Финансовая свобода в квадратных метрах. Стратегии в недвижимости

Vibe Residence Karon – проект, где совпало все! Всего 180 метров до моря, реальная пешая доступность. Район Карон полностью сформирован: кафе, магазины, отели 5* и стабильный спрос на аренду круглый год.

Ключевые преимущества:

– 180 метров до пляжа;

– всего 309 апартаментов;

– rooftop бассейн, фитнес, спа, коворкинг, кафе;

– панорамный вид на море;

– старт цены от 118 000 бат/м;

– мебель и техника включены;

– гарантированный доход в валюте 7% годовых на 5 лет.

Квартира у моря за 10 млн рублей звучит как мечта, но это реальность! Причем не просто голые стены, в стоимость уже включены мебель, техника и вся отделка – заезжай и живи! А самое приятное, что есть удобная рассрочка, так что не нужно вносить всю сумму сразу. Мы каждый день подбираем подобные проекты для своих клиентов и считаем, что инвестировать нужно не только выгодно, но и с комфортом, чтобы квартира уже сегодня приносила удовольствие.

Если вы тоже хотите жилье у моря, где все продумано до мелочей, напишите нам и мы поможем подобрать лучший вариант именно под ваш бюджет и цели.

Таиланд – идеальное место для спокойной, обеспеченной жизни у моря! Вы покупаете надежную квартиру в проверенном проекте, живете в ней, когда хотите, а в сезон сдаете и получаете пассивный доход 5—8% годовых. За 21 год на рынке, пройдя сотни сделок, мы видим, какие объекты действительно дают такой результат, а какие только обещают.

Таиланд – страна, где энергия чувствуется в воздухе. Где идеи превращаются в глобальные бренды. Где из простоты рождается масштаб. Если вы умеете видеть потенциал, вы увидите его и здесь. И, возможно, ваша история начнется так же, как и моя: с первой инвестиции в любимый Тай.

БАЛИ…

Вы наверняка думаете, что Бали – это что-то типа Мальдив, только океан и песочек? Нет друзья, все не так однозначно. Остров просто очень разный: на севере – чудесное море, на юге – голубой океан, в центре – жесткие джунгли, а чуть глубже, в самом центре острова – сумасшедшей красоты горы! В этом суперсила Бали: на протяжении 160 км можно найти все. Именно эта сила делает его объектом желания и точкой на карте для идеального отпуска для людей со всего мира. И как же с любимого больше 20 лет Таиланда меня занесло на Бали, спросите вы?

Отвечаю: многие клиенты, рассматривающие Таиланд для инвестиций, стали задавать вопросы про Бали. К тому же мой старый партнер по элитной недвижимости в Москве проживал на острове уже третий год и постоянно приглашал меня, чтобы отдохнуть, изучить остров и рассмотреть его в качестве перспективного направления для инвестиций.

Немного статистики этого года: Бали опять возглавил список лучших туристических направлений 2026 года.

Нуса Дуа – один из самых престижных и спокойных районов острова Бали, полуостров Букит, милый родной Букит, именно здесь мы и жили последний месяц. Белоснежная архитектура в греческом стиле, приватные бассейны, зеленые сады, руфтопы, виды на океан и закаты. До топовых пляжей Бали пять минут, рядом гольф-клуб мирового уровня и пятизвездочные отели. Большинство вилл и апартаментов, которые здесь строятся проданы уже на этапе пресейла… Поэтому, если вы еще не на Бали, как инвестор, как турист, как экспат, задайте себе вопрос: «Почему я упускаю эту возможность?»

Ну а сейчас мы поговорим о том, какие есть права на владение недвижимостью на Бали.

Есть две формы, самые популярные, которые все называют Лизхолд и Фрихолд. Фрихолда для иностранных граждан не существует, только для местных, но есть исключения, как и в любом законе. Обычная практика – это Лизхолд, когда вы берете землю в аренду на ограниченное время пользования у индонезийца. Вы оформляете право собственности на эту землю через договор аренды, оно обычно ограничено сроками, например, 30, 50, 80 лет. Это зависит от того, на каких условиях вы договоритесь с владельцем земли.

Мы наблюдаем рынок недвижимости Бали с постковидных времен – всего несколько лет, но и за это время он изменился от безумно хайпового к холодному и безжизненному, и вот теперь вновь теплеет. Сегодня на Бали идут далеко не все, а только самые «заряженные» инвесторы, которые видят рынок шире, чем среднестатистический любитель треш-контента на YouTube.

Индонезия по-прежнему является одной из восьми крупнейших экономик мира, наряду с США, Китаем и Индией, а Бали – одним из самых популярных туристических направлений мира, не имеющим ярко выраженной сезонности, со среднегодовой загрузкой туристической недвижимости в районе 65—75%.

Фокус инвестора на безопасности, минимизации рисков, сохранении и приумножении капитала. Сейчас уже никто не бьется в агонии «it’s now or never» – сейчас или никогда, почти все принимают решения обстоятельно. Покупать напрямую у застройщика – по-прежнему «зашквар». Большие инвесторы так не делают, а предпочитают пользоваться независимым мнением и привлекать независимых специалистов для объективной оценки рынка и выбора подходящего портфеля объектов.

Все реже на рынок заходят новые небольшие застройщики, а некоторые из тех, что построили 1—2 проекта сворачивают «лавочку» и уходят с рынка. Тем крепче становятся те, кто ориентировался прежде всего на качество, а не на объем. Хотя и те, и другие пережили непростые времена. Среди проектов крупных системных застройщиков по-прежнему есть те, в которые заходить однозначно стоит. Агентства по-прежнему существуют для того, чтобы давать независимую оценку и информировать не только о потенциалах доходности, но и о возможных рисках. При выборе нужно делать ставку на наименее рисковый проект при прочих равных. А также мы делаем акцент на том, чтобы оставаться с вами на протяжении всего взаимодействия с застройщиком и уже после подписания договора.

Итак, поехали, друзья, классика Бали.

Для тех, кто давно планировал приобретение апартаментов, но откладывал. Готовые апартаменты в Чангу (Переренан) :

– двухуровневый 1-спальный апартамент 60 кв. м;

– первая цена – 165 000$;

– специальная цена для наших клиентов – 130 000$.

Инфраструктура комплекса:

– бассейн 16 метров,

– руфтоп с зоной отдыха и кинотеатром под открытым небом,

– спортивный зал,

– студия для записи подкастов,

– 7 минут на байке до пляжа Переренан.

Лизхолд 25 лет +25 лет гарантированного продления. Апартаменты полностью укомплектованы мебелью и техникой, подходят для сдачи в аренду или для личного проживания.

Знаете, есть на Бали классные объекты, а есть менее интересные. И на каждый объект сегодня на YouTube десятки обзоров. Смотришь, и, кажется, все ок. Но если копнуть глубже, обнаружатся нюансы, про которые в «обзорчиках» никто не скажет. Поэтому, дорогие инвесторы, не очаровывайтесь цифрами доходности в табличках, отрисованных застройщиком, а наряду с ожидаемым показателем ROI соотносите прежде всего риски по разным проектам.

Где-то участок взят в рассрочку и еще не оплачен полностью, а как насчет строительства в резидентской зоне? Может быть оптимистичный план на получение SLF (функциональный сертификат по готовности здания) без подачи на PBG (разрешение на строительство, которое оформляется до начала строительных работ). Где-то PBG уже получен, а может быть, только поданы документы, и ждать перехода от расчистки участка к строительным работам еще 11 месяцев. Конечно, все может быть идеально, кроме того, что вдоль проекта простирается прекрасная река, и требуемый отступ не соблюден.

Анализируйте ситуацию, подключайте риск-менеджмент и, самое главное, не пытайтесь объять необъятное, привлекайте профессионалов к вопросу, ведь дело касается Ваших денег!

Про цвет земли на Бали

Если вы уже находитесь в процессе выбора объекта недвижимости на Бали, вы наверняка уже знаете, что на Бали есть три основных типа земельных участков:

– зеленые – сельскохозяйственные;

– желтые – резидентские;

– красные – коммерческие.

Но все не так просто! Например, желтый участок может иметь сельхозназначение, а коммерческие зоны бывают не только красными, но и розовыми, оранжевыми и т. д.

На что важно обращать внимание?

– Назначение земли.

– Разрешенный коэффициент застройки.

– Какие постройки разрешено возводить на участке.

Как разобраться?

В Индонезии есть государственные сайты с картами зонирования. Помимо этого, мы всегда можем заказать юридическую проверку. В рамках такой проверки рассматривается не только зонирование, но и другие важные аспекты, обеспечивающие безопасность сделки.

Стройка на Бали, инвестиции в недвижимость и пассивный доход

Готовая вилла на первой береговой линии в проекте Oceaniq подробно.

На старте продаж этого комплекса здесь уже были небольшие коммерческие помещения и облагороженная набережная. Причем это была муниципальная инициатива, поскольку это территория, которая является частью культурного наследия и она пролегает прямо перед комплексом, поэтому можно сказать, что владельцам вилл первой очереди очень повезло. Можно выйти из своей виллы и сразу попасть на пляж – он дикий, скалистый и здесь можно посерфить, либо на пляж отеля «Мулия», который находится буквально в двух минутах от этой точки, и там уже можно купаться, загорать, пользоваться шезлонгами, все что угодно!

Для второй очереди это будет расстояние 800 метров, что тоже очень близко, а мы с вами знаем, что близость к океану и локация в целом для недвижимости – основной показатель.

Из чего же состоит вилла?

– Внутренний двор, где расположен бассейн с обратным течением, которое можно использовать для тренировок.

– Терраса с огромной стеклянной дверью из закаленного стекла, высота профиля 3,2 м. Это сделано специально, чтобы не перекрывать вид.

– Гостиная с техническим помещением, которое на самом деле используется как гардеробная и постирочная первого этажа.

– Кухонная зона максимально минималистична: здесь встроенный холодильник, мойка, посудомоечная машина, вытяжка, плитка из натурального камня, привезенного из Эмиратов, бесшовные панели от пола до потолка.

– Санузел первого этажа, великолепное зеркало от пола до потолка, свет утоплен в нише.

– Лестница на второй этаж из натурального камня.

– Холл второго этажа оформлен панно, которое делают балийские мастера, и в каждой вилле это панно уникально.

– Первая спальня не перегружена совершенно никакими деталями. Удобная качественная кровать, встроенная гардеробная, управление шторами и кондиционером с одной панели, высота матраса здесь 37 см – это совместное балийско-американское производство. Такие матрасы закупают пятизвездочные отели, такие как «Марриотт».

– С балкона вид на океан!

– Мастер-спальня, мастер-санузел с премиальной техникой, огромная белая прекрасная ванна, огромное тонированное окно «в пол». Вы можете смотреть на небо, если вам хочется, прямо из своей ванной комнаты.

Средняя финансовая доходность 12—14% годовых при среднесуточной ставке от 90 долларов. Знаете, иногда мы слышим от клиентов, которые все не решаются на покупку что-то вроде: «Ой, Владимир, пока семейные дела, не до Бали», «Поступление ребенка», «Ремонт в своей квартире» и т. п. Понятно, что это жизнь, и ее невозможно поставить на паузу! И не нужно! Нужно ее жить. Только не откладывать инвестиции на «потом». Единственное, чего нам никто не вернет – это время.

Владельцы объектов, которые мы оформляли на стадии строительства на Бали, уже получают первые дивиденды, и те, кто ориентировался на долгосрочную стратегию и доход от сдачи в аренду, особенно довольны.

Теперь вопрос к вам, что вернется вам сторицей – условный ремонт на кухне или инвестиции в объект недвижимости, который будет генерировать для Вас регулярную прибыль? Пишите, друзья, сделаем для Вас подбор, исходя из ваших пожеланий и бюджета.

Как мы оцениваем новый объект, выходящий в продажу?

Любой уважающий себя риелтор на Бали порекомендует перед покупкой объекта провести due diligence (юридическую проверку). Однако проведение due diligence стоит от 500 до 1 500$, и на начальном этапе мы всегда проводим предварительную оценку.

– Оценка локации: насколько она популярна на сегодняшний день? Как вписывается в общие тенденции развития острова?

– Статистика по средней заполняемости и среднесуточной стоимости в локации, для этого можно воспользоваться статистикой Airdna.

– Соответствие зоны земли (цвета) назначению постройки. Если мы планируем сдачу объекта в посуточную аренду, подойдут участки предназначенные под коммерческую застройку. Здесь пользуемся данными Batara Badungkab.

– Запрос плана получения разрешительной документации по проекту. Уточняем, получает ли девелопер на проект PBG и AMDAL или планирует по окончанию строительства получить SLF.

Если на этом этапе все ок, мы берем объект в работу и предлагаем вам.

Зачем все это делать?

Рынок недвижимости Бали на сегодняшний день показывает одну из самых интересных доходностей в мире, но недостаточно зарегулирован, и многие пользуются лазейками, которые оставляет девелоперам законодательство.

Это не плохо, но наша задача свести риски инвестора к минимуму или, по крайней мере, предупредить об имеющихся. Еще больше обзоров и объектов Вы можете увидеть в нашем Телеграм-канале.

Сейчас рынок вновь набирает обороты и мы здесь, чтобы инвестировать и зарабатывать вместе с вами, друзья! Недвижимость на Бали – это ваш шанс войти в растущую экономику и закрепить за собой «кусочек свободы».

Ответы на вопросы о недвижимости Бали, которые мы получаем чаще всего

Сколько стоит недвижимость на Бали?

– Апартаменты ~ от $80 000

– Таунхаусы ~ от $160 000

– Виллы ~ от $230 000

Можно ли купить недвижимость на Бали дистанционно?

Да, 80% сделок с недвижимостью на Бали проходят удаленно. Хотя те, кто покупают с нами, в основном прилетают на остров.

Возможна ли рассрочка?

Да, для большинства объектов доступна рассрочка платежей на весь срок строительства.

Размер первоначального взноса?

Обычно ПВ составляет порядка 30% от стоимости.

Как провести платеж из России?

Есть несколько надежных и легальных способов оплатить недвижимость на Бали как из РФ, так и из других стран.

Можно ли оформить ипотеку?

Ипотека в Индонезии недоступна иностранцам, поэтому пользуемся инструментом рассрочки.

Сколько нужно, чтобы забронировать объект?

От $1,000 до $3,000 в зависимости от проекта.

После этого у нас есть 7—14 дней на изучение документов, подписание договора и внесение основного платежа

Сколько мне будет приносить объект?

Средняя арендная доходность составляет 8—12% годовых в валюте.

Сколько стоят услуги риелтора?

Для вас, друзья, услуги по подбору апартаментов и вилл бесплатны. Нашу работу оплачивают застройщики из своих бюджетов на продвижение и клиентскую поддержку.

На другие вопросы с удовольствием мы ответим в формате личной консультации в нашем Телеграм-канале. У нас – самые интересные объекты с высокой доходностью от проверенных застройщиков.

Экономический феномен Индонезии. Почему сегодня все больше инвесторов смотрят в сторону этой страны?

– От сырьевой экономики – к индустриальному гиганту!

За последние 5 лет переработка никеля выросла на 525%. Теперь Индонезия – ключевой игрок в цепочке производства литиевых батарей. Весь мир на этапе перехода к «зеленой» энергии, и у Индонезии в руках один из главных ресурсов.

– Молодая страна перспективный рынок!

Средний возраст населения гораздо ниже (~31 год), чем в Европе или США.

Это означает:

– долгосрочный рост благодаря трудоспособности населения,

– спрос на жилье,

– расширяющийся внутренний рынок.

– Туризм становится другим.

Новый фокус – на качественном туристе, а не на массовом. Строже правила въезда, выше сборы и, как ни странно, доходы растут, несмотря на меньшее число гостей.

– Геополитика: контроль над водным пространством.

Порядка 40% мировых морских грузов проходят через воды Индонезии. Страна усиливает армию, развивает флот и укрепляет контроль над стратегическими проливами между Тихим и Индийским океанами.

Индонезия намного больше, чем крошечный Бали. Это целая страна с огромным потенциалом. А Бали – то самое окно возможностей для индивидуального инвестора!

И напоследок проведем сравнительный анализ для людей, готовых к инвестициям. Рассмотрим проект, где на руках у инвестора есть 12 млн рублей, которые он может вложить в квартиру в Санкт-Петербурге, либо в апартаменты на Бали. Что выгоднее, друзья? Поехали.

На эти деньги, к примеру, можно купить однокомнатную квартиру где-нибудь в районе метро Звездная (СПб) или апартамент в востребованной туристической локации на Бали.

Что вы получите в первом случае?

– Средняя стоимость аренды такой квартиры составляет 30 000—40 000 рублей в месяц.

– Годовой доход примерно 360 000—480 000 рублей.

– Окупаемость около 25—33 лет (без учета налогов, простоев и роста цен на содержание недвижимости).

Теперь переместимся на Бали. $120 000 (примерно те же 12 млн рублей) – это стоимость апартамента у одного из ведущих застройщиков на острове. Что вы получите в этом случае?

– Апартамент в курортной зоне с управлением отельного типа.

– Ожидаемый доход по финансовой модели от $1 500 до $2 000 в месяц.

– Годовой доход $18 000—$24 000.

– Окупаемость 5—7 лет.

И здесь важно понимать:

– На Бали недвижимость работает круглый год, особенно если речь про туристические районы.

– Апартамент сдается в короткую аренду, и этим занимается управляющая компания.

– Вы получаете пассивный доход в иностранной валюте в стабильной экономике.

Выбор, как всегда, за вами: квартира в РФ с бесконечно долгой окупаемостью или работающий инструмент в валютной зоне, приносящий регулярный доход.

Самое интересно, друзья, что в последнее время мы наблюдаем 2 категории активных инвесторов на Бали и на Пхукете. Первая – это молодежь, вложившая все деньги в крипту в свое время и сейчас активно «стригущая» дивиденды с этого процесса, и вторую категорию – инвесторов «кому за 40». В определенном возрасте недвижимость становится более привлекательной, чем все остальное.

Ну а почти все члены нашей команды на Бали и Пхукете считают, что любое достойное дело должно заканчиваться запахом денег и правом на собственность. Поэтому надо строить красивые малоэтажные комплексы, где на участках мужчины посадят деревья, а женщины вырастят прекрасные цветы, и вместе улучшат демографическую ситуацию в стране!

Итак, резюмируем, что все-таки интереснее? Пхукет и (или) Бали?

Сравним их по основным критериям выбора инвестиционного объекта.

– Доходность (ROI) и окупаемость.

– Бали. Средняя доходность – 10—15% годовых, а в топовых локациях – до 20%. Основной спрос – посуточная аренда, что повышает доходность. Окупаемость – 5—7 лет.

– Таиланд. Доходность – 7—12%, окупаемость – 8—12 лет. Основной спрос на долгосрочную аренду в городах и туристическую на островах.

– Рост цен на недвижимость.

– Бали. Цены растут на 10—20% в год, особенно на виллы. Остров ограничен по площади, что стимулирует рост стоимости.

– Таиланд. Рост цен медленнее – 5—10% в год, но рынок более стабильный и не такой динамичный, как на Бали.

– Законодательство для иностранцев.

– Бали. У иностранцев есть право долгосрочной аренды (leasehold) или оформление в собственность (freehold) на компанию (PT PMA).

– Таиланд. Можно владеть квартирами (до 49% комплекса), но земля – только через аренду или юрлицо.

– Налоги и расходы

Бали:

– Налог на аренду 10%.

– Ежегодный налог на землю 0,5—1% от стоимости участка.

Таиланд:

– Налог на аренду 15%.

– Ежегодный налог на недвижимость 0,01—0,3%.

– Бали – лучшая доходность и рост капитала, низкий порог входа, но есть риски.

– Таиланд – более стабильный рынок, но и рост цен слабее.

Помните, друзья, выбор всегда за вами. Хорошей недвижимости, как и хороших женщин, много не бывает! Всему – свое время, не упускайте его. Риски есть везде. В то же время потенциальная прибыль на Бали и Пхукете настолько превышает риски, что инвесторы со всего мира вкладывают деньги в острова мечты. Решать Вам, а мы здесь для того, чтобы помочь Вам принять лучшее решение! Пишите, и мы будем рады быть полезными для Вас!

Мои контакты:

ВКонтакте: https://vk.com/tarnakinvladimir

Группа ВКонтакте: https://vk.ru/vavilon_estate

Телеграм: https://t.me/realestatevavilon

Отсканируйте QR-код, переходите в наш Телеграм-канал и получите первую консультацию по недвижимости Пхукета или Бали бесплатно!

https://t.me/phuket_bali_nedvizhka

Сараева Лилия

Маркетолог, соавтор 12 книг, основатель и руководитель маркетингового агентства LS-media, а также Литературного агентства Лилии Сараевой

Покупатель выбирает личность: как медийность риелтора влияет на решение о сделке

Кто я, и почему мне есть, что сказать?

Меня зовут Лилия Сараева. Я шеф-редактор этой книги и соавтор трех книг по недвижимости, спикер Международного жилищного конгресса-2025, основатель маркетингового агентства LS-media и Литературного агентства Лилии Сараевой. Я работаю на стыке маркетинга и недвижимости и хорошо знаю, как в этой сфере принимаются решения: осторожно, трепетно, через доверие.

В недвижимости я не только как маркетолог, у меня есть опыт с обеих сторон. С одной стороны я работаю с агентами, риелторами и агентствами, которые ежедневно ведут клиентов, показы, переговоры и сделки. С другой – я давно и достаточно успешно инвестирую в квадратные метры, использую разные стратегии: я покупала жилье в разных городах и регионах, за свои и за кредитные деньги, сдавала квартиры в аренду и перепродавала с большой выгодой. За последние 12 лет у меня было 14 сделок с недвижимостью. И, конечно, рядом со мной в сделках были специалисты по недвижимости. Поэтому я вижу одну и ту же историю под разными углами: что реально влияет на выбор специалиста, где доверие растет, а где теряется.

Я начинала как smm-специалист в сегменте недвижимости, а затем основала маркетинговое агентство LS-media. Мы помогаем экспертам по недвижимости и агентствам выстраивать присутствие в соцсетях и СМИ так, чтобы оно приводило к заявкам и работе с клиентами, а не оставалось просто «контентом».

Параллельно я руковожу собственным литературным агентством. Только за 2025 год мы выпустили 14 книг – 10 в соавторстве и 4 личных, вместе с нами всего лишь за год 131 эксперт стал автором. Я и сама пользуюсь этим инструментом: я соавтор уже 12 книг. Я вижу, как книги и публичность работают на репутацию и генерируют сделки, когда выстроена система.

Я организовала написание 4 книг в соавторстве, в которых приняли участие 48 экспертов в сфере недвижимости. В прошлом году презентация одной из этих книг прошла на Международном жилищном конгрессе, где принимали участие более 10 000 участников рынка недвижимости.

Авторы активно используют наши книги как инструмент построения личного бренда, и я – не исключение. В прошедшем году, например, я стала не только участником, но и спикером Международного жилищного конгресса. Организаторы пригласили меня рассказать о себе, о своем деле, о возможностях моего бизнеса именно благодаря тому, что я являюсь соавтором книг по теме недвижимости.

Я привыкла смотреть на продвижение прагматично: любое действие, любой контент, любой канал продвижения – все должно работать на одну цель в рамках продуманной стратегии.

«Я вижу вас везде, это знак, чтобы я обратилась к Вам за услугой», – именно с такой фразы началось долгосрочное сотрудничество с одной из моих клиенток. Она выбрала меня среди конкурентов и написала именно мне, потому что качественные маркетинговые касания показали ей мои сильные стороны и раскрыли меня как эксперта. Так работает личный бренд. Взаимодействие с клиентом начинается задолго до первого личного контакта.