Право семьи на жилище. Учебное пособие

В самом общем плане требования к жилым помещениям сводятся к следующему:

1) расположение преимущественно в домах, находящихся в жилой зоне в соответствии с зонированием территорий;

2) прочность и надежность несущих конструкций;

3) безопасность для проживающих граждан;

4) обеспеченность инженерными системами (водоснабжение, канализация, вентиляция, отопление, газоснабжение);

5) соответствие инженерных систем установленным нормам и правилам;

6) требования к теплоизоляции и температуре внутри помещений;

7) защита от дождевой и талой воды;

8) наличие лифта в домах свыше 5 этажей;

9) гидро-, шумо-, виброизоляция;

10) инсоляция; обязательность естественного освещения в комнатах и кухнях;

11) требования к минимальным площадям помещений, позволяющим разместить необходимый набор мебели и др. вещей;

12) требования к высоте потолка не менее 2,5 м, в некоторых климатических зонах 2,7 м;

13) запрет использования помещений подвалов и цокольных этажей для проживания;

14) требования к предельно допустимому уровню (ПДУ) вибрации, шума, предельно допустимой концентрации (ПДК) вредных веществ.

Если какие-либо из указанных требований не соблюдаются, жилое помещение признается непригодным для проживания в соответствии с данным Постановлением.

Жилые помещения должны использоваться по целевому назначению – для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Это основное ограничение прав собственников и владельцев жилых помещений, установленное законом, в связи с чем законодатель установил 2 императивных правила:

1) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств;

2) не допускается использование жилого помещения не по назначению без предварительного перевода его в нежилое.

Из этого правила законом предусмотрено исключение: возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, правила п. 6–7 ст. 21 Закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» допускают размещение адвокатских кабинетов в жилых помещениях, принадлежащих на праве собственности гражданину или членам его семьи с их согласия. Использование для размещения адвокатского кабинета жилого помещения, занимаемого по договору найма, разрешается с согласия наймодателя и всех совместно проживающих с адвокатом лиц.

Как уже отмечалось, все жилые помещения объединяются в жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (п. 1 ст. 19 ЖК РФ).

Ю. К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность всех находящихся на территории РФ жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых домах и иных строениях, которые, в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств, подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно45. Классификация жилищных фондов осуществляется согласно ЖК РФ по двум основаниям: по форме собственности и по целям использования (см. таблицу).

По форме собственности

1. государственный

2. муниципальный

3. частный

По целям использования

1. ЖФ социального использования

2. Специализированный жилищный фонд

3. Индивидуальный жилищный фонд

4. Жилищный фонд коммерческого использования

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ;

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

До реформы жилищного законодательства жилищный фонд по форме собственности делился на четыре вида: государственный, общественный, кооперативный и частный.

В зависимости от целей использования ЖФ подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищного фонда;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 ЖК РФ;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Необходимо обратить внимание на то, что Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ в ст. 19 ЖК РФ внесены изменения, согласно которым в жилищный фонд социального использования включены не только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемые гражданам по договорам социального найма, но и жилые помещения всех форм собственности, предоставляемые гражданам по договорам найма (за исключением коммерческого). Одновременно введены в действие нормы разделов 3.1 и 3.2 ЖК РФ, регулирующие условия предоставления жилых помещений в наем из жилищного фонда социального использования и устанавливающие правовой режим наемных домов.

Как отмечает К. И. Магомедова, правовые режимы жилых помещений, входящих в состав того или иного жилищного фонда, отличаются друг от друга. Так, правовой режим жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального жилищных фондов, осложнен публичным элементом в большей степени, нежели правовой режим помещений частного жилищного фонда, что проявляется прежде всего в особом порядке предоставления жилых помещений по договору социального найма. Существенно различается правовой режим жилых помещений, относящихся к жилищным фондам, разделенным в зависимости от цели использования. Так, например, специализированные жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, не подлежат отчуждению, приватизации, передаче в аренду, внаем. Помещения индивидуального жилищного фонда используются исключительно собственниками для проживания самих собственников, членов их семьи, других граждан на безвозмездной основе46.

Правовой режим жилых помещений сочетает в себе частноправовые и публично-правовые элементы. Частноправовой режим проявляется, прежде всего, в участии жилых помещений в гражданском обороте наряду с другими вещами (объектами) на основании гражданско-правовых сделок. Публично-правовой режим проявляется в необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию; в необходимости соблюдения установленных норм и правил в процессе строительства, ремонта, реконструкции и эксплуатации жилого фонда; в необходимости проведения технического и кадастрового учета объекта; в необходимости государственной регистрации прав на жилые помещения, ограничений, обременений, перехода прав; в обязанности соблюдения целевого назначения; в необходимости получения разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений, а также на перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое47.

1.3. О делимости жилых помещений

Вопрос о том, является ли то или иное жилое помещение делимым имуществом, напрямую связан с проблемой раздела жилого помещения между сособственниками, не являющимися членами одной семьи. Кроме того, жилые помещения могут находиться не в собственности, а в общем пользовании нескольких лиц, в частности, если они предоставлены по договору социального, коммерческого, специализированного найма или переданы в пользование члену кооператива при неполной выплате паевого взноса.

В соответствии с правилом ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. В некоторых случаях в законе имеется прямое указание о неделимости того или иного имущества (например, неделимым в силу закона признается общее имущество в многоквартирном доме, общее имущество в коммунальной квартире). Поскольку в законе отсутствует прямое указание на неделимость жилых помещений отдельных видов, жилое помещение признается делимым, если его можно разделить на части, каждая из которых будет соответствовать признакам жилого помещения (изолированность, способность быть объектом гражданских прав, пригодность для постоянного проживания). В противном случае оно считается неделимым.

Бесспорно, комната как минимальная структурная единица многоквартирного или жилого дома должна признаваться неделимой вещью.

Более или менее понятен подход к вопросу делимости жилого дома. Как отмечает О. М. Козырь, по своей природе этот объект следует отнести к делимым, в значительном числе случаев он делим и практически, поэтому правила ст. 252 ГК РФ о разделе и выделе доли применяются к нему в полном объеме48.

Такой раздел или выдел допускается, если он не запрещен законом или возможен без несоразмерного ущерба имуществу. В соответствии с пп «а» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. от 06.02.2007)49 выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ). В соответствии с п. 7 Постановления суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т. п. Пленум рекомендует судам при рассмотрении дел, связанных с разделом жилого дома, назначать судебную экспертизу с целью установления факта возможности разделить дом или выделить из него часть без ущерба его назначению.

В случае невозможности раздела жилого дома или выдела его части в натуре участники общей собственности могут обратиться с требованием об определении порядка пользования жилым домом и хозяйственными постройками, разрешая которое, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 8 Постановления). При определении порядка пользования неделимым жилым домом отдельные комнаты предоставляются в индивидуальное пользование участникам общей собственности, в то время как вспомогательные помещения и другое имущество, предназначенное для обслуживания более одной комнаты в доме, остается в совместном владении и пользовании.

Кроме того, при невозможности выдела доли в натуре суд вправе прекратить право общей собственности на дом выделяющегося сособственника и взыскать в его пользу по его требованию денежную компенсацию стоимости его доли с других участников.

Таким образом, жилой дом, в зависимости от его технических характеристик, может быть как делимым, так и неделимым. По мнению А. Е. Тарасовой, при разделе индивидуального дома между сособственниками он трансформируется в многоквартирный дом, подпадающий под определение, содержащееся в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В случае невозможности раздела индивидуального дома на изолированные части (с отдельными выходами на прилегающий земельный участок) он сохраняет статус индивидуального дома, но рассматривается как неделимый объект50. Несмотря на логичность указанного вывода о трансформации индивидуального жилого дома в многоквартирный, с ним трудно согласиться, поскольку он не подтверждается правоприменительной практикой. Последняя исходит из формального статуса строения, закрепленного в сведениях ЕГРЮЛ и Государственного кадастра недвижимости, и не признает многоквартирными жилые дома даже в случае их раздела и регистрации отдельных прав на помещения в них.

В отношении вопроса делимости квартиры позиция законодателя и высших судебных инстанций неоднозначна. С одной стороны, законом допускается существование коммунальных квартир, которые состоят из комнат, признаваемых самостоятельными жилыми помещениями – объектами гражданских и жилищных прав. При этом правовой режим коммунальных квартир содержит элементы режима общей собственности, поскольку общее имущество принадлежит на праве долевой собственности собственникам комнат, а при продаже комнаты остальные собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право ее покупки в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РФ.

С другой стороны, законодатель умалчивает о возможности раздела не коммунальной квартиры, принадлежащей гражданам на праве собственности, занимаемой по договору социального найма или относящейся к специализированному жилищному фонду. Единственная норма, разрешающая такой раздел, это ст. 127 «Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива» ЖК РФ. Такой раздел допускается между лицами, имеющими право на пай, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. Следует заметить, законодатель не уточняет, что подразумевается под изолированными помещениями: комнаты (с превращением квартиры в коммунальную) или изолированные части с отдельным входом и вспомогательными помещениями (что тоже возможно, например, в каких-нибудь пентхаусах или таун-хаусах).

Ю. К. Толстой справедливо отмечает, что отсутствие нормы, предусматривающей раздел жилого помещения, предоставленного в социальный наем, это не пробел, а квалифицированное умолчание, выражающее отрицательное отношение законодателя к образованию коммунальных квартир в результате раздела51. Эта позиция подтверждается и единообразной судебной практикой, и разъяснением Пленума Верховного Суда РФ, данным в п. 31 Постановления от 02.07.2009 № 14, в соответствии с которым ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя требовать от наймодателя заключения с ним отдельного договора социального найма52.

Остается неясным отношение законодателя к разделу квартир, находящихся в собственности граждан или организаций. Позиция Пленума Верховного Суда РФ по этому вопросу косвенно выражена в п. 3 Постановления от 02.07.2009 № 14, где указано, что спор об определении порядка пользования жилым помещением (жилым домом или квартирой), связанный со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), подсуден мировому судье или районному суду в зависимости от цены иска. Исходя из данного разъяснения, – замечает А. Е. Тарасова, – доля в общей собственности на квартиру не может быть выделена в натуре, а только определена для целей владения и пользования жилым помещением53. Таким образом, правоприменительная практика не допускает раздел жилого помещения с образованием коммунальной квартиры, т. е. исходит из принципа неделимости квартиры, не имеющей статуса коммунальной. Заметим, что этот вывод носит косвенный характер.

Но вместе с тем существует еще одно разъяснение Пленума Верховного Суда РФ, содержащееся в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”»54, где указано, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли, допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Исходя из этого разъяснения можно сделать вывод, что квартира признается делимой только при наличии возможности образования из нее изолированных жилых помещений, соответствующих понятию квартиры. Раздел приватизированной квартиры (находящейся в общей собственности) с образованием коммунальной квартиры правоприменителем не допускается.

А. Е. Тарасова замечает, что в итоге сложился двойственный подход к определению правового режима жилого помещения: гражданское законодательство исходит из понимания жилого помещения как единой, неделимой вещи, напротив, жилищное законодательство рассматривает его в одних случаях как неделимый объект, а в других – как делимый, закрепляя комнаты и части квартир в числе видов жилых помещений55.

В литературе неоднократно высказывалась мысль, что в законодательстве и практике его применения наблюдается тенденция к постепенному отказу от коммунальных квартир (ч. 6 ст. 42, ст. 59, ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). В связи с этим режим коммунальных квартир закреплен в ЖК РФ временно, для регулирования отношений по поводу уже существующих объектов. Впоследствии комната, вероятно, утратит свое значение как объект права собственности и останется лишь как объект права пользования (при определении порядка пользования жилым помещением или как объект пользования в общежитии).

Таким образом, правоприменительная практика сформулировала правила, которые необходимо закрепить в законодательстве.

1) Жилое помещения признается делимым, если оно состоит из частей, каждое из которых образует изолированное жилое помещение, имеющее отдельный вход и пригодное для постоянного проживания граждан, или если имеется техническая возможность создать такие изолированные помещения в результате переустройства и (или) перепланировки.

2) Комната является неделимым имуществом.

3) Квартира по общему правилу признается неделимым имуществом. Исключение составляют коммунальные квартиры, состоящие из комнат, являющихся самостоятельными объектами гражданских и жилищных прав. Также может признаваться делимой квартира, если ее можно разделить на части, каждая их которых состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования (кухня, санузел, коридор) и имеет отдельный вход.

Глава 2. Семья: субъект права на жилище или участник жилищных правоотношений?

2.1. О правовом понятии семьи и о правосубъектности семьи в жилищном праве

Семья – одна из ключевых категорий жилищного права, и в то же время жилище – одна из ключевых категорий семьи как социального института и социальной группы. Социологи, как и многие правоведы, считают совместное проживание лиц (как элемент общности жизни) существенным признаком семьи как малой социальной группы. Например, В. Н. Лавриненко определяет семью как малую социальную группу, основанную на родственных связях и регулирующую отношения между супругами, родителями и детьми, а также ближайшими родственниками, отличающуюся совместным ведением домашнего хозяйства56. А. М. Яковлев предлагает определять семью как относительно постоянную группу людей, объединенных общими предками, которые живут вместе, образуют экономическую ячейку, и старшие берут на себя ответственность за младших57. А. И. Кравченко также полагает, что одним из признаков, характеризующих семью, является домохозяйство (совместный быт, проживание и ведение хозяйства)58. С точки зрения социологии стабильный внебрачный союз (сожительство, фактический брак), с детьми или без детей, который характеризуется общностью повседневной жизни, ориентированной на семейную модель организации быта, – одна из правомерных разновидностей современной семьи59. Однополые союзы, которые занимают определенную нишу в современном обществе и в ряде стран, уже приобрели легальный статус60, также базируются на совместном проживании. Справедливости ради необходимо заметить, что в современной реальности признаки совместного проживания и ведения общего хозяйства в определении семьи не носят абсолютного характера, поскольку существуют и приобрели распространенный характер такие альтернативные варианты семьи, как «гостевой брак», «брак без объединения домашних хозяйств» и т. п.61 Однако, по нашему мнению, совместное проживание и ведение семьей общего хозяйства все еще остается социальной нормой.

Жилищное законодательство нередко оперирует понятиями «семья» и «член семьи», например, в ст. 31 ЖК РФ (члены семьи собственника жилого помещения), ст. 49, 51 ЖК РФ (нормы, регулирующие порядок принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий), ст. 69–72, 76, 80–83, 85, 88–91 ЖК РФ (члены семьи нанимателя), ст. 126, 128, 131, 133 ЖК РФ (члены семьи члена жилищного кооператива), в ст. 159 ЖК РФ, регулирующей предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, используются понятия «совокупный доход семьи», «среднедушевой доход семьи». А в нормативных правовых актах различных уровней, регулирующих порядок предоставления субсидий на приобретение или строительство жилья молодым или многодетным семьям, понятие «семья» является базовым.

Вместе с тем жилищное законодательство, как, впрочем, и семейное, традиционно не содержит определения этих понятий. В настоящее время в федеральном законодательстве понятие семьи закреплено лишь в Законе от 24.10.1997 № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации», в ст. 1 которого определено что «семья – это лица, совместно проживающие и ведущие общее хозяйство». Очевидно, что данное определение предназначено лишь для целей указанного закона и не содержит всех существенных признаков понятия, что неоднократно подчеркивалось в литературе62. Однако региональное законодательство, в частности, ст. 8 Закона Республики Адыгея от 28.09.1994 № 117–1 «Об охране семьи, материнства, отцовства и детства», ст. 12 одноименного закона Республики Башкортостан от 05.11.1993 № ВС-21/19, ст. 6 одноименного закона Кабардино-Балкарской Республики, содержит дефиниции этого понятия, причем более развитые и совершенные: «Семья – это объединение двух и более лиц, основанное на браке, родстве, усыновлении и иных формах принятия детей на воспитание, связанное общностью жизни (ведением общего хозяйства, заботой друг о друге, воспитанием детей), а также личными и имущественными правами и обязанностями». Как отмечает Н. Н. Тарусина, «если изъять из скобок формулу “воспитание детей”, поскольку по умолчанию это очевидно как из общности жизни, так и из комплекса семейных прав и обязанностей, получаем дефиницию, близкую к идеальной»63.

Определения семьи содержатся в семейном законодательстве государств – бывших союзных республик, в частности, Республики Казахстан, Украины, Беларуси. В соответствии со ст. 1 Закона Республики Казахстан «семья – круг лиц, связанных имущественными и личными правами и обязанностями, вытекающими из брака, родства, усыновления или иной формы принятия детей на воспитание и призванных способствовать укреплению и развитию семейных отношений». Согласно ст. 59 Кодекса о браке и семье Республики Беларусь «семья – это объединение лиц, связанных между собой моральной и материальной общностью и поддержкой, ведением общего хозяйства, правами и обязанностями, вытекающими из брака, близкого родства, усыновления». Близким родством по белорусскому законодательству считаются отношения, вытекающие из кровного родства между родителями и детьми, родными братьями и сестрами, дедом, бабкой и внуками (ст. 60 Кодекса), а в судебном порядке могут быть признаны членами семьи и другие родственники супругов, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, если они проживают совместно и ведут общее хозяйство (п. 2 ст. 59)64. Очевидно, что определение круга членов семьи в КоБС Республики Беларусь созвучно Жилищному кодексу РФ, и, кроме того, в нем содержится предпосылка к наделению фактических супругов семейными правами и обязанностями.