Выигрываем споры с застройщиком! Советы адвоката и образцы документов

Если при рассмотрении представленных на регистрацию документов выяснится, что в отношении одного и того же конкретного объекта уже зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, в регистрации договора долевого участия будет отказано.

Срок регистрации первого договора – 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. После государственной регистрации первого договора регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома или иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более 5 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Госпошлина за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с 1 января 2015 года составляет:

– для физических лиц – 350 рублей

– для организаций – 6 000 рублей

2. Предварительный договор купли-продажи объекта долевого строительства – «серая» схема договора участия в долевом строительстве

Не секрет, что строительство многих объектов финансируется не посредством договоров участия в долевом строительстве, а посредством предварительных договоров купли-продажи еще не построенных жилых и нежилых помещений.

При этом в дополнение к таким предварительным договорам заключается либо договор займа, в соответствии с которым будущий собственник объекта передает его фактическую стоимость заемщику, он же застройщик, либо договор купли-продажи векселя застройщика на сумму стоимости новостройки.

Чем плохи такие схемы и почему лучше их избегать?

Во-первых, предварительные договоры купли-продажи, в отличие от договоров участия в долевом строительстве, не подлежат государственной регистрации, что само по себе гарантирует ваши права на приобретаемый объект гораздо меньше, чем в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Почему? Потому что проконтролировать количество предварительных договоров купли-продажи фактически невозможно и не исключено, что на приобретаемую вами квартиру или иной объект недвижимости будет заключено несколько предварительных договоров, причем ваш окажется далеко не первым. Да, мошенников можно будет привлечь к какой угодно ответственности, но ваши шансы реально вернуть свои деньги стремятся к нулю.

Во-вторых, вексель – это ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы (ст. 815 Гражданского кодекса РФ). Это не деньги, а обязательство выплатить их. И если в предварительном договоре купли-продажи не предусмотрена возможность покупателя оплатить приобретаемую недвижимость при помощи векселя продавца, а срок оплаты векселя еще не наступил и вы не можете воспользоваться процедурой зачета однородных встречных обязательств (ст. 410 Гражданского кодекса РФ), продавец, он же застройщик, может просто отказаться принять у вас свой вексель к оплате.

Опять же, вероятность привлечения такого продавца-застройщика к ответственности и получения судебного решения о взыскании с него уплаченных денег со всеми уместными процентами и неустойками велика, но это трата времени, нервов и денег, а главное – почти никакой перспективы реального удовлетворения ваших требований.

Что касается договора займа – ситуация абсолютно аналогичная с векселем, ведь вексель – это заемное обязательство.

В-третьих, если у застройщика добросовестно оформлены все разрешительные документы на строительство, он не будет использовать схем с предварительными договорами и договорами займа или купли-продажи векселя. Он без лишних для себя проблем заключит с вами адекватный договор долевого участия в строительстве. Почему? Потому что законом прямо запрещено привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, иными способами, кроме поименованных в Законе №214-ФЗ, а именно: (1) посредством заключения договоров участия в долевом строительстве, (2) посредством выпуска специальными субъектами жилищных сертификатов и (3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В случае же заключения предварительных договоров и финансирования гражданами застройщика посредством займов и покупки векселей застройщика имеет место нарушение прямого запрета закона на привлечение денежных средств для строительства таким образом.

Зачем же, заключая предварительный договор купли-продажи, прямо подставлять себя под проблемы, связанные с отсутствием у застройщика разрешительных документов на строительство или с оформлением им прав на земельный участок (а проблемы будут заключаться в невозможности по окончании строительства зарегистрировать свое право собственности иначе, чем обратившись в суд с иском о признании права собственности на объект долевого строительства, и то вопрос – удастся ли получить удовлетворение иска)?

По нашему мнению, ответ очевиден – в такие договорные отношения с застройщиком вступать не стоит. Тем более, в настоящее время нет никаких проблем с выбором строящихся объектов и их застройщиков.

3. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве: есть ли смысл опасаться?

Права требования по договору участия в долевом строительстве являются оборотоспособными и могут являться предметом уступки, как и предметом залога, мены, дарения и других гражданско-правовых сделок.

Законом №214-ФЗ (ст. 11) установлены некоторые ограничения применительно к уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, о которых нужно знать.

Что это за ограничения?

Первое. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга по оплате цены договора на нового участника долевого строительства.

И второе. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Больше ограничений никаких нет. Однако, при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве необходимо следовать вышеприведенным советам о заключении самого договора участия в долевом строительстве, внимательно инспектировав и текст договора долевого участия, и по максимуму проверив самого застройщика всеми доступными вам способами.

4. Гарантии качества объекта по договору участия в долевом строительстве

Общая норма, регламентирующая гарантии застройщика в части качества передаваемого объекта долевого строительства – это ст. 7 Закона №214-ФЗ.

В соответствии с названной нормой закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как поступить, если предлагаемый вам к приемке объект не соответствует требованиям качества?

Ответ на этот вопрос зависит от квалификации выявленных вами недостатков строительства как существенных или несущественных.

Разберемся с этими терминами. К большому сожалению, Закон №214-ФЗ не содержит их определения, но правоприменительная практика руководствуется по аналогии теми понятиями, которые даны Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 475 ГК РФ) и Законом от 7 февраля 1992 года №2300—1 «О защите прав потребителей» (преамбула Закона) применительно к качеству товаров, а именно: к числу СУЩЕСТВЕННЫХ относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.