АЗЫ ПРАВА | для земельного адвоката

– инженерные сети – наличие и расположение коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, канализация);

– топографические характеристики: рельеф местности, наличие природных объектов.

ВЫКУП ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Выкуп земельного участка – это процесс передачи прав на земельный участок от одного лица к другому на возмездной основе.

Выкуп земельного участка возможен в форме торгов или без организации торгов (ч. 2 ст. 39.3, ч. 6 ст. 39.6 ЗК РФ).

Выкуп без торгов возможен, если на арендованном участке есть объект капитального строительства, принадлежащий арендатору по праву собственности.

На это могут претендовать, например:

– владельцы жилых домов, дач, гаражей;

– собственники коммерческих зданий и сооружений.

Объект должен иметь прочную связь с землёй (фундамент) и быть зарегистрирован в Росреестре как объект недвижимости.

Выкуп на открытом аукционе (торгах) необходим, если на арендованном участке нет капитальных построек. Администрация выставляет право собственности на участок на торги, и он достаётся тому, кто предложит наибольшую цену.

Буква Г

ГОСУДАРСТВЕНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Государственная регистрация прав на недвижимость – юридическая процедура признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

Процедура государственной регистрации прав на недвижимость в России регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Ведением реестра занимается Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) и его территориальные отделения.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

Государственный кадастровый учёт – это процедура внесения сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) с присвоением уникального кадастрового номера и фиксацией его характеристик (площадь, границы, местоположение, кадастровая стоимость и др.).

Осуществляется на по общему правилу на основании заявления правообладателя объекта.

Различают три основные процедуры:

1. Постановка на учет (учет): применяется для новых или образованных участков (например, при разделе большого участка). Фактически это первое внесение объекта в реестр.

2. Учет изменений: проводится, когда изменились характеристики уже существующего участка. Например, вы уточнили границы (провели межевание), изменили вид разрешенного использования или площадь.

3. Снятие с учета: осуществляется, когда участок прекращает свое существование (например, объединен с другим или разделен).

Кадастровый учёт необходим для легального признания права собственности на недвижимость. Он обеспечивает:

– прозрачность сделок – все операции с недвижимостью фиксируются и доступны для проверки;

– защиту прав собственника – исключает возможность неправомерного использования и захвата имущества;

– упрощение юридических процедур – при продаже, дарении, наследовании обеспечивается правовая определенность.

ГАРАЖНАЯ АМНИСТИЯ

Гаражная амнистия – упрощенный порядок оформления права собственности земельные участки, находящиеся под нежилыми объектами недвижимости (гаражами).

Регулируется Федеральным законом от 5 апреля 2021 года № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» («О гаражной амнистии»).

Упрощённый порядок оформления права собственности на гаражи и земельные участки под ними с учетом вышеуказанного Федерального закона установлен до 1 сентября 2026 года. Однако, в феврале 2026 года в Госдуму внесли законопроект о продлении срока действия программы до 1 сентября 2031 года. (Важно! Росреестр поддерживает эту инициативу).

Для реализации данной процедуры необходимо соблюдение 5 главных условия:

1. Капитальность. Гараж должен быть капитальным строением – то есть иметь фундамент, стены и прочную связь с землёй. Металлические объекты (боксы) и временные постройки оформить не получится.

2. Дата постройки. Гараж должен быть построен до 30 декабря 2004 года (до введения в действие современного Градостроительного кодекса РФ).

3. Не самовольная постройка. Гараж не должен быть признан судом или местной администрацией самовольной постройкой, которую нужно снести.

4. Расположение на земле. Гараж должен находиться на государственной или муниципальной земле. Статус земли можно уточнить на публичной кадастровой карте.

5. Отсутствие пристройки. Гараж не должен быть пристройкой к частному дому или коммерческому объекту.

Действие закона о гаражной амнистии не распространяют свое действие на следующие объекты:

· Подземные гаражи и гаражи в многоквартирных домах или коммерческих комплексах;

· Гаражи, которые являются объектами вспомогательного использования (например, встроенные в жилой дом или садовый дом);

· Гаражи, предназначенные для хранения техники госорганов или транспортных организаций;

· Объекты, построенные по закону о долевом строительстве;

· Овощехранилища, сараи и иные хозпостройки – это важно: они не считаются гаражами.

ГРАНИЦЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Границы земельного участка – это линии, которые устанавливают ограничительные пределы территории, принадлежащей определённому владельцу или используемой для определённых целей. Каждая граница ограничивает участок с одной стороны и отделяет его от соседних земельных участков и земель общего пользования.

Важно! С 1 марта 2025 года в Российской Федерации совершение сделок с земельными участками возможно только при наличии установленных границ.

Виды границ земельных участков:

– юридические – координаты характерных точек границ участка, которые прошли кадастровый учёт и внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);

– фактические – объекты искусственного (заборы, столбы, стены домов или хозяйственных построек, дороги, проезды) или естественного (лесополосы, овраги, реки) происхождения, которые визуально отделяют один участок от других.

Для точного определения границ земельного участка проводят кадастровые работы. Результат фиксируется в межевом плане – документе с графическим и текстовым описанием границ участка, его площади и координат поворотных точек. На основании этого документа информация о границах участка вносится в ЕГРН.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Градостроительный план земельного участка – это документ, который подготавливается и утверждается органом местного самоуправления (в некоторых случаях министерством по архитектуре и градостроительству). В нем содержится информация о границах участка, о том, какие объекты и с какими параметрами на нем можно строить или реконструировать, а также о существующих ограничениях (охранные зоны, красные линии и т.д.). ГПЗУ не устанавливает права собственности, а лишь фиксирует актуальные градостроительные требования к застройке.