Как выбрать участок для дома. Пошаговое руководство

СОВЕТ: Определите предпочтительные направления и районы. Хорошая возможность узнать все о своем будущем месте жительства – прожить здесь какое-то время (допустим, снять на сезон дачу). Тест-драйв участка многое поставит на свои места в ваших поисках.

Планируя изучать местность на личном авто, сразу определите для себя оптимальное расстояние, с точки зрения удаленности от города. К примеру, максимум 30—50 километров от МКАД. Кстати, из-за постоянного дорожания земли 100 километров от Москвы – уже не так чтобы далеко. При помощи топографической карты нетрудно выделить для себя наиболее интересные локации, куда следует съездить и ознакомиться в реальности.

Дорожная сеть и трафик

Что смотрим? Дорожную сеть, загруженность и качество дорог, обеспеченность разными видами транспорта.

Учитывая современную загрузку дорожной сети, близость поселка к нормальным «проходимым» трассам является большим преимуществом. Даже если вы нашли хороший участок, он устраивает по цене, но добраться к нему можно только по многокилометровым пробкам, трижды подумайте прежде, чем покупать. Стоит ли оно того, чтобы ежедневно терять по несколько часов жизни в дорожных заторах, подрывать свое физическое и психическое здоровье? При этом заметно вырастут расходы на автомобиль: в пробках значительно увеличивается расход бензина, сокращается моторесурс двигателя.

ВАЖНО! Изучите автомобильный трафик на дороге, ведущей к намеченному поселку. Проверьте этот момент, построив маршрут в автонавигаторе. Проложите путь в разные дни недели и в разное время суток (часы пик утром и вечером). Проедьте маршрутом лично – так вы точно будете знать, сколько в действительности придется тратить на дорогу в пятницу вечером или утром в понедельник.

Несмотря на перегруженность большинства трасс Московской области, вполне реально подобрать поселок, в который можно добираться с минимальными пробками.

Имеет смысл поинтересоваться перспективными проектами строительства транспортных развязок, дорог, остановочных платформ и станций. Их появление может существенно изменить транспортную обстановку в изучаемой местности. Остановка общественного транспорта рядом – очень хорошо, поверьте. Всякое бывает, машины тоже иногда ломаются.

ВНИМАНИЕ! Осторожно с выбором участка рядом с крупными стройками и инфраструктурными объектами типа автотрасс, аэропортов. Есть риски попадания в охранную зону (ЗОУИТ), изъятия земли. Нужно проверять.

Инфраструктура

Инфраструктура – это магазины, школы, детские сады, поликлиники, больницы, аптеки, места для досуга, спорта и развлечений, предприятия бытового обслуживания и т. д.).

При переезде за город большое значение получает близость к «цивилизации» – кардинально менять образ жизни и жертвовать привычными бытовыми удобствами многие горожане обычно не готовы. Если вы относите себя к таковым, стоит рассматривать покупку земли в тех местах, где есть хотя бы минимальный набор объектов инфраструктуры:

– магазин, аптека

Удаленность привычных торговых сетей нередко вынуждает владельцев загородного жилья закупать в городе на неделю-другую вперед продукты питания, бытовую химию, лекарства и т. д. Стоит отметить, что сейчас практически нет поселков, в которых бы полностью отсутствовала возможность купить товары первой необходимости. Вопрос состоит лишь в близости магазинов и широте выбора.

– медицина

Сколько добираться до поликлиники, травмпункта, если вдруг возникнет необходимость? Изучите отзывы о местных медучреждениях и врачах. Маленькие дети часто болеют – хороший педиатр недалеко от дома будет вашей палочкой-выручалочкой.

– детский сад, школа

Идеальный вариант, когда до детсада и школы можно дойти пешком или курсирует школьный автобус. Совсем другое дело: ездить куда-то дважды в день. Заранее продумайте и морально приготовьтесь жить в таком режиме.

– государственные учреждения

Хорошо бы заранее узнать, где находятся администрация, почта, МФЦ, учреждения соцзащиты и т. д. Особенно, если вы собираетесь прописаться в построенном доме.

СОВЕТ: Изучите в 2ГИС или на «Яндекс. Картах» близлежащие селения на наличие в них торговых, развлекательных центров, магазинов, рынков, банкоматов, пунктов выдачи заказов, парикмахерских, шиномонтажки и иных интересующих вас объектов.

Вакансии рядом

Преимущество работы на удаленке или недалеко от дома очевидно. Ведь тратить драгоценное время на многочасовые поездки в город и обратно не хочется никому. Поэтому, если вы рассматриваете вариант работы или подработки ближе к дому, целесообразно изучить подходящие вакансии в округе. Для этого определите для себя максимальное расстояние до будущего места работы. В результате у вас получится круг, радиус которого соответствует этому расстоянию, а в центре – ваше будущее местожительство. Интересующие вас вакансии будут внутри круга. Изучайте находящиеся здесь предприятия и делайте выводы. В помощь: поисковые запросы, Яндекс. карты, справочники.

Экологическая безопасность

Что изучаем? Есть ли поблизости промышленные объекты, вредные производства, ЛЭП, кладбища, скотомогильники, какова роза ветров в разное время.

Мы с женой решили сменить городскую квартиру на загородный дом, чтобы дышать чистым воздухом, слушать тишину и иногда ходить босиком по зеленой травке. Иными словами, мы хотели жить в экологически благополучном месте. А как удостовериться, что выбранный земельный участок соответствует? Тут на помощь приходит экологическая экспертиза. Проведение экоэкспертизы даст гарантию, что вы будете жить в безопасном, с точки зрения экологии, месте.

ИНФО: В России проведение инженерно-экологических изысканий (ИЭИ) регулируется федеральным законом «Об экологической экспертизе» от 23.11.1995 №174-ФЗ, СП 502.1325800.2021 «Инженерно-экологические изыскания для строительства. Общие правила производства работ» и «Градостроительным кодексом» от 29.12.2004 №190-ФЗ (Ст. 49 ГрК РФ). Совсем свежий документ – ГОСТ Р 71392—2024 «Зеленые» стандарты. «Зеленое» индивидуальное жилищное строительство. Методика оценки и критерии проектирования, строительства и эксплуатации.

ВАЖНО! Для ИЖС проведение экоэкспертизы не обязательно. Кроме случаев, когда земельный участок частично или полностью находится на особо охраняемой природной территории (выявляется в публичной кадастровой карте и ГПЗУ).

И все же в отдельных случаях экспертиза желательна. В каких? Выбранный участок может быть расположен на бывшей территории промышленного предприятия или колхоза, свалки или еще чего неполезного. Как пример: элитный жилой комплекс по соседству с кладбищем. Думаете, шучу? Нисколечко, знаю такой.

С осадками, паводковыми и сточными водами на участок могут попадать вредные вещества, канцерогены, пестициды и токсины, делающие место небезопасным для земледелия и полноценного проживания.

На чистоте земельного участка не лучшим образом сказывается и близость автомагистралей. В идеале место жительства должно быть удалено хотя бы на 2—3 километра от автотрасс, на 5—10 км – промышленных, отопительных и других экологически неблагоприятных объектов.

Показания к проведению экологической экспертизы на земельном участке:

– если недалеко заводы, крупные агрохозяйства, полигоны отходов или свалки;

– если в прямой видимости ЛЭП и трубы котельных;

– если невозможно узнать историю участка (что тут было ранее);

– если собираетесь выращивать овощи, фрукты;

– если есть проблемы со здоровьем (астма, аллергия, повышенная чувствительность на химию), в доме будут жить дети.

Инженерно-экологические изыскания (ИЭИ) – комплекс работ по изучению участка – может выполняться отдельно или совместно с геодезическими и геологическими. Здесь зависит от заказчика.

В полную программу ИЭИ входит анализ грунтов на различные вредные примеси и болезнетворные бактерии, проверка питьевой воды, радиационное исследование (гамма-съемка), химический анализ воздуха. В частности, диагностика источников радона.

Радон – токсичный природный газ, в 7,5 раз тяжелее воздуха, легко растворяется в воде. Он накапливается в земле, выделяется понемногу в атмосферу с потоками более легких газов (водорода, углекислого газа, метана, азота и др.) и концентрируется в нижних этажах и подвалах зданий, может загрязнять воду в скважине.

Именно радон вносит наибольший вклад в радиоактивное облучение человека. 3/4 годовой дозы облучения от земных источников радиации и примерно 1/2 этой дозы от всех природных источников.

В некоторых случаях предусматриваются дополнительные исследования: газогеохимические, агрохимические, измерение блуждающих токов, электромагнитного поля в разных диапазонах, уровня шума и вибрации.

Такое внимание к экологии может показаться излишним. Само собой, решать вам. Но знайте, что случаи выявления опасных веществ и превышения предельных значений загрязнений не единичны.

ВАЖНО! Если не хотите делать комплексную экоэкспертизу, по меньшей мере возьмите пробы воды и отвезите на исследование в лабораторию, чтобы знать, какую воду будете пить и потребуется ли дополнительная очистка.

Шум

Еще один важный фактор влияния на комфортность территории – шумовая нагрузка. Изучаем источники шума (авиатрассы самолетов над поселком, аэропорт, железнодорожные пути, автомобильные трассы, промышленные объекты) и как меняется шум в течение суток, недели, в разное время года.

ИНФО: Транспорт создает до 70% звукового загрязнения на урбанизированных территориях.

Если поблизости расположен аэропорт, автомагистраль или железная дорога, это серьёзно увеличивает уровень шума. Имеет значение даже, с какой стороны чаще дует ветер в сторону вашего дома – от трассы или к ней.

Чтобы шум от шоссе или железной дороги не портил идиллию загородной жизни, сейчас устанавливают вдоль дорог шумопоглощающие экраны. Но не всегда и не везде. Делать индивидуальный шумозащитный экран за свой счет – дело затратное.

В поселках, расположенных на равнинах и на берегах больших водоемов, уровень шумового загрязнения выше, так как здесь звуковые волны распространяются лучше.

К примеру, у моих родственников дом в поселке на берегу реки. Ровное место. За речкой – большое село с железнодорожной станцией. От дома до железной дороги по прямой примерно 5 км – расстояние приличное. Однако я неоднократно замечал, будучи у них в гостях, как на станции делают объявления по громкой связи, а ночью в открытые окна хорошо доносятся звуки проезжающих электричек и товарняков.

Другой известный вариант: хотя аэропорт от дома достаточно далеко, все равно постоянно гудят взлетающие и идущие на посадку самолеты.

Другими источниками шума в сельской местности выступают фермерские хозяйства и расположенные на удалении промышленные предприятия. Пока ваш поселок строится, атрибутом жизни на продолжительное время будет шум от строительной техники.

По санитарным нормам безопасным уровнем громкости для человеческого уха считается 55 дБ днем и 45 дБ ночью. Для сравнения: взлетающий пассажирский самолет – 140 дБ, гром – 120 дБ, компрессор / газонокосилка – 110 дБ, поезд – 100 дБ, моторный катер / грузовик – 90 дБ, оживленная трасса – 85 дБ, экскаватор – 75 дБ.

СОВЕТ: Оценивайте шумовое воздействие в комплексе – не только по расстоянию до источника звука, но также примите в расчет время суток, рельеф местности, розу ветров, перспективные изменения застройки и транспортной инфраструктуры (генплан района).

ВНИМАНИЕ! Ветер может усиливать / уменьшать звуковое воздействие. Смотря, в каком направлении дует. Если источник шума находится недалеко, совсем не факт, что из-за этого вы будете испытывать дискомфорт. И наоборот, если источник шума достаточно удален, из-за особенностей розы ветров он может причинять неудобства.

Чтобы получить представление о шумности места:

– Читайте отзывы в сети, поговорите с местными жителями.

– Побывайте на участке в разное время суток и в разные дни.

– Оцените на будущее возможность противошумовых мероприятий (живая изгородь из растений, звукоизоляция дома, шумозащитный экран).

– Поищите информацию о перспективных проектах строительства в данном районе: транспортных развязок, станций ж/д и метро (в Москве оно давно вышло за МКАД), а также прочих объектов (заводов, других поселков, объектов инфраструктуры).

Отличный звуковой барьер – лесополоса между трассой и поселком. Полностью шум не устраняет, но заметно снижает уровень громкости.

Эффективное средство борьбы с уличным шумом – живая изгородь. Для неё отлично подойдут хвойные растения – туя, можжевельник, ель. Лиственные кустарники обеспечат более плотную защитную стену, но только в теплое время года. Другим «звукопоглощающим» растением считается популярный нынче девичий виноград.

Изгородь лучше высадить как можно ближе к дороге, но с соблюдением отступов от границы с соседним участком (для кустарника – не менее 1 м, для невысокого дерева – 2 м).

СОВЕТ: Уточните у владельца участка / в администрации поселка, проводилась ли проверка на экологическую чистоту. При положительном ответе попросите ознакомиться с результатами, чтобы убедиться в том, что заверения об экологичности участков не являются просто рекламным трюком.

Часть 3. ПОСЕЛОК

Коммуникации

Стоимость участка напрямую зависит от наличия инженерных коммуникаций: электричества, газа, водоснабжения и канализации. От того, какие коммуникации есть на участке, какие из них заведены и готовы к подключению.

В вопросе с коммуникациями будьте предельно осмотрительны. Особенно в отношении низкоценовых предложений земли без подряда.

Во-первых, когда коммуникационных сетей еще нет, не верьте на слово, что они в ближайшее время появятся, даже если продавец клянется своим здоровьем. Попросите подтвердить обещания документами.

Во-вторых, довольно часто недорогие участки обеспечены только электричеством, а решать вопрос с водой и газификацией предлагается индивидуально. Соответственно, за это придется платить дополнительно, а это немалые затраты денег и времени, которые надо учитывать при покупке.

В-третьих, привлекательная цена за участок с коммуникациями может таить подвох: в рекламе указывают стоимость «голой земли», а потом оказывается, что с учетом коммуникаций она обойдется в 2—3 раза дороже.

ВНИМАНИЕ! Надежный способ проверить возможность подключения коммуникаций к данному участку – технические условия (ТУ). В техусловиях описаны все параметры будущего подключения. Документ предоставляется владельцу бесплатно по заявке через Госуслуги в течение 30 дней. Имейте в виду: на каждую инженерную сеть – свои техусловия, свой отдельный документ2. Отсутствие у продавца земли технических условий может сигнализировать о проблемах с подключением.

Электричество

Без электричества начать строительство невозможно. Конечно, строители могут привезти свой автономный генератор, но это будет временным решением и удорожанием стройки.

ВАЖНО! Электричество непременно должно быть, в любом случае! Без него нет ни стройки, ни нормальной жизни.

И первое, что нужно выяснить при выборе земельного участка:

– Сколько киловатт выделено на домовладение?

– Есть ли ограничения по мощности, реально ли при необходимости ее увеличить?

– Каково состояние электросетей: случаются ли в округе скачки напряжения и отключения электричества? Насколько быстро устраняются поломки?

– Какой в данном месте тариф на электричество?

– Какая электросетевая организация обслуживает территорию?

Все эти вопросы уточняйте у продавца участка, в администрации и у жителей поселка.

ИНФО: Выделенная мощность (или разрешенная мощность) – это максимально допустимая единовременная нагрузка в кВт на сеть потребителя (квартиру или частный дом). Для новых участков минимальный лимит по электричеству составляет 15 кВт (трехфазная сеть).

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Примечания

1

Примечание: Имущество, облагаемое налогом, перечислено в ст. 401 НК РФ. В частности, сюда относятся: жилые дома и объекты незавершенного строительства (поставленные на кадастровый учёт).

2

В некоторых регионах для удобства граждан порядок упрощен. Так, в Московской области действует правило «одного окна», когда по единой заявке землевладельцу выдают ТУ сразу по всем видам ресурсов. Конечно, так лучше: быстрее и не нужно загружать по несколько раз одни и те же документы.