу, которая вложила 400 тыс. рублей. Такой подход позволяет заходить в прибыльные сделки даже без собственного большого капитала.

Опыт у меня большой: были как самостоятельные покупки, так и сделки совместно с одним или несколькими инвесторами.

С 2015 по 2024 год я был сооснователем крупной онлайн-школы «Академия торгов по банкротству». И по сей день я с удовольствием передаю свой опыт партнёрам и ученикам. Моя цель — чтобы в каждом городе был богатый партнёр.

За эти годы я разработал две авторские методики и назвал их в честь Шерлока Холмса и Доктора Ватсона… Благодаря первой ученики находят недооценённые, но высоколиквидные лоты, которые становятся фундаментом их капитала. А благодаря второй методике — покупают лоты на деньги соинвесторов и делят прибыль 50 на 50 (подробнее в 6-й главе).

У меня есть простое правило: люди рядом со мной богатеют быстрее, чем без меня. Если вам это откликается — переходите к следующей главе.

Глава 3. Разберём законность торгов

С 2011 года у вас есть возможность выкупать разное имущество должников с дисконтом до 50—70% от рыночной стоимости.

Речь идёт о торгах по банкротству. На мой взгляд, это один из самых понятных и относительно защищённых способов вложения денег, который быстро окупается. Вы инвестируете в реальные активы, которые можно посмотреть лично, оценить их состояние, понять реальную стоимость и на которые всегда есть спрос. Но торгах продаётся разное имущество, но самые популярные лоты это — земля, квартиры, автомобили, спецтехника, гаражи и оборудование.

В Америке есть похожий формат торгов — это аукционы забытых вещей, которые люди оставили в складских боксах и кладовках. На эту тему даже сняли популярное шоу Storage Wars, у нас его часто знают под названием «Охотники за складами». Но там участники покупают имущество не глядя. Как кота в мешке. Если повезёт — удвоишь вложения, а если нет — то извини.

На торгах по банкротству всё устроено иначе. Вы всегда можете заранее посмотреть имущество вживую. Это прямо прописано в Федеральном законе №127 «О несостоятельности (банкротстве)». Организатор торгов обязан предоставить информацию об объекте и организовать осмотр. После этого вы уже сами принимаете решение — участвовать в торгах или нет.

Для участия в торгах достаточно оформить электронную подпись (ЭЦП) и установить специальную программу КриптоПРО. В среднем это обходится примерно в 6 тысяч рублей.

А предприниматели (ИП и ООО) могут получить электронную подпись бесплатно через ФНС.

Само участие в торгах бесплатное. Если вы не выиграли торги, задаток по закону полностью возвращается в течение 5 рабочих дней.

Ниже покажу свой пример возврата задатка с площадки МЭТС в период майских праздников:

Рисунок 7 — Возврат задатка с электронной площадки МЭТС

Основная цель торгов — помочь кредиторам вернуть долги хотя бы частично. Задачи заработать на продаже имущества у них обычно нет.

Цель у должника (банкрота), наоборот, полностью избавиться от долгов. Например, если человек должен 10 млн. рублей, а из имущества у него остался только старый гараж стоимостью 50 тыс. рублей, то после завершения процедуры банкротства оставшиеся долги всё равно будут полностью списаны. Даже если имущества оказалось недостаточно для полного погашения задолженности.

Наша задача как участников торгов — находить выгодные лоты, покупать их по сниженной цене и зарабатывать на дальнейшей перепродаже или использовании актива. При этом деньги от продажи имущества идут кредиторам в счёт погашения долгов. Выигрывают все стороны.

Торги проходят в три стадии:

— аукцион;

— повторные торги;

— публичное предложение.

На первых двух этапах цена обычно повышается — побеждает тот, кто предложит больше остальных участников.

А вот на этапе публичного предложения цена постепенно снижается. Иногда скидка достигает 50—70%, а в отдельных случаях — даже 90% от первоначальной стоимости. Примеры таких лотов я покажу в 7-й главе.

Глава 4. Покажу вашу выгоду, если вы в найме или работаете на себя

Вот основные причины, почему я считаю, что на торгах по банкротству ВСЕГДА можно заработать деньги.

1. Это абсолютно легально и все ваши сделки защищены законом (вас не кинут и не обманут)

— Торги проходят на электронных площадках, поэтому любые манипуляции со стороны конкурсного управляющего практически исключены.

— Конкурсный управляющий действует строго в рамках Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Шаг влево — шаг вправо для него будет большой «Ай-ай-ай…»).

— Если управляющий нарушает закон или процедуру торгов, на него можно подать жалобу, и к нему будут применены санкции, вплоть до его отстранения от дела.

2. Если вы проиграли торги, то вы НИЧЕГО не теряете

— Если управляющий нарушает закон или процедуру торгов, на него можно подать жалобу, вплоть до его отстранения от дела.

— Поиск лотов и участие в торгах на электронных площадках БЕСПЛАТНЫ для всех участников.

3. В торгах нет лимита по заработку, только вы сами решаете сколько зарабатывать

— Торги проходят круглый год — 365 дней в году.

— Практически всё происходит удалённо через электронные площадки.

— Лоты продаются по всей стране — от небольших городов до крупных мегаполисов.

— Нет ограничений по количеству приобретаемых лотов.

— Начать можно даже с небольших вложений, постепенно увеличивая капитал за счёт реинвестирования прибыли.

— Торги можно спокойно совмещать с основной работой или бизнесом.

4. На торгах можно начать зарабатывать даже если у вас нет своего капитала

— Некоторые сделки можно проводить без использования собственных денег.

— В нашем клубе «Капитал» есть возможность привлекать соинвесторов под интересные лоты.

— Вы всегда продадите ликвидное имущество купленное с дисконтом 50—70% потому что я научу вас выбирать имущество, которое пользуется спросом в любом городе.

— Количество банкротств с каждым годом растёт, а конкуренция среди тех, кто профессионально работает с торгами, по-прежнему остаётся низкой.

5. Покупая некоторые виды имущества на торгах по банкротству, вы как предприниматель (ИП или ООО) можете не платить НДС

Для многих это серьёзный плюс, особенно при работе с недвижимостью.

Согласно Налоговому кодексу РФ:

— пп.22 п.3 НК РФ Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) (п.3 Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции)