От решения до сделки. Полное руководство по продаже загородного дома

Когда нужно согласие супруга:

– если дом/участок были приобретены в браке и это общая совместная собственность;

– согласие оформляется нотариально.

Когда может не понадобиться:

– имущество получено до брака;

– получено по наследству/дарению (но бывают нюансы – лучше уточнить у юриста);

– имущество уже разделено по решению суда/брачному договору.

Совладельцы (долевая собственность).

Если у объекта несколько собственников с долями, все они должны:

– либо участвовать в сделке лично;

– либо выдать нотариальные доверенности на одного представителя.

Покупателю важно понимать:

– что все, кто имеет права на объект, участвуют в сделке добровольно;

иначе потом возможно оспаривание.

5.6. Участие детей: доли и согласие органов опеки

Если в праве собственности на дом или участок есть несовершеннолетние, то продажа становится особым случаем.

Нужно:

– получить разрешение органов опеки и попечительства: они проверяют, не ухудшаются ли условия ребёнка;

– обычно требуют предоставить сведения о новом жилье/жилищных условиях;

– иногда – долю ребёнка в новом объекте.

В договоре и документах чётко прописать:

как будут обеспечены жилищные права ребёнка после продажи.

Важно:

– без разрешения опеки сделку могут не зарегистрировать;

– даже если зарегистрируют, её могут потом оспорить через суд.

Если у вас есть доли детей – начинать общение с опекой нужно заранее, до поиска покупателя.

5.7. Неузаконенные постройки и перепланировка

К типичным “неузаконкам” относятся:

– пристройки (кухня, веранда, тёплая терраса);

– надстройка мансарды/второго этажа;

– бани, гаражи, хозблоки, построенные без оформления;

– серьёзные перепланировки внутри (перенос несущих стен, изменение конфигурации санузлов).

Чем это грозит при продаже:

Покупатель/банк могут:

– отказать в ипотеке;

– просить серьёзный дисконт, ссылаясь на риски;

– нотариусы в сложных случаях могут отказаться удостоверять сделку.

Что можно “закрыть глазами”, а что лучше узаконить (условно).

Можно оставить как есть (при честном описании):

– лёгкие хозпостройки без фундамента;

– баня/гараж/сарай, не влияющие на законность основного дома;

– незначительные изменения планировки, не затрагивающие несущие конструкции.

Желательно узаконить или хотя бы получить консультацию:

– капитальные пристройки к дому;

– изменение этажности (мансарда, второй этаж);

– объединение комнат с затронутыми несущими стенами;

– любые работы, которые могли ослабить конструкцию.

Многое зависит от статуса земли, типа дома и региона.

В спорных случаях разовая консультация у юриста/техэксперта окупается.

5.8. “Дачная амнистия”: что это и чем поможет продавцу

“Дачная амнистия” – упрощённый порядок оформления прав на:

– отдельные жилые/садовые дома;

– некоторые иные постройки на участках для садоводства, ИЖС и т.п.

На момент написания она продлена до 1.03.2031

(перед сделкой имеет смысл проверить актуальность срока).

Смысл для продавца:

если у вас есть дом без оформления, стоящий на участке, вы можете (при соблюдении условий):

– оформить его в упрощённом порядке;

– поставить на кадастровый учёт;

– зарегистрировать право собственности.

Это:

– повышает юридическую чистоту объекта;

– расширяет круг покупателей (в т.ч. ипотечных);

– даёт вам возможность продавать не просто “землю с домиком”, а полноценный дом с участком.

Что обычно нужно сделать:

– вызвать кадастрового инженера для подготовки техплана;

– подать документы в МФЦ/Росреестр с указанием, что оформляете дом по “дачной амнистии”;

– после регистрации получить выписку из ЕГРН на дом.

Подробности зависят от региона и статуса земли – лучше уточнить:

– через местную администрацию;

– на сайте Росреестра;

– у юриста, если случай нетривиальный.

5.9. Дополнительные документы и справки

Не всегда обязательны по закону, но часто запрашиваются.

Справки об отсутствии задолженностей:

– по электроэнергии;

– по газу;

– по воде/канализации;

– по взносам в СНТ/ТСН.

Выписка из домовой книги / справка о зарегистрированных лицах:

– важнее для квартир, но иногда актуальна и для домов, если там регистрируются.

Документы СНТ/посёлка:

– членская книжка;

– договор с управляющей компанией/ТСН;

– устав/правила, если они важны для покупателя.

Техническая документация:

– паспорта на котёл, ЛОС, скважину (если есть);

– акты ввода в эксплуатацию (когда‑то подписанные).

Чем больше вы можете подтвердить документами, тем выше доверие и спокойнее сделка.

5.10. Когда начинать приводить документы в порядок

Главная ошибка:

сначала нашли покупателя, а потом выяснили, что с документами “живём как‑то так, на честном слове”.

Документы – это то, чем надо заниматься параллельно с подготовкой дома, а не в последний момент.

Рекомендуемый порядок.

До выставления объявления:

– собрать правоустанавливающие документы;

– заказать свежие выписки ЕГРН на дом и участок;

– проверить, кто именно собственник, есть ли ипотека/аресты;

– понять, оформлен ли дом как объект.

Если дом/участок оформлены “криво”:

сразу решить, будете ли вы:

– узаконивать (дачная амнистия, техплан, оформление долей и т.п.);

– или продавать “как есть”, но с дисконтом и оговорками.

Параллельно:

– выяснить, нужно ли согласие супруга;

– есть ли доли детей и нужно ли разрешение опеки;

– при необходимости уже сейчас записаться на приём в опеку/к юристу.

Чем раньше вы увидите проблему, тем больше у вас вариантов её решить до того, как покупатель “прирастёт” к дому.

Чек-лист: “Документы перед продажей”

Отметьте, что у вас уже есть или что вы готовы сделать.

1) У меня на руках есть оригинал правоустанавливающего документа на дом и/или участок.

2) Я заказал(а) свежие выписки из ЕГРН на дом и на землю и проверил(а), что там указано.

3) Я понимаю, кто сейчас формально собственник дома и участка, есть ли у кого‑то доли.

4) Мне понятно, оформлен ли дом как объект (есть ли у него кадастровый номер и запись в ЕГРН).

5) Я разобрал(ась) с вопросом согласия супруга и знаю, нужно ли идти к нотариусу за согласием.

6) Если есть доли детей, я понимаю, как и когда нужно получать разрешение опеки.

7) Я знаю, какие у меня есть неузаконенные постройки/перепланировки и чем это может грозить при продаже.

8) Я понимаю, могу ли я использовать “дачную амнистию” для оформления дома и какие шаги для этого нужны.

9) Я собрал(а) или готов(а собрать) дополнительные справки об отсутствии задолженностей по коммуналке и взносам.

10) Я начал(а) приводить документы в порядок до активного поиска покупателя, а не в последний момент.

Глава 6. Сложные юридические ситуации

Зачем читать эту главу

Не каждый дом продаётся “по учебнику”. Часто есть:

– ипотека и другие обременения;

– доли родственников, в том числе детей;

– аресты, сервитуты, старые споры.

Это не всегда приговор для продажи, но почти всегда – дополнительные риски и шаги.

В этой главе – что именно проверять, как понимать свой случай и в каком порядке действовать, чтобы не потерять ни покупателя, ни деньги.

6.1. Обременения, аресты, сервитуты: как самому проверить и что это значит

Все основные ограничения видны в выписке из ЕГРН (см. Главу 5).

Нас интересует раздел “Ограничения прав и обременения объекта недвижимости”.

Чаще всего встречаются:

Ипотека (залог).

Объект заложен банку или другому кредитору. Пока ипотека не погашена и не снята, покупатель получает дом с обременением, а банк – право обратить взыскание при невыплате долга.

Арест / запрет регистрационных действий.

Наложен судом, приставами или иным органом. В этом случае Росреестр не зарегистрирует сделку, пока арест не снят.

Сервитуты.

Право ограниченного пользования имуществом другими лицами: например, соседи имеют право прохода/проезда через ваш участок; или на участке проложены сети (газопровод, ЛЭП), по которым кто‑то имеет право доступа.

Иные ограничения:

– зона с особыми условиями использования (охранные, санитарные зоны и т.п.);

– аренда (если участок в аренде у администрации и т.п.).

Что делать продавцу:

– внимательно прочитать раздел обременений в выписке ЕГРН;

– при необходимости расшифровать непонятные формулировки через:

юриста;

консультацию в МФЦ/Росреестре.

Особенно важно не скрывать обременения от покупателя.

Банк и нотариус всё равно их увидят, а вот доверие вы потеряете окончательно.