Главные проблемы ЖКХ. в разъяснениях Минстроя и с комментариями юриста

Ответ дан в письме Минстроя от 15.11.2022 №60319-ИФ/04. Ведомство пишет, что если показания суммарно по жильцам будут выше, чем ОДПУ, то УО ничего не платит в РСО в текущем месяце. Причем эту разницу еще и вычитают из объема следующего месяца.

9. Если в доме осуществляется подогрев воды, то какой договор заключается с РСО?

Нужно заключить отдельный договор на воду и тепло. Это следует из Письма Минстроя от 31.05.2022 №24513-МС/04.

Если в доме есть индивидуальный тепловой пункт, то приготовление горячей воды осуществляется не централизовано. То есть горячая вода не поступает от водоснабжающей организации.

Возможна ситуация, когда собственники решили перейти на прямые договоры с РСО (статья 157.2 ЖК). Это можно сделать только для отдельных видов услуг. В этом случае возникает вопрос, а какой же договор заключается для подогрева воды?

В этом случае собственники должны заключить отдельный договор на тепловую энергию и отдельный договор на холодное водоснабжение для целей приготовления горячей воды.

10. Нужно ли указывать на платежных документах штрихкоды?

Да, это необходимо. Об этом сказано в письме Минстроя от 29.03.2022 №12974-ОЛ/04.

Указание на необходимость штрихкода есть в подпункте к_1 пункта 69 постановления Правительства от 06.05.2011 №354. На эту норму ведомство и ссылается. Стоит отметить, что собственники могут отказаться от использования штрихкода на общем собрании.

Важно, что ведомство подчеркивает: «Каждый элемент платежного документа призван проинформировать потребителя о произведенных начислениях и упростить оплату документа». С этой целью штрихкоды и вводят.

При этом платежный документ должен позволять производить раздельную оплату по каждой жилищно-коммунальной услуге. Причем сумма оплаты может быть любой, так как собственник имеет право платить частями в течение установленного периода оплаты.

11. Как считается плата при двухкомпонентном тарифе за горячую воду?

Двухкомпонентный тариф возникает тогда, когда горячая вода изготавливается непосредственно в МКД через подогрев холодной воды. При этом считать плату за холодную воду и тепло на подогрев нужно раздельно. Это сказано в письме Минстроя от 15.11.2022 №60299-ИФ/04.

Ведомство коснулось и вопроса качества ресурса. Так как в приготовлении воды участвуют два ресурса, причем самостоятельных, то и требования к ним предъявляются самостоятельные. Из этого Минстрой делает такой вывод: «Исходя из этого при нарушении качества горячей воды снижению подлежит размер платы в части того компонента, по которому допущено отклонение».

12. Можно ли переложить долги одних собственников на всех собственников помещений в доме?

На практике встречаются ситуации, когда управляющая организация пытается переложить на всех жильцов в доме долг отдельных неплательщиков. Это не всегда объясняется банальной наглостью УО, зачастую у УО просто нет другого выхода, когда из-за накапливающихся долгов осложняются отношения с РСО.

Однако в письме Минстроя от 19.09.2022 №19345-ОГ/16 еще раз отмечено: «Действующее законодательство не предусматривает возможности перераспределения исполнителем коммунальных услуг возникшей у потребителей-должников задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг между жителями многоквартирного дома».

Эта позиция ведомства логично вытекает из статьи 307 ГК. Для тех, кто не участвует обязательствах, обязанностей не возникает. У каждого собственника свои обязательственные отношения с УО. Поэтому собственник не может отвечать за долг, возникший в обязательственных правоотношениях, в которых он не участвует.

13. Можно ли привлечь к ответственности УО за нарушения, связанные с содержанием ОДПУ?

Да, это возможно. Такой вывод сделан в письме Минстроя от 17.03.2022 №10955-ОЛ/04.

Логика ведомства проста. ОДПУ является общедомовым имуществом (статья 36 ЖК). Поэтому содержание ОПДУ входит в понятие содержания общего имущества дома (часть 1 статьи 161 ЖК). Отвечать же за содержание общего имущества должна УО (часть 2 статьи 162 ЖК).

Таким образом, если ОДПУ содержится ненадлежащим образом, УО нарушает свои обязанности, что является лицензионным нарушением на основании пункта 3 постановления Правительства от 28.10.2014 №1110.

14. Может ли филиал УО получить лицензию на управление домом?

Сам филиал получить лицензию не может, это делает УО. Такой вывод изначально был сделан в письме Минстроя от 23.03.2015 №7818-ач/04. Этот же вывод был повторен в письме Минстроя от 15.11.2022 №60372-ИФ/04.

Филиал не является юридическим лицом, то есть самостоятельным участником гражданских правоотношений. Получить лицензию может только участник гражданских правоотношений, то есть юридическое лицо. Если УО создает филиал, то именно УО обращается за получением лицензии, выдается лицензия на УО.

Руководитель филиала может подписать заявление на выдачу лицензии, если он наделен полномочиями от юридического лица. Простого статуса руководителя филиала для этого недостаточно, так как статус руководителя филиала и руководителя юрлица не совпадает (статья 53 ГК).

Если филиал создается на территории другого субъекта РФ, то обратиться за лицензией УО должна именно в лицензирующий орган этого субъекта РФ. Квалификационный аттестат должен быть как у руководителя юридического лица, так и у руководителя филиала.

Важно учитывать, что ответственность за действия филиала несет юридическое лицо.

15. Предъявляется ли требование о размещении информации в ГИС ЖКХ к соискателю лицензии?

Нет, не предъявляется. Такой вывод сделан в письме Минстроя от 15.11.2022 №60372-ИФ/04.

Часто не учитывают, что лицензионное законодательство отличает две категории лиц — тех, кто обращается за лицензией, и тех, у кого уже есть лицензия. Требования для соискателей лицензии и лиц, которым уже выдали лицензию, отличаются.

Так, например, соискатель лицензии объективно лишен возможности разместить сведения в ГИС ЖКХ, потому что никакой деятельности по дому не осуществляет. Поэтому к соискателю лицензии требование по сведениям в ГИС ЖКХ не предъявляется.

Важно отметить, что если у организации уже есть лицензия и она обращается за ее продлением, то организацию проверят на размещение сведений в ГИС ЖКХ.

2023

16. Является ли общежитие многоквартирным домом?

Нет, не является. Это сказано в письме Минстроя от 30.10.2023 №29273-ОГ/00.

К такому выводу Минстрой приходит на том основании, что в общежитии нет общего имущества. Право собственности регистрируется на все общежитие как на здание. Право же собственности на МКД не регистрируется (часть 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Что это означает на практике? Минстрой указывает: «общежитие не является многоквартирным домом (далее — МКД), в силу чего нормы ЖК РФ, регулирующие отношения по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, по выбору лиц, управляющих МКД, по внесению платы за жилое помещение в МКД, за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях МКД, к общежитиям не применяются… Нормы жилищного законодательства о договоре управления МКД, о выборе управляющей организации по результатам открытого конкурса действуют в отношении МКД, но не действуют в отношении общежитий».