Не платите по квитанции, или Настольная книга по коммунальным услугам

Не платите по квитанции, или Настольная книга по коммунальным услугам

Юлия Пономарева

© Юлия Пономарева, 2024

ISBN 978-5-0064-5125-4

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Словарь

ГВС – горячее водоснабжение;

ГЖИ – Государственная жилищная инспекция. Государственный исполнительный орган жилищного надзора за деятельностью ТСЖ и управляющих организаций ЖКХ в субъектах Российской Федерации. Современное название – Департамент государственного жилищного и строительного надзора субъекта РФ;

ГИС ЖКХ – Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. Единая федеральная централизованная информационная систему, обеспечивающая сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном фонде, стоимости и перечне услуг по управлению общим имуществом в многоквартирных домах, работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлении коммунальных услуг и поставках ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по указанной плате, об объектах коммунальной и инженерной инфраструктур, а также иной информации, связанной с жилищно-коммунальным хозяйством;

ЕГРН – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

Жилищные услуги – содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома, капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома и вывоз бытовых отходов;

ЖКХ – жилищно-коммунальное хозяйство;

ИПУ – индивидуальный прибор учета (коммунальной услуги);

Исполнитель коммунальной услуги – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность в многоквартирном доме и (или) предоставляющие услуги по содержанию общедомового имущества в многоквартирном доме;

Коммунальные услуги – предоставление услуг холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжение, газоснабжение, отопление, вывоз Твердых коммунальных отходов (вывоз ТКО);

Лицевой счет – набор цифр, который обозначает внутренний номер пользователя (собственника помещения в многоквартирном доме;

Норматив – расчетный среднемесячный объем потребления коммунальных ресурсов потребителем в многоквартирном доме или жилом доме при отсутствии приборов учета;

ОДПУ – Общедомовой прибора учета (коммунальной услуги);

Потребитель коммунальной услуги – гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

Правоустанавливающий документ – документ, подтверждающий право собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме. Например, договор купли-продажи на квартиру, договор долевого участия, договор дарения, свидетельство о государственной регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство, выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), договор о приватизации, решение суда;

Расчетный период (в ЖКХ) – месяц года;

РСО – ресурсоснабжающая организация;

РЭК – Региональная энергетическая комиссия. Среднемесячный объем потребления коммунального ресурса потребителем определяется путем деления общего объема потребленного ресурса за период на количество месяцев в этом периоде. Например, если общий объем потребления за 6 месяцев составляет 180 кубических метров, то среднемесячный объем потребления равен 30 кубическим метрам (180/6=30). В данном случае счет будет формироваться исходя из объема потребления в 30 кубических метров в месяц;

Содержание жилья – услуги по обслуживанию общедомового имущества, которыми пользуются жильцы дома на общих основаниях (уборка, обслуживание лифтов, приборов учета, аварийно-диспетчерское обслуживание);

Среднемесячный объем потребления коммунального ресурса – определяется потребителем путем деления общего объема потребленного ресурса за период на количество месяцев в этом периоде. Например, если общий объем потребления за 6 месяцев составляет 180 кубических метров, то среднемесячный объем потребления равен 30 кубическим метрам (180/6=30);

Тариф – это стоимость (цена) единицы коммунального ресурса, выраженная в рублях (например, руб. за 1 Гкал, руб/куб. м., руб./кВтч);

ТКО – коммунальная услуга по вывозу твердых коммунальных отходов;

ТСЖ – товарищество собственников жилья;

ТСН – товарищество собственников недвижимости;

УК – управляющая компания;

УО – управляющая организация;

Управляющая организация – Управляющая компания, Товарищество собственников жилья, Товарищество собственников недвижимости, Жилищный кооператив;

ХВС – холодное водоснабжение.

Глава 1 – Не платите по квитанции, или простым и доступным языком о ЖКХ

Настольная книга по коммунальным услугам

В нашей стране коммуналка – это отдельная Вселенная, которую нужно изучать. И изучать её нужно по своим, только ей понятным законам. Но если Вам удастся постичь эти законы и правила, то все не так уж плохо, и поверьте, с этим можно жить и работать.

Даже мои коллеги – юристы, не очень любят это направление в праве – право ЖКХ. Но я уверена, после того, как они прочитают эту книгу, их интерес к этой сфере права повысится, и я надеюсь, мнение о праве ЖКХ изменится в лучшую сторону. Ну а если они заинтересуются правом ЖКХ настолько, что смогут помочь нашим гражданам разобраться и добиться положительных результатов в решении самых каверзных вопросов этой отрасли права, то мой опыт и труд не пройдут даром.

В своей книге я не призываю Вас в прямом смысле не платить по квитанции за жилищно-коммунальные услуги. Я хочу научить Вас разбираться в начислениях за жилищно-коммунальные услуги, научиться правильно платить, не бояться коммунальной сферы и не судить о коммунальной сфере по общим, сложившимся в нашем обществе шаблонам и стереотипам. Я не знаю ни одного случая, когда бесконечной критикой и постоянным сотрясанием воздуха кто-то смог решить коммунальные вопросы. К сожалению, слоган «заплати коммуналку и спи спокойно» пока не работает.

Но обо всем по порядку.

Как я оказалась с ЖКХ

В 2011 году, когда я заканчивала обучение в Уральской государственной юридической академии, я уже работала специалистом отдела делопроизводства в Арбитражном суде Свердловской области. И в этот период я начала активно мониторить на городских порталах и в чатах юристов разные правовые вопросы, связанные с ЖКХ. Когда эти вопросы касались коммуналки, у меня невольно возникала мысль: «Вот бы научиться разбираться в этих нормативах».

Здесь сработал принцип «Бойтесь Ваших желаний».

Тогда я даже не представляла, насколько судьба сильно, крепко и глубоко свяжет с правом ЖКХ.

На тот момент я думала, что работа юриста в праве ЖКХ – это работа только по взысканию задолженности и ругающие ЖКХ пенсионеры. Казалось бы – банально и не интересно!

Но за время самостоятельной работы, вникнув и разобравшись в этой категории права, я поняла, как ошибалась.

За десятилетний период работы в праве ЖКХ я выделила целых 5 ключевых вопросов, которые есть в ЖКХ. И я с уверенностью могу утверждать, что в каждой, повторюсь – в каждой квартире в Вашем доме возникает тот или иной, а иногда даже несколько из этих вопросов, которые я перечислила.

Вопросов, на самом деле, гораздо больше, но именно эти вопросы первоочередные и самые актуальные.

Итак, давайте посчитаем:

Вопрос первый – ну конечно же, это споры по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Собственники твердят одно и то же: «Нам завышают тарифы, УК собирают огромные деньги и ничего не делают!». Список возражений можно продолжать до бесконечности. В своей книге мы с Вами достаточно подробно разберем эти возражения буквально «по косточкам» и научимся разбираться в начислениях за жилищно-коммунальные услуги.

Вопрос второй – это споры, связанные с правоотношениями между Управляющей организацией, собственником и Ресурсоснабжающими организациями. Если раньше я работала с этим вопросом в правовых отношениях между РСО и Управляющей организацией, то сейчас во многих домах собственники перешли на прямые договоры с РСО, поэтому те вопросы, которые раньше возникали между РСО и Управляющей компанией, перешли на отношения между РСО и собственником квартиры.

Вопрос третий – это вопросы, связанные с проведением и, немаловажно, с оспариванием общих собраний. Это нужно уметь делать правильно и грамотно, так как если Вы не знаете, как провести или оспорить решения общих собраний, Вы можете не только не добиться нужного результата, но и понести немаленькие убытки. И этому посвящена целая глава в моей книге.

Вопрос четвертый – это те вопросы, которые связаны с управлением Вашим домом. Да, это самое ключевое. Как фиксировать ненадлежащее оказание услуг или не оказанные услуги по содержанию жилья от слова «совсем», где находится граница ответственности между Вашим имуществом и общедомовым имуществом, как правильно действовать, если Вашу квартиру затопило.

Вопрос пятый – это конечно он, капитальный ремонт. Пройти мимо такого вопроса было бы непростительной оплошностью с моей стороны. Много возмущений, вопросов, непонимания в этой услуге – как платить, зачем платить? Можно возмущаться бесконечно долго, но я скажу с полной уверенностью: дома, в которых мы живем, ремонтируются и капитальный ремонт в действии. В этом нужно взять и разобраться.

Все эти вопросы я разберу в своей книге, и что самое главное – Вы получите пошаговую инструкцию по решению каждого из этих вопросов. Также будет дана пошаговая инструкция по взаимодействию с Управляющей компанией.

В моей книге я научу Вас разбираться в начислениях за жилищно-коммунальные услуги, дам главную рекомендацию – как правильно платить по квитанции за ЖКУ, как оспорить завышения в начислениях за жилищно-коммунальные услуги и как грамотно и вместе с тем просто отстоять в споре с Управляющей компанией суммы задолженности за коммунальные услуги.

И что самое главное в этом вопросе – как действовать, если на Ваши карты и счета «прилетел» сюрприз от судебных приставов в виде ареста.

А еще, Вы получите инструкции по решению вопросов и проблем с незаконным отключением света, двойных квитанций, грамотный алгоритм действий при затоплении Вашей квартиры и узнаете, как добиться того, чтобы Ваша УК провела собрание по тем вопросам, которые Вы хотите решить в вашем доме.

Бесспорно, работа всех управляющих организаций (Управляющих компаний, ТСЖ и ТСН) – наша с Вами «боль». Когда я говорю – «управляющие организации», я имею в виду и Товарищество собственников жилья, и Управляющую компанию. Наши дома управляются и теми, и другими.

Ни для кого не секрет, что в большинстве многоквартирных домов управляющие организации крайне некачественно, я бы даже сказала, халатно относятся к своим обязанностям по оказанию услуг.

Пользуясь этим, собственники возмущаются, не платят за жилищно-коммунальные услуги или платят не в полном объеме, да еще и не регулярно. Извечная дилемма в праве ЖКХ – платить или не платить.

В своей книге я не буду хвалить или критиковать управляющие организации (ТСЖ и УК), так же как и не буду хвалить или ругать нерадивых собственников. Я ни за «красных», ни за «белых». Я за закон.

Вот именно поэтому я написала эту книгу, в которой разберу самые острые и злободневные вопросы, связанные с поставкой коммунальных услуг, оказанию услуг по содержанию жилья и другие вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом.

Я всегда говорю: от того, что собственники будут бесконечно возмущаться в подъезде, на лестничной клетке или во дворе дома по вопросам некачественно оказанных коммунальных услуг, вопросы решаться не будут, и услуги от этого качественнее не станут.

Конечно, я не могу, да и не буду запрещать Вам это делать. Это Ваше право – вдруг поможет?

Скажу только одно – в каждом из вопросов, связанных с правом ЖКХ, можно и даже нужно разобраться. Я дам пошаговые инструкции по каждому вопросу, с которым вы сталкиваетесь, проживая в многоквартирном доме. Если вы не будете тратить свое время на возмущения и возражения, на беспочвенные споры, а начнете делать первые маленькие шаги в праве ЖКХ, то результат гарантированно будет.

Чтобы у собственников получалось грамотно и правильно решать вопросы ЖКХ и получать качественные услуги, нужно понять одну правовую конструкцию. Если поймете эту формулу, захотите разобраться, то у Вас будет качественное и эффективное проживание в Вашем доме. Вы поймете, за что и почему Вы оплачиваете каждую коммунальную услугу.

Качественное ЖКХ = грамотное управление домом = обоюдное, взаимное исполнение прав и обязанностей участников коммунальной жизни.

Обязанностям управляющей организации качественно и в полном объеме оказывать жилищно-коммунальные услуги корреспондирует основная обязанность собственника оплачивать за оказанные коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья.

Вы скажете: «Ну вот, начала нас учить правилам! Мало мы в школе учились?» Или другой вариант: «А для чего тогда закон? Для чего тогда ГЖИ и суд? Все в стране для воров!» Это реальные комментарии в соцсетях. Как показывает практика, мы больше всего страдаем от неграмотности. От знаний еще никому хуже не становилось. Можно с этим жить, а можно для начала прочитать книгу, разобраться с квитанцией, найти ответы на вопросы, связанные с нашим ежедневным проживанием в нашем доме, в нашей квартире.

Можно бесконечно возмущаться по качеству услуг, по работе поставщиков коммунальных ресурсов и качестве работы управляющей компании. Но сначала я рекомендую во всем разобраться. Для этого, прочитайте эту книгу и разберитесь в тех вопросах, которые я опишу здесь.

Я не встречала ни одного случая, когда собственник вместо того, чтобы возмущаться и критиковать, захотел бы разобраться в вопросах ЖКХ и начал делать первые шаги. Ругаться и критиковать можно бесконечно. Но что это дает? Выговорились? Высказались? И что дальше?

Не только собственники многоквартирных домов, но даже бизнесмены и предприниматели, когда получают платежную квитанцию, не понимают, откуда берутся те цифры, которые там написаны. Платежная квитанция за коммунальные услуги – это еще тот квест.

Если же у Вас будет желание разобраться в лабиринтах тарифов и начисленных объемов за услуги, и Вы начнете учиться грамотно взаимодействовать с Вашей управляющей компанией – Вы сможете минимизировать оплаты и, что главное, добиться результата в управлении Вашим домом. Я сейчас говорю о совершенно реальных вещах. Начните действовать.

Если Вы твердо стоите на позиции «Все козлы и воры, УК – сволочи», то Вам не стоит читать эту книгу.

Я более десяти лет работаю юристом в праве ЖКХ и знаю, о чем говорю. Для начала постарайтесь вникнуть и разобраться. Если что-то не понятно, задайте вопросы и получите на них ответы.

Если же Вы привыкли только критиковать, осуждать и при этом Н-И-Ч-Е-Г-О не делать – это книга не для Вас. В общем, давайте перейдем от слов к делу.

Как практикующий юрист, могу с уверенностью сказать, что жилищное законодательство достаточно хорошо регламентировано и проработано. На сегодня действительно в праве ЖКХ большая нормативная база и, что еще немаловажно, большая судебная практика.

В своей книге я буду ссылаться на четыре постановления Правительства Российской Федерации, на которые советую обратить внимание всем собственникам. Именно в них прописаны права и обязанности собственников и тех, кто является исполнителем по услугам – Управляющих компаний и Товариществ собственников жилья, а также поставщиков коммунальных услуг.

В конце книги я дам Вам список законов и подзаконных нормативных актов, которые Вы сможете использовать при возникновении вопросов, связанных с жилищно-коммунальными услугами и работой Вашей управляющей организации.

Но эти четыре, которые я сейчас перечислю – основные. На них строится по «кирпичикам» наша повседневная жизнь в доме.

Вы скажете: «Опять начала нас учить правилам!» Я не настаиваю. На протяжении всей книги я буду ссылаться на эти постановления. Именно на эти постановления ссылаются суды при вынесении решений.

– Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (Утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. №354). Постановление

№354 подробно регламентирует права и обязанности собственников и исполнителя услуг (УК) при оказании коммунальных услуг.

– Постановление Правительства РФ от 13.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». В Постановлении №290 перечислен минимальный перечень услуг, которые обязана оказывать управляющая организация при управлении Вашим домом. Это то, из чего и состоит тариф по услуге «содержание жилья и текущий ремонт» – и не меньше! Это то, с чем Вы сталкиваетесь буквально каждый день, заходя в свой двор и подъезд своего дома.

– О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. №416). Само название Постановления №416 говорит само за себя.

ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.

– Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491)

– Постановление Правительства №416, и Постановление Правительства№491 регламентируют порядок и обязанности управляющих организаций при оказании услуг по содержанию общедомового имущества Вашего дома. Эти постановления про то, что и как обязана делать управляющая организация в части услуг при обслуживании общедомового имущества. В этих правилах указано, что является общим имуществом в доме и в Вашей квартире, где заканчивается граница ответственности собственника и начинается ответственность управляющей организации или ресурсников.

Предлагаю не тратить мое и Ваше время на пустые разговоры и перейти к делу.

Ошибки при управлении домом и при проживании в квартире в жилом доме одинаково успешно допускают и Управляющие компании, и Товарищества собственников недвижимости (жилья), и собственники. Это факт. Начнем с первого вопроса – это оплата за коммунальные услуги.

Как платить за жилищно-коммунальные услуги

Оплата задолженности за коммунальные услуги – вопрос крайне злободневный и острый.

Как правильно платить за коммунальные услуги, особенно если есть задолженность?

Как платить за коммунальные услуги, чтобы не переплатить лишнее, не остаться должником, и чтобы не пришлось искать Ваши оплаты в лабиринтах бухгалтерского учета Вашей управляющей организации?

Я намеренно не пишу «Управляющая компания», потому что по жилищному законодательству домом может управлять или Товарищество собственников недвижимости (жилья) или Управляющая компания. По сути, это «управляющая организация».

О разнице между управлением многоквартирным домом ТСЖ и УК в моей книге посвящена целая глава. Но об этом позже.

Итак, с чего начнем?

Собственник несет ответственность за оплату коммунальных услуг с даты государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение (квартиру).

Как только Вы стали собственником квартиры (Росреестр зарегистрировал переход права собственности за Вами), зашли в квартиру, включили воду, свет – вы несете бремя содержания принадлежащего Вам имущества согласно ст.30 ЖК РФ. Эта норма дублирует статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Те собственники, которые приобрели квартиру на стадии строительства дома по договору долевого участия, несут ответственность за содержание своего жилья и оплату коммунальных услуг с даты подписания акта приема-передачи квартиры.

Вопрос о качестве услуг и начисленных к оплате объемах будет следующим, производным от первого. Мы обязательно разберемся с этим вопросом более подробно дальше.

Хотелось бы начать рассмотрение вопроса этой темы с разбора часто встречающихся заблуждений и возражений.

Итак, заблуждение первое. Многие председатели ТСЖ, именно председатели (потому что руководителям Управляющих компаний это известно) удивляются тому, что собственники продают квартиры с долгами за коммуналку. Отвечаю – легко и непринужденно! Для Росреестра нет основания для отказа в регистрации договора купли-продажи квартиры с долгами. Это проблема и вопрос к управляющей организации – вовремя взыскивать задолженность. Росреестр может отказать в регистрации сделки только если на квартире есть ограничения в виде залога (ареста, запрета на регистрационные действия). А вот долги за жилищно-коммунальные услуги – это «головная боль» управляющей организации.

Есть волшебная статья, которая звучит следующим образом: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества».

Порядок в вопросах права ЖКХ в Вашей квартире начинается с того момента, как вы стали собственником помещения (жилого или нежилого – неважно) в многоквартирном доме. Даже если Вы не собираетесь его использовать или хотите сдать в аренду. Ну а если Вы приобрели жилое помещение – становитесь полноценным хозяином и начинайте вникать. Другого варианта у Вас нет и не будет.

Как только Вы приобрели квартиру, зарегистрировали право собственности, начинается Ваша ответственность за оплату жилищно-коммунальных услуг.

Следующий шаг, который необходимо сделать после того, как Вы стали собственником (и это непосредственно будет влиять на начисления за жилищно-коммунальные услуги), необходимо пойти в управляющую организацию, которая обслуживает многоквартирный дом и написать заявление на открытие нового лицевого счета. Также рекомендую предоставить данные по правоустанавливающим документам на помещение, которое Вы приобрели. Ваша первоочередная задача – обозначить себя как нового собственника квартиры (нежилого помещения) и расставить все точки над «i».

Далее, необходимо разобраться с приборами учета в квартире, поменяв на новые или провести поверку уже установленных индивидуальных приборов учета (ИПУ). Все действия необходимо совершать только с уведомления управляющей организации.

Последовательность действий, на самом деле, очень простая:

• При покупке квартиры (помещения) сверяем с предыдущим собственником информацию по задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Сверку нужно проводить не со слов продавца, а запросив последнюю квитанцию об оплате. При сверке нужно уделить особое внимание начислениям по услуге «капитальный ремонт». Задолженность предыдущего собственника за капитальный ремонт управляющая организация взыщет с Вас (в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ). Поэтому эти вопросы крайне важно решать при заключении договора купли-продажи квартиры. Иначе потом Вам придется ходить по судам.

• Пишем заявление в УК об открытии лицевого счета. Прикладываем копию правоустанавливающего документа на квартиру (выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).

• Покупаем новые приборы учета или заказываем поверку тех, которые уже установлены в помещении.

• Приглашаем специалиста от управляющей организации (слесаря, инженера, электрика) для составления акта ввода (повторного ввода) в эксплуатацию Ваших приборов учета и снятия показаний этих приборов.

Что касается электрики во вновь приобретенной квартире, то считаю необходимым поделиться практикой, которая обезопасит Вас от проблем с начислением электроэнергии в десятикратном размере. И это опять же про ответственность собственника и бремя содержания принадлежащего имущества. При покупке квартиры необходимо обратить внимание на то, что происходит с электросчетчиком Вашего вновь приобретенного помещения. На моей практике Управляющая организация насчитала собственнику объем потребленной электроэнергии спустя два года после приобретения квартиры за несанкционированное потребление электроэнергии. По факту предыдущий собственник подключил в электрощитке к прибору учета дополнительный провод. Управляющая организация посчитала эту ситуацию как несанкционированное потребление электроэнергии. Наверное, Вы понимаете, что «задним числом», да ещё и Управляющим компаниям что-то доказывать и оспаривать нереально. А вот проверить все приборы учета сети и во вновь приобретенной квартире труда не составит.