Деньги под матрасом : как создать доходный гостиничный бизнес и инвестировать в туризм

И вот, увидев эту боль, мы решились — начали создавать рынок маленьких чистых и комфортных квартир в центре. Начального капитала не было, так что взяли ипотеку без первого взноса, купили квартиру на улице Марата и превратили ее в 6 апартаментов-студий. Все шесть сдались за неделю по 25 тыс. руб. в месяц каждая. Итого — 150 тыс., 75 из них уходило на платеж по ипотеке, и 75 оставалось нам. Так фактически из ничего получился надежный источник дохода — и конечно, мы были счастливы.

Но на лето студенты, снимавшие две из шести студий, съехали, а это минус 50 тыс. в месяц. Я уговорила мужа выставить пустующие квартиры на сервис посуточной сдачи, чтобы хоть что-то заработать. Он был настроен скептически, но других вариантов не было, а когда в первый же месяц с двух квартир на «посутке» мы получили больше, чем с четырех, которые сдавались в долгосрок, все сомнения отпали. Мы полностью перешли на формат туристической недвижимости. С этого началась история компании Sokroma.

А уже спустя 5 лет мы фотографировались в Сан-Франциско в штаб-квартире того самого сервиса посуточной сдачи квартир, который спас наш бюджет и открыл глаза на мир жилья для туристов.

Хранить деньги вбанке или под матрасом в отеле?

Способов вложения денег много, и рассматривать можно не только недвижимость. Но важно, чтобы вы реально оценивали каждый вариант и понимали, что он вам в итоге принесет.

Недвижимость является самым консервативным, надежным и капиталоемким инструментом инвестирования. Однако ее часто ставят в оппозицию банковским вкладам. На ноябрь 2024 года ставка по депозитам поднялась до 22 % годовых. К тому же, в отличие от недвижимости, это высоколиквидный актив, то есть при необходимости вы получите вложения обратно за пару минут. Если на капитал есть определенные планы (допустим, через полгода вы будете расширять жилье или оплачивать обучение ребенку), вклад — хороший вариант для временного сохранения финансов. Но в качестве долгосрочного вложения он себя не оправдывает.

Ставки по вкладам растут вместе с ключевой ставкой ЦБ и инфляцией, и реальная масса денег, которые вы храните на вкладе, с каждым днем становится меньше: ее «съедают» подорожавшие продукты, бензин, развлечения, коммунальные платежи, автомобили. То, что еще два года назад стоило 1 млн руб., сейчас стоит 2–2,5 млн, а через год будет еще дороже. Высокий процент по депозиту — это иллюзия приумножения капитала. Как только цифры выходят из банковского приложения в реальность, получается, что масса денег за счет дохода не выросла, а лишь осталась на плюс-минус прежнем уровне.

Например, вы положили на вклад 1 млн руб., ставка — 22 %, срок — 12 месяцев. Через год у вас будет 1 220 000 руб. Но то, что стоило один миллион, теперь продается за 1,2 млн. Получается, что вы ничего не заработали. А если сумма депозита будет больше, то с дохода нужно будет еще и заплатить налог.

Доход от недвижимости на первый взгляд меньше, чем от вклада, но при этом ваш капитал будет расти вместе с инфляцией. В 2017 году я купила квартиру для себя и своей семьи за 7 млн руб., а в 2024-м она стоила уже 32 млн. За 7 лет я приумножила свои деньги на 357 % вообще ничего не делая — мы просто там жили, а это, на минуточку, 51 % годовых чистой капитализации. Если бы эту квартиру сдавали, то к доходу от роста цены прибавилось бы от 5,5 млн до 17,5 млн рентного дохода.

Сравнивать, что лучше — депозит или недвижимость, некорректно. Это разные инструменты, с разным подходом и разной «весовой» категорией. Это как сравнивать наждачную бумагу и пилочку для ногтей. И тем и другим можно шлифовать, но эти инструменты созданы под разные задачи.

За двенадцать лет работы в этой сфере, могу с уверенностью утверждать, что недвижимость эффективна на долгом периоде.

К тому же недвижимость — это твердый актив, который можно сохранить на десятилетия, продать, оставить в наследство или заложить, чтобы быстро получить живые деньги. Под залог той самой квартиры, купленной когда-то за 7 млн, я в свое время взяла кредит на 30 млн и купила здание с готовым отелем в Хибинах. Доходы от отеля покрывали платежи по кредиту, и сейчас на моей квартире уже нет обременений, при этом рыночная цена отеля — уже 75–80 млн. руб. Из одного актива я получила два, и капитализация обоих продолжает расти. С депозитом или акциями проделать такой фокус невозможно.

Недвижимость предлагает два вида дохода:

- рентный — от сдачи в аренду;

- спекулятивный — от продажи по более высокой цене.

А если внутри объекта работает, например, коворкинг, конференц-зал, отель, ресторан и тому подобное, при перепродаже можно заложить в цену как сами квадратные метры, так и готовый арендный бизнес (ГАБ). Новый собственник сможет получать доход от объекта с первого дня без затрат на ремонт и поиск арендаторов, и за это он готов платить дороже.

Хорошо там, где мы есть

Многие задают вопрос: почему Россия? Почему бы не купить недвижимость за рубежом? Я не против зарубежных инвестиций, но только если вы четко понимаете законодательное поле, в которое входите.

Часто в модных направлениях, например, на Бали, иностранный гражданин покупает не сам объект, а лишь право его использовать. Это называется лизхолд — что-то вроде многолетней аренды, по истечении которой все права возвращаются к полноценному владельцу. Да, во время действия договора на лизхолд недвижимость можно сдавать и перепродавать, но залоговой ценности она не имеет, превратить один объект в два с помощью кредитного плеча не получится. И во всех спорных случаях вы все-таки не до конца собственник и не гражданин страны, в юрисдикции которой находитесь.

Важны экономическая и политическая стабильность, возможность свободно въехать в страну, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Мало кто задумывается о таких мелочах, как коммуналка, а это может стоить инвестору недвижимости. Так, после 2022 года Финляндия перекрыла россиянам возможность перевода денег, и тысячи владельцев доходной или просто «дачной» недвижимости из России хотят, но физически не могут оплачивать услуги ЖКХ. Приехать лично, чтобы оплатить или хотя бы продать недвижимость, тоже нельзя, наличие собственности — не повод получить визу. Уведомления и повестки в Россию, само собой, не доходят. А дальше — конфискация. Формально закона, позволяющего отбирать недвижимость по признаку гражданства, нет, а вот за неуплату — теперь есть. А когда-то «европейское вложение» казалось максимально надежным и удобным вариантом, особенно для приграничных Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Следующий момент — ситуация на вторичном рынке. Еще недавно в ряде стран, например, в Испании и Болгарии, стоимость квадратного метра практически не росла — годами! События 2022 года и резкий приток экспатов всколыхнули рынок, но этот рост — искусственный, уже через несколько лет импульс закончится и капитализация недвижимости встанет на длинную паузу.

При выборе объекта — и за границей, и дома — нужно смотреть на динамику рынка за последние пять–десять лет, на турпоток и спрос. В России тоже есть более-менее активно «дорожающие» регионы. Например, на пике находится Калининград, но здесь рост естественный. Его обеспечивают сверхактивность туристов, небольшая территория (всего 205 км от края до края) и маленькое количество объектов размещения. Отелей и апартаментов еще минимум десять лет будет недостаточно, чтобы покрыть прогнозируемый туристический спрос.

Такая же картина в Хибинах. Здесь находится один из самых перспективных горнолыжных курортов страны с самым долгим сезоном — снег лежит девять месяцев в году. В него активно вкладывают деньги, так что есть все шансы потеснить Красную Поляну. И это не просто логическое заключение. Существует мастер-план по развитию этой территории, есть реальные правительственные планы вложить более 100 млрд руб. в инфраструктуру курорта и более 1,1 трлн руб. в развитие региона до 2032 года. Все это — объективные факторы роста цен на недвижимость, к которым добавляются психологическая и юридическая безопасность вложений в своей стране.

Ренессанс внутреннего туризмаи ваши вложения

«Мы сейчас испытываем ренессанс внутреннего туризма», — это фраза Андрея Рэмовича Белоусова, помощника президента РФ по экономическим вопросам, первого зампреда правительства России, позднее — министра обороны.

Во время пандемии, а затем и событий 2022 года, люди по-настоящему рассмотрели нашу страну: уникальные места и ландшафты, природные парки, разнообразный необычный отдых, от которого не устаешь, как от «все включено». Архангельск, Камчатка, Казань, Смоленск, Чебоксары — места, которые казались непопулярными, стали желанными точками для туристов. Те, кто раньше выезжал за границу, путешествуют по стране. Люди, которые считали морской курорт единственно возможным вариантом отдыха, открывают для себя горы, круизы по Золотому кольцу, северное сияние и китов в Баренцевом море.

Мы живем в период экономики впечатлений. Ценности отдыха прошлых лет — поесть, выпить, искупаться, отоспаться — уступают место новым. Перегруженные информацией люди хотят быстрой смены картинки, впечатлений, которых еще не бывало, развлечений, которые запомнятся на всю жизнь. Так что без ресторанов, аквапарков и другой типично курортной инфраструктуры люди проживут, отсутствие таких объектов — небольшое препятствие для того, чтобы регион развивался как туристический. А без объектов размещения не обойтись, так что именно отели, сервисные апартаменты, модульные гостиницы собирают основной денежный поток от туристов.

Если видеть предпосылки роста туристической привлекательности, знать точки притяжения, понимать планы по развитию региона, можно выбрать супердоходный объект для вложений в месте, о котором другие инвесторы, по привычке ориентированные лишь на Москву, Петербург и Сочи, даже не подумают.

Сейчас один за другим появляются новые туристические феномены. Один из них — Териберка. Я выросла в Мурманской области, и эта рыбацкая деревушка где-то на краю мира никогда не представляла для меня интереса, равно как и для остальных жителей региона. От Мурманска это 150 км по бездорожью, а что такое бездорожье на Крайнем Севере — представляете? Если зимой туда попадешь, то можно не выбраться до весны. Жителей — 100 человек, продукты доставляют спецтехникой. Ехать туда в отпуск? Нет уж, спасибо.

Сейчас только на Арктический фестиваль в Териберку приезжает 15 тыс. человек — одномоментно! А за год село принимает до 600 тыс. туристов. Зимой — северное сияние, летом — фестиваль, фотоохота на китов, гастрономические туры. Точка на краю земли, где не было никаких предпосылок для развития туризма, стала одним из самых трендовых мест. И случилась «магия». Начали строить дорогу, провели электричество, открыли крутые рестораны. Стал ходить транспорт, заработали частные рыболовные суда, открылись экскурсионные маршруты. Сформировались рабочие места. Все это бурное развитие — только за счет туризма.

Как удалось превратить деревню на краю земли в модный туристический бренд? Какую роль в этом сыграли блогеры, тайцы и Северный Ледовитый океан? Рассказывает экс-председатель комитета по туризму Мурманской области, заместитель директора Агентства развития Мончегорска — смотрите мой подкаст с Александром Васильевичем Елисеевым по QRкоду.

Как-то подсчитали, что туризм кормит 52 сферы экономики: от строителей и мебел