Проблемы рынка недвижимости в России

Некоторые авторы предлагают выделить особые отношения, касающиеся управления общим имуществом супругов. Это подразумевает, что у супругов есть и другие права, помимо тех, что указаны выше. Например, между супругами могут возникать отношения, связанные с содержанием, владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с распределением плодов и доходов от его использования. Однако такие отношения регулируются гражданским законодательством.

Покупка жилья за пределами родной страны – это ответственный и сложный процесс, требующий не только времени и усилий, но и глубокого понимания всех его тонкостей. От выбора апартаментов или виллы до определения региона, города или курорта, просмотра сотен предложений в интернете, переговоров с риелтором и личных поездок для ознакомления с объектом – каждый шаг требует внимания и ответственности со стороны покупателя.

Прежде чем совершить покупку, необходимо лично осмотреть объект недвижимости. Это позволит оценить его состояние и убедиться, что он соответствует ожиданиям. После осмотра покупатель вносит депозит, который не подлежит возврату. Депозит вносится до подписания договора купли-продажи или предварительного соглашения, о чем покупатель получает расписку. Только после внесения депозита стороны могут приступить к заключению основного договора, который должен быть составлен в соответствии с законодательством страны.

Риелторская деятельность не только выступает в роли представителя, но и оказывает услуги по юридическому сопровождению сделки с недвижимостью. Сделка с недвижимостью представляет собой осознанный акт, направленный на создание, корректировку или отмену прав и обязательств. Она может быть осуществлена как физическими, так и юридическими лицами. Чтобы считаться действительной, сделка должна соответствовать определенным требованиям. В случае их несоблюдения последствия могут не соответствовать ожиданиям участников.

Сделка состоит из нескольких элементов. Один из них – волеизъявление сторон. Оно может быть явным, когда стороны прямо выражают свою волю, или косвенным, когда их действия явно указывают на намерение заключить сделку. Другим важным аспектом являются обстоятельства, которые характеризуют участников, особенно при использовании цифровых технологий в сделках с недвижимостью.

В настоящее время активно используются инструменты искусственного интеллекта, такие как ChatGPT, Gerwin AI, Бесплатный бот OpenAI и Midjourney, которые уже должны быть учтены на законодательном уровне.

Правовые ценности утрачивают свою актуальность, а авторитет правовых норм снижается. В результате растет недоверие к законодательной системе и государству. В эпоху цифровых технологий формирование правосознания в различных социальных группах открывает широкие перспективы, но потенциал этого процесса пока не реализован в полной мере. Поэтому одной из главных и актуальных задач правового регулирования является расширение цифровых технологий в обществе.

Глава 3

Правовые аспекты оспаривания сделок купли-продажи жилой недвижимости и признания их недействительными

Развитие рынка недвижимости играет важную роль в экономике и обществе. Однако в России правовое регулирование в этой сфере остаётся одной из самых проблемных. Это негативно влияет на социально-экономическое развитие страны.

В главе рассматриваются основные причины, по которым сделки с недвижимостью часто оспариваются в суде и признаются недействительными. На основе проведённого исследования предлагаются направления для улучшения юридической экспертизы и процедур при проведении сделок с жилой недвижимостью.

Производимые сделки с оборотом недвижимого имущества имеют в целом диспозитивный характер с соблюдением при этом определенных законом императивных норм. Одно из таких действий заключается в обязательном заключении договорных отношений в письменном виде и регистрационном закреплении перехода прав собственности на недвижимое имущество. Однако проблемы оспаривания и ничтожности договоров купли-продажи недвижимого имущества остаются актуальными, несмотря на современные правовые регулирования в данном сегменте.

Государственное регулирование оборота рынка недвижимого имущества осуществляется административными, правовыми и экономическими инструментами. Диспозитивность характера в сделках по недвижимому имуществу преобладает в торговом обороте гражданских отношений. Субъекты гражданских правоотношений свободны в заключении соглашений и сами решают, с кем и какие договоры заключать (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

По статистическим данным аналитического отчета о работе с обращениями граждан в Росреестре, его территориальных органах, ППК «Роскадастр» и ее филиалах за 12 месяцев 2023 г. Поступило обращений в отчетный период 390203. В том числе по вопросам государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, предоставления информации из ЕГРН (0001.0003.0037.0210, 0003.0009.0096.0679), 0003.0009.0094.0669) – 190442 обращений. По данным платформы Домклик от Сбера, только агентство недвижимости «Этажи» провела за 6 месяцев более 7800 сделок с недвижимостью по Москве и Московской области. По данным платформы Циан, в Москве зарегистрировано более 7000 агентств по недвижимости, не учитывая риелторов, которые ведут частную практику.

Согласно данным на сайте компании «Этажи», то в их перечень услуг входит широкий список оказываемых в сфере недвижимости, начиная с предоставления услуг по купле-продаже, аренде недвижимости, до гарантии безопасности недвижимости. При этом в законодательстве услуги риелтора регулируются общими правилами: законами Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и законом «О защите прав потребителей» РФ, в законодательстве отсутствуют специально установленные правила для осуществления риелторских услуг.

Условия правового регулирования, выполняющие комплексные функции по реализации и защите недвижимого имущества, не являются гарантом неприкосновенности жилья, о чем свидетельствует судебная практика, выявляющая несовершенство правового регулирования оборота недвижимого имущества.

В России нотариальное заверение сделок по недвижимости имеет хорошо развитую правовую базу. Более десяти лет нотариат развивался и укреплялся, становясь важным органом, призванным защищать права граждан.

Контроль, который осуществляется в сегменте недвижимости Росреестром и нотариусами, является косвенным инструментом влияния. Функция Росреестра проявляется в регистрации перехода права собственности недвижимого имущества, а нотариусов – в правовой экспертизе и заверении сделки.

Метод регулирования Росреестром имеет императивный характер, который отражается в следующем: чтобы получить правосубъектность на объект недвижимости, требуется государственная регистрация объекта недвижимости.

Императивность влияния выражается и в действиях нотариуса по некоторым моментам процедуры совершения сделки с недвижимым имуществом.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи недвижимости было отменено после того, как Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. вступил в силу.  Законодатель планировал заменить нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, но полностью проект не удалось реализовать. Практика нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вернулась обратно, чтобы создать полноценную защиту прав и интересов собственников имущества.

Основные причины оспаривания сделки с недвижимым имуществом на основании правовых норм:

– сделка с занижением стоимости может быть признана недействительной из-за низкой цены в договоре купли-продажи (167 ГК РФ);

– нарушение норм закона или иного правового акта (ст. 168 ГК РФ).

Причины признания сделки с недвижимым имуществом могут возникнуть на основании подложности подписи. В том случае, если в одной сделке участвовала цепочка альтернативных сделок, то договоры купли-продажи судом признаются недействительными, а имущество будет истребовано на основании ст. 302 ГК РФ;

– сделка совершена с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

– мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ): сделки признаются мнимыми в случае, когда сделка совершается для прикрытия другой сделки, например: договор купли-продажи недвижимости прикрывают договором дарения, выводят недвижимое имущество из состава имущества банкрота и др.;

– недееспособность продавца (ст. 171 ГК РФ): если продавец состоит на учете вследствие психического заболевания или наркологической зависимости, то сделка судом будет признана недействительной;

– продавец, в случае своей дееспособности, также может после получения денежных средств заявить, что на самом деле не осознавал своих действий во время совершения сделки (ст. 171 ГК РФ, ст. 177 ГК РФ)[9];

– нарушение имущественных прав несовершеннолетних. Отчуждение недвижимости несовершеннолетних собственников или признаны ограниченно дееспособными (ст. 172 ГК РФ, ст. 175 ГК РФ, ст. 176 ГК РФ, п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 года, ст. 60 СК РФ);

– сделка совершена юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ);

– сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК РФ, ст. 174 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ);

– сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), кабальная сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ);

– банкротство продавца. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве) или наложенном запрета в пользу кредитора (ст. 168 ГК РФ, ст. 61**, ст. 102. Закон о Банкротстве N 127-ФЗ от 26.10.2002);

– приобретение недвижимого имущества у наследника, в случае когда неучтенные наследники подают в суд (ст.1111 ГК РФ);

– несоблюдение нотариальной формы сделки с недвижимостью (ст. 550 ГК РФ), когда это требуется законом.

Обязательство нотариального удостоверения сделок с недвижимостью гарантирует дополнительные правовые гарантии и обеспечение законных интересов участников рынка недвижимости.

Нотариус, удостоверяя сделку с недвижимостью, обязан соблюдать следующие нотариальные действия:

– выявить истинное намерение сторон, чтобы исключить порок воли одной из сторон;

– установить и проверить личность граждан, совершающую сделку с недвижимостью;

– проверить принадлежность имущества лицу, а также иные обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии обременений, препятствующих ее совершению;

– сделать запрос в государственные службы о подтверждении дееспособности и правоспособности лиц, участвующих в сделке;

– при этом нотариус инспектирует содержание документов, удостоверяет дееспособность физических лиц, анализирует поведение участников сделки, чтобы одна из сторон не была в состоянии опьянения или под воздействием наркотиков и тому подобное;

– разъяснить сущность сделки по переходу права собственности на недвижимое имущество, разъяснить нормативно-правовую базу, объяснить сторонам правовой смысл совершаемых действий, права и обязанности, порядок и последствия;

– предоставить подходящие варианты по осуществлению сделки;

– при необходимости зафиксировать на видео совершаемую сделку;

– предоставить сторонам право подписать сделку и поставить удостоверительную надпись;

При необходимости нотариус составляет договор купли-продажи и (с согласия сторон) подает документы (с согласия сторон) на госрегистрацию в электронном виде с использованием электронной подписи нотариуса и в формате электронного взаимодействия с Росреестром. С февраля 2019 г. в соответствии со ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате при удостоверении сделок, связанных с недвижимым имуществом, нотариус обязан не позднее окончания рабочего дня отправить необходимые документы в соответствующий орган для регистрации права.

Сделка при отчуждении недвижимого имущества в широком понимании никогда не имела полностью диспозитивных признаков в законодательстве. Чтобы совершить передачу вещи, необходимо выполнить обязательные юридические процедуры, только в таком случае выявляется факт добросовестности.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Примечания

1

Маклер, А. Г. Правовое регулирование рынка недвижимости: сравнительно-правовой анализ / А. Г. Маклер // Российская экономика: поиск альтернативных векторов развития в достижении национальных целей : Материалы Всероссийской научно-практической конференции с международным участием, Москва, 29 ноября 2024 года. – Москва: Московский университет им. С.Ю. Витте, 2024. – С. 193-199. – EDN VSYKLW.