Деньги под матрасом : как создать доходный гостиничный бизнес и инвестировать в туризм

В центре Петербурга просто нет планировок однокомнатных квартир. Это либо бывшие дворницкие, либо поделенные большие квартиры. А потому для молодежи предложений на тот момент было наперечет: большие трех-, четырехкомнатные квартиры или комнаты в коммуналках с ворчливыми бабулями, гастарбайтерами, пропившейся интеллигенцией. А бонусом — тараканы, очереди в туалет, скандалы на кухне, обвисшие потолки и прочая «романтика» на любителя.

Мы с мужем тоже были в такой ситуации поиска. У него была квартира в районе «брежневок» на юге города, но нам хотелось в центр. В складчину с друзьями сняли квартиру. Первое время все шло нормально, а потом: «Сейчас с деньгами туго, давайте вы заплатите, а я отдам, как смогу», «У меня планы поменялись и вообще проблемы сейчас, уезжаю. Всем пока!». В итоге кто-то один вынужден платить за всех или срочно искать соседей. Получается та же коммуналка, только в профиль.

И вот, увидев эту боль, мы решились — начали создавать рынок маленьких чистых и комфортных квартир в центре. Начального капитала не было, так что взяли ипотеку без первого взноса, купили квартиру на улице Марата и превратили ее в 6 апартаментов-студий. Все шесть сдались за неделю по 25 тыс. руб. в месяц каждая. Итого — 150 тыс., 75 из них уходило на платеж по ипотеке, и 75 оставалось нам. Так фактически из ничего получился надежный источник дохода — и конечно, мы были счастливы.

Но на лето студенты, снимавшие две из шести студий, съехали, а это минус 50 тыс. в месяц. Я уговорила мужа выставить пустующие квартиры на сервис посуточной сдачи, чтобы хоть что-то заработать. Он был настроен скептически, но других вариантов не было, а когда в первый же месяц с двух квартир на «посутке» мы получили больше, чем с четырех, которые сдавались в долгосрок, все сомнения отпали. Мы полностью перешли на формат туристической недвижимости. С этого началась история компании Sokroma.

А уже спустя 5 лет мы фотографировались в Сан-Франциско в штаб-квартире того самого сервиса посуточной сдачи квартир, который спас наш бюджет и открыл глаза на мир жилья для туристов.

Хранить деньги вбанке или под матрасом в отеле?

Способов вложения денег много, и рассматривать можно не только недвижимость. Но важно, чтобы вы реально оценивали каждый вариант и понимали, что он вам в итоге принесет.

Недвижимость является самым консервативным, надежным и капиталоемким инструментом инвестирования. Однако ее часто ставят в оппозицию банковским вкладам. На ноябрь 2024 года ставка по депозитам поднялась до 22 % годовых. К тому же, в отличие от недвижимости, это высоколиквидный актив, то есть при необходимости вы получите вложения обратно за пару минут. Если на капитал есть определенные планы (допустим, через полгода вы будете расширять жилье или оплачивать обучение ребенку), вклад — хороший вариант для временного сохранения финансов. Но в качестве долгосрочного вложения он себя не оправдывает.

Ставки по вкладам растут вместе с ключевой ставкой ЦБ и инфляцией, и реальная масса денег, которые вы храните на вкладе, с каждым днем становится меньше: ее «съедают» подорожавшие продукты, бензин, развлечения, коммунальные платежи, автомобили. То, что еще два года назад стоило 1 млн руб., сейчас стоит 2–2,5 млн, а через год будет еще дороже. Высокий процент по депозиту — это иллюзия приумножения капитала. Как только цифры выходят из банковского приложения в реальность, получается, что масса денег за счет дохода не выросла, а лишь осталась на плюс-минус прежнем уровне.

Например, вы положили на вклад 1 млн руб., ставка — 22 %, срок — 12 месяцев. Через год у вас будет 1 220 000 руб. Но то, что стоило один миллион, теперь продается за 1,2 млн. Получается, что вы ничего не заработали. А если сумма депозита будет больше, то с дохода нужно будет еще и заплатить налог.

Доход от недвижимости на первый взгляд меньше, чем от вклада, но при этом ваш капитал будет расти вместе с инфляцией. В 2017 году я купила квартиру для себя и своей семьи за 7 млн руб., а в 2024-м она стоила уже 32 млн. За 7 лет я приумножила свои деньги на 357 % вообще ничего не делая — мы просто там жили, а это, на минуточку, 51 % годовых чистой капитализации. Если бы эту квартиру сдавали, то к доходу от роста цены прибавилось бы от 5,5 млн до 17,5 млн рентного дохода.

Сравнивать, что лучше — депозит или недвижимость, некорректно. Это разные инструменты, с разным подходом и разной «весовой» категорией. Это как сравнивать наждачную бумагу и пилочку для ногтей. И тем и другим можно шлифовать, но эти инструменты созданы под разные задачи.

За двенадцать лет работы в этой сфере, могу с уверенностью утверждать, что недвижимость эффективна на долгом периоде.

К тому же недвижимость — это твердый актив, который можно сохранить на десятилетия, продать, оставить в наследство или заложить, чтобы быстро получить живые деньги. Под залог той самой квартиры, купленной когда-то за 7 млн, я в свое время взяла кредит на 30 млн и купила здание с готовым отелем в Хибинах. Доходы от отеля покрывали платежи по кредиту, и сейчас на моей квартире уже нет обременений, при этом рыночная цена отеля — уже 75–80 млн. руб. Из одного актива я получила два, и капитализация обоих продолжает расти. С депозитом или акциями проделать такой фокус невозможно.

Недвижимость предлагает два вида дохода:

- рентный — от сдачи в аренду;

- спекулятивный — от продажи по более высокой цене.

А если внутри объекта работает, например, коворкинг, конференц-зал, отель, ресторан и тому подобное, при перепродаже можно заложить в цену как сами квадратные метры, так и готовый арендный бизнес (ГАБ). Новый собственник сможет получать доход от объекта с первого дня без затрат на ремонт и поиск арендаторов, и за это он готов платить дороже.

Хорошо там, где мы есть

Многие задают вопрос: почему Россия? Почему бы не купить недвижимость за рубежом? Я не против зарубежных инвестиций, но только если вы четко понимаете законодательное поле, в которое входите.

Часто в модных направлениях, например, на Бали, иностранный гражданин покупает не сам объект, а лишь право его использовать. Это называется лизхолд — что-то вроде многолетней аренды, по истечении которой все права возвращаются к полноценному владельцу. Да, во время действия договора на лизхолд недвижимость можно сдавать и перепродавать, но залоговой ценности она не имеет, превратить один объект в два с помощью кредитного плеча не получится. И во всех спорных случаях вы все-таки не до конца собственник и не гражданин страны, в юрисдикции которой находитесь.

Важны экономическая и политическая стабильность, возможность свободно въехать в страну, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Мало кто задумывается о таких мелочах, как коммуналка, а это может стоить инвестору недвижимости. Так, после 2022 года Финляндия перекрыла россиянам возможность перевода денег, и тысячи владельцев доходной или просто «дачной» недвижимости из России хотят, но физически не могут оплачивать услуги ЖКХ. Приехать лично, чтобы оплатить или хотя бы продать недвижимость, тоже нельзя, наличие собственности — не повод получить визу. Уведомления и повестки в Россию, само собой, не доходят. А дальше — конфискация. Формально закона, позволяющего отбирать недвижимость по признаку гражданства, нет, а вот за неуплату — теперь есть. А когда-то «европейское вложение» казалось максимально надежным и удобным вариантом, особенно для приграничных Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Следующий момент — ситуация на вторичном рынке. Еще недавно в ряде стран, например, в Испании и Болгарии, стоимость квадратного метра практически не росла — годами! События 2022 года и резкий приток экспатов всколыхнули рынок, но этот рост — искусственный, уже через несколько лет импульс закончится и капитализация недвижимости встанет на длинную паузу.

При выборе объекта — и за границей, и дома — нужно смотреть на динамику рынка за последние пять–десять лет, на турпоток и спрос. В России тоже есть более-менее активно «дорожающие» регионы. Например, на пике находится Калининград, но здесь рост естественный. Его обеспечивают сверхактивность туристов, небольшая территория (всего 205 км от края до края) и маленькое количество объектов размещения. Отелей и апартаментов еще минимум десять лет будет недостаточно, чтобы покрыть прогнозируемый туристический спрос.

Такая же картина в Хибинах. Здесь находится один из самых перспективных горнолыжных курортов страны с самым долгим сезоном — снег лежит девять месяцев в году. В него активно вкладывают деньги, так что есть все шансы потеснить Красную Поляну. И это не просто логическое заключение. Существует мастер-план по развитию этой территории, есть реальные правительственные планы вложить более 100 млрд руб. в инфраструктуру курорта и более 1,1 трлн руб. в развитие региона до 2032 года. Все это — объективные факторы роста цен на недвижимость, к которым добавляются психологическая и юридическая безопасность вложений в своей стране.

Ренессанс внутреннего туризмаи ваши вложения

«Мы сейчас испытываем ренессанс внутреннего туризма», — это фраза Андрея Рэмовича Белоусова, помощника президента РФ по экономическим вопросам, первого зампреда правительства России, позднее — министра обороны.

Во время пандемии, а затем и событий 2022 года, люди по-настоящему рассмотрели нашу страну: уникальные места и ландшафты, природные парки, разнообразный необычный отдых, от которого не устаешь, как от «все включено». Архангельск, Камчатка, Казань, Смоленск, Чебоксары — места, которые казались непопулярными, стали желанными точками для туристов. Те, кто раньше выезжал за границу, путешествуют по стране. Люди, которые считали морской курорт единственно возможным вариантом отдыха, открывают для себя горы, круизы по Золотому кольцу, северное сияние и китов в Баренцевом море.

Мы живем в период экономики впечатлений. Ценности отдыха прошлых лет — поесть, выпить, искупаться, отоспаться — уступают место новым. Перегруженные информацией люди хотят быстрой смены картинки, впечатлений, которых еще не бывало, развлечений, которые запомнятся на всю жизнь. Так что без ресторанов, аквапарков и другой типично курортной инфраструктуры люди проживут, отсутствие таких объектов — небольшое препятствие для того, чтобы регион развивался как туристический. А без объектов размещения не обойтись, так что именно отели, сервисные апартаменты, модульные гостиницы собирают основной денежный поток от туристов.

Если видеть предпосылки роста туристической привлекательности, знать точки притяжения, понимать планы по развитию региона, можно выбрать супердоходный объект для вложений в месте, о котором другие инвесторы, по привычке ориентированные лишь на Москву, Петербург и Сочи, даже не подумают.

Сейчас один за другим появляются новые туристические феномены. Один из них — Териберка. Я выросла в Мурманской области, и эта рыбацкая деревушка где-то на краю мира никогда не представляла для меня интереса, равно как и для остальных жителей региона. От Мурманска это 150 км по бездорожью, а что такое бездорожье на Крайнем Севере — представляете? Если зимой туда попадешь, то можно не выбраться до весны. Жителей — 100 человек, продукты доставляют спецтехникой. Ехать туда в отпуск? Нет уж, спасибо.

Сейчас только на Арктический фестиваль в Териберку приезжает 15 тыс. человек — одномоментно! А за год село принимает до 600 тыс. туристов. Зимой — северное сияние, летом — фестиваль, фотоохота на китов, гастрономические туры. Точка на краю земли, где не было никаких предпосылок для развития туризма, стала одним из самых трендовых мест. И случилась «магия». Начали строить дорогу, провели электричество, открыли крутые рестораны. Стал ходить транспорт, заработали частные рыболовные суда, открылись экскурсионные маршруты. Сформировались рабочие места. Все это бурное развитие — только за счет туризма.

Как удалось превратить деревню на краю земли в модный туристический бренд? Какую роль в этом сыграли блогеры, тайцы и Северный Ледовитый океан? Рассказывает экс-председатель комитета по туризму Мурманской области, заместитель директора Агентства развития Мончегорска — смотрите мой подкаст с Александром Васильевичем Елисеевым по QRкоду.

Как-то подсчитали, что туризм кормит 52 сферы экономики: от строителей и мебельщиков до промышленного производства и транспорта. Пример Териберки наглядно доказывает, что так и есть. А сколько еще в нашей стране подобных недооцененных мест?

Далее в книге я покажу вам весь веер возможностей вложения денег в туристическую недвижимость — от покупки студии до строительства собственного отеля. А вы, сопоставив цифры и факты, решите, какой вариант лично для вас воплощает баланс доходности, уверенности и счастья.

Глава 2. Место силы: правила выбора региона и локации под объект

Войти на рынок доходной недвижимости можно двумя путями. Первый — доверить всю работу и дальнейшее управление проектом профессионалам. В этом случае вы становитесь инвестором, и для грамотного выбора достаточно оценить три критерия.

1) Кто создает проект? Какая репутация у компании и ее владельцев? Какой у нее опыт? Что она сама вкладывает в проект и чем рискует? Кто может за нее поручиться?

2) Насколько прочная и реалистичная финансовая модель стоит за проектом?

3) Каковы риски и стратегии выхода из проекта? Насколько быстро вы сможете вытащить свои деньги из проекта и как прирастет ваш капитал, если однажды планы изменятся?

Об этом и других нюансах инвестирования с сильным брендом мы подробно поговорим в следующем разделе книги.

Второй вариант развития событий — стать не просто инвестором, а отельером, создав свой собственный проект. Этот путь начинается с вопроса:

Какова ваша стратегия жизни на ближайшие годы?

Например, если мне сейчас предложат проект на Дальнем Востоке, я откажусь. У меня есть ресурс в виде опыта, экспертности, кадрового резерва. Есть представление о потенциале этого рынка. Но моя жизненная стратегия на данный момент не предполагает возможности уехать на полгода в Хабаровск или Петропавловск-Камчатский и потом летать туда каждые два месяца. Это субъективный фактор, но, не разобравшись с ним, бессмысленно думать о каком-то конкретном регионе или объекте.

Если вы честно отвечаете себе, что переезда не будет, то начать поиск места для будущего объекта лучше со своего региона. Дома проще получить все нужные для анализа данные: можно не только изучить открытые источники, но и лично поговорить с людьми, принимающими решения, владеющими информацией по туристическим потокам и планам развития территории.

Возможно, кто-то сейчас подумал: «Я и так все знаю». Это ловушка, в которую часто попадают инвесторы. Люди не осознают реальный потенциал своего региона — за привычными картинами сложно разглядеть зерно — ту самую фишку, ради которой сюда поедут или не поедут туристы.

Когда мы только присматривались к Мурманской области, каждый третий местный житель говорил, что гостиниц тут и так больше, чем нужно. Но в реальности в 2021 году, когда мы начинали, турпоток составлял 250 тыс. человек в год, а спустя три года — уже 500 тыс. Количество приезжающих людей выросло в два раза, а количество мест размещения за эти годы такого роста не показало! В Хибинах был и до сих пор есть дефицит комфортного жилья для туристов. Располагая полными данными, мы видим потенциал, а местные жители, глядящие лишь из своего ракурса, — нет. Поэтому даже если кажется, что все понятно, не пропускайте этап сбора объективных показателей.

Как посмотреть на регионглазами отельера

Алгоритм оценки перспективности региона из семи шагов

1) Поговорить с местными туроператорами

У компаний, которые организуют прием туров из других регионов, обеспечивают транспорт, питание, проживание, есть данные о том:

— кто к ним приезжает;

— как часто, как надолго и по какой цене;

— какие места интересуют гостей: крупные или малые города, загородные объекты, природные достопримечательности и так далее.

Здесь есть тонкий момент — нужно смотреть на количество туристов, которые задерживаются хотя бы на два-три дня, а не экскурсантов одного дня, которые вообще не остаются на ночь.

Например, в Воронежской области есть музей-заповедник Дивногорье с меловыми останцами-дивами — частями горных пород, которые со временем приняли необычные формы, древними монастырями и храмами, пещерными комплексами. Настоящее место силы! Паломники и туристы приезжают туда круглый год. При этом мест размещения всего три, и их достаточно. Бóльшая масса людей приезжает утром, осматривает дивы, ходит на экскурсии и к вечеру уезжает в Воронеж. Расстояние — всего 80 километров, а жить в городе комфортнее — больше инфраструктуры и развлечений, шире выбор отелей, гостевых домов, квартир под любой бюджет. На несколько дней люди остаются в Дивногорье лишь во время мероприятий или праздников. Стоит ли ради этого запускать новый отель на 30–50 номеров? Нет.

Методик, которые помогут четко выделить экскурсантов из общего турпотока в конкретной локации, пока не существует. Росстат фиксирует лишь количество ночевок по региону в целом.

Получить общее представление о том, на какой срок люди едут в то или иное место, можно с помощью туроператоров, которые предоставляют транспорт для экскурсий — но они видят лишь кусочек пазла. Информации о людях, пользующихся городским транспортом или собственным авто, у них нет. Корректнее всего картина будет просматриваться на больших данных. Отсюда следующий шаг в анализе региона — обратиться к государственным и муниципальным структурам.

2) Запросить данные в региональном туристско-информационном центре, комитете или агентстве по туризму

Эти службы обычно располагают данными от операторов связи и платежных систем, по которым можно отследить поведенческую модель приезжающих в регион: где они платят за отели, а где лишь за экскурсии, где задерживаются на несколько дней или недель. По моему опыту, в 90 % случаев сотрудники идут навстречу и делятся информацией, поскольку заинтересованы в развитии туризма в своем муниципалитете.

Видя, что какое-то место люди активно посещают одним днем, нужно спросить себя, что может побудить их остаться на более долгий срок? Просто природа — не аргумент. В нашей стране много прекрасных уголков: почему же люди должны выбрать именно этот?

Если ответа нет, дальше существует два пути. Первый — создавать инфраструктуру, ради которой люди захотят оставаться на несколько дней и дольше. Авторские двухдневные экскурсии, конные туры, гонки на собачьих упряжках, зоопарки, особые спа-комплексы, аквапарки — вариантов множество, однако нужно опираться на особенности климата, культуры и традиционный колорит места.

Даже в чистом поле можно создать инфраструктуру, которая будет привлекать турпоток, как это сделал, например, основатель компании «Аскона» Владимир Седов. Его усилиями во Владимирской области появился первый в России поселок городского типа, построенный на частные деньги, — Доброград. Там есть и жилая зона, и спортивно-развлекательная инфраструктура, и отель. Но этот путь предполагает значительный объем инвестиций — причем как финансовых, так и временных.

Второй, более легкий, путь — найти место в регионе, где уже есть инфраструктура и места притяжения.

3) Оценить объем коллективных средств размещения

Следующий шаг анализа — понять, где люди в принципе могут остановиться в вашем локациях внутри него.

Сколько там отелей, гостевых домов, санаториев, баз отдыха, пансионатов и кемпингов? Где они локализуются? Каковы уровень комфорта и цен? Для кого предназначены эти объекты?

Все подробности по средствам размещения можно найти на «Яндекс.Картах» и сайтах-агрегаторах, таких как «Островок», «Суточно» и подобных.

4) Посмотреть официальную статистику по движению турпотоков

На сайте Росстата в разделе «Официальная статистика» — «Туризм» можно свободно скачать годовые, квартальные и месячные данные по движению туристских потоков во все регионы России. Как я уже упоминала выше, есть даже разбивка по количеству поездок и по количеству ночевок.

Также на сайте Росстата можно найти оперативные данные о численности гостей в гостиницах и санаторно-курортных организациях во всех регионах за разные периоды. Есть фильтр по численности размещаемых российских и иностранных граждан, данные по количеству ночевок и доходам коллективных средств размещения (отелей, гостевых домов, хостелов, санаториев) по регионам.

Города и муниципалитеты внутри региона официальная статистика не рассматривает, но зато дает полное представление о том, насколько популярен регион в целом и какова динамика спроса по годам и сезонам.

5) Найти статистику «Яндекс.Путешествий»

Сервис подсчитывает количество запросов пользователей, собирает собственные аналитические данные по количеству мест проживания, ночевкам, ценам и другим параметрам. Эта аналитика распространяется в основном на профессиональных конференциях и профильных мероприятиях сферы туризма, но, как правило, все самое интересное быстро тиражируется в СМИ, и упоминания можно найти в открытых источниках.

6) Изучить официальные планы развития региона и муниципалитетов

Идеальная картина вложения денег выглядит так:

— инвестор выбирает недооцененное место, которое вот-вот станет популярным, но об этом пока знают лишь избранные;

— покупает землю или объект, пока они стоят дешево;

— а потом, когда цены на размещение взлетают, получает высокую прибыль.

Так, люди, которые в начале 2000-х знали о планах по созданию горного парка «Рускеала» и запуске ретропоезда, вовремя запустили проекты с минимальными вложениями, и сейчас отлично себя чувствуют. А в 2024 году купить там объект уже проблематично: порог входа высокий, и доходность на вложенный капитал — ниже, чем в менее раскрученных локациях.

Поэтому при выборе региона важно оценивать не только ситуацию, которая сложилась на сегодняшний день, но и то, какой она будет завтра. Для этого необязательно владеть инсайдерской информацией — инвестиционные планы публикуются и в открытых источниках.

Например, застройщик комплекса апартаментов в Смоленске, которым мы сейчас управляем в качестве гостиничного оператора, планируя свой проект, ориентировался в том числе и на будущие инвестиции от государства. Было известно, что на ремонт объектов Смоленского кремля в 2024 году направили более 263 млн руб. Помимо работ по реконструкции план включал также оборудование музеев, фотозон, смотровых площадок. На культурные и туристические объекты города затрачиваются большие деньги, власти заинтересованы в развитии, и, конечно, бизнес видит в этом потенциал.

Информацию о государственных инвестициях, планах по ремонту или строительству инфраструктуры легко найти в СМИ, на порталах Правительства регионов, корпорациях развития и даже на сайтах муниципалитетов. Мастер-планы по развитию территорий — на сайте Дом.рф.

Конечно, планы не всегда исполняются в точности, и все инвесторы в той или иной степени рискуют, но эти данные помогают достаточно точно оценить общий потенциал региона.